フラット35の上限額とは？メリットやデメリット、融資条件も解説！

フラット35は、完済まで借入金利が変わらない全期間固定金利型の住宅ローンです。8,000万円を上限としてマイホームの建築資金や購入資金を借り入れることができます。

フラット35を利用するためには、申し込む人や取得する住宅などが所定の条件に該当している必要があるため、事前に確認することが大切です。

本記事では、フラット35の基本的な仕組みや借入上限額、メリット・デメリットなどについて解説します。

フラット35とは？基本的な特徴と借入上限額

フラット35とは、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。借り入れた時点で金利が固定されるため、完済するまで毎月の返済額は変わりません。

銀行や信用金庫だけでなく、住宅ローンを専門に取り扱うモーゲージバンクと呼ばれる金融機関も取り扱っています。

フラット35の借入金利は、申し込みをする金融機関や融資率（借入額に対する住宅取得価格の割合）、返済期間などで異なります。

借入上限額は8,000万円

フラット35の借入額は、以下の範囲で決めることができます。

• 100万円以上8,000万円以下（1万円単位）で、建設費※1 または購入価額（非住宅部分に係るものを除く※2）以内※1：土地取得費に対する借入れを希望する場合は、その費用を含む
  ※2：店舗、事務所などの非住宅部分に係る建設費または購入価額は借入対象外

よって、フラット35の借入額は8,000万円が上限となります。マイホームの建築費や購入価格が8,000万円以内であれば、全額をフラット35の借り入れで賄うことも可能です。

ただし、フラット35は建築費または購入価額に占める借入額の割合が9割を超えると、借入金利が年0.26%引き上げられます。

なお、返済期間が最長50年である「フラット50」の借入上限額はこれまで6,000万円が上限でしたが、2019年10月1日から8,000万円に引き上げられています。

ペアローンを利用すると最大1億6,000万円まで借り入れが可能

2024年10月1日から、フラット35でもペアローンが利用可能になりました。

ペアローンとは、1つの物件に対して夫婦や親子、パートナーなどがそれぞれ単独で申し込みをし、2本のローン契約を結ぶことです。

フラットでペアローンを利用すると、最大で1億6,000万円まで借り入れができます。

これまでも、フラット35は連帯債務での借り入れができました。連帯債務とは、夫婦や親子などが同一の債務について連帯して責任を負うことを指します。

ただし連帯債務の場合、借入額の上限は8,000万円でした。フラット35でもペアローンができるようになり、上限額が1億6,000万円になったことで、より高額な物件を購入する際にも活用が可能になりました。

ただし、借入額が増えると返済負担が重くなり、返済が滞るリスクが高まります。

とくに夫婦でペアローンを組む場合は、産休や退職などで収入が減少しても返済を継続できるかどうかをよく検討したうえで借り入れることが大切です。

建設費・購入価額に上限はない

以前のフラット35では、建築費や購入価格に1億円の上限がありましたが、2019年10月1日以降はその上限がなくなりました。

そのため、建築費用や購入費用が1億円を超える物件を取得する際にも、フラット35を利用することができます。

ただし、1億円を超える物件を購入する場合でも、フラット35で借りられるのは最大8,000万円が上限です。8,000万円を超える部分は、自己資金や他の融資で賄う必要があります。

