投資用マンションのメリット・デメリット、種類や選び方・費用を解説！

マンション投資で生活を豊かにできたらいいなと考えたことはありませんか？安定的に家賃収入を得られることから、投資対象としてマンションを魅力に思っている人も少なくないでしょう。

ひと昔前は潤沢な資金のあるお金持ちしかできないイメージがあった不動産への投資ですが、今では不動産投資用ローンを取り扱う金融機関も増え、一般的なサラリーマンでもマンション投資ができます。節税もでき、生命保険の役割を果たすことから、マンション投資は多くの人に注目されている投資手法の一つです。

本記事ではメリットやデメリット・リスクや、かかる費用などを詳しく解説していきます。マンション投資で上手に資産形成をしたい人はぜひ最後まで読んでみてください。

投資用マンションとは

投資用マンションとは、自分自身で住むためではなく、誰かに貸して賃料収入を得ることを目的として購入するマンションです。

不動産投資物件には、他にもアパートや1棟ビル、戸建て住宅などがあります。その中でも、マンションは投資対象としては人気がある物件種別です。ワンルームマンションなどは数百万円から購入できるため、サラリーマンでも比較的手を出しやすいといえます。

マンション投資は、最近では資産形成の手段の一つとしても注目を集めており、資産を分散する目的で投資を始める人も増えています。ただし、投資用マンションを買えば何でもいいというわけではありません。

投資用マンションを選ぶ際には、立地条件や建物の状態、市場動向などを考慮して慎重に検討する必要があります。これらの点を見誤ると、入居者が集まらずに自己資金でローン返済しなければならないおそれもあります。また、マンションを所有していると管理費や修繕費、税金などの維持費も発生し、入居者がいても赤字になってしまう場合もあるため、物件選びがとても重要なのです。

毎月の不労所得や売却益を見込むには、良い物件を見極めることが大前提となります。

マンション投資で利益が出る仕組み　　

マンション投資における利益は「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」に分けられます。

インカムゲイン

インカムゲインとは、資産を保有していることで得られる利益のことです。マンション投資においては、賃料収入がこれに該当します。マンションを購入し、他の人に貸し出すことで、毎月安定的に賃料収入を得ることができます。ローン返済や管理費などの諸経費の原資は、基本的にこの賃料収入です。

マンション投資で安定的な収入を得るには、次のように賃貸需要の高い物件を選ぶ必要があります。

• 単身者用のコンパクトマンション
• 駅から近いマンション
• 大学やビジネス街に通いやすいマンション
• 周りに利便施設が充実しているマンション
• タワーマンション　など

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、資産の売却で得られる利益のことです。マンション投資では、投資物件が購入時より高く売却できた場合に得られます。

ただし、マンション投資は長期的な所有が前提になるため、キャピタルゲインが得られる物件を見極めるのは容易ではありません。5年、10年……と運用した後に利益がでるほど高額で売れる物件は限られます。都心に近い人気エリアの方が値下がりしにくいといわれていますが、将来の見通しは不透明なうえに、高い資産性が維持される見込みの物件は取得費も高額になるため、キャピタルゲインを出すハードルは高いといえるでしょう。

マンション投資のメリット

ここまで、投資用マンションの概要や利益が出る仕組みについて説明してきました。続いては、マンション投資のメリットを解説していきます。

1. 資産を分散しリスクへッジできる
2. 節税になる
3. 毎月の安定収入を得られるため年金対策にもなる
4. あまり手間がかからない
5. 生命保険の代わりになる

 ①資産を分散しリスクへッジできる

投資用マンションを購入することで、自身が保有している資産の種類を増やせることから、リスクヘッジになります。投資先をいくつかに分散させて、リスクを減らすことで、万が一の際の損失を減らせるでしょう。

