ワンルームマンション投資とは？おすすめしない理由やリスク、成功率などを解説！

不動産投資に関心をお持ちの方は多いでしょう。その中でもワンルームマンション投資は、初期費用が比較的手軽な点や手間が少ないといった点から人気があります。しかし、魅力だけに惑わされず、慎重に検討しなければなりません。なぜなら、投資家たちから寄せられる後悔の声が少なくないからです。空室リスクや限定的な節税効果など、実はさまざまな問題が待ち受けています。

今回の記事では、ワンルームマンション投資の仕組みやリスク、成功率について詳しく解説します。不動産投資の世界に足を踏み入れる前に、しっかりと情報を吟味して、賢明な投資の決断をしましょう。

 ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション投資とは、ワンルームマンションを購入し、それを賃貸物件として運用する投資方法です。毎月の家賃収入を安定的な収益として得る不動産投資の一形態で、その魅力に多くの人が注目しています。ワンルームマンションは比較的手ごろな価格で入手でき、幅広い年齢層に人気です。また、駅近や都心部に位置することが多く、入居者を集めやすい利点もあります。

ただし、成功例と同様に失敗例も存在するため、冷静な検討が欠かせません。ワンルームマンション投資は確かな収益をもたらす可能性がある一方、リスクも伴います。賢明な投資判断と適切な管理が成功の鍵となるでしょう。

ワンルームマンション投資の仕組み

ワンルームマンション投資の仕組みは、次の通りです。

まず、投資家はワンルームマンションを選定し、その物件を購入します。この段階で、購入に必要な一部の資金を用意する必要がありますが、多くの場合は、銀行などから融資を受けて購入資金を調達するでしょう。購入後、物件を入居者に貸し出し、毎月の家賃収入を得ます。

この家賃収入は、運用益の一部であり、その収益からはさまざまな経費を差し引かなければなりません。たとえば、管理費、修繕積立金、保険料、固定資産税、都市計画税などが挙げられます。残った収益は、融資の返済や資産運用に充てられ、ローンが完済されると、家賃収入はほぼそのまま利益として残ります。

ワンルームマンション投資においては、家賃収入のほかに、将来的な売却を考えて「キャピタルゲイン（売却益）」を狙うこともあるでしょう。ただし、キャピタルゲインは地域や市況に依存するため、確実な利益を得るためには慎重な物件選定や市場の動向を見極めなければなりません。バブル期のように価格が急騰することもまれであるため、現在では「インカムゲイン（運用益）」を主な収益源とすることが一般的です。

投資を始めるにあたっては、仕組みをしっかりと理解することと、注意深い計画や実行が求められます。

ワンルーム投資をおすすめしない理由

ワンルームマンション投資にはいくつかのおすすめしない理由があります。これらをしっかりと把握しておくことは欠かせないでしょう。詳しく解説していきます。

①空室になると家賃収入はゼロになる

ワンルームマンションの投資は、空室が発生すると収入が完全に途絶えるというリスクがあります。複数の部屋を所有する場合に比べて、空室が一室でも発生すれば収入が完全に途絶えてしまいます。

空室リスクを軽減するためには、物件選びが重要。人口減少率の低い都市部や駅近の物件、管理が行き届いている物件を選び、空室リスクを軽減する努力が欠かせません。

また、家賃収入がゼロになっても管理費用やローン返済は継続するため、慎重な計画が必要です。

②特に新築では購入した瞬間に損失が発生することが多い

新築物件は魅力的に見えるかもしれませんが、ワンルーム投資においては購入直後から損失が発生しやすい要因があります。まず、新築物件は高額な価格で取引されることが一般的で、そのために取得費用が大きくなります。また、途中で物件を売却する場合は高額な購入価格に対して十分な価格上昇が見込めず、損失が生じる可能性が高まります。

次に、新築物件の家賃は通常高めに設定されていますが、これは新築プレミアム価格と呼ばれ、新しい物件に対する高い期待からくるものです。しかし、入居者が退去した際には、高額な家賃が維持できず、急激に家賃が下落するかもしれません。この家賃の急落は、新築物件が中古価格に近づく要因となり、投資家にとっては大きな損失となるでしょう。

③節税効果は小さい

ワンルームマンション投資における節税効果は、一般的に期待されるほど大きくありません。不動産所得は家賃収入から経費を差し引いた額で計算され、健全な経営を行っている場合には税金がかかります。

