なぜ不動産投資は節税になる？年収別のシミュレーションや仕組み・減価償却を解説！

「不動産投資で節税できるって本当？」「賃貸経営なのに節税できるってどういうこと？」とお考えの方は多いのではないでしょうか。
不動産投資で節税は可能ですが、個人の所得や物件などによっては逆に税金が増えてしまう可能性があります。
まずは不動産投資による節税の仕組みを理解することが重要です。
不動産投資における節税は、あくまで事業の副次的効果であることもおさえておきましょう。

今回は不動産投資による節税の仕組み、節税のシミュレーション不動産投資で節税した方がいい人・しない方がいい人、節税と物件について解説していきます。

不動産投資による節税の仕組み、ポイントは減価償却費と損益通算

不動産投資による節税のポイントは「損益通算」と「減価償却費」です。
詳しく見ていきましょう。

損益通算で所得税や住民税を節税できることも

家賃収入・更新料などの不動産投資の総収入から、必要経費を引いたものを「不動産所得」と呼びます。
不動産所得は、確定申告をする時に給与所得・雑所得といった、他の所得と損益通算が可能です。

損益通算とは・・・同じ年の利益と損失を相殺すること

例えば不動産所得が年間50万円赤字になってしまっても、給与所得などプラスの所得と相殺することで課税所得を減らし所得税と住民税の負担を減らすことができます。ただし、土地のローンの利息だけは損益通算ができないため注意が必要です。

株式や国債の譲渡所得や配当所得は、選択した課税方法によっては他の所得と損益通算できません。
一方で不動産所得は損益通算ができるため、節税につながりやすい投資方法といわれています。

また、不動産投資を開始した年は、物件の取得費用や購入手数料・ローン手数料・印紙税などがかかります。
1年目は経費が多い（＝所得が少なくなる）ため、節税効果がより高くなるでしょう。

減価償却費の計上による節税

建物や建物に付属する給水・ガス設備などは、時間の経過とともに劣化していきますが、劣化した部分は「減価償却費」として複数の年にわたって計上することができます。

実際に出費が無くても「資産として減っていく価値」を、経費として計上するという考え方です。
土地は時間の経過とともに劣化するものではないため、減価償却はできません。

「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」により耐用年数が定められており、建物は以下のとおりです。

例えば2023年1月に2000万円で取得した木造アパートを22年かけて減価償却する場合、年間92万円を経費として計上できます。
ただし、減価償却費を計上できる期間は法定耐用年数が上限です。

相続税（贈与税）対策と不動産投資

不動産の相続時には建物は時価のおよそ7割（固定資産税評価額）、土地は路線価が設定されている地域は時価のおよそ8割で評価されます。さらに、一定の要件を満たし「小規模宅地等の特例」を適用すると、さらに50％または80％の減額が可能です。

加えて賃貸用の物件が建つ敷地は、「貸家建付地」として通常の宅地より低い評価額で評価されます。

貸家建付地の価額＝自用地としての価額－(自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
＊出典：国税庁「貸家建付地の評価」

自用地（自身の居住用として利用する土地）とは異なり、賃貸住宅の敷地は土地を借りた人の経済的利益（借地権：30～90％）や家の借主の権利（借家権：全国一律30％）、賃貸割合（賃貸されている床面積の割合）を考慮して計算するため評価額がおさえられるのです。

現金で保有するよりも、賃貸住宅に資産替えすることで相続税の対象となる評価額を減らせる可能性があります。

マンションは、以下の計算式で評価します。

敷地権（土地）の価額＋区分所有する建物の価額＝マンションの相続税評価額

マンションの敷地権は、敷地全体の評価額に敷地面積に対する割合を掛けて計算します。
タワーマンションなど戸数の多い建物は、1戸あたりの敷地面積の割合が低いため、敷地権の価額が低くなる傾向にありさらなる税金の軽減が期待できます。

よってタワーマンションで節税を試みる富裕層も存在しますが、2022年4月に最高裁で「タワマン節税」と思われる相続人に2億円超の追徴課税を認める判決が下されました。
2023年6月には国税庁がマンション評価額の見直し案を発表しています。マンションの相続税対策は慎重に検討しましょう。

贈与税に関しては、夫婦間の場合「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」という制度があります。夫婦の婚姻期間が20年以上など一定の要件を満たし制度を利用すると、贈与税の基礎控除110万円に加え、最高2,000万円まで控除が可能です。

法人化で節税できるケースも

会社を設立して不動産賃貸事業を法人化すると、税金は所得税ではなく法人税を納めることになります。
所得税の税率は最高45％ですが、法人税の税率は最高23.4％です。よって、法人化によって税金の負担をおさえられることがあります。

法人の設立や維持にはコストがかかりますが、個人事業主より融資の審査で有利になる可能性があります。ただし、個人事業主も所得控除によって税金負担が軽減できる場合もありますので、事前のシミュレーションが重要です。

