マンションの住宅ローンは借り換えるべき？メリットやデメリットを解説

「今の金利は低いから住宅ローンの借り換えを行った方が良いのだろうか」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

2020年（令和2年）9月現在は、政府の金融緩和政策と金融機関同士の金利引下げ競争により、住宅ローンは歴史的な低金利の状態が続いています。しかし借り換え条件によっては、必ずしもメリットが出るとは限りません。

本記事では、マンション購入後に住宅ローンを借り換える歳のメリットやデメリットだけでなく、借り換えるタイミングの考え方についても幅広く解説します。ぜひご一読ください。

マンション購入後も住宅ローンは借り換えできる

借り換えとは、返済中の住宅ローンを他の金融機関から借り入れて完済し、新たな借入先となった金融機関へ返済することです。マンション購入後も、住宅ローンに借り換えると、より有利な条件で返済を進められます。

例えば、より金利の低い住宅ローンに借り換えたとしましょう。住宅ローンの利息は、前回の返済残高に金利をかけて算出されるため、金利が低いほど利息額は減り返済負担は軽くなるのです。

しかし住宅ローンを借り換えたからといって、必ず有利になるとは限りません。メリットやデメリットを理解し、ご自身にとって借り換えが必要かどうか慎重に判断する必要があります。

・住宅ローンを借り換えると、返済条件がより有利になる可能性がある

マンション購入後に住宅ローンを借り換えるメリット

まずは、住宅ローンを借り換えるメリットを確認していきましょう。

返済負担を下げられる

借り換え先の住宅ローン金利が、借入中のものより低い場合、毎月の返済負担を減らせる可能性があります。

住宅ローンを借り換えた結果、毎月の返済額が12万円から10万円に下がったとしましょう。差額の2万円は、日常の生活費や子供の教育費に充てられるだけでなく、貯蓄や投資に回すこともできます。

何より毎月の返済負担が下がることで、家計への負担が減ります。ポストコロナといわれる先行きが不透明な時代では、いつ収入が下がるかわかりません。返済負担が減ると、住宅ローンを返済できずに家を失ったり、自己破産したりするリスクを防げます。

団信の保障内容を充実させられる可能性がある

団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローンを返済する人が死亡したり所定の高度障害となったりした場合に、残債が保険金で返済される保険です。

団信は、一般的に死亡・高度障害時を保障します。しかし2020年（令和2年）9月現在では、がんや三大疾病（がん・心筋梗塞・脳卒中）、所定の働けない状態が継続した場合なども、残債が0円となる保障が無料で付帯されている住宅ローンも増えてきました。

そのため住宅ローンを借り換えることで、団信の保障をより手厚くできより安心を得られる可能性があります。

ただし借り換える際は、保険金が給付される条件を必ず確認しましょう。商品によっては、「働けない状態が12ヶ月以上続いた場合に保障」のように支払条件が厳しい場合があります。

リフォーム資金も借入れられる

借り換え時に、リフォームやリノベーション工事を併せて行う場合、借り換え先の住宅ローン残高に工事費用を含められることがあります。

リフォームローンやリノベーションの工事費用は、リフォームローンで借り入れられますが金利は住宅ローンよりも高いです。住宅ローンに工事費用を含められると、低金利でリフォーム費用を借り入れられます。

・借り換えによって返済負担が減ると家計が楽になる
・借り換えによって団信の保障を充実できる場合がある
・借り換え先の住宅ローンにリフォームやリノベーションを行う場合の工事費用を含められる

マンション購入後に住宅ローンを借り換えるデメリット

住宅ローンの借り換えは、メリットばかりではありません。必ずデメリットも確認した上で判断しましょう。

住宅ローンの借り換えには手数料がかかる

住宅ローンを借り換える時は、新規で借り入れるときと同様に諸費用が発生します。借り換え時に支払いが必要な諸費用と、金額の目安は以下の通りです。

借り換え時の諸費用は、一括で支払う他にも、借り換え後の住宅ローン残高に含めて返済することも可能です。

なお、新規借入時に保証料を一括で支払う「外枠方式」を選択していた場合、借り換え時に未経過分に応じた所定の金額が返還され、借り換え先の保証料の支払いに当てられます。よって借り換え時にかかる保証料の金額は、0円もしくはわずかな場合がほとんどです。