また、給与所得を持つ人々は、給与所得と不動産所得を合算して税金を支払う必要があります。不動産所得が赤字だと、一見節税のメリットがあるように思えますが、実際には投資が十分に収益を上げていないと言えます。

最初は「税金が戻ります」という魅力的なセールストークに惹かれるかもしれませんが、初年度に節税できたとしても、次年度以降に黒字化すると増額された税金を支払わなければなりません。このため、節税を長期的な視点で考えると、そのメリットは限定的であることが分かります。

④資産価格が下落することもある

ワンルームマンション投資において、資産価格の変動があることにも考慮すべきです。不動産価格は築年数や周辺環境の変化によって影響を受け、一般的には徐々に変動します。バブル期以外では、価格が徐々に低下することが一般的と言えるでしょう。

従って、ワンルーム投資を検討する際には、将来の資産価格の変動をある程度予測し、適切な計画を立てることが必要です。さらに、投資の出口戦略も考慮する必要があります。つまり、いつ売却するかを明確に設定し、そのタイミングで資産を処分する計画を持つことが賢明です。

不動産投資は株式やFXなどと異なり、現物投資であるため、資産価格の変動に備え、慎重な物件選定と収支計画が欠かせません。

⑤保険代わりや年金対策にはならない

ワンルームマンション投資は、保険や年金の代替としては考えにくいものです。「ローンが終われば家賃が年金代わりになる」「売却すれば退職金代わりになる」との考え方もありますが、実際には限定的です。

まず、管理費用や修繕積立金を支払う必要があり、家賃が全て手取り収入になるわけではありません。次に、入居者の入退去に伴う諸費用や広告料も考慮すべきです。さらに、長期のローンを組んでいた場合、物件の築年数が経過し、市場価値が下がる可能性が高まります。手元にお金が残ると思っているかもしれませんが、修繕費用や入退去による費用などを考慮すると、一概に退職金や保険代わりにはなりません。

言い換えれば、儲からない物件を買ってキャッシュアウトするよりも、保険に加入する方がコストパフォーマンスが高く、選択肢も多様です。

ワンルームマンション投資のリスク

ワンルームマンション投資にはいくつかの要因による潜在的なリスクが存在します。

まず、空室リスクや滞納リスクが挙げられます。入居者が退去した際に新たな入居者が決まるまでの期間は収入が途絶え、入居者が家賃を滞納すると収入を得られません。特に、地方の需要が低い地域や人気の低い物件を選ぶと空室率が高まる可能性があります。適切な対策を講じないと、これらのリスクが損失を拡大させることがあります。

次に、災害リスクも考慮すべき要素です。マンションが自然災害に見舞われると、家賃収入が途絶える可能性があります。また、不動産の価値が損なわれ、修繕や復旧に費用がかかることも考えられます。地震や台風などのリスクに備え、修繕積立金を十分に用意することが重要です。

さらに、家賃下落リスクも存在します。ワンルームマンションの賃料はさまざまな要因によって下落することがあります。例えば、人気のない物件や地域では、家賃の下落率が高いでしょう。これは入居者の需要に左右されるため、物件の選定や市場の動向を注意深く観察する必要があります。

また、家賃下落リスクを軽減するために不動産管理会社が「サブリース契約」を奨める場合もありますが、注意が必要。サブリースは家賃下落を保証するものではないため、投資家は慎重に契約内容を確認しなければなりません。

これらのリスクに対処するために、信頼性の高い不動産会社や管理会社を選び、入居率の高い物件を選定することが重要です。また、家賃保証や災害時の対応策を提供する会社との提携も検討する価値があります。リスクを踏まえた計画的な不動産投資が成功の鍵となります。

ワンルームマンション投資をおすすめするケース

ワンルームマンション投資をおすすめするケースは、以下の例外的な条件が整った場合です。

まず、築古の物件や収益性が高く利回りが魅力的な物件は投資の価値が高まります。これらの物件は比較的低価格で入手でき、リフォームや改修を行うことで家賃を引き上げる余地があります。そのため、収益性の高いワンルームマンション投資は赤字を回避し、安定的な収入を得るためにおすすめです。

