不動産投資は公務員でも可能？ケースごとに副業できるか解説！

公務員として勤めている方の中には「公務員は副業禁止だから不動産投資もできない」と思われている方もいらっしゃるかもしれません。

確かに公務員は法律によって副業してはいけないと定められています。

しかし実は、一定の条件を満たせば公務員でも不動産投資をおこなえるということをご存じでしょうか。

今回は公務員が不動産投資をおこなえる条件・不可とされる条件と、公務員が不動産投資をおこなう際に注意すべき点について解説します。

資産運用や不労所得を得る手段として、不動産投資は非常に有効な手段です。

公務員でも不動産投資をおこなえる範囲や条件を正しく理解して、賢く不動産投資をおこないましょう。

１．不動産投資は公務員でも可能

公務員は原則的に副業を認められていません。

しかし不動産投資に関しては、一定の条件をクリアすれば公務員でも認められる場合があります。

不動産投資が認められる場合と認められない場合の、境界線を知っておきましょう。

1-1　公務員の副業禁止規定

まずは公務員の「副業禁止」がどのようにどのように定義されているかを見ていきましょう。

公務員の副業禁止規定は、「国家公務員法」「地方公務員法」という2つの法律により、下記のように定められています。

営利企業からの隔離（国家公務員法第103条第１項）	国家公務員は、営利企業の役員兼業や、商店・不動産賃貸など営利目的の副業をおこなうことは、原則的に禁止されている。
他の事業又は事務の関与制限（国家公務員法第104条）	各省庁などの許可がない場合において、国家公務員が報酬を得て事業や事務をおこなうことは禁止されている。
営利企業等の従事制限（地方公務員法第38条）	地方公務員は、「営利企業の役員就任」「営利企業経営」「従業員として働き報酬を受け取ること」が禁止されている（市長などの許可がある場合を除く）。

公務員は憲法第15条2項において、一部の奉仕者（民間企業の役員や従業員）ではなく、全体の奉仕者（日本全体に奉仕する者）であるとされています。

物件を貸し出して報酬を得る不動産投資は「一部への奉仕」ともみなされるため、公務員の副業は原則的に認められていないのです。

1-2　不動産投資が不可とされるケース

まず公務員がおこなえない「副業」とみなされる不動産投資は、下記のようなケースです。

１）一定規模以上の場合

【建物・土地】
・独立家屋（戸建など）を5棟以上賃貸する場合
・独立家屋以外（アパートやマンション）を10室以上賃貸する場合
・土地を賃貸する場合で、契約件数が10件以上になる場合
・賃貸する不動産に、劇場・映画館・ゴルフ場などの遊技場・娯楽設備を設けている場合
・賃貸する建物が、旅館・ホテルなど特定の用途にしようされる場合

【駐車場】
・賃貸する駐車場が建築物、または機械式の場合
・駐車台数が10台以上の場合

上記のいずれかに当てはまる場合は、公務員が禁止されている「副業」にあたります。

２）不動産収入が年500万円以上になる場合

不動産または駐車場を賃貸することによる収入が、年500万円以上にのぼる場合は「副業」とみなされます。

この場合の収入は、賃貸アパートやマンションの場合であれば「賃貸予定の不動産のひと月あたりの家賃収入×部屋数×12ヵ月」などという計算方法で算出され、不動産と駐車場を両方貸し出す場合は合計額によって判断します。

1-3　公務員でも不動産投資をおこなえるケース

公務員の副業が原則として禁止ということは先述したとおりですが、一定の条件下であれば公務員でも不動産投資をおこなえる場合があります。

１）副業とみなされない範囲で不動産投資をおこなう場合

上記で解説した「副業とみなされるケース」に当てはまらない範囲であれば、公務員が不動産投資をおこなっても副業とはみなされません。

つまり「不動産収入が年500万円未満」でなおかつ「一定規模を超えない」ことが条件です。

例えば家賃10万円の区分所有のマンションを3部屋賃貸している場合や、家賃20万円の戸建住宅と月額3万円の駐車場を貸し出している場合などは、副業とみなされないため公務員でも運営することが可能です。

