マンション投資詐欺が増加中！騙されない方法と対処法を解説

• 低金利
• 老後資金の不安
• 資産形成意欲の高まり
• インフレへの懸念

これらの理由から、マンション投資を始める方が増えています。

市場が大きくなるとつきものなのが、トラブルの増加です。中には、詐欺や詐欺まがいの手口で買主を騙す販売業者も見られます。

詐欺にあわないためには、どんなトラブル事例があるのか知っておくことが大切です。そこで本記事では、投資マンション購入時の詐欺手法と、騙されてしまってから取れる対処法をわかりやすくお伝えします。

マンション投資の詐欺事例

まずは、マンション投資詐欺の代表的な3つの手口を紹介します。

不正融資

記憶に新しい、2018年の「かぼちゃの馬車」事件。事態を複雑化し、被害を広げた要因は、大手地方銀行による不正融資でした。

融資を受ける際には、審査があります。融資審査では、ローンを借り入れる人の収入や自己資金、融資を受ける不動産の収益性や担保価値などが見られます。

不正融資とは、通帳コピーや源泉徴収票を改ざんし、実際より多くの預金残高や収入があるように見せかけて不正に融資を通す手口です。つまり、本来であれば到底、融資されない額を借り入れられてしまうのです。かぼちゃの馬車の一件は、この不正融資があったからこそ被害が拡大しました。

「融資が通りやすい」というのは、一見してメリットにも思えます。

しかし、投資マンションがもつ収益性や自身の財力以上の融資をされて困るのは、借り入れた人です。月々の返済がままならなくなり、不動産を売っても債務が残る……このような状況になれば、自己破産を余儀なくされる可能性も否めません。

サブリース詐欺

「サブリース」とは、オーナーが所有する物件をサブリース会社が一括借り上げし、入居者に転貸することです。

すべてが詐欺ということではありませんが、サブリース契約にはトラブルが多いというのが現状です。消費者庁からも、次のように、サブリース契約に関するトラブルが注意喚起されています。

• 契約期間中や契約更新時に賃料が減額される可能性があります。
• 契約期間中でも契約が解約される可能性があります。
• 家賃を受け取るだけでなく出費がある場合もあります。
• 融資審査の不正を行われたという事例もあります。

トラブルのすべてが詐欺に該当することはなく、中には巧みにリスクを隠し、法的には問題がない状態で契約までこぎつける悪質なサブリース業者もあります。

詐欺に該当せず、契約者の確認不足ということであれば、契約を解消することは難しいといえるでしょう。

トラブル回避のポイントは、契約関連書類を十分に確認し、契約のデメリットやリスクについても認識することです。

利回りを詐称

投資マンションを購入するうえで非常に重要な指標となるのが「利回り」です。

高利回りの物件ほど需要が高くなるため、中には利回りを高くするために次のような手口が使われることがあります。

1. レントロール改ざん
2. 入居者がサクラ
3. 入居者がつかない高額な賃料に設定

「1」「2」は、現行の利回りを良く見せるための手口。「3」は、想定利回りを高く見せかけるための手口です。

いずれにしても、いざ購入して賃貸経営を始めたら現行や想定と異なる利回りとなり、経営が立ち行かなくなってしまう恐れがあります。

新築に多い？！投資マンションの詐欺まがい商法

「詐欺」には該当しないまでも、悪質な売り方で投資マンションが売却されることは少なくありません。

「詐欺」は、もちろん避けるべきものです。

しかし、確認不足、認識不足のまま購入を決めてしまい、法に触れない売り方かつ一定期間が経過していれば、たとえ弁護士であっても太刀打ちできません。そのため、“詐欺まがい”の商法にも十分に注意しなければなりません。

