賃貸管理会社の変更方法とは？トラブル回避の手順と成功のポイントを徹底解説！

「賃貸管理の質に不安があるので賃貸管理会社を変更したい」と、考えている方もいるはずです。

家賃収入の金額を最大化するには、賃貸管理会社による適切な管理が欠かせません。

賃貸管理会社の管理が不適切な場合は、早急に変更しないと賃貸経営に悪影響を及ぼします。

本記事では賃貸管理会社を変更したくなる理由や管理会社を変更する手順と流れ、管理会社変更でよくあるトラブルとその防止策について解説します。

賃貸管理会社を変更したくなる主な理由とは？

賃貸管理会社の変更を検討するには理由があります。

変更を検討しようかと考えるときの主な要因は以下のとおりです。

• 入居率が低い・空室が埋まらない
• 対応が遅い・報告が不十分
• 管理手数料が高く、費用対効果に疑問

それでは、各理由の内容について解説します。

理由①入居率が低い・空室が埋まらない

管理物件の入居率が低く、空室が埋まるまでの期間が長いときは賃貸管理会社の変更を検討すべきでしょう。

空室が3ヶ月以上続いたり、物件全体の2割以上が空いているなら、賃貸管理会社の入居者募集能力は低いといえます。

入居者を発見するには、競合物件との競争に打ち勝てるノウハウが豊富な賃貸管理会社に委託しなければなりません。

入居率が低く、空室を埋められない会社に依頼したままだと、収益が悪化して赤字になるおそれもあります。

理由②対応が遅い・報告が不十分

クレーム対応が遅く、報告書の内容が不十分な賃貸管理会社は、大きなトラブルを生むおそれがあります。

給湯器や冷暖房機の故障など住まいに関するクレームは緊急性が高く、クレームを放置すると家主と入居者との信頼関係を壊します。

また、内見の数を偽って報告するといった、報告書の不透明さは賃貸経営の方針を誤った方向に導いてしまうため注意しなければなりません。

「空室対策を実施した結果、内見数が増えた」と虚偽の報告をされると、家主は安心してしまいます。

本来であれば入居率の低さから賃貸管理会社を変更したほうがよいのに、虚偽報告によって正しい判断ができなくなります。

クレーム対応の遅さ、報告の不十分さが見受けられる賃貸管理会社は、家主にとってマイナスの存在になりかねません。

理由③管理手数料が高く、費用対効果に疑問

他社と比較して管理手数料が高いのにもかかわらず、サービス内容の質が低い賃貸管理会社は賃貸経営を圧迫します。

賃貸管理会社の管理手数料は、一般的に家賃の5%前後といわれています。

たとえ手数料が相場より安くても、空室が埋まらない、内見の問い合わせがまったくない会社は変更したほうがよいでしょう。

賃貸経営においては、手数料の高さとサービス内容のバランスが重要です。

手数料が安いだけで賃貸管理会社を選定すると、後悔するかもしれません。

賃貸管理会社の変更は可能？注意すべき契約内容

賃貸管理会社の変更は可能ですが、以下の点には注意しなければなりません。

• 管理委託契約の「契約期間」と「解除条件」
• 変更できるタイミングはいつが最適？
• サブリース契約の場合は変更できない？

注意点を理解しておけば、スムーズに賃貸管理会社の移行が進むでしょう。

管理委託契約の「契約期間」と「解除条件」

賃貸管理会社との契約を解約する場合、以下の項目を確認します。

• 契約期間
• 解除条件
• 自動更新の有無
• 違約金の有無
• 中途解約の可否

一般的に賃貸管理会社との契約期間は2年間で、期間満了時に自動更新されます。

契約期間内に解約する場合、多くのケースで違約金が発生します。違約金を支払いたくない場合、契約期間満了時に契約を解約しなければなりません。

また、契約期間中の解約に対して条件が定められている場合もあります。

条件の代表例として挙げられるのは解約予告です。

契約書に解約予告が必要と記載されているなら、いつまでの予告しないといけないのか調べましょう。

なお、違約金は管理手数料の数ヶ月分に設定されますが、まれに契約書に記載されていないこともあります。

違約金の内容が契約書に記載されていないにもかかわらず、賃貸管理会社から請求されても支払う必要はありません。

変更できるタイミングはいつが最適？

賃貸管理会社を変更する最適なタイミングは、以下のとおりです。

• 入居者の退去直後
• 契約満了時
• 空室期間が3ヶ月経過したとき

入居者にとって、賃貸管理会社の変更は生活に影響するほど重要な出来事です。入居中の変更は入居者を不安にさせるおそれがあるため、退去した直後におこないましょう。

また、契約満了時に解約すると違約金は発生しません。不満がある賃貸管理会社に対して違約金を支払うのはもったいないため、契約期間満了まで待って費用を節約しましょう。

そして、空室期間が3ヶ月経過したときも変更のタイミングです。入居者が長期間決まらないのは、賃貸管理会社の営業力や努力不足が考えられます。空室が長く続くと不動産経営が苦しくなるため、入居率の高い賃貸管理会社に変更すべきです。

サブリース契約の場合は変更できない？

賃貸管理会社との契約が一般管理契約なら解除できるものの、サブリース契約なら一方的な解約は困難です。

一般契約は管理を委託する契約で、サブリース契約は賃貸借契約です。入居者をすぐに退去させられないのと同じで、サブリース契約した賃貸管理会社との契約は解除できません。