次に、都心部の物件を選ぶケースも成功率が高いと言えます。都心部は人口が多く、入居者の需要が安定しています。そのため、空室リスクが低く、長期的に安定した収益を期待できるでしょう。特に、駅からの距離を約10分以内に収めることは欠かせません。また、物件の設備も重要です。宅配ボックスやオートロックなど、一人暮らし向けの設備が整っているかを確認しましょう。さらに、インターネット無料や浴室乾燥などの設備が備わっていれば、入居者にとって魅力的な物件となります。

都心部のワンルームマンション投資は、地方に比べて収益の安定性が高く、長期的な収益を見込めます。これらの要因が揃った都心の物件であれば、長期的に安定した収益を期待でき、ワンルームマンション投資を成功させるうえでおすすめです。

ワンルームマンション投資の成功率

ワンルームマンション投資の成功率は、明確な統計データが存在しないため正確には把握できません。不動産投資の成功は個人の投資目標や戦略に依存し、成功や失敗の定義も多様です。一般的に、不動産投資の成功率は低いと言われており、成功できる確率はおおよそ10％程度と言われていますが、これはあくまで経験則に基づいたものであり、確固たるデータではありません。

不動産投資の成功を測る際には、具体的な投資物件における利益や収益のシミュレーションが重要です。成功とは、投資家がその物件からどれだけの利益を上げ、いつ売却するかといった具体的な目標達成に関連しています。ただし、不動産投資の目的や成功の定義は個人によって異なります。

例えば、キャッシュフローが毎月プラスになることを成功とする場合でも、その計算には家賃収入だけでなく、ローン返済や入居者の付け替えに伴う費用などを考慮する必要があります。高収入を得るための「節税」や「相続対策」としてワンルームマンション投資を検討する人もいるでしょう。さらに、成功した投資家がその成果を公に報告する義務はないため、具体的な成功率を統計的に把握することは難しいのが現状です。

要するに、不動産投資の成功率は一概には言えず、データや統計で具体的に示されることは難しいものとされています。個々の投資家は、リスクを適切に評価し、具体的な戦略や目標を持つことが、不動産投資において成功への近道と言えるでしょう。

ワンルームマンション投資に関してのよくある質問

最後に、ワンルームマンション投資を検討されている方が疑問や不安に思うことをまとめました。

①サブリースとは何ですか？

サブリースとは、不動産投資において、運用する物件で空室や家賃滞納、物件事故などが発生しても、オーナーに家賃収入が保証される仕組みです。不動産投資会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、それを入居者に転貸する形態です。

サブリース契約は、リスクヘッジの一環として利用されることがありますが注意が必要です。一部の不動産管理会社が、不利な条件のサブリース契約を提供することがあるため、投資家は契約内容をよく理解し、自身の投資目標に合った契約を選ぶことが重要でしょう。

②ローンの金利が上がったら、どうなりますか？

ローンの金利が将来的に上昇した場合、ローン返済額は増加する可能性があります。しかし、金利の上昇は通常、政府が経済を活性化し、物価や給与も上がる背景があります。そのため、実際には金利上昇に伴う負担感はそれほど大きくないかもしれません。極端なバブル期のような金利上昇は、現代の日本では起こりにくいでしょう。

投資家としては、物価が上昇する状況においては、売却によるキャピタルゲインを考えるチャンスも生まれます。金利の動向に敏感に対応し、適切な投資戦略を検討することが大切です。

③必ず儲かりますか？

ワンルームマンション投資は、すぐに大きなリターンを得るのは難しく、通常はローン完済後に収益を実感できます。時間がかかる一方で、ローン完済後は毎月の家賃収入や売却益を得ることができます。この投資は、長期的な視野で資産を積み上げ、数十年後にまとまったリターンを追求するモデルです。

株式投資やFXなどのハイリスク・ハイリターンな投資とは異なり、安定した現金フローを追求するもので、リスクは低い傾向にありますが、必ず儲かるわけではありません。

まとめ

ワンルームマンション投資は、将来の収益を見据えた不動産投資方法です。成功には時間と慎重な計画が必要で、即時の利益を期待すべきではありません。

リスクとして空室や家賃下落、自然災害などがあることを理解したうえで、計画することが重要です。成功率について具体的なデータはないものの、慎重な物件選びや適切な資産管理により成功への道が開かれます。

ワンルームマンション投資は、コツコツと積み上げる長期的な視野が必要と言えるでしょう。