フラット35の主なメリット

フラット35の主なメリットは、以下のとおりです。

• 途中で毎月の返済額が上がる心配がない
• 所定の要件を満たすと借入金利が引き下げられる
• 保証料や繰上返済手数料がかからない

主なメリットを1つずつ解説します。

途中で返済額が上がる心配がない

フラット35は全期間固定金利であるため、返済中に借入金利が上昇して毎月の返済額が増えることはありません。

変動金利型住宅ローンの場合、返済の途中で市場の金利が上昇すると、借入金利が上昇して返済負担が増える可能性がありますが、フラット35ではその心配がありません。

また、毎月の返済額や返済総額は借り入れたときに確定するため、今後の計画を立てやすいといえます。

所定の要件を満たすと借入金利が引き下げられる

フラット35には「フラット35S」や「フラット35リノベ」などのメニューがあり、要件を満たすと借入から一定期間の金利が0.25〜1.00.5%引き下げられます。

2024年11月現在で実施されている金利引き下げメニューは、以下のとおりです。

• フラット35子育てプラス：子育て世帯や若年夫婦世帯を対象に子どもの人数に応じて金利を引き下げるメニュー
• フラット35S：省エネルギー性や耐震性など一定の性能基準を満たす住宅を取得する場合に金利を引き下げるメニュー
• フラット35リノベ：中古住宅の購入とあわせて一定のリフォーム・リノベーションを行うと金利を引き下げるメニュー
  ※住宅事業者がリフォームを行った中古住宅を購入する場合も対象
• フラット35 維持保全型：長期優良住宅や管理計画認定マンションなど、維持保全・維持管理に配慮した住宅を取得すると金利を引き下げるメニュー
• フラット35地域連携型：地方自治体が行う子育て世帯やUIJターンなどの財政的な支援とあわせてフラット35の金利を引き下げるメニュー
• フラット35地方移住支援型：地方公共団体による移住支援金の交付とセットで金利を引き下げるメニュー

たとえば、フラット35Sの金利Aプランというメニューに該当すると、借入当初5年間の金利が年0.5%引き下げられます。

複数の金利引き下げメニューを適用することもできるため、多くのメニューに該当することで金利の優遇幅や引下げ期間が拡大されます。

全期間固定金利は借入当初の金利が高い傾向にありますが、引下げメニューを適用できれば返済負担を抑えることが可能です。

保証料や繰上返済手数料がかからない

金融機関が独自に取り扱う住宅ローンは、保証会社による保証が必須であり保証料がかかるものが多くあります。

保証料の金額は金融機関によって異なりますが「借入金額の1〜2%を一括で支払う」または「住宅ローン金利に0.2%程度を上乗せ」のどちらかが一般的です。

一方、フラット35は住宅金融支援機構が保証をするため、保証料がかからず、保証人を立てる必要もありません。

また、繰上返済手数料もかからないため、繰上返済による返済負担の軽減効果が得られやすいといえます。

フラット35のデメリットと注意点

フラット35には多くのメリットがある一方で、以下のようなデメリットもあります。

• 借入当初の金利が高い
• 住宅が所定の基準を満たしていないと利用できない
• 団体信用生命保険に未加入の場合は遺族が債務が残るリスクがある

デメリットについても1つずつみていきましょう。

借入当初の金利が高い

フラット35は全期間固定金利であり、変動金利と比較して借入金利が高く設定されているため、借入当初の返済負担は重くなりやすいです。

たとえば、借入金額が4000万円、返済期間35年、返済方法が元利均等方式（毎月の返済額を一定にする返済方式）であるとしましょう。

借入金利が年0.4%の変動金利で借り入れると毎月の返済額は102,076円です。

一方、借入金利が年1.8%のフラット35を借り入れると毎月の返済額は128,436 円となり、年0.4%の変動金利よりも26,360円高くなります。

完済まで市場の金利がさほど上昇しなかった場合、毎月の返済額や返済総額が変動金利よりも高くなる可能性があります。

また、返済途中で世の中の金利が低下したとしても、毎月の返済額や返済総額が減ることはありません。

住宅が所定の基準を満たしていないと利用できない

フラット35を申し込むためには、取得する住宅が所定の基準に適合している必要があります。たとえ安定した収入がある人でも、取得する住宅が基準に適合していなければフラット35は利用できません。

また、借り入れる前に所定の検査機関による物件の審査を受け、住宅金融支援機構が定める基準に適合していることを証明する書類（適合証明書）を交付してもらう必要もあります。

物件の審査や適合証明書の発行をする際の手数料は、依頼をする検査機関や住宅の種類などで異なりますが、一般的に5万〜10万円ほどです。

団体信用生命保険に未加入の場合は遺族が債務が残るリスクがある

金融機関が独自に取り扱う住宅ローンを組む場合、原則として団体信用生命保険（以下、団信）に加入することが条件となります。

団信は、ローンを借り入れている人が亡くなったときや所定の高度障害状態になったときに残債が保険金でカバーされる保険です。

フラット35の場合は団信（新機構団信）に加入しなくても借り入れが可能です。しかし、団信に加入せずにフラット35を組むと、返済中に万が一のことがあったとき、ローンの返済義務が残された家族に相続されることになります。

