不動産投資ローンを融資してもらうべき理由やおすすめの金融機関を解説！

不動産投資を始めるときは、銀行などの金融機関から融資を受けるのが一般的です。不動産投資の失敗を防ぐためには、融資に関する知識や理解が欠かせません。

本記事では、不動産投資ローンの種類や融資をしてもらった方が良い理由を解説します。融資を取り扱っている金融機関や、初心者が押さえておきたいポイントも解説していますので、ぜひご一読ください。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、マンションやアパート、戸建て住宅などの投資用不動産を購入するときに借り入れるローンのことです。

不動産投資ローンには、大きく分けて「アパートローン」と「プロパーローン」の2種類があります。それぞれの特徴は、以下のとおりです。

	アパートローン	プロパーローン
資金用途	収益不動産の購入・建築	事業に幅広く利用が可能
保証会社	必要	不要※連帯保証人が必要になることがある
審査期間	1〜3週間ほど	1〜3か月以上
審査のハードル	緩い	厳しい
融資条件	金融機関が商品ごとに定める範囲内	明確な決まりはなく案件ごとに決定

アパートローンはパッケージ型の商品であるため、金利や融資期間、融資限度額などは商品ごとに定められた基準の範囲内となります。

一方のプロパーローンはオーダーメイド型であり、融資条件は案件ごとに決まります。

プロパーローンの融資審査は厳しい傾向にありますが、アパートローンよりも低金利で借り入れることも可能です。

不動産投資ローンについて詳しくは、以下の記事で解説していますので、あわせてご覧ください。

不動産投資ローンの金利タイプ

不動産投資ローンの金利には「変動金利」と「固定金利」の2種類があります。それぞれの概要は以下のとおりです。

・変動金利：返済途中で借入金利が変わる可能性がある金利タイプ
・固定金利：借り入れから一定期間の金利を固定する金利タイプ

変動金利は、完済するまでに世の中の金利相場や政府の金融政策などで、借入金利が変わる可能性があります。その代わり、借入当初の金利は固定金利よりも低い傾向にあります。

固定金利は、借り入れから一定期間は金利が変わらないため、返済額が上昇する心配はありません。

一方で、金融機関によっては固定金利を取り扱っていないこともあります。

不動産投資ローンを融資してもらうべき理由

不動産投資ローンを融資してもらった方が良い理由は、以下のとおりです。

1つずつ解説します。

①レバレッジをかけられる

金融機関の融資を利用すると「レバレッジ効果」が働きやすくなります。レバレッジ効果とは「テコの原理」のことです。

テコを利用すると、小さい力で大きなものを動かせるようになります。不動産投資においても、融資というテコを利用すると、少ない資金でより高い収益性が期待できる物件に投資することが可能です。

たとえば、自己資金1,000万円のみで、期待できる家賃収入が年間60万円の物件に投資をすると利回りは6%です。

一方、自己資金1,000万円に4,000万円の融資を足して、年間の家賃収入が300万円である5,000万円の物件に投資をしたとしましょう。

この場合、利回りは同じ6%ですが、得られる家賃収入は60万円から300万円に増えます。

融資を利用すると利息を支払う必要がありますが、それを考慮してもより高い収益を得られる可能性があります。

②自己資金を手元に残せる

金融機関から融資を受けると、自己資金を手元に残して不測の事態に対処しやすくなります。

不動産投資では、物件を購入したあとに外装や設備などが壊れて、修繕費やメンテナンス費用などが突発的に発生することがあります。

また、不動産のオーナーやその家族が病気・ケガによって働けなくなったことで、世帯収入が低下してしまうかもしれません。

物件を購入するために手持ち資金のほとんどを使ってしまうと、こうした不測の事態に対処できない恐れがあります。

金融機関の融資を利用したことで、自己資金を手元に残せたのであれば、不測の事態に対処がしやすくなるでしょう。

③物件にすぐ投資ができる

金融機関から不動産投資ローンを借り入れることができれば、投資したい物件を見つけたとき迅速に購入しやすくなります。

投資物件を自己資金のみで購入する場合、資金が貯まる時間がかかる可能性があります。魅力的な物件を見つけたとしても、資金を貯めているあいだに他の人に先を越されてしまうかもしれません。