また、保証料を住宅ローン金利に0.2%上乗せする内枠方式で支払っていた場合、借り換え後も内枠方式にすると良いでしょう。

審査を再度受ける必要がある

借り換え時には、再び住宅ローンの審査が必要となります。審査に通過できないと、住宅ローンを借り換えられません。

例えば、住宅購入後にマイカーローンや教育ローンなど、新たな借り入れをしていると審査に通過しづらくなります。また転職をして、間もない場合も同様です。

加えて住宅ローンの審査だけでなく、団信の審査も受けなければなりません。ほとんどの金融機関で住宅ローンの借り入れ条件に団信への加入が含まれています。よって健康状態が保険会社の定める引受基準を満たさず、団信に加入できないと借り換えは難しくなります。

・住宅ローンの借り換え時には高額な諸費用の支払いが必要となる場合がある
・借り換え時にはローン審査や団体信用生命保険の審査をもう一度受けなければならないため場合によっては審査に通過できず借り入れを断られる

失敗しないタイミングとは？借り換え先はシミュレーションを確認して選ぶ

一般的に借り換えによるメリットが発生するのは、以下の条件に当てはまる場合と言われています。

• 借入期間が10年以上
• 借入残高が1,000万円以上
• 金利差が1%以上

しかし、これらの条件に当てはまらなくても借り換えによってメリットを得られるケースがあるため、こだわる必要はありません。

そもそも住宅ローンは、借り入れる人が最も不安を感じない選択する必要があります。

変動金利で借り入れて返済負担を抑えられても、金利上昇に不安を抱えながら生活するのは苦しいはずです。反対にあまり金利上昇の不安が無いにもかかわらず、固定金利で借り入れると、返済負担が増えて滞納するリスクや自己破産するリスクが高まるかもしれません。

よって借り換え先の住宅ローンを選ぶときも、借り換え後の返済シミュレーションを確認し、今よりメリットがありつつ不安が増えない選択をすることが大切です。

例えば、あなたが変動金利で借り入れており、今後の金利上昇に不安を抱えていたとしましょう。借り換え後に毎月の返済負担が多少増えても、固定金利への変更による安心の方が大きい場合、ご自身にとって借り換えるタイミングであるといえます。

また「この先10年は、金利は上がらないだろう」と考えている方は、金利の低い変動金利に借り換えることで、毎月の返済負担が減るだけでなく、借入元本をより効率的に減らせるでしょう。

固定期間選択型の金利固定期間終了後は借り換えを検討するタイミング

固定期間選択型では、借入から一定期間の金利を固定します。金利の固定期間終了後は自動的に変動金利へ移行しますが、その時点で金融機関が取り扱う範囲内で再び金利を固定させることも可能です。

しかし変動金利と固定金利のどちらに移行しても、金融機関の優遇内容が変更されて、金利と返済負担が増える場合がほとんど。よって、固定期間終了後に借り換えをするのも一つの方法です。

例えば、10年固定期間選択型を借入額3,500万円、返済期間35年（元利均均等方式）、固定期間中の金利1.2%で借り入れたとしましょう。

固定期間中の返済額は、毎月102,096円ですが、固定期間終了後に2.0%の変動金利に移行する場合、毎月112,110円まで増えます。

そこで、返済11年目に0.6%の変動金利に借り換えると、諸費用が50万円かかり全額を残高に含めたとしても、毎月の返済額は96,517円まで軽減可能です。

・借り換えをする際は返済シミュレーションを確認してメリットがある場合に行う
・固定期間選択型を借り入れている場合は固定期間終了後に借り換えをするのも一つの方法

マンションの住宅ローンは借り換えるべき？まとめ

現在は低金利ですが、同時にポストコロナといわれる先行きが不透明な時代でもあるため、より慎重な判断が求められます。借り換えは、返済シミュレーションを確認して「借り換えるメリットがあるのか」「借り換えで不安は増えないか」を、踏まえて判断しましょう。