マンション投資は、その特性上、株式投資や債券投資など他の金融資産とは異なるリスクとリターンを持っています。例えば、株式市場が不安定なときでも、不動産価格は同じような激しい値動きをするわけではありません。株式市場が暴落したとしても賃料がすぐに暴落することはなく、安定した家賃収入が期待できるため、資産全体でのリスクヘッジになるでしょう。

このように、リスク分散の観点からも投資用マンションの購入は重要な役割を果たします。

 ②節税になる

「不動産オーナーになると節税ができる」と耳にしたことはないでしょうか？不動産所得は会計上赤字になりやすく、損益通算ができるため課税所得を減らせます。損益通算とは、赤字所得を他の黒字所得と相殺することです。

例えば、給与収入を含めた所得が500万円で、不動産所得が100万円の赤字だった場合、本来500万円に対して課税されるはずが、赤字によって100万円が差し引かれ、400万円に対しての課税となります。これが、節税できるといわれる仕組みです。

不動産所得は、不動産を賃貸して得た収入から、ローンの利息、管理費、ローンの利息など様々な必要経費や減価償却費を差し引いたうえで計上が可能です。減価償却費は、建物などの固定資産を取得したときに毎年少しずつ経費として計上しますが、実際に支払う費用ではなく、決められた耐用年数に応じて分けて費用として計上します。不動産投資では、実際には費用負担をしていない減価償却費を計上できるため赤字になりやすく、課税対象の所得額を抑えることができます。

 ③毎月の安定収入を得られるため年金対策にもなる

投資用マンションはローン返済が終わると経費がぐっと減り、毎月の安定収入を得られるため、マンション投資は年金代わりとしても人気です。65歳以上の無職世帯では、2人世帯も単身世帯も、収入よりも支出が上回っています。貯蓄や年金以外の収入が必要になる状況下で、毎月の家賃収入があれば、公的年金だけでは足りない支出を補えます。

借入額や借入期間にもよりますが、投資用マンションのローン返済が終わらないうちは、毎月の収入は多くありません。しかし、ローンの返済が終わると、管理費などの支払いは続くものの、入居者がいる間は家賃収入が大きく上回る状態になります。追加の年金として十分な役割を果たすでしょう。

④あまり手間がかからない

マンション投資は、物件を決めるまで考慮すべき点も多いため、人によっては手間に感じるかもしれません。しかし、投資用マンションを購入した後は、物件の維持や管理を管理会社に委託できます。委託の範囲にもよりますが、安定的な収入を得ながらもほとんど手間がかからないので、マンション投資は忙しい人でも取り組みやすい資産形成方法といえるでしょう。管理会社に委託できる業務の一例は、次のとおりです。

• 入居者の募集
• 客付けのための広告宣伝
• 入居希望者への内覧案内対応
• 入居者との契約手続き
• 家賃収入の管理
• 入居者とのトラブル対応
• 契約更新や退去時の対応
• 修繕工事の手配

管理会社の業務は、あくまで一部の管理業務を担うことにあります。さまざまな投資判断はオーナーがしなければなりませんが、所有する投資マンションの規模や戸数によっては、サラリーマンであっても本業に支障がでるほど手間がかかることはほとんどありません。

 ⑤生命保険の代わりになる

マンション投資は、生命保険の代わりにもなります。なぜなら、投資用マンションを購入する際にローンを組むと、住宅ローンを利用するときと同様に団体信用生命保険が付帯でき、万が一の際には返済が免除されるからです。ローン返済がなくなると、家賃収入だけが残るため、管理費等を除いたお金が毎月入ってきます。

契約者に配偶者や子どもがいた場合には、生命保険金を受け取るのと同じように、家賃収入という形で毎年お金を手にできます。また投資用マンション自体にも資産価値があるため、子どもの進学など、大きなお金が必要になったタイミングで売却して現金化することも可能です。

