中古の不動産投資のメリットやリスク失敗事例をご紹介！

不動産市場において、中古物件を対象とした不動産投資が注目を浴びています。価格の安さから高い利回りを期待できる中古不動産投資には、魅力的なメリットがあります。しかし、その一方で、デメリットやリスクも忘れてはいけません。中古不動産投資に取り組む前に、これらを十分に理解し、計画的に行動することが重要です。

今回の記事では、中古不動産投資のメリットとデメリットについて詳しく説明し、失敗事例なども取り上げます。中古不動産による賢い投資に興味のある皆様、ぜひお読みいただき、成功への第一歩を踏み出してください。

中古の不動産投資とは

中古の不動産投資とは、市場に出回る中古不動産物件を購入し、賃貸経営や売却を通じて収益を得る投資手法です。この投資分野では、特に中古の区分マンションが注目されており、その理由はいくつかの要因によるものです。

まず、中古マンションは長い耐用年数を持つRC造の建物が多く、法定耐用年数が47年と新築物件に比べて長いため、資産価値が維持しやすい点が挙げられます。また、金融機関の融資条件にも影響し、融資を受ける場合にも有利です。

中古の不動産投資は、収益性を追求する投資家にとって注目の分野であり、資産価値の維持と増加に貢献します。

中古と新築の不動産投資の違い

中古不動産投資と新築不動産投資の違いについて考えてみましょう。中古不動産は市場に出回る物件を対象とし、その中には築浅から築古物件まで幅広い選択肢があります。一方、新築不動産は建設されたばかりの物件を指します。

中古不動産は価格が比較的抑えられ、それに伴う高い利回りが期待できる魅力があります。また、耐用年数が長いRC造の建物が一般的で、資産価値の維持に寄与します。

一方、新築不動産投資は、建物や設備が最新でリスクが低いというメリットがありますが、価格が高いことが欠点です。

どちらの投資を選ぶかは、投資家の目標やリスク許容度に依存しますが、中古不動産投資は収益性と長期的な資産価値の観点から魅力的と言えるでしょう。

中古不動産投資のメリット

中古不動産投資のメリットを理解することは、中古不動産投資の適性を評価する際に役立ちます。以下に、中古不動産投資の主なメリットを紹介します。

これらのメリットについて詳しく説明していきましょう。

①高い利回りの可能性

中古不動産投資の主要なメリットの一つは、高い利回りが期待できることです。一般的に、中古不動産は新築物件に比べて高い利回りを示す傾向があります。この違いは物件価格や賃料設定に起因しており、投資家にとって収益性が向上する機会を提供します。

通常、新築物件は高価で取引されることが多く、それに比べて中古物件の価格は低くなります。さらに、地方の中古不動産市場では、非常に高い利回りが実現できる可能性があります。地方の中古物件は価格が低いため、賃料を適切に設定することで、高い利回りを期待できるという訳です。この高い利回りは、中古不動産投資の魅力を一段と高め、投資家にとって収益性を向上させるポテンシャルを提供してくれるでしょう。

②幅広い選択肢

希望するエリアが一定の枠組み内にある場合、中古物件の選択肢は新築物件よりも幅広いことが一つの利点です。新築物件を検討する際、特定のエリアでは物件数に制約がありえますが、中古不動産市場では幅広い物件が供給されています。

中古不動産には、築浅から古い物件までさまざまな物件が存在します。これにより、投資家は自身の戦略や予算に合わせて適切な物件を選択しやすくなります。さらに、地域や物件のタイプに関しても多彩な選択肢があるため、投資の柔軟性が高まります。

③資産価値の容易な維持

中古不動産の多くはRC造（鉄筋コンクリート造）の建物であり、その耐用年数は長いため、資産価値を維持しやすい特徴があります。不動産投資において、資産価値の維持は長期的で安定的な収益を得るために極めて重要です。中古不動産はこの点で優れた選択肢と言えるでしょう。

新築物件や築浅の物件は、比較的急速に資産価値が減少するリスクがある一方で、中古マンションは資産価値の減少が緩やかです。この特性は、投資家が安定した賃貸需要エリアを選択し、適切なリノベーションを行うなど戦略的なアプローチを採ることで、将来的な売却時にも利益を上げる可能性を高めます。

