ワンルームマンション投資は儲からない?要因や成功させるためのポイントを解説!

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ワンルームマンション投資はリスクが高く、儲からないと思っている人も多いのではないでしょうか?

投資対象が1部屋のため、資産分散という面では一棟マンションや一棟アパートと比べて劣るのも事実です。しかし、成功するためのポイントをしっかり抑えることで、高いリスクをとらずに利益を出せる投資手法といえます。

本記事で詳しく解説するリスクや失敗例、そして成功するコツを把握してから、ワンルームマンション投資を始めれば、十分に収益性を確保できます。

目次

新築ワンルームマンション投資はリスクが高い  

他の物件と比べて安価なワンルームマンションのなかでも、新築物件への投資は、諸経費込みのフルローンを組みやすいなど魅力的にも思えます。しかし、一般的に新築のワンルームマンションへの投資は、リスクが高いといわれています。

ワンルームマンション投資の仕組み

マンション投資の利益

一般的にリスクが高いとされている要因を理解するために、まずワンルームマンション投資の利益がでる仕組みを説明します。

ワンルームマンション投資の利益は「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」に分かれます。

マンション投資において、インカムゲインは家賃収入です。毎月の安定した家賃収入から、諸経費の支払いやローン返済を行います。不動産価格が上がり続けるバブル相場ではない時期は、インカムゲインを目当てとして不動産投資する方が多い傾向にあります。

キャピタルゲインは、マンションを売却したときに出る利益です。簡単に言えば、購入したときより高い価格で売却すれば得られる利益を指します。ただし、長期的に保有する前提で考えると、基本的に値上がりを狙ってマンションを購入するのは難しく、初心者が積極的にとるべき方法ではありません。

新築マンションは中古物件と比較して価格が高いため、新築マンション投資はインカムゲイン、キャピタルゲインの両方とも狙いにくいとされています。家賃にもよりますが、物件価格が高いと、ローン返済費用も高くなることから毎月の利益が出にくくなります。また、新築マンションは特別に人気がある一部の物件を除いて購入直後から1~3割価格が下がり、基本的に時間が経つほど価格は下落するため、一般的にキャピタルゲインも狙いにくいのです。

ワンルームマンション投資が儲からない要因 

新築でなく中古ワンルームマンション投資であっても、儲からない要因があります。

  1. 高値掴みをさせられる
  2. 試算通りの利回りが出ない
  3. 空室時には収入がなくなる
  4. 家賃下落リスクがある
  5. 購入後に資産価値が下がる

ワンルームマンション投資で利益がほとんど出なかったり、赤字になったりする場合には、上記の項目に複数該当しているケースが多いです。それぞれ詳しく説明していきます。

①高値掴みをさせられる

不動産投資では物件価格で毎月のローン返済額が決まるため、高値掴み=相場よりも高い価格で購入してしまうと、その後のリターンに大きな影響を及ぼします。賃料収入だけで元本を回収するには、かなりの時間がかかるでしょう。

中には「今は買い時で特別価格です」とセールストークしながらも、3000万円で買った直後に査定に出した中古マンションが2000万円だったというケースもあります。高値掴みをすると、毎月利益を出すのも、損失を出さずに売却するのも厳しくなるため、注意が必要です。

②試算通りの利回りが出ない

マンション投資のセールスを受けるときには、賃料想定や収支シミュレーションを見せられます。しかし、販売する不動産会社が言う通りにはなかなか進まないのが実態です。不動産会社が試算した数字だけを鵜呑みにしてしまうと、痛い目に遭う可能性が高いといえるでしょう。

試算通りの利回りがでない理由は、いくつかあります。

まずは、表面利回りと実質利回りの差です。表面利回りは、年間賃料と物件価格だけで算出されるため、実際の利回りより高い値が出ます。一方、実質利回りは、家賃収入から経費を引いた金額と、物件価格に購入時の諸費用も入れて計算するため、表面利回りより低くなります。

表面利回りを想定して投資を始めてしまうと、現実的な収支との差に驚くかもしれません。また家賃も想定以上に下がってしまったり、当初の予定よりも諸経費がかかったりすることで利回りが下がるということも起こりえます。。

③空室時には収入がなくなる

マンションに限らず、あらゆる不動産投資の収入源は家賃収入です。一棟1棟ビル投資や一棟1棟アパート投資であれば、1部屋空室が出ても、家賃収入の一部がなくなるだけです。しかし、ワンルームマンション投資における空室は、家賃収入が0円になることを意味します。

セールス時の試算は、空室期間ゼロと想定されていることも少なくありません。しかし、実際にはワンルームマンションに何十年も賃貸で住み続けることは稀なため、入れ替え時を含め、空室期間が発生する前提で計算したほうがいいでしょう。築年数や周辺環境の変化などが要因で、物件の資産価値が下がれば数カ月間空室になることもあります。その際もローン返済は毎月発生するため、投資の収益性は著しく低下し、儲からない要因となります。