資産形成をしながらも、万が一の際の生命保険としての役割を持てることはマンション投資の大きなメリットといえるでしょう。

マンション投資のデメリット・リスク

次に、マンション投資のデメリットやリスクについて説明していきます。

1. 空室による利回りの低下
2. 老朽化による修繕費用の発生
3. 登記簿による個人情報公開
4. 自然災害リスク
5. 家賃が下落する可能性

 ①空室による利回りの低下

マンション投資の大きな魅力の一つは、家賃収入が安定的に得られることです。しかし、この定期収入は入居者がいることが前提となります。空室が発生してしまうとその間は家賃収入が得られないため、空室期間が長ければ長いほど投資全体の利回りが低下します。

空室になる原因は、立地や周辺環境、家賃など様々ですが、空室期間も管理費や税金の支払いやローン返済は続くため、万が一のための自己資金の準備が必要です。

このように空室が続く状況は、投資用マンションの利回りにも、返済計画にも直接影響を与えます。このリスクを抑えるためには、良い物件の見極めが重要です。

②老朽化による修繕費用の発生

マンション投資を始める際には、物件の老朽化による修繕費用をあらかじめ見積もっておかなければいけません。入居者の故意または過失が原因の場合には入居者が修繕義務を負いますが、通常の経年劣化等の対応は賃貸人が行うべき範囲とされています。

例えば、経年によるフローリングやクロスの色落ちや耐用年数を超えた設備の交換などは、オーナーが修繕する必要があります。とくに設備の交換は費用が高くなりやすく、お風呂、トイレ、キッチンなどの大きな修繕が必要になると、数十万単位の出費になる場合もあります。

オーナーと借主、どちらが修繕を負担するか迷うときは、国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインを確認するといいでしょう。

③金利上昇リスク

投資用マンションを購入する際、ほとんどの人は金融機関からお金を借ります。変動金利で借り入れた場合、金利が上昇すると毎月の返済額が増え、利益を圧迫したり、赤字が膨らんだりする可能性があります。マンション投資は借り入れをする元本が大きいため、1％の金利上昇でも返済額への影響はとても大きいです。

例えば、以下の２つのパターンで比較してみましょう。

パターン①：30年間 年利2％

• 総返済額 　33,265,440円　
• うち利息分　8,265,440円
• 毎月の返済額　92,404円

パターン②：最初の10年間 年利2％、残りの20年は年利3％

• 総返済額 　35,197,968円
• うち利息分 10,197,968円
• 毎月の返済額　92,404円(最初の10年)、100,880円(金利上昇後)

金利上昇局面でも、急激に返済額が上がらないようなルールが設けられている金融機関もあります。ただ、その場合も利息の支払いが免除されるわけではありません。

借り入れをしてから10年後に金利が1％上昇したパターン②では、総返済額では200万円以上増えてしまいます。ただし、全期間固定金利を選択していれば、金利上昇の影響を避けられます。しかし、借り入れる時点の金利は変動金利と比べて高く設定される点に注意が必要です。

④自然災害リスク

マンション投資においては、地震や水災などによる建物損傷リスクがあります。しかし、マンションはアパートや戸建てなどと比べて耐震性が高いため、マンション投資の自然災害リスクは比較的低いといえます。また、台風や洪水などの影響も受けにくいでしょう。

実際に、(社)高層住宅管理業協会の公表資料によると、2011年に発生した東日本大震災においても、東北6県及び関東1都6県で建て替えが必要とされたマンションはありませんでした。

しかし、マンションの所在地が自然災害によって被害を受けると、そのエリアの需要が下がり、マンションの家賃に影響を与える可能性があります。

⑤家賃が下落する可能性

マンションに限らず、不動産投資においては、経年によって家賃が下落していってしまうリスクがあります。安定的に家賃収入を得られるのがマンション投資の魅力ではありますが、経年劣化に伴って家賃が下がってしまうのは仕方がないことです。ただし、家賃が下がりにくい需要の高い物件を選ぶことでリスクを減らせます。