残された家族に十分な収入がないと、フラット35の返済が難しくなり、最悪の場合は金融機関に家を差し押さえられて、競売により強制的に売却されるかもしれません。

団信に加入せずにフラット35を利用するとしても、民間の生命保険や保有資産などで万が一のときにローン残債がカバーできるかどうかを慎重に検討することが大切です。

フラット35の融資条件

では、フラット35を利用するためにはどのような条件を満たす必要があるのでしょうか。フラット35の融資条件をみていきましょう。

申込者に関する要件

フラット35を借り入れるためには、申し込みをする人が以下の要件を満たしている必要があります。

• 申し込み時の年齢が満70歳未満
  ※親子リレー返済をする場合は、満70歳以上でも可能
• 日本国籍を持っている人・永住許可を受けている人・特別永住者の人
• 年収に占める年間返済額の割合（総返済負担率）が以下の基準を満たす人
  • 年収400万円未満：30%以下
  • 年収400万円以上：35%以下
• 借入金の使い道が申込者本人またはその親族が住むための住宅の新築・購入である

※参考：【フラット35】ご利用条件

フラット35を申し込めるのは、申し込み時の年齢が70歳未満である人ですが、親子リレー返済をするのであれば70歳以上の人でも申し込めます。親子リレー返済は、フラット35を申し込んだ本人と、その子どもや孫などが2代にわたってローンを返済する方法です。

返済負担率を計算するときの年間返済額には、返済中の自動車ローンや教育ローンなども含めます。また、申し込んだ本人とその親や子ども、配偶者などの年収を合算して返済負担率を計算できる場合があります。

なお、フラット35では年収や勤続年数に関する基準が設けられていません。そのため、自営業者や転職して間もない人でも申し込みやすくなっています。

物件・住宅に関する基準

フラット35を利用して購入する住宅が以下の要件を満たしている必要があります。

• 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅を取得する
• 住宅の床面積が次の基準に適合している
  • 戸建て、連続建ておよび重ね建て：70㎡以上
  • 共同建て（マンションなど）：30㎡以上

※参考：【フラット35】ご利用条件

住宅金融支援機構が定める技術基準の例は、以下の通りです。

• 原則として一般の道に2m以上接すること
• 原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）ならびに炊事室、便所及び浴室の設置
• 店舗付き住宅など、併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上
• 住宅の構造が耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合　など

※参考：【フラット35】の対象となる住宅・技術基準

また、新築住宅と中古住宅で満たすべき項目は異なります。

フラット35を借り入れるときは、基本的に適合証明書の提出を求められます。適合証明書を取得するためには、所定の検査機関の物件検査に合格しなければなりません。
※適合証明書の提出を省略できる場合もあります。

フラット35を検討する際は、不動産会社や金融機関にも相談し、取得予定の住宅が技術基準に適合しているかどうかを確認しましょう。

③その他の条件

申し込む本人や取得する住宅以外にも、以下のような利用条件が設けられています。

• 借入額が100万円以上8,000万円以下で、建設費または購入価額を上回らない
• 返済期間が15年以上であり、かつ以下のうち短い方を上限とする
  • 「80歳」－「申込時の年齢（1年未満切上げ）」
  • 35年
• 返済が終了するまでのあいだ以下の条件を満たす火災保険に加入する
  • 建物の火災による損害が補償対象となっている
  • 保険金額が借入額以上である

※参考：【フラット35】ご利用条件

フラット35の返済期間は最長35年ですが、完済時の年齢が80歳を上回る借り入れはできません。たとえば、フラット35を申し込むときの年齢が60歳であれば、返済期間は最長20年となります。申し込み時45歳以下なら35年、46歳以上なら80－年齢とおぼえておきましょう。