④家賃下落リスクがある

ワンルームマンション投資において、唯一の収入源である家賃は収益性を左右する大きな要素です。家賃下落の要因の一つは、経年劣化によってマンションの価値が下がってしまうこと。基本的には避けられません。

ワンルームマンション投資をするうえでは、想定以上のスピードで家賃が下がるリスクもあることは頭に入れておいた方がいいかもしれません。家賃は不動産市場の変動や近くに新築マンションが建つなどの周辺環境の変化など、コントロールできない要素にも影響を受けます。また空室が続く際、家賃がネックになっている状況が見られる場合には、入居させるために減額が必要になるケースもあるでしょう。

⑤購入後に資産価値が下がる

ワンルームマンションを購入後に資産価値が大きく下がると、売却しても借金が残るおそれがあります。資産価値が下がる要因としては、築年数経過による設備等の老朽化や、マンションがある地域の人口減少やエリアの魅力が低下するなどが挙げられます。

資産価値が落ちると、即座に家賃減額には繋がらなくても、長期的にはインカムゲイン、キャピタルゲインのどちらも減ってしまうでしょう。

地域ごとのワンルームマンション投資の特徴

ワンルームマンション投資で成功するためには、地域ごとの特徴を把握しておくといいでしょう。不動産投資は一度物件を購入してしまうと、設備や内装で資産価値を高めることはできても、場所だけは絶対に変えられません。ワンルームマンション投資で利益を出すためには、、物件選びの最初のステップであるエリア選定がとても重要です。賃貸需要が多いエリアを選ぶのが成功するコツといえます。

①東京都心の空室リスクは低いが低利回り

東京都の人口推移
出典:東京都

ワンルームマンション投資においては、空室になってしまうと収入がなくなるため、稼働率を高めることが何よりも大事です。人口が圧倒的に多い東京都心エリアは、賃貸需要も高いといえるでしょう。日本全体では人口減少が予測されているものの、東京都が発表した予測によると東京都区部の人口は今後も増えると予想されています。

東京都心は人気エリアでマンション価格は高いため、その結果利回りが落ちる傾向にあります。一定の需要があるためリスクは抑えられる分、リターンが低くなるのが東京都心のマンション投資の特徴です。

②名古屋・大阪・福岡などの大都市も人気のエリア

名古屋・大阪・福岡などの大都市圏も、東京ほどではないものの、人口が集中していて賃貸需要が見込めるため、ワンルームマンション投資に適しているエリアです。

ワンルームマンションの主な入居者は、単身者です。生涯未婚率が上がっている中、今後単身者の割合が極端に減るとは考えにくいため、安定的な需要が見込めます。また、東京都心に比べると安価に購入できるため、利回りの良さにも期待できるでしょう。

ただし、名古屋・大阪・福岡の大都市圏エリアの中でも、需要の差は大きいため、マンション投資をする際には特に慎重な検討が必要です。

③郊外は将来的に不透明

賃貸需要が見込めるエリアであれば、郊外であってもワンルームマンション投資がうまくいく可能性は高いでしょう。ただ、長期に渡って需要が続くかもよく考えるべきポイントです。リスク要因も多いため、特に初心者には郊外へのマンション投資はおすすめできません。

例えば、大学や大企業など、1つの施設に依存していて賃貸需要がある地域は要注意です。全体的な傾向として、少子化によって大学の経営状況は悪化しており、統廃合が起こっています。人気の大学であっても、キャンパス統合によって地方撤退も十分にありえるでしょう。そのため、そのキャンパスがあるために賃貸需要がある地域は移転によって大打撃を受ける可能性もあります。広い土地を必要とする大企業の工場の労働者に賃貸需要が依存している地域なども同様です。

上記のような要因で賃貸需要がある場合はリスクがあり、郊外エリアで成功させるためには長期的な視点が必要になるでしょう。物件価格自体は安い傾向にあるため、リスクはあるものの高い稼働率を保てれば比較的高い利回りが期待できます。

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ワンルームマンション投資を成功させるためのポイント

ワンルームマンション投資を成功させるためには、以下の4つのポイントを理解し、それに基づいて行動することが重要です。

  1. サブリース契約は慎重に検討する
  2. 立地の良いマンションを選ぶ
  3. 提示された利回りを鵜呑みにしない

全てのポイントを網羅できれば、ワンルームマンション投資で成功する確率は高められるでしょう。それぞれのポイントを詳しく解説していきます。

①サブリース契約は慎重に検討する

ワンルームマンション投資では「サブリース契約で実質的に家賃保証されるため空室リスクの心配がいりません」というセールストークをよく耳にしますが、サブリース契約をするときはとくに慎重に検討するようにしましょう。