例えば、次のようなエリアは、賃貸需要が高い地域と考えられます。

• ターミナル駅
• 駅から近い
• 近くに便利な商業施設がある

加えて、再開発や大企業の誘致が行われるなど、いくつかの条件が重なって人気が爆発的に上がると、稀に築年数と逆行して賃料が上がるケースもあります。

投資用マンションの種類と選び方

ここでは、投資用マンションの種類と選び方について説明していきます。

1. 区分ワンルームマンション
2. 区分ファミリーマンション
3. 1棟マンション

①区分ワンルームマンション

区分ワンルームマンションとは、分譲マンションの一つで、単身者向けの1部屋タイプの部屋を指します。投資先として区分ワンルームマンションを選ぶメリットは、初期費用を抑えられることです。安いといっても数百万円単位ではかかりますが、一棟マンションと比べるとはるかに低い金額からマンション投資を始められます。

マンション全体の管理は管理会社が行うため、共用部等の維持管理についてはあまり気にする必要がありません。

複数の部屋を所有したい場合は、複数のエリアの区分ワンルームマンションを購入することで分散投資ができます。不動産投資初心者にとっては、マンション投資のなかでも区分ワンルームが始めやすいかもしれません。単身者に好まれる利便性の高いエリアかどうかが、区分ワンルームマンションを選ぶ際には重要です。

②区分ファミリーマンション

区分ファミリーマンションとは、その名の通り単身者ではなく、家族複数人での居住を目的に作られた物件です。区分ワンルームマンションと比べると初期費用はかさむものの、借主の居住期間が長い傾向にあり、家賃が高いといったメリットがあります。また売却するときには、投資家だけでなく自己居住を検討している人も対象となるため、買い手がつきやすいと考えられます。

ワンルーム投資と同様に、部屋以外の共用部の修繕などは管理会社に委ねるのが一般的です。物件を選ぶ際のポイントは、ファミリー層が住みやすい住環境であるかどうか。

ファミリータイプは上記で説明したようにマンション投資として魅力的ですが、不動産投資の初心者なら、資金面や賃貸需要が高いという面から、区分ワンルームマンションから始めるのをおすすめします。

③一棟マンション

一棟マンション投資とは、一部屋ではなく、一棟まるごとマンションを購入して行う投資手法です。マンションの規模にもよりますが、部屋数が多いため大きな収益を期待できる一方で、共用スペース管理やエレベーターの施設管理など、区分ワンルームマンションよりもケアする範囲は広くなります。

初期費用も高額になるため、資金準備のハードルも高くなります。1棟全体で考えれば、空室リスクはおさえられるものの、違うマンションの部屋を複数所有するといった立地でのリスク分散ができません。そのため、災害やエリアの地価下落の影響を大きく受ける可能性があります。場所は途中で変えられないからこそ、選ぶ際には立地の見極めが重要です。また、様々なリスクを想定し、保険の加入や修繕費の準備などを計画的に行う必要があるでしょう。

軌道にのれば大きな収益を期待できますが、相当な資金力が必要な一棟マンション投資。自分自身で資金管理等も含めたマンション経営に深く関わり、不測の事態にも対応できる経験がなければ、難しい投資手法といえるかもしれません。

マンション投資に必要な費用

最後に、投資用マンションを購入するにあたって、購入時、運用中にそれぞれ必要な費用を説明していきます。

投資用マンション購入時にかかる費用

費用項目	内容
仲介手数料	不動産取引を仲介する不動産業者へ支払う費用
登録免許税	不動産の所有権や抵当権に関わる登記の費用
印紙税	契約書に貼る印紙の費用
不動産取得税	物件の所有権を取得した際にかかる税金
司法書士報酬	不動産取引に関わる手続きを行う司法書士に支払う報酬
ローン事務手数料	不動産投資ローンを組む際に金融機関に支払う手数料
ローン保証料	不動産投資ローンの保証会社に支払う費用
火災・地震保険料	火災や地震等の損害補償のために加入する保険料
固定資産税・都市計画税	物件の所有者に課される税金