金融機関から融資を受けられると、準備すべき自己資金が少なくなり、より早く購入できるようになります。

魅力的な物件を見つけたとき、すぐに申し込みができるため、他の投資家に先を越されにくくなるでしょう。

④団体信用生命保険に加入できる

不動産投資ローンを組む場合、団体信用生命保険（以下、団信）に加入するのが一般的です。団信とは、不動産投資ローンを借り入れた人が亡くなったとき、保険金でローンが完済される保険のことです。

団信に加入していれば、オーナーに万が一のことがあったとき、収益不動産を家族に残せます。遺族がローンの返済義務を負う心配もありません。

収益不動産を相続した家族は、得られた家賃収入を生活費や教育費などの支払いに充てることができます。

また、まとまった資金が必要になったときは、収益不動産を売却して現金化することも可能です。
不動産投資ローンを借り入れて団信に加入することで、万が一のときは投資した不動産が家族を経済的に支えてくれるでしょう。

不動産投資の融資を取り使う金融機関6選

不動産投資の融資は、大手都市銀行や地方銀行、信用金庫など、さまざまな金融機関が取り扱いをしています。

ここでは、不動産投資の融資が受けられる金融機関を6つご紹介します。

①日本政策金融公庫

資金の使い道	新たに事業を始めるため、または事業開始後に必要とする設備資金および運転資金
利用できる人	新たに事業を始める方または事業開始後おおむね7年以内の方
融資金額	最大4,800万円
借入期間	20年以内
金利タイプ	固定金利
その他の特徴	創業計画書の提出が必要

※参考：日本政策金融公庫「新規開業資金」

日本政策金融公庫は、政府が100%出資する金融機関です。日本政策金融公庫の「新規開業資金」は、新しく事業を始めようとする人を支援するための融資であり、不動産賃貸業も対象となります。

初めて不動産に投資をする人でも、きちんと事業計画を練れば、融資してもらえる可能性があります。

また、女性や35未満の方、55歳以上の方は、通常よりも金利（利率）が優遇される点も特徴的です。

②オリックス銀行

資金の使い道	本人が所有する居住用賃貸用のアパート ・マンション ・戸建て住宅の購入資金や建築資金 ※アパートの場合は建築用地の購入（建築計画がある場合）、借換資金も可能
利用できる人	以下のすべてに該当する方 ・原則として日本国内に住んでいる方 ・オリックス銀行の住宅ローンプラザに来社できる方 ・借入時に満20歳以上60歳未満かつ最終返済時80歳未満の方 ・原則として同一の勤務先に3年以上勤務している方 ※自営業の場合は営業開始後3年以上経過している方 ・原則として前年度の税込年収（自営業の方は所得）が500万円以上で、 返済期間中に安定した収入が見込める方 ・団体信用生命保険に加入可能な人 ・現在の住宅ローンなどの支払いに、直近1年以内に遅延の無い人
融資金額	1,000万円以上2億円以下
借入期間	1年以上最長35年以内（1か月きざみ） ※借入金額は建築価格または購入価格の範囲内、かつオリックス銀行が算出する評価額の範囲内
金利タイプ	・変動金利型・固定金利特約型（3年・5年）
事務手数料	借入金額の2.2％（税込）
その他の特徴	借入対象不動産の所在地が原則として以下のいずれかにあることが条件 ・首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉の各都県） ・近畿圏（大阪・兵庫・京都・滋賀・奈良・和歌山の各府県） ・名古屋市 ・福岡市 ※首都圏・近畿圏は、東京・大阪の中心部までの公共の交通機関（電車・バス）を利用した所要時間が 東京でおおむね1.5時間、大阪で1時間以内のエリア マンションの場合は専有面積40㎡以上が融資の条件

※参考：オリックス銀行「不動産投資ローン」

オリックス銀行の不動産投資ローンは、利用できる人の要件が比較的細かく定められているため、事前に借り入れが可能かどうか判断しやすいといえます。

また「前年度の税込年収が700万円以上で、返済期間を通じて安定した収入が見込める」「借入時の年齢が55歳未満」などの要件を満たすと、投資セレクト金利が適用されて、借入金利が引き下げられます。

