不動産小口化商品は危険って本当？投資家目線で相続対策やデメリットについて徹底解説！

「不動産小口化商品は少額で始められるって本当？」

「不動産小口化商品の特徴を知りたい」

不動産投資に興味がある方のなかには、上記のような疑問や要望を持っている方がいます。

資金が足りずに不動産投資を始められない方や、いきなり多額の資金を投資するのに抵抗がある方の中には、少額で始められる不動産小口化商品に魅力を感じる方も多いためです。

そこで、この記事では不動産小口化商品の種類や特徴について解説します。

不動産小口化商品に興味がある方は、この記事を参考にしてみてください。

不動産小口化商品は3種類ある

不動産小口化商品とは、名前のとおり不動産への投資額を小口に分割した投資商品のことで「不動産特定共同事業法」に基づいて運営される商品です。

不特定多数の投資家が資金を出し合って不動産を購入し賃貸運営をするため、不動産小口化商品は「共同出資型不動産」とも呼ばれています。

不動産小口化商品は運用の種類で以下の3つに分かれます。

• 匿名組合型
• 任意組合型
• 賃貸型

種類によって物件の所有権や投資額が異なるため、それぞれの運用の種類の特徴を理解しておくことが重要です。

それぞれの運用の種類について詳しく解説するので、不動産小口化商品への投資を検討しているなら参考にしてみてください。

匿名組合型

匿名組合型は不動産特定共同事業者と投資家が匿名組合契約を結び、事業者が物件の所有者と不動産の運用をします。

投資家は金銭で出資をし、事業者は不動産運営で得た利益を投資家に分配するという投資形態の商品です。

一口あたり1万円〜10万円程度の少額投資が可能であるため、少額の資金でも運用が出来ます。

また、運用期間が数ヶ月程度であるものが多いため、元本の安全性を高めて短期間で運用出来ることも特徴です。

このような特徴があるため、匿名組合型は不動産投資の初心者にもおすすめ出来る商品と言えます。

任意組合型

任意組合型の不動産小口化商品は、不動産特定共同事業者と投資家が任意組合契約を結び、出資した複数の投資家が事業主体となり事業をする投資形態の商品です。

最大の特徴は、投資家が不動産の所有者になれることで、相続時に相続税対策として利用出来る可能性がある点です。

ただし、登記簿への登記が必要になるため、不動産所得税や登記費用が必要なことも覚えておきましょう。

なお、匿名組合型と違って運用期間が10年以上の案件が多く、投資金額も一口100万円程度です。

任意組合型は長期の運用で安定した収益を得たい方や、不動産を所有したいという方におすすめしたい商品と言えます。

賃貸型

賃貸型は任意組合型と同様に、不特定の投資家が不動産の持ち分を出資という形で購入して事業者と賃貸借契約を結び、事業者が不動産の運営をする形態の商品です。

家賃収入や不動産の売却による利益を出資者に分配する仕組みとなっています。

任意型と同様に運用期間が10年以上の案件が多く、投資金額も一口100万円程度のものが多いようです。

なお、他の種類と違って商品数が少ないというデメリットもあります。

とはいえ、安定した資金運用を目指す方に向いた手法とも言えるでしょう。

不動産小口化商品の5つの特徴

不動産小口化商品には以下の5つの特徴があります。

• 少額の資金でも投資出来る
• 運用の手間がかからない
• プロが選んだ不動産に投資出来る
• 商品数が多くない
• 事業者が倒産するリスクがある

上記の特徴について詳しく解説していきます。

不動産小口化商品の特徴1.少額の資金でも投資出来る

不動産小口化商品は一口1万円〜10万円程度から投資出来ます。

そのため、資金的に余裕がない方や、最初から多額の資金を投資することに抵抗のある投資初心者の方でも比較的始めやすい投資です。

ただし、1万円から投資出来るのは、匿名組合型の不動産小口化商品に限られます。

賃貸型や任意組合型は、一口100万円からになるので注意が必要です。

種類によって最低投資金額が違うことを覚えておきましょう。

不動産小口化商品の特徴2.運用の手間がかからない

不動産小口化商品は投資家が物件の管理業務を担う必要はありません。

一方、実物不動産投資の場合は、入居者の募集や入退去の管理などの賃貸管理業務にくわえて、物件のメンテナンスや修繕といった建物自体の管理業務をする必要があります。

仮に管理会社と契約した場合でも、管理会社との打ち合わせなどが必要になり、管理業務にまったく関与しないということはありません。

その点、不動産小口化商品は契約した事業者や専門業者がこうした管理業務を行ってくれます。

投資家は管理業務に関与することがなく、運用にかかる時間や手間を削減することが可能です。