④手ごろな価格での取得

新築マンションと比較すると、中古マンションは価格が一般的に安くなります。これには管理状態が良い築浅の物件、便利な立地にある物件なども含まれます。都市部では中古でも入居者が見つかる可能性が高く、需要が持続しやすいでしょう。

この低価格は、不動産投資を始める際のハードルを下げ、特に初心者も手軽に始められる点が魅力です。中古物件は築年数が古いほど価格が低くなる傾向にあり、自己資金だけで購入できることもあります。また、不動産投資ローンを利用する場合でも借入金額を最小限に抑えられるため、リスクを分散できます。

また、好立地な物件は通常高価ですが、中古マンション投資なら低価格で好立地の物件を手に入れる可能性も高まり、キャッシュフローを向上させることができるでしょう。

⑤オーナーチェンジの機会

中古マンション投資の中には、入居者のいるオーナーチェンジ物件が存在します。この状況は、新たな投資家にとって大きなメリットを提供してくれます。

まず、すでに入居者がいるため、投資開始後に家賃収入を得られる点が大きな魅力です。集客のための広告費やリフォーム費用をかける必要もありません。特に初めて不動産投資を始める場合、新しい物件で入居者を探すことに対する不安を抱えることが一般的です。しかし、オーナーチェンジ物件を選ぶことで、この不安を軽減できます。

また、オーナーチェンジ物件では実際の利回りや入居者情報から物件選びを行えるため、より具体的な情報をもとに投資の決定をすることができます。

オーナーチェンジ物件の選択肢を検討することは、中古マンション投資において成功を収める方法の一つと言えるでしょう。

⑥リノベーションの余地

中古マンション投資には、リノベーションの自由度が高いというメリットもあります。古くなった物件を購入し、設備や内装を改装することで、入居者の需要に合わせたリノベーション物件を創り出すことが可能です。築30年以上の古い物件でも、魅力的なリノベーションを施せば、借り手がつく可能性が大いにあります。

この柔軟性により、長期的な収益を確保できるでしょう。また、好立地の中古物件は、リノベーションによって価値を高めることができます。

リノベーションによる再生の技術は進歩しており、中古マンション投資がますます魅力的になっています。物件の経年劣化に伴う家賃下落を防ぎ、逆に家賃を引き上げることも可能です。

中古不動産投資のデメリット・リスク 

メリットの多い中古不動産投資ですが、もちろんデメリットもあります。中古不動産投資におけるデメリットやリスクは、以下の通りです。

一つずつ解説していきましょう。

①想定外の瑕疵が見つかることがある

中古不動産投資において、最初のデメリットとして挙げられるのは、想定外の瑕疵（物件の欠陥や不具合）が見つかるリスクです。

中古物件は築年数に応じて経年劣化が進むため、新築のような完璧さを期待することはできません。購入時点で物件の状態を全て把握することは困難で、内部に潜んでいる問題は素人の投資家にとって特に難しいでしょう。物件の外観や内装を十分にチェックしても、隠れた瑕疵は見逃されることがあります。例えば、配管の老朽化、隠れた結露、雨漏りの跡などがそれに当たります。これらの問題が発覚すると、思わぬ修繕費用がかさみ、投資の収益性に影響が及ぶでしょう。

これを回避するためには、専門家のアドバイスを受けたり、入念な物件調査を行ったりすることが重要。また、物件選びに時間をかけることも必要であり、リスクを最小限に抑えるための努力が求められます。

②リフォーム費用が想定外にかさむことがある

中古不動産投資において、もう一つのデメリットとして考えなければならないのが、リフォーム費用の予算オーバーです。中古物件を購入すると、リノベーションやアップグレードが必要なケースがあり、その際に予算を大幅に超えてしまう可能性が出てきます。

物件の外観や内装の美化、設備の更新、耐震補強など多くの要素がリフォームに関わります。最初に計画した予算を超えてしまう原因は、予期せぬ問題の発見や改装工事の追加、素材や施工業者の選択ミスなどが考えられるでしょう。

これらを回避するためには、リフォーム計画を細部まで詳細に検討し、前項と同じく専門家のアドバイスを仰ぐことが重要。また、リフォーム予算に余裕を持つか、不測の出費に対処できるリザーブファンドを確保することも大切です。慎重な計画と予算編成によって、リフォーム費用の予算オーバーを最小限に抑えましょう。