２）人事院から「承認」を得た場合

一定規模を超える賃貸は、副業が禁止されている公務員はおこなえないというのが原則です。

しかし一定規模以上であっても、人事院からの「承認」を得られれば公務員でも賃貸経営をおこなえるものとされています。

これは国家公務員法第103条第2項に定められているもので、所轄庁長の申し出によって人事院から「承認」が得られた場合には、営利目的の企業の経営、つまり賃貸経営をおこなってもいいという内容です。

人事院が公務員の不動産投資を「承認」する条件としては下記が挙げられます。

・不動産賃貸業と公務員としての職務との間に利害関係がないこと ・公務員としての職務に支障が出ないようにすること ・公務の公正性、信頼性が損なわれないこと

なお上記は国家公務員の場合で、地方公務員の場合は独自の規則が設けられているケースもあります。

多くの場合で国家公務員法や人事院規則に準じているとされていますが、確実に承認を得るためにもあらかじめ人事担当に確認することをおすすめします。

２．不動産投資が公務員におすすめの理由

不動産投資は会社員が副収入を得たり、資産運用をしたりする方法として紹介される場面が多い投資手法です。

しかし会社員だけでなく、公務員にとっても不動産投資は非常に有益で取り組みやすいとされています。

不動産投資が公務員におすすめの理由は、大きく分けて下記の3つです。

１）金融機関から融資を受けやすい
２）手間や時間をかけずに不労所得を得られる
３）相続税対策に有効

1つずつ詳しく解説します。

１）金融機関から融資を受けやすい

投資用物件を購入する際、不動産投資ローンを活用して資金調達をするのが一般的です。

融資をおこなう金融機関は、申込人の年収・勤務先・勤続年数・ローンの借り入れ状況・信用情報などを細かくチェックし、ローンを確実に返済できるだけの経済力があるか・返済し続けてくれる人物かと総合的に判断します。

その点勤務先や収入が安定している公務員は、社会的信用度の高さから融資を受けられる可能性が高いと言えます。

また不動産投資ローンの融資条件は、申込人の属性や申込内容によって変動します。

公務員は一般的な会社員よりも安定した職種であるということだけでも大きなアドバンテージになり、多くの融資額を低い利率で借り入れられる可能性が高まります。

低金利で多額の融資を受けられるということは、購入できる物件の選択肢が増えるということです。

収益性の高い物件に出会える確率も上がるため、有利な条件で賃貸経営をスタートさせられる可能性が高まります。

２）手間や時間をかけずに不労所得を得られる

不動産管理会社を上手に活用することで、最小限の手間と時間で不労所得を得られるという点も、公務員に不動産投資がおすすめの理由の1つです。

賃貸経営を安定しておこなうためには、入居者募集や入居者対応、建物の維持管理といった運用面での業務が多く発生します。

これらの日常的・月次的な業務は不動産管理会社に委託するのが一般的で、貸主自身が忙しい日々の合間を縫っておこなう必要はありません。

不動産投資開始直後は運用体制を整えるのに多少時間と労力が必要ですが、一度体制が構築されれば基本的には管理会社が賃貸経営に関する業務を引き受けてくれるため、毎日職務で忙しい公務員でも取り組みやすいと言えます。

いくら安定した職業である公務員でも、老後資金に不安を抱いている方や、もっと経済的余裕が欲しいと感じている方も少なくないでしょう。

不動産投資は本業に支障をきたさずに副収入を得られるため、不労所得が欲しいと考えている公務員こそやる価値があると言えます。

３）相続税対策に有効

賃貸経営をおこなうことは、相続税対策としても非常に有効な手段です。

不動産は現金資産よりも評価額が低く算出されるため、相続税額をおさえられるというメリットがあります。

例えば1億円を相続する場合、現金のまま相続すると額面そのままの1億円に対して相続税がかかります。

それに対して1億円で購入した不動産を相続する場合、相続される建物の評価額は時価の70～80%程度になります。

相続税もこの評価額を基準にして算出するため、現金のまま相続するよりも不動産の形で相続した方が、納める相続税を抑えられるということです。

相続される不動産が収益物件の場合はさらに評価額が下がり、時価の50～70%程度になります。

所有する不動産を他人に貸し出すだけでも相続税対策になるため、既に不動産を所有している場合は賃貸に出すことも視野に入れるといいでしょう。

３．公務員が不動産投資をする際の申請手順

公務員が一定規模以上の不動産を活用して賃貸経営をおこなう場合には、人事院からの「承認」を得る必要があります。

ここでは申請時に必要な書類と、申請をおこなうべきタイミングを見ていきます。

3-1 申請に必要な書類

人事院から不動産投資をおこなうことへの「承認」を得るには、「自営兼業承認申請書（不動産等賃貸関係）」という書類に必要事項を記入のうえ、下記の書類と合わせて承認権者に提出する必要があります。

