不動産投資信託（REIT）とは？体験談や仕組み、メリット・デメリットを解説！

不動産投資信託は、投資家から集めた資金などで不動産投資法人が不動産を購入し貸し出すことで収益を得て、アセットマネージャーが資産運用・管理を担い収益から経費・手数料を差し引き、投資家に利益を分配する仕組みです。

不動産投資を証券化したもので、不動産投資よりも少額から投資ができますがインフレに強いといわれる「実物資産」として不動産を保有するわけではありません。

今回は不動産投資信託の仕組み、投資信託や不動産投資との違い、不動産投資信託のメリット・デメリット、体験談などをお伝えしていきます。

不動産投資信託（REIT）とは？まずは仕組みを理解しておこう

REITとは「Real Estate Investment Trust」の略で、日本語では「不動産投資信託」という意味です。一般的に不動産投資信託の総称をREITと呼び、日本の不動産投資信託をJ-REITと呼びます。

投資信託は投資家から集めたお金を、プロが株式・債券などに投資をする金融商品です。

不動産投資信託は投資信託の一種で、不動産（ホテル・オフィスビル・マンションなど）に投資し収益を投資家に分配します。

出典：金融庁「高校生のための金融リテラシー講座」

不動産投資信託は、投資家から集めた資金などで不動産投資法人が不動産投資を行い、アセットマネージャーが資産運用・管理を担い収益から経費などを差し引き、投資家に利益を分配する仕組みです。

法律に基づき「不動産投資法人」という会社のような形態で、不動産投資を行っています。

出典：国土交通省「不動産の証券化に関する基礎知識」

不動産投資法人は「投資証券」を発行し、投資家は証券会社で投資証券を買い付けます。

証券を通じて投資家から預かったお金・金融機関からの融資で不動産投資法人はオフィスビル・ホテルなど不動産を購入し、テナントなどに貸し出すのです。主に不動産の賃貸経営で得られた賃料から手数料などを差し引き、投資家に利益を分配します。

不動産投資法人は法律で資産運用をすることが禁止されているため、投資信託会社などのアセットマネージャー（資産運用者）に資産運用・管理などを委託します。

不動産投資信託と投資信託・不動産投資との違い

不動産投資信託と株式や債券を運用する投資信託、不動産投資との違いを見ていきましょう。

不動産投資信託と通常の投資信託の違い

不動産投資信託は投資対象が不動産ですが、通常の投資信託は株式・債券・コモディティなどを運用します。

「投資の対象が不動産か、それ以外（株式・債券など）であるか」という違いをおさえておきましょう。

不動産投資信託と不動産投資の違い

不動産投資信託は投資証券を投資家が購入し、不動産法人が不動産投資を行います。間接的な不動産投資といえるでしょう。

不動産投資は投資家が直接不動産を購入し、運用・管理します。

不動産投資には災害リスク・空室リスク・金利上昇リスクなどがありますが、不動産投資信託にはそのようなリスクがありません。

ただし「○○リスクがないから不動産投資より安心」というわけではなく、空室や災害により投資信託の分配金が減る、価額や下落してしまうリスクがあるのです。

不動産投資には現物の資産を持てるというメリットもありますので、一概に「どちらが良い」という訳ではありません。

不動産投資信託のメリット・デメリット 

不動産投資信託のメリット

不動産投資信託のメリットは以下の3つです。

不動産を所有しなくても、間接的に不動産投資ができる

不動産投資信託は「不動産投資をしたいけどローンが組めない」「不動産投資をする勇気が無い」という方でも、間接的な不動産投資ができるようになります。

分散・小口投資ができる

不動産投資のように1室・1棟を購入するわけではないため、不動産投資信託は金額・数量を少なくした小口投資も可能です。

資産運用では、株・債券・コモディティなどさまざまな金融商品に分散することでリスクの軽減が期待できます。リスクは「損失」「危険度」と捉える方もいますが、投資の世界では「リターンの振れ幅」「不確実性」を意味します。

例えば一般的に債券と株は逆の動きをするといわれており、株と債券を分散して保有すると債券の価額が下がっても株価が上がることでトータルの資産が大幅に減少することは回避が可能です。

不動産投資信託も他の資産と組み合わせて保有することで、総資産の価額減少リスクを軽減できる可能性があります。

出典：金融庁「つみたてNISA早わかりガイドブック」

続いて、2008〜2017年の資産別の騰落率（円換算）を見てみましょう。

出典：金融庁「NISA特設ウェブサイト　教えて虫とり先生」

2008年はリーマン・ショックの影響で国内REITの騰落率は-51.8％、国内債券が+ 2.1％ですが、2010年には国内REITの騰落率が+26.6％と主要資産の中でトップです。