③ランニングコストが高くなる

中古不動産投資において、ランニングコストの増加もデメリットの一つです。所有する物件にかかる維持費や管理費用が、想定以上に高額になる可能性があります。これはいくつかの理由によるものです。

まず、古い中古不動産は新築に比べて保守・メンテナンスが必要な箇所が多い傾向にあります。古い設備や構造の修理や交換、絶えずかかる維持費が、ランニングコストを増大させる要因です。

また、管理費や管理業者への支払いがランニングコストに含まれます。特に大規模なアパートやマンションの場合、共用部の管理や清掃、セキュリティの確保などが必要で、これに伴う費用が高額になることがあるでしょう。

さらに、不動産の保険料や地方自治体の税金もランニングコストに影響を及ぼします。税金は物件の所在地によって異なり、高額な場合もあるため、予算に余裕をもたせる必要があります。

④耐震性が低い

中古不動産投資のリスクの中で、耐震性の低さも重要と言える要素です。特に、旧耐震物件（昭和56年5月以前に建築確認を受けた物件）は新耐震の物件に比べて耐震性が低く、地震による損壊の危険性が高まります。不動産は実物資産であり、災害によって物件が滅失するリスクがあるため、耐震性の問題は重要です。

地震の発生による被害リスクに対処するためには、次の対策が考えられます。

築年数に応じて災害のリスクが高くなる点も注意が必要でしょう。築年数が古い中古不動産は耐震性が低いことが多く、地震での被害リスクが高まります。したがって、購入前に耐震性を確認し、地震や洪水、津波被害に関して自治体のハザードマップなどを活用して、リスクを最小限に抑えることが不動産投資において重要です。

中古不動産投資が向いている人

中古不動産投資が向いている人々について説明します。中古不動産投資には特定の要件や属性が必要なわけではありませんが、以下のプロフィールの人々に特に向いています。

1.年収が1200万円以上の人

中古不動産投資の大きな魅力は節税効果です。年収が1200万円以上の人は、節税効果を最大限に活用できるため、この投資法が向いているでしょう。年収が高いほど節税効果が大きく、最大限に享受するには、この収入レベルが必要です。

2.金融資産が3000万円以上ある人

中古不動産投資では、多くの場合、銀行から融資を受けて物件を購入します。金融資産が3000万円以上あると、融資審査に通りやすくなり、融資条件も有利になることがあります。金融資産が豊富な人にとって中古不動産投資は魅力的です。

3.時間を投資に割けない人

本業が忙しい人や投資に時間を割く余裕がない人にも中古不動産投資は向いています。中古不動産の運営は比較的手間が少なく、管理会社に業務を委託することができます。これにより、忙しいスケジュールを持つ人も投資を行いやすくなります。

4.投資に興味があるがリスクを抑えたい人

中古不動産投資は、リスクを比較的低く抑えつつ、安定的なキャッシュフローを得る方法として適しています。投資に興味はあるが大きなリスクを冒したくない人に向いています。

5.複数の物件を所有したい人

中古不動産投資は、複数のアパートを所有し、収益を多角化することができるため、複数の物件を所有したい人にも適しているでしょう。

総じて、中古投資は節税の恩恵を受けたい高収入者や、比較的少ない金融資産で始めることができる投資家、時間を投資に割けない忙しい人に適しています。また、リスクをコントロールしながら不労所得を得たい人や、多くの物件を保有し収益を最大化したい人にも適しています。中古不動産投資には多くのメリットがありますが、個別の状況や目標に合わせて戦略を検討することが重要です。

中古不動産投資の失敗事例

中古不動産投資における失敗事例についても確認しておきましょう。

失敗事例①布基礎になっており基礎がシロアリにやられている

中古不動産で布基礎が使用されていた場合、この種の基礎はシロアリの被害に弱い傾向があります。シロアリは木材を好んで食害し、基礎の木部分に侵入して損傷を引き起こすことがあります。これにより、基礎の安定性が脅かされ、建物全体の構造に問題が生じる可能性が高まるでしょう。シロアリの被害が進行すると、修復に膨大な費用がかかり、資産価値が急激に低下するかもしれません。このような被害を未然に防ぐために、購入前の徹底的な建物検査やシロアリ駆除の実施が必要です。

