不動産投資で重要なキャッシュフローの計算式とは？所得や利回りとの違い、プラスにする方法を解説！

不動産投資のキャッシュフローの計算式は「家賃収入―（経費＋ローン返済額＋税金）」です。

なお「キャッシュ＝現金」「フロー＝流れ」で、キャッシュフローは「現金の流れ」という意味です。

確定申告のために記帳する帳簿上の所得（不動産所得）は「収益―費用」で計算しますが、キャッシュフローは「収入―支出」という違いがあります。

不動産所得の計算は、確定申告で必要となるため計算しますが、キャッシュフローは計算することで不動産投資の手取り額やお金の流れが把握できます。

キャッシュフローの計算で「収入―支出」の金額が多いと健全が経営と判断できますので、不動産投資で重要となるのです。

今回の記事は、不動産投資の詳しいキャッシュフローの計算式とシミュレーション・注意点、所得や利回りとの違い、キャッシュフローを最大化するための運用のコツなどを解説していきます。

不動産投資のキャッシュフローの計算式と注意点

不動産投資のキャッシュフローは「収入―支出」で計算します。具体的に「収入」となるもの、「支出」となるものを見ていきましょう。

キャッシュフローの計算方法	具体的な内容
収入（キャッシュの増加）	家賃収入※未収の金額は家賃収入から差し引く敷金の預かり更新料の受け取り礼金の受け取り
支出（キャッシュの減少）	建物など固定資産の取得価額仲介手数料・購入手数料・立ち退き料など取得のためにかかった費用司法書士・税理士への報酬土地とともに取得した建物の取り壊し費用固定資産税の納付火災保険料・地震保険料などの損害保険料ローン利息の支払いローン元本の支払い不動産取得税・登録免許税・所得税・住民税などの納付
キャッシュフローに関係ないもの	減価償却費青色申告特別控除額 ※どちらも所得から控除されるが、実際にお金を払っているわけではないため

現在不動産投資をされている方は、上記の収入と支出をエクセルに記入しキャッシュフローを計算することをおすすめします。

不動産投資を検討している方は、上記の表を参考に投資用不動産のキャッシュフローを試算してみましょう。

不動産投資におけるキャッシュフロー計算の注意点

キャッシュフローの計算は不動産投資で重要となりますが、減価償却費による税金の負担軽減が考慮されていない点に注意が必要です。

不動産投資では「ローンの元本返済」が帳簿上の「減価償却費」を上回ってしまう時期（デッドクロス）が存在します。

デットクロスを過ぎると、帳簿上は黒字でも減価償却費を計上できないことで所得と利益が増加し、所得税・住民税など税金の負担が増え手元のキャッシュが減少してしまうのです。

不動産投資をする予定の方は、キャッシュフローの試算だけではなく、税金のシミュレーションも行っておきましょう。

不動車投資のキャッシュフローのシミュレーション例

都内の区分マンション（家賃15万円）の投資用不動産のキャッシュフローを計算していきましょう。

180万円―（100万円＋36万円＋14万円）＝30万円

年間30万円のキャッシュが手元に残るというシミュレーション結果です。

キャッシュフローはローンの元本返済額や税金が計算式に入っているため、不動産投資において具体的に「年間どの位お金が入っていき、出ていくのか」が明確になります。

不動産投資のキャッシュフロー、帳簿上の金額や利回りとどう違う？

不動産投資のキャッシュフローは、不動産所得や損益計算書といった帳簿上の金額や利回りとどのような違いがあるのでしょうか？

帳簿上の金額とキャッシュフローの違い

確定申告をする際には、家賃収入や経費を記帳し「不動産所得」が算出されます。

不動産所得などを基に損益計算書が作成され、事業としての収益性やどれだけ収益や損失が生じたのかを把握することが可能です。

帳簿上の「不動産所得」「損益計算書」と「キャッシュフロー」にはどのような違いがあるのでしょうか？

不動産所得は収益（不動産投資の営業活動による収入）から費用（確定申告で計上できる経費）を差し引いたものです。

所得税法などで定められている「経費」を差し引くため、減価償却費や青色申告特別控除額など実際に支払ったわけではない費用も差し引かれています。

一方で、キャッシュフローは収入（手元に入ったお金）から支出（実際に支払ったお金）をマイナスしたものです。

実際の現金の流れを表しますので借り入れたお金を収入として取り扱い、実際に支払っているわけではない減価償却費・青色申告特別控除額は支出に含めないなどの違いがあります。

＜帳簿上の金額とキャッシュフローで取り扱いが異なるもの＞

収益・収入に加える	損益計算	キャッシュフロー
家賃のうち未収のもの	○	×
返金しない敷金・保証金	×	○
借り入れによる収入	×	○
経費・支出に加える
ローンの元本の返済	×	○
固定資産の取得価額（設備投資費）	×	○
減価償却費	○	×
青色申告特別控除額	○	×
所得税・住民税	×	○