サブリース契約 = 賃貸管理会社を解除するには、正当な事由があるときだけです。

たとえば、サブリース契約した賃貸管理会社が賃料を払わないような重大な理由が必要になります。

一般管理契約とサブリース契約は契約の内容が異なり、解約のしやすさも変わります。

管理会社を変更する手順と流れ

賃貸管理会社を変更する際には、以下の手順と流れで進めます。

1. 現在の契約内容を確認する
2. 新しい管理会社の比較と選定
3. 解約通知と引き継ぎスケジュールの調整

手順と流れを把握して、入居者に迷惑をかけないようにしましょう。

1. 現在の契約内容を確認する

賃貸管理会社を変更する際には、まず契約内容をみましょう。

違約金についての記載があるなら、お金を払わなくて済む条件は何か確認します。

また、契約期間中に解除を希望するなら、解約予告の項目がないか調べます。

解約予告に関する項目があるなら、いつまでに解約予告すればよいのか、即時解約にいくら費用がかかるのか把握しましょう。

違約金と解約予告を確認しておかないと、思わぬ出費が発生してしまうかもしれません。

2. 新しい管理会社の比較と選定

現在の契約内容を確認するのと並行し、新しい管理会社の比較と選定をおこないましょう。

新しい賃貸管理会社を選ぶ際には、今までの会社に対する不満をリストアップします。不満点を挙げておけば、新しい賃貸管理会社を選ぶときの基準となります。

たとえば、管理の質に不満があれば、迅速なクレーム対応や賃貸物件の美観維持に優れた賃貸管理会社が適しているとわかるはずです。

賃貸管理会社選びに成功するためにも、選ぶ基準を明確にしておくことが大切です。

3. 解約通知と引き継ぎスケジュールの調整

新しい賃貸管理会社の選定が終わったら、契約している会社に解約通知し、契約後に管理業務を引き継がせます。

会社を変更するには、前管理会社に解約通知して契約を解除します。

解除後に新しい会社と賃貸管理契約を締結し、管理業務を引き継がせなければなりません。

引き継ぎは賃貸管理会社同士がおこなう作業ですが、しっかりと進めているか定期的に確認しましょう。

入居者の賃貸契約書や鍵など重要な物を引き継ぎするため、引き継ぎミスが起こると入居者に迷惑をかけます。

引き継ぎが完了したら、新しい賃貸管理会社の管理が始まります。

管理会社変更でよくあるトラブルとその防止策

賃貸管理会社の変更時には、以下のトラブルに注意しなければなりません。

• 入居者への連絡漏れで混乱が生じる
• 引き継ぎ時に原状回復費用などの清算トラブルが発生
• 前管理会社が非協力的な場合の対応法

ここからは、トラブルの内容とともに防止策について解説します。

入居者への連絡漏れで混乱が生じる

入居者への連絡漏れが発生すると、クレームの発生や退去リスクの増大につながります。

目に見えて管理が劇的に改善しない限り、会社の変更は入居者にとってあまりメリットはないため、不満が出ないように対処しなければなりません。

振込口座の変更が必要なら、前の会社と新会社の両方から通知する、口座変更までに長い猶予期間を設けるなどの対策が必要です。

もし前管理会社よりも管理の質が向上するとわかっているなら、具体的なメリットを書き添えておくとよいでしょう。

新たに管理人が常駐する、24時間緊急サービスを開始するなどの改善があれば、積極的に告知すべきです。

入居者に負担をかけず、メリットを理解してもらえれば、不満による退去リスクの増大を防げます。

引き継ぎ時に原状回復費用などの清算トラブルが発生

引き継ぎ時に原状回復費用や敷金などの精算トラブルが発生すると、大きなトラブルに発展します。

原状回復費用の算定方法、敷金や修繕費の取り扱いは賃貸管理会社によって異なります。

新会社の基準が前の会社と違う場合、すべての入居者が理解できるよう何度も説明しなければなりません。