サブリース契約とは、投資家がサブリース会社と契約し、入居者の有無に関わらず、家賃が入ってくるという仕組みです。ワンルームマンション投資のネックは、、空室になってしまうと収入が0円になってしまうことです。そのため、「サブリース契約で家賃保証」という言葉は、初心者の目にはとても魅力的に映ります。

家賃からサブリース会社の保証料を差し引かれるため、手元に入る金額は少なくなってしまいますが、収入0のリスクが抑えられるのはメリットです。しかし、保証される金額は数年おきに見直され、基本的には保証金額の減額が提示されます。投資家の収支が赤字になってからも減額が続くと、キャッシュフローは苦しくなってしまいます。契約解除するにしても違約金がかかる場合があるなど、サブリース契約には制約も多いため、よく契約内容を確認する必要があります。

②立地の良いマンションを選ぶ

ワンルームマンション投資において立地の良いマンションを選ぶことは、空室なく稼働して、安定した収入を手にするために最も重要です。

立地を選ぶうえでのポイントを、いくつかの要素に分けて説明していきます。

東京都心など、人口が多いエリアであることに加えて、最寄り駅までの距離も賃貸需要を大きく左右します。ワンルームマンションに入居する単身者の多くは、電車が交通手段になるため、駅に近い物件が好まれます。

次に、マンションがあるエリアのブランド力や、周辺環境もポイントになります。あの街に住みたいと多くの人に思われれば人気がでますし、治安や物件周辺の雰囲気が良ければ、男女問わず人気の物件となるでしょう。

立地が良いと、たとえ退去されてもすぐ次の入居者が見つかるため、ワンルームマンション投資で成功するためのポイントになります。

③提示された利回りを鵜呑みにしない

ワンルームマンション投資で成功するポイントとして、販売会社などから提示された利回りを鵜呑みにしないというのも大切です。利回りは大きく2種類あります。

表面利回り

年間家賃収入÷物件価格 で算出できます。

計算が容易で投資金額に対して、どれくらいの利回りがでるのかをイメージするのに便利です。

実質利回り

(年間家賃収入-経費)÷(物件価格+諸経費) で算出できます。

投資の収益性を正しく評価するために使われる指標で、表面利回りより低い数字になります。

表面利回りは、計算も容易かつ収益性の目安として分かりやすい指標です。しかし、物件購入に関わる諸費用やランニングコストが含まれていないため、実際の利回りとは差があるでしょう。決して少なくない不動産会社が、マンション投資の説明の際に表面利回りを提示して、その投資の優位性を説明するので注意が必要です。

収支シミュレーションを提示されたときには、経費等もふくまれた現実的な計算になっているかをよく確認しましょう。表面利回りだけを見て購入してしまうと、ンルームマンション投資で失敗してしまいます。

ワンルームマンション投資で儲からなかった失敗例

ワンルームマンション投資で儲からなった失敗例を把握し、その要因を避けることで成功に近づけます。

  1. 利回りだけを見て物件を選んでしまった
  2. リスク想定が甘くてキャッシュフローが赤字になってしまった
  3. 修繕積立金値上がりによって赤字が拡大した

それぞれの失敗例について内容や原因を詳しく説明していきます。

①利回りだけを見て物件を選んでしまった

どれくらい儲かるかの指標でもある利回りですが、この数字だけを見てワンルームマンション投資をすると失敗してしまいます。いくら高い利回りであっても、他の条件も確認するようにしましょう。

例えば、シミュレーションの条件はよく確認すべきポイントです。常に入居している設定であったり、家賃が減額されないまま計上されていたり、必要経費が考慮されていなかったり……様々な要因で高い利回りに見えている可能性があります。

利回りが高い状態というのは、一般的にリスクが高いことを意味します。実は立地が悪かったり、騒音がひどくて暮らしにくい物件であったりなど、そのシミュレーション上の数字ではわからないマイナス要因が隠れている可能性も否定できません。

そのため、利回りが良いという理由だけで、他の状況を確認せずに購入を決めてしまうと、他のリスクに気づかずに失敗してしまう可能性が高くなってしまいます。

②リスク想定が甘くてキャッシュフローが赤字になってしまった

ワンルームマンション投資においては、想定が甘いと、あっという間にキャッシュフローが赤字転落してしまいます。そのため、シミュレーション時にある程度条件を厳しくしたうえで試算しましょう。

例えば、空室リスクや家賃下落リスクは代表例です。単身者が十数年も同じ物件に住み続ける可能性は低く、入居者の入れ替えタイミングが合わなければ、空室期間が発生します。経年劣化による家賃下落は想定していても、街全体の活気が寂れてしまい人気を失うと、入居してもらうために想定以上のスピードで家賃を落として募集をかけなければいけません。