不動産登記簿謄本 アパートの図面など物件に関する資料 不動産管理の委託証明書・賃貸条件一覧表（レントロール） 本人の人事記録の写し・その他参考資料

地域によっては申請方法・必要書類などが異なる場合もあるため、申請前に担当者に確認するようにしましょう。

必要書類提出後に人事院からの「承認」を得られれば、規定に違反せずに賃貸経営をおこなえるようになります。

3-2 申請するタイミング

申請のタイミングは厳密に定められていませんが、賃貸経営を始める前・相続を受ける前に申請するのが望ましいと言えます。

人事院からの承認は必ず下りるとは限らず、全ての準備を整えてから申請をすると、思わぬ損失を生む可能性があるためです。

せっかく賃貸経営のプランを組み融資を受けられても、承認がおりなければ賃貸経営はおこなえません。

申請が承認されるまでには期間を要する場合もあるため、書類の準備や申請のタイミング、金融機関への相談など、綿密にスケジュールを立てて取り掛かるようにしましょう。

3-3 不動産投資の承認を得られやすいケース

相続する物件・所有する物件の規模の大きさから、承認を得られないのではと心配する方もいらっしゃるかもしれません。

もちろん公務員による不動産投資は、申請をおこなっても必ずしも承認されるとは限りません。

しかし下記に挙げる2つのケースでは、比較的承認がおりやすいとされています。

１）遺産相続・生前贈与により不動産を取得する場合

不動産の所有や賃貸経営は相続税対策になるため、公務員も一定規模以上の不動産を相続するケースは少なくありません。

相続によって不動産を取得したことが原因で退職を迫ることはできませんし、売却を強要することも難しいということが理由と言えます。

また相続税対策に収益物件や土地を購入した場合も、不動産投資の承認を得やすい傾向にあります。

２）転勤・生活環境の変化を理由に物件を賃貸に出す場合

元々住んでいた自宅から、転勤や生活環境・家庭環境の変化により引っ越さなければならなくなることもあるでしょう。

空き家となった自宅を賃貸に出す場合も、不動産投資の承認を得られやすいケースの1つです。

ローンの支払いが残っているなどを理由に元自宅を賃貸に出す場合、やむを得ない理由とみなされ承認を得られる可能性が高まります。

４． 公務員が不動産投資をする際の注意点

公務員でも規模の大きい不動産で賃貸経営をおこなえますが、不動産投資をスタートする前にチェックしておきたい注意点もあります。

4-1 就業規則に違反しないか確認が必要

本記事で何度も触れているように、原則として副業を禁止されている公務員が不動産投資をおこなうには、「一定規模を超えない範囲で」運用しなければなりません。

さらに地方公務員の場合は、就業先によって独自の規則を設けている場合もあり、今回ご紹介した以外の条件も存在する可能性があります。

そのため公務員は賃貸経営を開始する前に、自身が所有する不動産の規模や、想定される収益・レントロールを把握したうえで、就業規則に違反していないかを確認しておくことが重要です。

また最初は承認を得ずに運用できる範囲であっても、家賃を値上げしたり運用する不動産の件数を増やしたりした結果、いつの間にか一定規模を超えた運用をしてしまっている可能性もあるため注意しましょう。

4-2 返済可能な範囲で借り入れる

公務員は社会的信用度の高さから、一般的なサラリーマンと比較して多額の融資を低金利で借り入れられる傾向にあります。

しかしいくら融資可能額が多いからと言って、自身の支払い能力に見合わない借り入れをおこなってしまうと、将来的に返済し続けることが困難になり、最悪の場合不動産を差し押さえられる可能性も否定できません。