自己資金不要です

「自己資金ゼロで投資を始められます」

一見してメリットにも思えるこの言葉。しかし、フルローンで融資を受けてしまうからこそのリスクもあります。

フルローンということは、その分、返済額も上がります。さらに残債も多いということになりますので、売却も難しくなります。

つまり、キャッシュフローが悪化する可能性が高いにも関わらず売却もできない……という八方塞がり状態になってしまうかもしれないということです。

フルローンで融資が組める物件の多くは、新築。資産価値や家賃相場の低下も早いため、出口がないまま赤字を垂れ流し、それでも所有を続けるしかない状況が続く恐れもあります。

節税できます

「マンション投資は所得税の節税になる」

大きなメリットの1つとして語られるこのセリフ。たしかに、不動産投資は節税になりえます。

しかし、マンション投資で所得税を節税する仕組みをしっかり理解されていますか？

実は、マンション投資で所得税を節税できるというのは、マンション投資の失敗を意味することもあるのです。

所得税を節税する仕組みは、マンション投資における赤字分と所得との損益通算。つまり、“赤字と黒字を相殺すれば「節税できる」”……このうち、うまく「節税できる」という部分だけを切り取って訴求しているにすぎないんですね。

とはいえ、収入が高い方がうまく減価償却の仕組みを使って節税することは可能です。また相続税や贈与税のため、不動産購入が効果的なこともあります。

重要なのは、自分が節税できるかどうかをしっかり確認すること。ご自身の収入や投資目的によって、マンション投資による節税効果は大きく異なるということを理解しましょう。

家賃保証があるので安心です

「35年間、家賃保証があります！」

こう聞くとリスクがほぼ無いようにも感じられますが「家賃保証」は、保証される賃料の金額が低下していくものだと考えておきましょう。

また、中には免責条件があることも。

• 保証額は見直されます
• 退去者が出てから一定期間は免責です
• 一定の入居率があれば免責です
• 家賃の全額は保証しません

こうなってしまえば、家賃保証＝必ずしも安心につながることはないとおわかりいただけるでしょう。

家賃保証や空室保証に関しては、契約条項に免責事項等が書かれているはずです。意地悪く、認識できるギリギリの文字サイズで書かれていることもありますので、契約時には隅から隅まで契約書を確認することが大切です。

マンション投資詐欺にあったときの相談窓口

法律に触れる嘘や強引な勧誘により投資マンションを購入させられてしまった場合は、次のような機関に速やかに相談しましょう。

弁護士

詐欺は「罪」です。法律で罰せられます。

よって、詐欺罪を受けたときの相談先は、法律の専門家である弁護士が適しているといえるでしょう。

ただし、弁護士事務所は数あれど、得意な分野というのは異なります。投資マンションの詐欺であれば、同様の案件を多くこなしている弁護士事務所を選びましょう。

法テラス

• どこの弁護士事務所に相談すればいいかわからない
• 相談費用がない

このような状況にあれば、法テラスに相談してみましょう。

法テラスとは「全国どこでも法的トラブルを解決するための情報やサービスを受ける社会の実現」という理念のもと、国によって設立された法的トラブル解決のための総合案内所です。

国民生活センター

国民生活センターでも、不動産トラブル解決のサポートが受けられます。

国民生活センターとは、国民生活の安定および向上のため、情報提供やトラブル解決手続きのサポート業務を行う機関です。

国土交通省でも、投資マンション販売や不動産取引に関する苦情・相談は増えているとし、国民生活センターの情報を参照するようにと公示しています。

投資マンション購入で失敗したら早期売却で被害を最小限に

「マンション投資で騙された！」というトラブルが、すべて詐欺に該当するわけではありません。

法に触れるのであれば、法で裁けます。しかし残念ながら「騙された！」と思った時にはクーリングオフも効かない、契約も解除できない、法律でも裁けない……という状況にあることも。この場合の救済策は、投資マンションの売却しかありません。