また、すでに預かっている資金を過不足なく、きちんと移管しなければなりません。

もし金銭に不足が発生した場合、前の管理会社とともに家主の責任を追及されるおそれもあります。

前管理会社が非協力的な場合の対応法

前管理会社が変更に非協力的な場合に備え、新管理会社に相談しつつ、解約通知に業務を怠ったときの措置についても記載しておきましょう。

前管理会社は解約される側であり、引き継ぎ業務をおこなっても自社の利益になりません。

利益にならないと判断した会社は空室が出ても募集活動しない、ずさんに管理するなどの行動に出るケースもあります。

賃貸管理会社の業務が停滞すると、家主にとっても入居者にとってもよくありません。

非協力的な態度を取られないよう、悪質な行為には法的措置を取ると書面で通知しておくべきでしょう。

優良な管理会社の選び方とは？

優良な賃貸会社を選ぶ際には、以下の項目を判断材料にします。

• 空室対策・入居率向上の実績
• 対応スピード・コミュニケーション力
• 料金の透明性と業務範囲のバランス

賃貸管理会社の質を見極め、優良な企業に管理を依頼しましょう。

空室対策・入居率向上の実績

空室対策を実施して入居率向上の実績がある賃貸管理会社に変更すれば、空室率が下がって収益を改善できます。

空室対策や入居率向上の実績は、賃貸管理会社のアピールポイントのひとつです。

高い実績を誇る会社は、公式ページ上で管理する賃貸物件の空室率を掲載しています。

また、会社によっては空室率の低さをどうやって実現しているのか具体的に記載しているケースもあります。

提携仲介業者の数や募集媒体の掲載数の記載などです。

空室率が低い賃貸管理会社に入居者募集を任せれば、空室を心配することなく賃貸経営できます。

対応スピード・コミュニケーション力

対応スピードやコミュニケーション力が高い賃貸管理会社は、入居者からも信頼を得られる会社です。

入居者からのクレームを素早く解決できる会社なら、不満を満足に変えられます。

入居者が鍵を紛失したとき、即日対応できればよい印象を与えられます。

快適な住まい環境を構築すると、退去までの期間が長くなって賃貸経営が安定するでしょう。

また、賃貸管理会社の変更にはさまざまな引き継ぎ要素があったり、今後の管理方針について打ち合わせします。

コミュニケーション力が高い賃貸管理会社なら、家主の意向を汲み取って管理業務を遂行してくれます。

料金の透明性と業務範囲のバランス

料金の透明性が高く、費用対効果が測定しやすい賃貸管理会社なら、費用を削減でき利益を最大化できます。

賃貸管理会社がいかに安い手数料で管理業務を実施したとしても、サービスの質が低すぎるのであれば空室率が高くなって賃貸経営が行き詰ります。

賃貸管理会社を選択する際には、手数料の安さや透明性だけでなく業務範囲とのバランスを見極めることが大切です。

料金の内訳はどうなっているのか、業務範囲はどこまでなのか確認し、費用対効果が見込める会社に変更しましょう。

【無料】管理会社の一括見積サービスで効率よく比較！

賃貸管理会社の比較が難しいと感じる方には「賃貸管理会社の一括見積サービス」がおすすめです。

一括見積サービスなら賃貸管理会社選びをプロに任せられるうえに、手数料・サービス内容も一括比較できます。

ここからは、賃貸管理会社の一括見積サービスがおすすめの理由、サービス利用の流れについて解説します。

管理会社選びをプロに任せて安心

管理会社の一括見積サービスなら、賃貸管理会社選びをプロに任せられます。

賃貸管理会社を変更するときには、料金の透明性や空室対策、入居率向上の実績などさまざまな要素を比較しなければなりません。しかし、比較項目が多く、どの会社を選べばよいのか判断しにくいものです。

