不動産投資のサブリース契約は危険！仕組みやデメリットを解説！

「サブリース＝詐欺」や「サブリースはメリットがない」という声がネット上で多く見られる中、不動産投資におけるサブリース契約は賛否両論と言えます。過去のトラブル事例が不信感を増長させ、その信頼性に疑問符がついているのでしょう。

本記事では、サブリース契約のメリットとデメリットについて詳しく説明し、投資に潜むリスクに注意喚起します。サブリース契約を検討中の方々へバランスの取れた判断を支援し、トラブルから資産を守る知識を提供します。

サブリース契約とは？

サブリース契約は、不動産オーナーが物件を管理会社に委託し、賃貸業務を取り決める方法です。通常の管理委託とは異なり、サブリース契約では不動産会社が賃貸業務を担当し、オーナーは一定の家賃を受け取ることで安定的な収入を得ることができます。ただし、契約内容や潜在的なリスクには注意が必要です。サブリース契約を検討する際には、情報収集と専門家のアドバイスを得ることが不可欠と言えるでしょう。

サブリース契約の仕組み

サブリース契約は、前述の通り、不動産オーナーが管理会社に物件を貸し出し、管理や賃貸契約を委託するシステムです。まず、オーナーと管理会社の間で賃貸契約が締結され、管理会社はその物件を入居者に貸し出します。オーナーは直接入居者から家賃を受け取らず、代わりに管理会社から家賃を受け取ります。管理手数料は発生しますが、双方にとって利益をもたらす仕組みなのです。

サブリース契約の種類

サブリース契約には、通常の賃料固定型（家賃保証型）と実績賃料連動型（パススルー型）の２つがあります。

賃料固定型では、不動産会社はオーナーから物件を借り上げ、毎月一定額の賃料を支払います。空室の有無に関わらず安定した支払いが特徴です。

実績賃料連動型（パススルー型）は、賃料固定型とは異なり、不動産会社が入居者から得た賃料に応じてオーナーが受け取る収入が変動します。具体的には、入居者の有無や賃料変動に連動してオーナーの収益も変動する管理方式です。

どちらを選択するかは、オーナーの経営戦略とリスク許容度に依存します。

サブリース契約の相場

サブリース契約の価格設定は、契約の種類によって変わります。

一般的に、家賃保証型契約では、通常、満室時の家賃収入の80〜90％が相場です。このタイプは、空室があってもオーナーに安定した収益を提供します。一方で実績賃料連動型契約は、通常、実際の家賃収入の90〜95％が相場です。この契約では、サブリース会社への支払いは少ないですが、オーナーは空室による損失を負担する可能性があるため、家賃保証型よりも収益が少ないことがあります。

サブリース契約を検討する際には、礼金や更新料の扱いにも注意が必要です。これらの費用はサブリース会社に収益として還元され、オーナーには支払われません。したがって、メリットとデメリットをバランスよく考慮し、これらの費用とリスクを検討することが重要です。

サブリース契約のメリット 

サブリース契約は、不動産投資の手間やリスクを軽減する便利なシステムです。理解を深め、メリットを最大限に活かしましょう。

①管理事務を丸投げできる

サブリース契約は、不動産運用における管理業務を不動産会社に一任でき、賃貸業務の手間やリスクを軽減できる優れた仕組みです。例えば、賃貸物件の入居者募集や退去手続き、建物のメンテナンスなどの煩雑な業務をサブリース会社が全て引き受けてくれます。これにより、オーナーは安定的な家賃収入を得る一方で、管理業務にかかる大部分の作業を省略できます。ただし、注意が必要で、契約内容によっては途中で家賃下落の提案を受け入れざるを得ない場合もあるため、契約書を慎重に検討することが重要です。

② 安定した家賃収入を確保

サブリース契約では、オーナーは一定期間にわたり安定した家賃収入を期待できます。通常、契約期間中はサブリース会社が一定の家賃を支払うため、入居率の変動に左右されずに収益を確保できるのです。通常の賃貸経営では空室が収入に影響しますが、サブリース契約では会社が賃料を保証するため、空室時でも安定収益を得ることができます。契約内容を検討し、空室時の賃料保証が含まれるプランを選ぶことでリスクを軽減できるでしょう。