失敗事例② 耐震性の不足

中古不動産の中には、新しい建築基準に適合していない古い建物が存在します。これらの物件は地震に弱い傾向があり、地震発生時に建物が被害を受けやすいことが問題となります。耐震性の不足は、修復や補強工事を行わなければならない場合があり、これに伴う追加費用が投資利益を圧迫する可能性があります。

特に地震の多い地域では、耐震性を確保することが不動産投資の成功に欠かせない要素です。購入前に建物の耐震性を評価し、必要な場合は適切な補強措置を施しましょう。

失敗事例③ 予想外の高ランニングコスト

中古不動産の運用には、管理・運営コストがかかります。これらのコストは物件の状態や設備によって大きく変動します。大規模な修繕工事や設備の故障が発生した場合、急な出費が予算を圧迫し、投資収益を減少させるかもしれません。特に築年数が進んだ中古物件は、修繕やメンテナンスの必要性が高まり、それに伴うランニングコストが発生します。計画的な資産運用においては、管理・運営コストを正確に見積もり、予想外の支出に対処するための積立資金を用意することが欠かせないでしょう。

失敗事例④ 地域の衰退

中古不動産の価値は、周辺地域の状況に大きく依存します。地域が衰退傾向にある場合、賃貸需要が低下し、空室率が上昇する可能性があります。これにより、収益性が低下し、投資収益が制約されてしまいます。衰退地域の物件は、将来的な賃貸需要の回復が期待できないため、資産価値の持続的な成長が難しいでしょう。地域のトレンドや市場動向を分析し、成長性が見込まれる地域に投資を重点的に行うことが成功の鍵です。

不動産投資購入時のチェックポイント

ここからは、購入時のチェックポイントを見ておきましょう。

①隣接する道路の幅員は問題ないか

購入時のチェックポイントの1つとして、物件に隣接する道路の幅員を確認することが重要です。道路の幅員が狭い場合、建物へのアクセスや駐車スペースの確保が難しくなる可能性があります。特にアパートやマンションなどの賃貸物件を検討する場合、入居者の利便性や快適性は重要なポイントです。道路の幅員が狭いと、駐車が難しいことから入居者の退去率が上昇し、空室リスクが増加するかもしれません。したがって、将来の投資価値を見越して、隣接する道路の幅員が広めであることを確認しましょう。

②建物の構造や設備の状態

建物の構造や設備の状態は、不動産投資の成功に大きく影響します。購入前に建物の構造を詳細に調査し、耐震性や耐久性を確認することが必要です。また、設備や内装の状態も重要。設備が古く不良である場合、修繕やリフォームに多額の費用がかかる可能性があります。建物の状態が良好であれば、入居者からの高い評価を受け、安定的な賃料収入を期待できるでしょう。建物の点検を怠らず、必要に応じて専門家のアドバイスを受けながら、購入時に問題のある建物を回避してください。

③ 地価の動向と将来性

不動産投資は長期的な資産運用を考えるものであり、地価の動向は大きな要因です。購入予定の物件の所在地が、上昇傾向にあるかどうかを調査しましょう。地価が上昇している地域では、将来的なキャピタルゲインが期待でき、資産価値の増加が見込まれます。逆に、地価が下落している地域では資産価値の減少が懸念されます。地価の動向は地域経済やインフラ整備、都市計画などに大きく影響を受けるため、将来性を見極めるためにも詳細な調査が必要です。また、土地の将来的な活用可能性も考慮し、不動産市場のトレンドや地域の発展計画を確認することが重要です。

まとめ

中古の不動産投資には多くのメリットがあり、高い利回りや節税効果などが魅力ですが、リスクも忘れてはいけません。築年数による耐震性の低さや予期せぬ修繕費用、地域の衰退に伴う需要低下などが挙げられます。失敗事例も存在し、布基礎や耐震性の不足による被害が起こることもあります。

投資家は慎重な調査と計画が欠かせず、周辺環境や将来性を考慮することが大切です。中古の不動産投資はリタイアメントプランや収益を求める方にとって有望な選択肢ですが、リスクを正確に評価し、賢明な判断をしていきましょう。