自身の本業などで忙しい投資家の方々にとっては、運用で時間を取られないことは大きなメリットと言えるでしょう。

不動産小口化商品の特徴3.プロが選んだ不動産に投資出来る

不動産小口化商品は、不動産運用に特化したプロフェッショナルが厳選した物件に投資出来ます。

物件の選定や調査にかかる手間と時間を省けるうえに、信頼性の高い物件に投資することが可能です。

一方で、自身で投資する場合には、優良な物件はインターネット上に出回りにくいということもあるため、物件を探す際に不動産業界で働く人とのコネクションなども必要になってきます。

不動産投資を初めて行う方にとっては、優良物件や利益が見込める土地や建物を自分で見つけることは容易ではありません。

不動産小口化商品であれば投資家は儲けを期待出来る物件をプロから提示してもらえるので、不動産投資の初心者がコネも何もないところから投資先を探して手に入れようとするよりも容易です。

不動産小口化商品の特徴4.商品数が多くない

不動産小口化商品は近年注目を集めている投資商品ですが、まだまだ商品の種類が少ないというのが現状です。

したがって、投資を検討する際の選択肢がそもそも限られていて、商品の母数が少ないために売りに出た商品が即完売してしまうことも多いのです。

このように「投資したくても投資出来ない」状態になりやすいことはデメリットと言えます。

不動産小口化商品の特徴5.事業者が倒産するリスクがある

不動産小口化商品を実際に運用するのは不動産特定共同事業者ですが、事業者が倒産するリスクがあることもデメリットとして考えられます。

仮に事業者が倒産するような事態に陥った場合、対象不動産の途中売却や、事業者の途中交代などが起きる可能性があり、結果として投資家にも損害が及び元本割れを引き起こす可能性が高いのです。

このような事態にならないためにも、上場している会社や運用実績が豊富で経営状況に問題がない会社を選ぶことをおすすめします。

資金が少ないなら不動産クラウドファンディングもおすすめ

不動産クラウドファンディングは、不動産小口化商品の一つです。

インターネット上で運営会社が多数の投資家から資金を集めて不動産を購入し、運用益や売却益を投資家に分配する仕組みになります。

そういった仕組みの不動産クラウドファンディングには以下のメリットがあるため、資金が少ない方におすすめしたい投資です。

• 年利10％を超える高利回りの案件がある
• 平均利回りが4~5％前後と高い
• 事業者が運用してくれるため投資した後は放置出来る
• 1万円から投資出来る
• インターネット上で簡単に手続きが出来る

最低投資金額が少なく、1万円から投資出来るのが最大の特徴です。

10万円や100万円というのは金銭的に負担が大きいと感じる方は、不動産クラウドファンディングの利用を検討してみてください。

なお、不動産クラウドファンディングも運用事業者が倒産するリスクがあります。

そのため、上場している事業者や実績が豊富な事業者を選ぶようにしましょう。

運用事業者のホームページを確認して、経営状況や運用実績を確認するようにしてください。

おすすめの不動産クラウドファンディングサービス2選！

ここではおすすめの不動産クラウドファンディングサービスについて紹介していきます。

おすすめの不動産クラウドファンディング1.COZUCHI（コヅチ）

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これまでに100件以上のファンド組成実績があり、運用が終了したファンドも70件超えと実績豊富です。

匿名組合型と任意組合型の2種類のファンドを組成しており、匿名組合型は1万円から、任意組合型は10万円から投資できます。

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おすすめの不動産クラウドファンディング2.利回り不動産

利回り不動産は、一口1万円から投資できる不動産クラウドファンディングサービスです。

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まとめ

不動産小口化商品は、少額の資金で不動産に投資出来るメリットがあるため、注目されている不動産投資の手法です。

しかし、不動産小口化商品にも3つの種類があり、種類によって最低投資金額など特徴が異なるので、違いをよく理解しておくことが重要です。

そのため、この記事では、この記事では不動産小口化商品の種類や特徴について解説してきました。

なお、特に少額から投資を始めたいという方は不動産クラウドファンディングを検討してみましょう。