③相続税対策に有効

相続発生時には、資産の評価によって相続税を支払う必要があります。通常、賃貸物件は「貸家建付地」とされ、入居率によって評価額が変動。しかし、サブリース契約では一括で貸し出されるため、空室がないと見なされ、評価額が抑えられます。このことで相続税額が低くなり、資産の価値が適正に評価されるといった点はメリットと言えるでしょう。また、固定資産税の課税額も低くなるため、節税にも有効です。

サブリース契約のデメリット 

サブリース契約は、手間やリスク軽減がある一方で、デメリットも多く注意が必要です。メリットとデメリットのバランスを注意深く検討しましょう。

①自由に解約できないケースが多い

サブリース契約のデメリットの一つは、一度契約を結ぶと通常は一定期間内の解約が難しく、急な変更や撤退が難しいことです。中途解約は借地借家法により貸主側からの一方的な退去請求にあたり、正当な事由が必要。特約や正当な理由があれば中途解約も可能ですが、それ以外は契約期間満了まで待つ必要があります。サブリースは管理会社に有利な条件が多く、自由度が低いため、契約前に十分な確認が欠かせません。

②不動産売却の際に売却価格が低下する

サブリース物件は、売却が難しいという課題も存在します。その理由は、サブリース物件の収益性が低く、大家の立場が相対的に弱いことが挙げられます。通常、サブリースでは大家に入ってくる賃料は80〜90％程度で、期待利回りが一般的な物件よりも低くなりがちです。また、物件が老朽化するとサブリース会社から借り上げ家賃が下がる可能性もあり、賃貸経営上のリスクと見なされています。このため、高い収益性を求める投資家からは魅力が低いと感じられることがあるでしょう。

サブリース契約が解約可能であれば、利回りを改善して高く売却できますが、解約が難しい場合はサブリース賃料を引き継ぎオーナーチェンジが進むことになります。売却の際には、この解約難が大きなデメリットになるでしょう。解約できずに継承される場合、家賃利回りが下がり、売却価格も低下します。購入者は主に家賃収入を考慮しており、高い家賃が高い売却価格につながります。

③入居者を選べない

サブリース契約では、サブリース業者が入居者の募集から審査、退去手続きなどを行います。オーナーから見ると、手間が省ける反面、自身で入居者を選択することはできません。サブリース業者は入居者がいなくてもオーナーに保証賃料を支払う必要があるため、早く入居者を決めようと審査が甘くなる可能性はあります。オーナーが入居者の選定を行えない結果、オーナーとして好ましくない人物が入居してしまう可能性もゼロと言えないことは認識しておきましょう。トラブルメーカーの入居もあり得ます。家賃保証に影響が出るわけではないかもしれませんが、長期的な不動産投資において慎重さが求められます。

④不動産売却の際に売却価格が低下する

サブリース契約には、サブリース会社の倒産リスクが潜んでいます。サブリース会社が倒産すると家賃が振り込まれなくなる可能性があることは、大きなデメリットと言えるでしょう。実際に、家賃が振り込まれなくなり、建物所有者が借入金の返済に窮する状況が発生しています。倒産リスクを回避するためには、信用力のある大手サブリース会社を選ぶことが重要です。

サブリース会社が倒産すると、物件の管理もオーナー自身に委ねられることになるでしょう。特に、物件の購入先とサブリース契約先が同じ場合、慎重な判断が求められます。サブリース契約を検討する際は、財務基盤が強く、信頼性のある企業を選ぶことが不可欠です。

⑤設備修繕とリフォームの負担

物件の設備が老朽化すると、修繕やリフォームが必要です。通常、原状回復費は入居者の負担ですが、経年劣化の場合はオーナーが修繕費用を負担しなくてはなりません。サブリース契約では修繕業者や内容をサブリース業者が選ぶことが多く、費用負担が大きくなる可能性があります。また、見積もり通りに作業が進むか確認が難しいため、割高性や信頼性に関するリスクが存在します。オーナーは弱い立場であることを認識し、慎重に契約内容を検討することが重要です。