不動産投資ローンで借り入れをおこなう際に重要なのは、「融資可能額＝返済可能額ではない」ことを念頭に置くことです。

自分が毎月無理なく返済できる金額はいくらなのか、賃貸経営をおこなって得られる家賃収入はいくらなのか、完済時に自分は何歳になっているのかなどを総合的に判断し、慎重に借入金額を決定しましょう。

4-3 副業として認められる範囲で経営する

最初のうちは小規模で不動産投資をおこなっていても、賃貸経営に慣れてきてある程度の収益を得られるようになると、部屋数や棟数を増やしてより多くの収入を得たくなるケースも少なくありません。

しかし先述のとおり、公務員は一定規模を超える不動産投資は禁止されているため、あとから規模を拡大する場合であっても、定められた規模に収まるように意識しましょう。

4-4 毎年確定申告が必要

不動産投資で利益が出ている場合、経営開始の翌年から毎年確定申告をおこなう必要があります。

確定申告の期間は毎年2月16日から3月15日までの約1ヶ月間。

余裕があるように見えて、申告のために必要な書類を集めたり申告書を記入したりと想像以上に手間がかかるため、できるだけ早めに準備を始めることが重要です。

確定申告を確実におこなうためにも、毎月の帳簿付けと領収書などの保管を忘れないようにしましょう。

4-5 不動産管理会社は慎重に選ぶ

公務員が本業の職務に集中しながら、不動産投資で安定的な収益を得るためには、信頼のできる不動産管理会社を探す必要があります。

賃貸経営にはさまざまな業務があり、どこが欠けても成り立ちません。

賃貸経営にかかる業務の一例を下記にまとめました。

入居者募集、内見対応 契約書類作成、契約締結 入居者からのクレーム、トラブル対応 家賃の請求業務・建物の日常清掃・建物の定期清掃 長期修繕計画の提案、実施手配 退去手続き（敷金返金等） 原状回復業務

特に入退去の多い引っ越しシーズンは業務が集中したり、水漏れなどのトラブルで突発的な業務が発生したりすることも考えられます。

日常的な業務はもちろん、臨機応変な対応を的確にとれるかも入居者の満足度に大きく関係し、入居率の維持にも影響を及ぼします。

そのため賃貸管理を委託する不動産会社を選ぶ際には、業務内容は委託料はもちろんのこと、誠実な対応をしてくれるか・スピード感を持って対応してもらえるかも必ずチェックするようにしましょう。

５．公務員の不動産投資についてのよくある質問

5-1 ①副業NGの場合でも、申請すれば不動産投資できる可能性はありますか？

公務員は原則として副業が禁止されていますが、不動産投資の場合は人事院からの承認を得ることで賃貸経営をおこなえる可能性があります。

不動産投資が承認される条件は勤める市区町村によってことなる場合があるため、あらかじめ確認しておくことをおすすめします。

5-2 ②許可を取らずに不動産投資をした場合、罰則を受ける可能性はありますか？

公務員の副業は「公務員法」という法律によって禁止されており、違反した場合は懲戒免職の処分を受ける可能性があります。

ただし公務員であっても、一定規模以上を超えない範囲または人事院の承諾を得られれば賃貸経営ができるとされています。

まとめ

副業禁止の公務員であっても、一定条件を満たせば不動産投資をおこなえます。

収益物件を所有して賃貸経営をおこなうことは、副収入を得ながら相続税対策もできるなどの大きなメリットがあります。

しかし一方で、賃貸経営や入居者管理・建物管理に手間や時間がかかるということもあり、日常業務を的確におこなってくれるパートナーを見つけることが重要です。

安定した賃貸経営を実現するには、管理を委託する不動産会社を慎重に選ぶことをおすすめします。

収益物件を取り扱っている不動産会社の中には、不動産の購入だけでなく、賃貸経営開始後のキャッシュフローや資金計画、将来売却する際の出口戦略に至るまで、トータルでサポートしてくれる会社もあります。

賃貸経営では、長期に渡って1つの不動産に管理を委託することになります。

それぞれの不動産会社の業務内容や委託料だけでなく、会社の安定性やスタッフの対応なども比較し、ご自身や所有物件にあった不動産会社を選ぶようにしましょう。