不動産投資の節税効果シミュレーション

不動産投資はどのくらい節税効果があるのでしょうか？

所得税は所得から各種所得控除を差し引いた「課税所得金額」に、税率を掛けて計算します。

＊出典：金融広報中央委員会「知るぽると　所得税の仕組みを理解しよう！」

年収960万円の会社員・Aさん

年収960万円の会社員Aさんの所得や所得控除・所得税額は以下のとおりです。

不動産投資をしない場合、納める所得税は566,500円です。
不動産投資で、以下の所得や控除がある場合はどうなるのでしょうか？

不動産所得：-90万円
※事業的規模ではない
青色申告特別控除：10万円（赤字のため0円）

減価償却費により、不動産所得は90万円の赤字です。不動産所得を給与所得から損益通算した後に、各種所得控除を差し引くと課税所得金額は407万円です。

所得税：386,500円

Aさんの場合は、所得税を18万円減らすことが可能となりました。

年収600万円の自営業者・Bさん

年収600万円の自営業者Bさんのケースを見てみましょう。

不動産投資をしていない場合、所得税は186,500円です。

Bさんの不動産所得・控除額を見てみましょう。

不動産所得：60万円
※事業的規模ではない
青色申告特別控除：65万円　※事業所得があるため

事業的規模ではなくても、不動産所得の他に事業所得がある場合は不動産所得から青色申告特別控除65万円を差し引くことが可能です。

Bさんの不動産所得は全て控除されます。
ただし、事業所得に対する青色申告特別控除10万円は適用できないため課税所得金額は294万円となり所得税額は196,500円です。

Bさんの場合、不動産投資をすることで納める税金は1万円増えますが、所得も60万円増えます。差し引き50万円、手取りが増えることになります。

不動産投資で節税する際の注意点

①不動産投資の目的を「節税」にしない

不動産投資の目的は、事業として賃貸収入を得ることです。
節税はあくまで副産物であり、不動産投資の本来の目的ではありません。
税制改正によって節税ができなくなる可能性もありますので、節税目的の不動産投資は避けましょう。

②不動産投資の節税の特徴・仕組みを正しく理解する

不動産投資の節税の仕組みや特徴には、以下の3点があります。

①1年目の物件購入費用などを他の所得と損益通算できる
②減価償却費の計上で所得を減らせる
③もともと所得の高い人は税率が高いため、節税効果が高い

①については、2年目以降の収支シミュレーションを行うことをおすすめします。加えて減価償却費を計上できなくなった後の収支も試算しましょう。
所得の高い人は所得税の税率が高く節税効果が高いですが、所得の低い人は節税できない可能性があります。

上記の仕組み・特徴を理解した上で、不動産投資を検討しましょう。

不動産投資の節税効果が高い人・低い人 

不動産投資の節税効果が高い人

不動産投資で節税効果が高い人は、本業での所得が高く納税額も高い人といえるでしょう。所得税は、一定額を超えた部分の税率が高くなる「超過累進税」です。

＊出典：金融広報中央委員会「知るぽると　所得税の仕組みを理解しよう！」

＊出典：国税庁「所得税の税率」

課税される所得が高くなればなるほど税率が上がり、特に900万円を超えると税率が23％から33％と10％上昇します。
不動産投資は事業規模ではなくても、個人事業主として青色申告を選ぶと特別控除（10～65万円）が可能で節税効果が期待できます。
物件の条件や保有資産・職種にもよりますが、年収900万円を超える方は不動産投資を検討してみましょう。

不動産投資の節税効果が低い人

不動産投資の節税効果が低い人は、所得の低い方です。
節税の副次的効果を期待する場合は、別の方法を考えてみましょう。

収入が低く安定しない方は、融資の審査にも通りにくい傾向があります。ローンを契約できてもリスクが高い状況です。まずは副業や転職などで収入アップを図りましょう。
個人事業主・自営業者は融資に通りにくいといわれますが、職種の社会的信用によって異なります。
例えば医師や弁護士と言った士師業、過去の確定申告で数年に渡り安定して高い所得を得ている方は融資審査に通る可能性が高いでしょう。

選ぶ物件によって節税効果は大きく変わる

物件を選ぶ際には利回りや立地などに加え、「法定耐用年数」にも注目してみましょう。

不動産投資の節税で重要なポイント

不動産投資では木造の物件を選ぶことで、節税効果が大きくなる事例があります。

木造の建物（住居用）は法定耐用年数が22年で、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の建物（住居用）は47年です。償却期間が長いと、年間の減価償却費は少なくなります。

＊出典：国税庁「減価償却資産の償却率等表」

個人が2007年以降に建物を取得した場合、減価償却費は「取得価額×定額法の償却率×月数/12」で計算します。
年間に計上できる減価償却費の償却率は木造が0.0046で、鉄筋コンクリート造は0.022ですので木造の建物は減価償却費が高くなる傾向があります。

例えば8,000万円で木造のアパートを取得した場合、年間の減価償却費は368万円ですが、鉄筋コンクリート造のマンションを1億円で取得した場合は、年間の減価償却費は220万円です。

不動産投資の節税が難しい物件とは

不動産投資での節税は、上記のように減価償却費が重要なポイントとなります。
よって「不動産投資で節税もしたい」という方は、法定耐用年数が長いRC造・鉄筋コンクリート造の物件は避けた方が良いでしょう。

また新築の建物は資産価値は高いですが、価額も高く利回りが低い物件が多いため初心者には不向きといわれています。

まとめ

不動産投資による節税は、仕組みや特徴を理解したうえで、当てはまるかどうか慎重に検討しましょう。

・節税目的の不動産投資は避ける
・仕組みや特徴を理解し、10年～30年後の収支シミュレーションを行う
・新築のRC造・鉄筋コンクリート造のマンションは資産価値が高いが、リスクも高い