＜帳簿上の金額とキャッシュフローで取り扱いが同じ＞

収益・収入	家賃収入・地代など更新料の受け取り礼金の受け取り
経費・支出	ローンの利息の支払い火災保険料・地震保険料などの損害保険料建物の修繕費仲介手数料・購入手数料・立ち退き料など取得のためにかかった費用司法書士・税理士への報酬不動産取得税・登録免許税の納付など

上記の違いをおさえておきましょう。

利回りとキャッシュフローの違い

利回りは投資用物件の収益性を示すもので、キャッシュフローと同様に不動産投資で重要な指標です。

キャッシュフローは「お金の流れ」を表しますが、利回りは「この物件を運用することでどのくらいの収益が出るか」が分かるものです。

利回りには不動産投資の広告に出てくる「表面利回り」もしくは「想定利回り」と「実質利回り」があります。

表面利回り（投下資本総収入利回り）は、「年間総収入合計÷総投下資本（自己資金＋借入金）×100」で計算する簡略化された指標で諸経費が考慮されていません。

よって、表面利回りや想定利回りを鵜呑みにすると「もっと利益が出るはずでは」という事態に陥ることがあります。

実質利回り（投下資本純収入利回り）は以下の式で計算します。

年間総収入合計―諸経費÷総投下資本（自己資金＋借入金）×100

実質利回りに似た指標として「NOI（Net Operating Income：純営業収益）」があります

（年間総賃料収入―諸経費）×100

NOIは不動産賃貸で得ることができる純粋な収益額で、物件を資産として評価する際の指標の1つです。

投資用物件の収益性を知るための重要な指標ですので、実質利回りとあわせておさえておきましょう。

不動産投資でキャッシュフローが重要な3つの理由

不動産投資でキャッシュフローが重要な理由は以下の3つです。

①手元の資金を把握し、設備投資や事業拡大に充てられる

不動産投資ではローン返済や修繕費などの支出がありますが、毎年の確定申告では実際に支払っていない減価償却費を経費として計上します。そしてローンの元本返済は計上しないため、正確なキャッシュフローが把握できません。

キャッシュフローを計算することで、手元に残った資金が分かり設備投資や事業拡大に充てることが可能です。

②急な支払いに柔軟に対応できる

不動産投資では災害による建物の損壊や、予想以上に設備が劣化していたなど急な出費が発生することがあります。

キャッシュフローがプラスの経営を心がけることで、手元に現金が残り急な出費に対応が可能です。

③キャッシュフローが大きいと売却価格が高くなる可能性がある

投資用物件の価値は、実質利回りやNOIなどに加えてキャッシュフローも重要な判断材料です。

キャッシュフローが大きい＝手元に残る金額が多い物件は高く評価され、売却時に価格が高くなる可能性があります。

キャッシュフローを最大化するための運用のコツ

キャッシュフローを最大化するためには、まず自己資本利益率（キャッシュ・オン・キャッシュ）を計算し自己資本の効率性を知っておきましょう。

①自己資本利益率（キャッシュ・オン・キャッシュ）を計算する

不動産投資には「自己資本利益率（キャッシュ・オン・キャッシュ）」という指標があります。

「投資額（自己資本）に対してどのくらいキャッシュフローが出ているか」が分かるもので、自己資本利益率が高いと効率よく手持ちの資金を運用している状態です。

自己資本利益率は以下の式で計算します。

手取り額（年間のキャッシュフロー）÷自己資本×100

自己資本利益率が低い場合は、以下の方法でキャッシュフローを大きくすることを検討していきましょう。

②頭金を多めに入れる

頭金を多めに入れると、ローン元本の返済額が減りますのでキャッシュフローのプラスが大きくなるでしょう。

加えて2023年10月現在、インフレで物価が上昇しています。

2023年９月22日に総務省が発表した「消費者物価指数」によると、消費者物価の総合指数は2020年を100とすると105.9で前年同月比は3.2％の物価上昇です。

出典：総務省「消費者物価指数　全国2023年(令和５年)8月分」

インフレが進むとモノの値段が上がり貨幣価値は下がっていきます。よって、この先さらに貨幣価値が下がっていく前に現金を多めに投入するという方法は、インフレに有効な戦略といえるでしょう。

③低金利で融資をしてもらう

低金利でローンを組むことで、利子の返済額が減り総返済額をおさえることが可能です。

不動産投資ローンは住宅ローンと比べて金利が高いですが、できる限り低金利で融資してもらえる金融機関を探しましょう。

賃貸経営が順調な場合は、上記の他にローンの繰上げ返済をする、家賃収入を増やすなどの方法でキャッシュフローが多くなるでしょう。

キャッシュフローがマイナスになった時の対処法

キャッシュフローがマイナスの状態は、不動産投資での収入で経費や税金が賄えていないことを意味します。キャッシュフローがマイナスになった時には、マイナスになった原因を調べ対処することをおすすめします。

例えば以下のような原因が挙げられます。

特に、最後の減価償却費を計上できず税金の負担が増えてしまったケースは注意が必要です。

まとめ

不動産投資におけるキャッシュフローは重要な指標ですので、この記事でNOIや実質利回りとあわせて計算式を把握しておきましょう。