毎年順位が入れ替わる中で、株・債券・REITなどさまざまな資産に分散して投資することでリスクの軽減につながるでしょう。

比較的リスクが高いがリターンも高い

不動産投資信託はミドルリスク・ミドルリターンといわれていますが、一般社団法人不動産証券化協会の実証分析ではJ-REITのリスク・リターンは国内株式と同水準です。

出典：一般社団法人不動産証券化協会「ニュースリリース Jリートの分散投資効果の実証分析について」

金融商品の種類別では、最も低リスク・低リターンなのは預貯金、次いで債券・株式といわれています。加えて、一般的には国内の金融商品は海外より低リスク・低リターンです。

上記の分析結果を見ると、国内の不動産投資信託は株式と同水準の高リターンの商品と言えるでしょう。

ただし不動産投資信託にかかわらず、リターンが高い金融商品はリスクも高いです。

不動産投資信託のデメリット

ボラティリティ（価格変動）が大きい

不動産投資信託は、比較的価格の変動幅が大きい金融商品です。

よって「価額をチェックしているけど値動きが大きくて耐えられない」と手放してしまう方も存在します。

リスクが比較的高い

不動産投資信託は、投資信託の中では高リスク・高リターンに分類されます。

リターンが高い商品はリスクも高く、リスクの許容度が低い方には受け入れられない可能性があります。

リスク許容度は個人によって異なりますが、投資初心者はまず低リスク・低リターンの商品の運用が望ましいです。不動産投資信託の運用は「投資に慣れてから」をおすすめします。

実物資産を保有できない

不動産や金のような形のある資産を実物資産と呼び、実物資産はインフレに強いといわれています。

インフレとは貨幣価値が下がりモノの値段が上がることで、「実物」の不動産はインフレに強い傾向があります。

不動産投資信託は、不動産投資を証券化した投資ですので実物資産を保有できるわけではありません。

不動産投資信託（REIT）の種類

不動産投資法人が保有する不動産には、主に以下の6つがあります。

種類	概要と特徴
住宅	マンション・アパートなどの居住用不動産です。生活する上で必要不可欠なものですので、景気の影響を受けにくいです。物流施設などに比べテナントが分散されており、空室が出てもREITへの影響は小さいことが特徴です。
オフィスビル	オフィスビルは市場規模が大きく、立地によっては安定した賃料収入が期待できるためREITの投資先に多い物件です。居住用不動産に比べ、景気の動向による変動が大きい傾向があります。
ホテル・旅館	ホテルを運営する企業の業績や、インバウンド・観光の需要などによって値動きが生じます。周辺の同業他社の動向にも左右されるでしょう。
商業施設	都市部の商業ビルは景気の影響を受けやすい傾向があります。一方、郊外の大きなショッピングモールは1つのテナントに長期で貸すケースが比較的多いです。立地が良く人気のあるテナントが多いと、安定した賃料収入が期待できます。
物流施設	近年ネット通販の利用者数が増え、需要が高くなったことからREITの銘柄が増加しています。賃料を長期固定で設定することが多いため、安定した賃料収入が期待できますが1つの施設に入るテナント数が少ないためテナントが退去するとREITに及ぼす影響が大きいでしょう。
複合型・総合型	用途が異なる建物を保有できるため、リスクの分散が可能です。

他にも、工場やヘルスケア施設（病院・薬局・介護施設など）に特化したREITがあります。

不動産投資信託の体験談

不動産投資信託を運用する、筆者の親戚の体験談を紹介します。

AさんはREITの他にも日本株や国債・投資信託などを運用しており、年間120万円程度の配当金・分配金による収入を得ています。

REITを購入したきっかけは「証券会社の担当者に勧められたから」とのことで、分配金が貴重な収入源となっており「分配金をもらうとREITを持っていて良かったと思う」そうです。

一方で、値動きが大きいため「チャートは頻繁にチェックしないようにしている」そうで「分配金やリスク分散が目的であれば、REITは良い商品だと思う」と語っていました。

不動産投資信託はどこから買うのがおすすめ？

不動産投資信託はどこでどのような商品を購入するのが良いのでしょうか？

REITは銀行や証券会社で購入することができます。銀行や店舗型証券会社は手数料が高い傾向がありますが、ネット証券会社は手数料が比較的低いです。

ただし銀行や店舗型証券会社では担当者にアドバイスをもらう、相談ができるなどのメリットもありますのでメリット・デメリットを考えて金融機関を選びましょう。

ファンドを選ぶ際には、不動産投資法人のホームページに掲載されているIR情報で収益の状況や過去のリターン、法人の運用方針などを確認しましょう。

まとめ

この記事で、不動産投資信託の仕組みやメリット・デメリットを知り運用を検討してみましょう。

・不動産投資信託は比較的高リスク・高リターン
・不動産投資と比べ、少額から投資ができるが実物資産として所有できない
・資産の分散、分配金が目的の方に適している可能性がある