フラット35の利用条件に団体信用保険の加入は含まれない

民間の金融機関が独自に取り扱う住宅ローンとは異なり、フラット35の場合は団信（新機構団信）に加入しなくても借り入れることが可能です。

団体信用生命保険に加入するためには、借り入れる人の健康状態や過去の一定期間に患ったことのある所定の病気などを申告しなければなりません。

申告された内容をもとに保険会社が審査をし、引き受けが可能かどうかを判断するため、健康状態によっては団信に加入できないことがあります。

フラット35であれば、健康状態にも不安がある方や過去に大きな病気を患ったことがあり、団信に加入することが難しい方でも借り入れることが可能です。

新機構団信に加入せずにフラット35を組む場合、借入金利から0.2%が差し引かれます。

また、あえて団信に加入せず民間の生命保険に加入して万が一のときの残債をカバーできるようにしたほうが、金銭的な負担を抑えられるケースもあります。

団信と民間の生命保険のどちらに加入したほうがよいかは、専門家でなければ判断が難しいため、保険会社やファイナンシャルプランナーなどに相談をするとよいでしょう。

なお、団信に加入しない場合でも万が一のときに残された家族が多額の債務を負うことのないよう、何らか方法で備えを用意しておくことをおすすめします。

フラット35の条件を満たしていない場合の対処法

フラット35の利用条件に該当していなかったとしても、諦める必要はありません！

ここでは、取得予定の物件がフラット35の技術基準に該当しない場合や、総返済負担率が基準を下回ったときの対処方法を解説します。

技術基準を満たしていない場合の対策

「一般の道に2m以上接していない」「床面積が狭い」などの理由で物件が技術基準に適合していない場合は、金融機関が独自に取り扱う住宅ローンを検討する方法があります。

民間金融機関の住宅ローン審査では、物件に担保としての価値があるかどうかは確認されますが、建物の技術基準は基本的に確認されません。金融機関によっては、フラット35よりも低い金利で借り入れられる可能性があります。

ただし、民間金融機関の審査では年収や勤続年数なども重要な審査項目です。収入が不安定な人や勤続年数が短い人は、借り入れができないこともあります。

また、住宅ローンは数多くの金融機関が取り扱っており、選択肢が膨大です。そこで、民間金融機関の住宅ローンを検討するときは、不動産会社にも相談し、借り入れができそうな金融機関を絞り込むと良いでしょう。

返済負担率が基準を上回る場合の選択肢

返済負担率が所定の基準を上回っている場合は、ペアローンや収入合算をするのも1つの方法です。

ペアローンや収入合算であれば、フラット35を申し込む本人と、親や子ども、配偶者などの年収が合算されて審査されるため、返済負担率の基準を満たしやすくなります。

収入合算の対象となるのは、以下に当てはまる人です。ペアローンについては、もう一方の借り入れをする人が、申し込みをする本人からみて下記条件1〜4のすべてに該当する必要があります。

1. 申し込む本人の親、子、配偶者など
2. 申込時の年齢が満70歳未満の方
3. 申し込む本人と同居する方
   ※親族が住むための住宅の場合は、借入対象となる住宅に入居する方も収入合算できる
   ※セカンドハウス・親族が住むための住宅の場合は、申し込み本人と収入を合算する方が同居する必要がない場合がある
4. 連帯債務者になる方

※参考：【フラット35】ご利用条件

フラット35を申し込む本人が住むための住宅を取得する場合、親子リレー返済の後継者であれば同居していなくても収入合算ができます。※金融機関により取扱いは異なります

1人ではフラット35の総返済負担率を超えてしまうときは、要件に当てはまる同居の親族と収入合算ができないか検討すると良いでしょう。

フラット35に関してのよくあるご質問

住宅の床面積に条件はある？

床面積が戸建て住宅は70㎡以上、マンションは30㎡以上である必要があります。一方で、敷地面積に関する要件はありません。

フラット35は自営業やフリーランスでも申し込める？

自営業やフリーランスでも、利用条件に該当していればフラット35を申し込めます。

フラット35は申し込む人の年齢の条件はある？

フラット35に申し込めるのは、原則として70歳未満の人です。ただし、親子リレー返済を利用する場合は、70歳以上の人でも申し込むことができます。

フラット35の住宅の技術基準はどこで確認できる？

新築住宅は「【フラット35】新築住宅の技術基準の概要」、中古住宅は「【フラット35】中古住宅の技術基準の概要」で確認できます。

まとめ

フラット35の借入上限額は8,000万円で、建築費または購入価額の範囲内で借り入れることができます。

2024年10月からはペアローンも利用できるようになり、夫婦などが2人で申し込むことで最大1億6,000万円まで借り入れができるようになりました。

フラット35は途中で返済額が上がる心配がなく、条件を満たせば借入から一定期間の金利が引き下げられます。

しかし、借入当初の金利は割高で、所定の技術基準を満たす必要があるというデメリットもあるため、利用の際は不動産会社や金融機関と相談をすることをおすすめします。