③SBJ銀行

資金の使い道	・自宅 ・セカンドハウス ・別荘・店舗併用住宅 ・賃貸用マンション ・賃貸用不動産の購入 ・建築、借換資金
利用できる人	借入時の年齢が満20歳以上65歳以下の方で、最終のご返済時の年齢が満80歳未満の方 購入不動産が下記所在地であるもの ・関東エリア ： 東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県 ・中部エリア ： 愛知県、三重県、岐阜県、静岡県 ・近畿エリア ： 大阪府、兵庫県、京都府、奈良県 ・九州エリア ： 福岡県 ※三重県、岐阜県、静岡県については、取り扱いできない地域がある
融資金額	100万円以上1億円以内 （10万円単位）※借入対象物件の売買金額の90％以内
借入期間	3年以上35年以内
金利タイプ	変動金利
事務手数料	融資金額の1.65%（税込）
その他の特徴	借入の対象となる建物に火災保険を付ける必要がある

※参考：SBJ銀行「ANY住宅ローン・ANY住宅ローンプラス 商品概要」

SBJ銀行のANY住宅ローンは、自宅だけでなく賃貸用不動産の購入・建築資金も融資の対象となる商品です。選択できる金利タイプは、変動金利のみです。

融資金額は、物件の売買金額の90％以内であるため、少なくとも1割の頭金を入れる必要があります。

④千葉銀行

資金の使い道	賃貸を目的とした物件に関する次の資金 ・アパート ・貸家 ・賃貸マンションなどの新築 ・購入（中古物件を含む） ・増改築資金 ・賃貸用店舗 ・事務所等建物の新築 ・購入（中古物件を含む） ・増改築資金 ・上記の物件取得にともなう付帯設備工事 ・火災保険料 ・保証料 ・分割貸出期間 ・元金据置期間の利息等の諸費用
利用できる人	次の条件をすべて満たす個人 ・貸出時の年齢が満18歳以上である ※団体信用生命保険を付保する場合は、貸出時の年齢が満18歳以上満70歳未満・原則として安定した収入がある。 ・ちばぎん保証（株）の保証を受けられる ・不動産賃貸を本業としていない ※本業とは複数の賃貸用不動産を所有するなど、主とする収入が不動産収入の方
融資金額	1億円以内（10万円単位）
借入期間	1年以上35年以内（1年単位、分割貸出期間・元金据置期間を含む） ※団体信用生命保険を付保する場合は、最終返済時の年齢は 満75歳未満
金利タイプ	変動金利固定金利（3年・5年・7年・10年）
事務手数料	貸出金額が500万円以下：33,000円（税込）貸出金額が500万円超：55,000円（税込）
その他の特徴	・借入期間に応じた保証料が別途かかる ・敷地に抵当権を設定しない場合は、借入対象となる建物に長期の火災保険を付保する必要がある

※参考：千葉銀行「金利選択型アパートローン」

千葉銀行の金利選択型アパートローンは、不動産賃貸を本業としていないことが借入要件の1つです。そのため、本業をしながら不動産投資にチャレンジしてみたい人が比較的申し込みやすいと考えられます。

千葉銀行では、元金を返済せずに利息のみを支払う元金据置期間も設定が可能です。一括貸出の場合、元金据置期間は最長6か月です。

⑤横浜銀行

資金の使い道	・居住用賃貸住宅の新築 ・購入資金、増改築 ・補修・改装資金、ならびに賃貸住宅を建てるための土地購入資金 ・既存賃貸住宅に係る、他金融機関の借入金の借り換え資金 ・上記の借り入れと同時に必要となる諸費用
利用できる人	次に該当する人 ・借入時の年齢が満18歳以上の方・横浜銀行の審査基準を満たす方
融資金額	3億円以内かつ必要資金の範囲内※3億円を超える申し込みは横浜銀行の窓口に要相談※団体信用生命保険を付ける場合は2億円以内
借入期間	最長35年 ※物件の構造に応じて借入期間の上限は異なる ※中古物件を取得する場合は、新地物件の借入可能期間から築後経過年数が差し引かれた期間が上限
金利タイプ	変動金利固定金利指定型（2年・3年・5年・10年・15年・20年）
事務手数料	110,000円（税込）※購入資金を借り入れる場合は121,000円（税込）
その他の特徴	1名以上の保証人が必要となる場合がある