購入するときは物件価格に加えて、いわゆる初期費用がかかってきます。代表的なものは、仲介手数料やローンを借り入れる際にかかる費用など。不動産の種類にもよるのですが、修繕履歴は物件価格の8〜10％が相場です。

投資用マンション保有中のランニングコスト

費用項目	内容
管理委託費	入居者との契約や更新手続き、集金代行業務などにかかる費用
管理費	マンションの管理組合に支払う共有部の管理費用
修繕積立金	マンション共用部の修繕のための積立金
修繕費	部屋内で修繕が必要になった際にかかる費用
広告宣伝費(入居者募集費用)	入居者募集の集客にかかる宣伝費用
税理士費用	確定申告を税理士に依頼している場合にかかる費用
所得税・住民税	利益に応じて発生する税金
火災・地震保険料	火災や地震等の損害補償のために加入する保険料
固定資産税・都市計画税	物件の所有者に課される税金

また、購入後も物件を保有している間には、のランニングコストがかかり続けることを忘れてはいけません。ます。ランニングコストは、家賃収入の20~30%が目安といわれています。

上記のランニングコストに加えて、一番負担が大きいのはローン返済です。家賃収入次第で、全て相殺できてお金が残る場合もあれば、ローン返済がある期間は赤字が続く場合もあるでしょう。

初期費用やランニングコストなど、物件購入費以外にもかかるお金を一通り把握し、収支シミュレーションをしておくと、安心してマンション投資を始められるでしょう。

 マンション投資を検討する際によくあるご質問　

 不動産価格が高騰している時期に投資を開始して上手くいきますか？

不動産価格が高騰している局面に投資用マンションを購入しても、利益を出すことは十分可能です。マンション投資において何よりも大事なのは、収益性の見込める物件を購入することです。マンション投資のメリットだけでなく、リスクやデメリットも把握したうえで、始めると成功しやすいでしょう。

 自己資金はどれくらい必要でしょうか？

マンション投資の自己資金として必要な金額は、物件の種類や個人の属性によって異なりますが、物件価格の20～30％程度といわれています。物件の担保価値や高年収であるなどの属性が高ければ融資可能金額が増え、初期費用は減ります。ただし、ローン金利が上がり返済額が増えるリスクもあるため、無理のない範囲で自己資金を投入しましょう。

 自宅のローンがありますが、その状態で投資用のローンを組むことはできますか？

住宅ローンを利用している状態でも、投資用のローンを組むことはできます。ただし、金融機関で各種ローンの返済負担率が定められているため、借入可能額は少なくなります。住宅ローンを含めた各種ローンの残債額や購入する不動産の資産性や個人の属性、自己資金の有無などが投資用のローンを組めるかのポイントとなります。

 マンション投資はインフレ対策になると聞きましたが、本当でしょうか？

マンション投資は、インフレ対策になります。現物資産である不動産は、物価上昇とともに資産価値の上昇が期待できるため、マンション投資はインフレ対策に効果的です。一般的には、インフレが起きると家賃も上がるため、収入増に繋がります。

 選んではいけないマンションの特徴はあるのでしょうか？

マンション投資を成功させるために、選んではいけないマンションの特徴は、「駅から遠いなど立地条件が悪い」、「築年数が古く、修繕がなされていない」、「過去に殺人事件や自殺などの事故があった」などです。このような特徴を持つマンションは空室率が高くなる傾向があります。

「マンション投資」まとめ

本記事では、マンション投資のメリットやデメリット・リスクについて詳しく解説しました。空室になることや老朽化で修繕費用が発生するなどのリスクはあるものの、物件選びや定期的なメンテナンス等によって、事前に対策することは可能です。

マンション投資は、資産運用の手段としても有効でありながら、年金や生命保険の代用にもなることから、将来の備えとしても魅力的です。マンション投資はある程度の資金が必要になるなどのハードルはありますが、事前にリスクを把握したうえで、物件の見極めができれば、資産形成の手助けとなるでしょう。