また中には、投資を始めて1年、2年……が経過してから「当時と話が違う！」となることもあるでしょう。このときも、契約内容との不適合があれば法律事務所へ相談するべきですが、自身の知識不足や確認不足による失敗であれば、これ以上、傷口を広げないために早期売却をおすすめします。

「もうしばらく持っていよう」は危険

• 状況が好転するかもしれない
• まだ残債が多いから

このような理由で、想定したキャッシュフローが得られない、あるいは赤字続きの投資マンションを所有し続けるケースが見られます。

しかし、当初、想定した収益が得られない、あるいは支出が想定以上ということであれば、今後、状況を改善させることは難しいと考えられます。それは、そもそもの見立てや計算が間違っていたということであり、「今」より「過去」の選択に問題があるからです。

残債を減らしてから売却というのも選択肢の1つではありますが、その判断をするためには「残債を減らすまでの収支」と「今売却したときの収支」をシミュレーションして比較する必要があるでしょう。

いずれにしても、独断で所有し続けることを決めるのではなく不動産会社に相談することをおすすめします。

オーバーローンなら任意売却を検討

残債が多く、売却金額でローンが返済できない状況にあれば「任意売却」を検討しましょう。

「オーバーローン」とは、ローン残債が売却見込み額を上回っている状況のことです。基本的に、ローンが残っている不動産はローンを完済しなければ売却できません。しかし、任意売却であればローンを完済できなくても売却が可能です。

任意売却とは、ローンを借り入れている金融機関の特別な許可を得て行う不動産売却。売却後に一定の債務が残ったとしても、無理のない計画で返済していけます。

オーバーローンだからといって所有を続けて赤字を積み重ねるよりは、損失が少ないうちに売却したほうが得策であるケースもあります。

まずはいくらで売れるか一括査定を

所有し続けるか、あるいは損切して売却するかを判断するためには、マンションがいくらで売れるかをまず知らなければなりません。オーバーローンか否かも、査定額をもって判断するものです。

不動産会社に査定依頼すれば、無料で査定額を提示してくれます。しかし、1社のみの査定で所有か売却かを判断するのは危険でしょう。

不動産会社は、基本的に売却してもらいたいもの。売却してもらわないことには、成功報酬である仲介手数料を受領できないからです。しかし、目先の利益ではなく、顧客の利益を優先して助言してくれる不動産会社もたくさんあります。

また「査定額」とは、その金額で売れることが保証されたものではなく、不動産会社によって差があることも少なくありません。その理由は、不動産会社によって買主となってくれる投資家や企業、買主に融資してくれる金融機関とのツテが異なるからです。

すなわち、好条件で買主に融資してくれる金融機関を知っていて、投資物件を求めている買主を多く抱えている不動産会社であれば、高額売却に期待できるということ。そして、その逆もあるということです。それが査定額の差となって現れるわけですね。

投資マンションを少しでも好条件で売却するには、複数社に査定依頼をすることが必須です。投資マンションの査定依頼は、マンション専門の一括査定マンションナビをご活用ください。

ローンの借り換えで少しでも収支を改善する

売却が難しい場合には、少しでも収支を改善する方法の一つとして不動産投資ローンの借り換えをおすすめします。
少しでも低い金利で投資用ローンに借り換えたい方はインベースの借り換えサービスに申し込んでみて下さい。特別金利の1.55％〜借り換え可能です。オンライン上で、複数金融機関を比較して一番条件の良い銀行へ申込手続きのサポートを行ってくれます。
まずは借り換え時にいくら費用がかかるか、今の状態で借り換えができるのか確認したいと思っている方も無料WEB診断で借り換えにかかる費用を含む提案書の作成や事前審査まで行ってもらえるので、一度申し込んでみることをおすすめします。

まとめ

どんな投資にも、一定のリスクがあります。それは、マンション投資も例外ではありません。

マンション投資詐欺や詐欺まがい商法のほとんどは、マンション投資の「良い面」しか見せないという手口です。「正しい知識」を持って被害を避けましょう。