プロに任せれば、所有している賃貸物件に適した賃貸管理会社を選んでくれます。

プロの視点で選ばれた会社なら、賃貸経営の安定化に貢献してくれるでしょう。

手数料・サービス内容も一括比較できる

管理会社の一括見積サービスを利用すれば、手数料やサービス内容を一括で比較できます。

賃貸管理会社の比較事項を理解していても各項目を調査するのは時間がかかるうえ、料金とサービス内容の比較は難しく、きちんと判断できないおそれもあります。

管理会社の一括見積サービスなら手数料とサービス内容を一括で比較できるため、費用対効果の測定が容易です。

手数料を削減しながらも、管理の質を高めることもできるため、費用対効果の確認は賃貸経営において重要だといえます。

サービス利用の流れと、安心して申し込むコツ

管理会社の一括見積サービスを利用する際には、以下の手順・流れで進めます。

1. 賃貸管理会社に求める条件をまとめる
2. サイトを利用し3社以上の会社から見積を取得する
3. 賃貸管理会社の実績やサービス内容を比較する
4. 担当者との相性を確認する
5. 契約書の内容を精査する
6. 契約どおり管理しているかチェックする

管理会社の一括見積サービスは、インターネットから簡単に申し込みできます。

申し込みフォームに家主や物件に関する情報、希望条件などを入力するだけです。

申し込み自体は簡単ですが、利用する前には賃貸管理会社に求める条件を整理しておきます。

条件が明確になっていれば、思い描いていた会社を紹介してくれるはずです。

また、賃貸管理会社を選定したら、担当者の相性や契約書の内容まで確認しましょう。

一括見積サービスで比較した内容に加え、これらを確認しておけば賃貸経営がよりいっそう安定するはずです。

もちろん、契約後には契約どおりに管理されているか、定期的にチェックすることも大切です。

＼管理会社をまとめて比較／

賃貸管理会社の変更に関するよくある質問

管理会社を変更したら入居者の契約はどうなる？

賃貸管理会社を変更しても、入居者との契約は維持されます。

入居者が締結した賃貸借契約は、家主との決めごとを記した書類です。賃貸管理会社と締結した書類ではないため、基本的な内容は変更されません。

ただし、振込先口座や振込手数料などが変更になる部分もあります。変更点については、新管理会社から入居者に通知してもらいましょう。

オーナーが遠方でも管理会社の変更はできる？

オーナーが遠方に住んでいても、賃貸管理会社の変更は可能です。

遠方に住んでいたとしても、賃貸管理会社との契約は書類の郵送で締結できます。

ただし、遠方だと電話やメールでの対応が主となるため、コミュニケーション力の高い会社を選ぶようにしましょう。

空室のまま管理会社を変更してもいい？

空室のままでも、賃貸管理会社の変更は可能です。

賃貸管理会社は入居者がいても、空室でも変更できます。

むしろ空室時のほうが変更しやすいため、変更に適したタイミングといえます。

入居者がいるときに変更すると、振込先口座や振込時期の変更などを通知せねばならず、きちんと対応しないとトラブルに発展するかもしれません。

「賃貸管理会社 変更方法」まとめ

賃貸管理は不動産収入に大きな影響を与えます。

賃貸管理会社の質が低いと空室が増加したり、管理委託手数料が利益を圧迫したりします。

管理の質が低いと感じたら、賃貸管理会社の変更を検討しましょう。

変更を検討する際には「賃貸管理会社の一括見積サービス」がおすすめです。

賃貸管理会社を変更するときには、トラブルが起こるケースもあります。

一括見積サービスを利用すれば、プロに選定を任せられます。

費用対効果も期待でき、不動産収入の最大化に貢献するはずです。