※参考：横浜銀行「商品概要説明書（アパートローン）」

横浜銀行のアパートローンは、物件の購入・新築資金だけでなく、諸費用も借り入れることができます。

借入期間は、取得する物件の構造によって異なります。

たとえば新築物件の借入期間は、鉄筋コンクリート等耐火構造は35年以内、鉄骨モルタル塗等準耐火構造は30年以内、木造は20年以内です。

⑥三井住友信託銀行

資金の使い道	アパート、マンションなどの賃貸用不動産の建築・購入・増改築・修繕・改装・借換資金、およびこれに係る諸費用
利用できる人	借入時に成年に達している方
融資金額	3億円以内（100 万円以上・10 万円単位）
借入期間	35 年以内（1 年以上、1か月単位） ※借換資金の場合は、借り換えの対象となるローンの残存期間内※原則、建物の法定耐用年数以内
金利タイプ	・変動金利型・固定金利特約型（3年・5年・10年・15年・20年・30年）
ローン取扱手数料	・77,000円（税込）
その他の特徴	・借入の対象となる物件には完済時まで時価総額を保険金額とする火災保険に加入する必要がある ・団体信用生命保険に加入できるのは66歳未満の健康な人のみ

※参考：三井住友信託銀行「アパートローン」

三井住友信託銀行のアパートローンは、ローン取扱手数料が借入金額にかかわらず77,000円（税込）です。

固定金利特約では、最長30年にわたって金利を固定できるだけでなく、固定期間の選択肢も6種類と豊富です。

初心者が融資を申し込む前に理解しておくべきポイント

初めて不動産投資をする人は、以下のポイントを押さえておくことが大切です。

それぞれについて解説します。

①ローンの返済やクレジットカードの支払いを滞納すると融資を受けにくくなる

金融機関は、融資の審査をする際、個人の信用情報を確認します。

信用情報とは、クレジットやローンの申込状況や利用状況などのことです。CIC、JICC、全国銀行個人信用情報センターといった「個人信用情報機関」に一定期間保存されています。

ローンの返済やクレジットカードの支払いなどを、長期にわたって滞納した履歴が個人信用情報機関に残されていると、融資審査に通過できない可能性があります。

金融機関から融資を受けて不動産投資を始めるつもりなのであれば、返済や支払いは滞納しないようにすることが大切です。

②個人の属性が審査される

融資審査は、申し込みをした人の返済能力を確認するために行われるため、年齢や年収、勤続年数、勤務先、資産状況などの個人の属性が審査対象となります。

個人の属性が審査されるのは、投資した物件から家賃収入を得られなくなったとしても、返済を継続する能力があるかどうかを判断するためです。

「年収が高く安定している」「勤続年数が長い」「預貯金が多い」などに該当する人は、個人の属性が高いと判断されやすいため、融資審査にも通過しやすいといえます。

また、個人の属性が高いと「融資可能額が高い」「金利が低い」「返済期間が長い」など、より好条件の融資を受けられる可能性もあります。

③物件の収益性も審査対象

金融機関の融資審査では、投資する物件の収益性も審査されます。不動産投資ローンの主な返済原資は、収益物件から得られる家賃収入であるためです。

金融機関は、物件の立地、築年数、間取り、構造などから物件の収益性をチェックします。収益性が高いと判断されやすい物件の特徴は、以下のとおりです。

個人の属性に問題がなかったとしても、物件の収益性が低いと判断されると融資が承認されない可能性があります。

不動産投資を始めるときは、立地や築年数などをよく確認し、収益性の高い物件を選ぶことが大切です。

④自己資金を多く用意すると審査に通過しやすくなる

ひと昔前と比較して、金融機関の融資審査は厳しくなっており、不動産投資の経験がない人が購入資金のすべてを借り入れで賄うのは困難です。

そのため、初めて不動産投資をするのであれば、少なくとも物件価格の2〜3割の自己資金を準備しておくのが望ましいといえます。

たとえば、投資を検討している物件の価格が4,000万円である場合、準備すべき自己資金の目安は800万円から1,200万円です。

まとまった自己資金を準備すると、金融機関からの評価が上がり、融資審査に通過する可能性が高まるだけでなく、返済負担を減らすことも可能です。

まとめ

金融機関から融資を受けることができれば、レバレッジ効果が働いて少ない自己資金でより高い収益を得られる可能性があります。

また、緊急時に備えた資金を残しながら、魅力的な物件にスピーディーに投資をすることも可能です。

金融機関によって、融資の内容や審査基準などが異なります。不動産投資を始めるときは、不動産会社にも相談のうえ、もっとも条件の良い融資を受けられる金融機関を探すことが大切です。