サブリースは貸主にとって悪魔の契約と呼ばれる理由

サブリースが貸主にとって悪魔の契約と呼ばれる主な理由は、かぼちゃ馬車事件やレオパレス事件など、信頼性と資産保全に関する不安が高まったためです。それぞれの詳細について解説しましょう。

2018年 かぼちゃの馬車事件

「かぼちゃの馬車事件」は、サブリース契約に深刻な問題をもたらした代表的な事例です。この事件では、株式会社スマートデイズが運営する女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」が、契約内容の不備や経営の問題により多くの不動産投資家に被害を与えました。

初期の契約では「30年間の家賃保証」が掲げられ、投資家にとって魅力的に見えたものの、実際には部屋の狭さや入居率の低さが露呈。これが原因でサブリース会社の収益が悪化し、家賃の支払いが滞り、最終的にスマートデイズは経営破綻しました。

投資家は期待していた安定収入を得られず、多くは大きなローンを抱えて自己破産を余儀なくされました。この事件は、サブリース契約が不動産投資家にとってどれほどリスクがあるかを浮き彫りにし、業者の信頼性や契約内容の理解が不可欠であることを示唆しています。

不動産投資家が学ぶべきポイントは、事業においてリスクがつきものであること、契約内容や業者の信頼性を検討する際に知識が不可欠であることです。かぼちゃの馬車事件では、業者が不当なキックバックを得るために物件を高値で購入していたことも判明。正確な資産価値や需要を見極め、契約条件に惑わされない知識を身につけることが重要です。

また、サブリース契約の際は家賃保証期間や入居者の影響、契約内容のデメリットなども十分に理解し、慎重な判断が求められます。購入する物件の資産価値を正確に評価し、不動産投資におけるリスクを最小限に抑えるためにも、知識と慎重な選定が不可欠です。

レオパレス事件

「かぼちゃの馬車事件」の翌年、2019年に露呈した「レオパレス問題」は、建築不良とサブリース契約に起因する深刻な問題で、オーナーに多大な影響を与えました。

まず、建築不良に関しては、レオパレスが所有するアパートの多くで耐火性や防音性、断熱性など、建築基準法に違反する手抜き工事が行われていたことが報道されました。不良工事が露呈したことで、多くの入居者に転居を強いる事態となり、同社の経営に大きな打撃を与えました。

さらに、サブリース契約においては、オーナーにとってリスクヘッジの手段となるべきであるにも関わらず、逆に問題を引き起こしました。レオパレスはアパート建築とサブリースを組み合わせ、近隣に同様のアパートを大量に建設。これにより入居率が下がり、サブリース契約に基づく家賃保証額の減額を行っていたとされます。入居率の低下は、サブリース契約においてオーナーが不利な条件で契約を結ぶ原因となりました。

サブリース契約の仕組みそのものには問題がないにも関わらず、レオパレスが不正手段を用いて契約条件を不当に変更していたことが浮き彫りに。借地借家法の知識の不足からくるオーナーの減額契約や、レオパレスの一方的かつ強引な姿勢がトラブルを引き起こし、多くのオーナーが訴訟を提起する事態に発展しました。

サブリース契約の信頼性や契約条件の理解が不可欠であることが再確認されたレオパレス問題も、不動産投資家にとって大きな教訓になったと言えるでしょう。

まとめ

サブリース契約は不動産投資のリスクを伴う仕組みです。契約時に魅力的に見える条件も、実際には入居率や家賃保証の変更で影響を受ける可能性があります。オーナーは契約内容や法的知識をしっかり理解し、信頼性の高いサブリース会社を選ぶ必要があります。慎重な検討と専門家の助言を得ることで、サブリース契約を通じた不動産投資のリスクを最小限に抑えることが求められるでしょう。