他にも物件自体の資産価値が落ちるリスクや入居者トラブルによって修繕費用が発生するリスク、災害リスクもあります。

そのため、リスク想定が甘い状態でのシミュレーション上で、キャッシュフローがぎりぎりプラスになっていたとしたら、かなり高い確率で赤字転落してしまうでしょう。ある程度のリスクを盛り込んだうえで、利益が見込めるかどうかで判断すると失敗を防ぎやすくなります。

③修繕積立金値上がりによって赤字が拡大した

ワンルームマンション投資において、修繕積立金が値上がりをすると、必要経費が増え、手元に残る金額は減ります。修繕積立金の値上がりを境に、キャッシュフローが赤字に転落するケースも珍しくありません。既に赤字の場合は、その金額が更に拡大してしまいます。

修繕積立金が上がると毎月の経費が増えるだけではなく、不動産価値にも影響します。投資家は実質利回りで計算したときに、修繕積立金が増えることは利回りの低下につながり、相対的に物件の魅力が落ちてしまうため、売却価格も下がってしまいます。

修繕積立金とは、本来、将来的な大規模修繕のために毎月支払う金額ですが、想定外の設備トラブル等が起きたときは予定より早く取り崩すケースもあるでしょう。また、新築時に売れやすくするために安い金額設定をして、その後しわ寄せがいく場合もあります。実際に、急に修繕積立金が月5000円値上がりしたという事例もあります。

修繕積立金は基本的に時間の経過とともにほぼ確実に値上がりが発生するので、余裕を持った金額で試算しておくといいでしょう。

ワンルームマンション投資に関してのよくあるご質問

①市場に出回っていないお得な物件を紹介されましたが購入したほうが良いですか?

基本的に市場に出回っていないお得な物件を紹介されることはほぼないので、長い付き合いがあるなど特別な場合を除いて、買わない方がいいでしょう。条件が良い物件はまずはお得意様のような付き合いが深い人などコネクションがある人に話が回るため、営業担当者のセールストークと思って聞いておくのが無難です。

②マンション投資は節税になると聞きましたが、本当ですか?

減価償却費などで経費計上をおこなえば、節税をすることも可能です。ただし、その人の所得やマンションの築年数などによっても節税できる金額は変わります。そのため、誰でもワンルームマンション投資をすれば、節税できるわけではない点に注意しましょう。

③購入後に自分が死亡した場合、購入した物件やローンはどうなりますか?

団体信用生命保険に加入しておけば、購入後に自分が死亡した場合に、ローン返済が免除されます。購入した物件はそのまま残るため、遺された家族は家賃収入を受け取り続けることができ、売却して利益を得ることもできます。これが、ワンルームマンション投資は生命保険の代わりになるといわれる理由です。

④住宅ローンを組んでいる場合でもマンション投資はできますか?

住宅ローンを利用して自宅を購入していても、マンション投資でローンを組むことは可能です。ただし、住宅ローンを組んでいない場合と比べると、返済負担率が上がるため、、審査通過の難易度は上がります。投資ローンは個人の属性や自己資金の有無など、いくつかの要素をもとに総合的に判断されます。

⑤家賃保証があれば安心でしょうか?

サブリース契約を結ぶと、あらかじめ決められた金額を毎月保証されますが、必ずしも安心とはいえません。なぜなら、家賃保証の金額は数年おきに更新され、拒否をした場合には家賃保証がなくなってしまうケースもあるからです。更新の際には、様々な要因で減額した家賃保証の金額を提示されることもあります。

「ワンルームマンション投資は儲からない?」まとめ

ワンルームマンション投資は儲からないといわれることもありますが、儲からない失敗例を把握し、成功するためのコツを理解すれば、失敗しにくくなります。

特に新築ワンルームマンション投資の場合、購入直後に試算価値が下がるなどの条件もあり、しっかりと知識を身につけた状態で始めないと収益性を確保するのはかなり難しいでしょう。

ワンルームマンションは金額も大きいため、購入する物件を間違えると、毎月赤字になり、取り返しがつかない致命傷となってしまいます。そのような事態を避けるためにも、失敗例の特徴を把握し、勉強をしたうえで資産性のあるマンションを選ぶと、長く収益を運んでくれる不労所得が期待できます。

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この記事を書いた人

ファイナンシャルプランナー。学生時代から資産運用に興味を持ち、自身でも株式、暗号資産、不動産に投資している。大手メディアで金融、不動産関連の記事執筆や金融系インフルエンサーのライティングなど、幅広く活動中。自身の投資体験をもとに、初心者にもわかりやすく説明することが得意。

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