不動産贈与税とは？ 税率・計算方法・支払期限について解説

親や祖父母から子どもや孫に対して不動産を譲り渡すためには、何かしらの税金を納税する必要があります。譲りわたす側がすでに他界している場合には相続税を、生前であれば贈与税がかかります。相続税対策として利用されることもある贈与税ですが、贈与税は本当に相続税を支払うよりも低い額を支払うことで済まされるのでしょうか。不動産を贈与された場合の贈与税はどのように割り出していくのかを解説していきます。

贈与税とは？

不動産を譲り受けるのには、

• 相続をする場合
• 贈与してもらう場合

の2つの方法があります。相続と贈与の2つの方法がありますが、それぞれ税率が異なります。一般的には贈与税の方が相続税に比べて高い傾向になるため、相続税の方がお得に感じるでしょう。しかし、「生前贈与」をうまく活用することで相続税の節税対策にもなります。

つまり、相続人が亡くなってから相続について考えればよい、ということではなく、亡くなる前から、贈与について考えることも重要だということです。

贈与とは、贈与者（与える側）が生存している状態で受贈者（受け取る側）に対して財産を無償で譲り渡すことで、両者の同意を持ってしてはじめて成立させることができます。
贈与税は贈与が成立した際に納税義務の生じる税金のことです。

毎年110万円までの財産であれば贈与税が控除されるため、課税の対象にはなりません。しかし、不動産を贈与するとなると控除範囲内での贈与は不可能です。戸建てやマンションのような住居はもちろん、土地や不動産購入のための資金の贈与にも贈与税が課税されます。

・一般的には贈与税の方が相続税に比べて高い傾向になるため、相続税の方がお得に感じるため、相続人が亡くなってから相続について考えればよいという人もいる。しかし、「生前贈与」をうまく活用することで相続税の節税対策にもなる。そのため、亡くなる前から、贈与について考えることが重要である。
・特に不動産の贈与となると控除範囲内での贈与は不可能なため、より事前に知識を付けておくことが重要である。

贈与税の申告・納税のタイミングとは

贈与税は、基本的には贈与があったことを申告とした後に納税をします。どのような流れやタイミングで贈与の申告から納税をする必要があるのでしょうか。

1年間で110万円を超える財産を贈与した際に適用される暦年課税を納税する場合や相続時精算課税を納税する場合には、贈与税の申告をする必要があります。

贈与の期間は1月1日から12月31日までが1区切りで、その期間内で贈与があった場合、翌年の2月1日から3月15日の間に贈与があったことの申告をします。

申告は税務署窓口でできるほか、郵便、窓口への投函、またはインターネットからも可能です。

贈与税の申告の時効は5年間であり、「時効があることを知らなかった」または「申請するのを忘れてしまっていた」以外の理由で申告をしていないもしくは納税をしていない場合には罰金が課せられます。

5年間で申告や納税ができていなかった場合には、時効が7年に伸びるため、2年間の猶予が与えられます。必ず期限内に支払いをするようにしましょう。

50万円までは15%、50万円を超える金額には20%の割合の価格が上乗せされた価格が罰金として課税されます。

・贈与の期間は1月1日から12月31日までの期間で贈与があった場合、翌年の2月1日から3月15日の間に申告をしなければならない。
・贈与税の申告は税務署窓口でできるほか、郵便、窓口への投函、またはインターネットからも可能。
・贈与税の申告を期限内に行わないと、50万円までは15%、50万円を超える金額には20%の割合の価格が上乗せされた価格が罰金として課税される。

贈与税の支払い義務がある方とは

贈与者（与える側）と受贈者（受け取る側）の少なくても2名が関わることになる贈与。贈与税を支払う義務が生じるのは贈与税と受贈者のどちらの方なのでしょうか。

贈与税は相続税と同様に、譲り受けた側、すなわち親族からマンション、戸建て、土地など譲り受けた受贈者に支払いの義務が課せられます。

そのため、相続税対策として贈与を行なったとしても、税金の支払いをしなくてはならない方は変わらないということです。

贈与税の申告については、受贈者のお住まいの住所を管轄している税務署でする必要があります。自身で申告をする手間を省きたいようであれば、税理士への依頼も可能となっています。

贈与税の申告方法には3種類の方法があります。

1. 税務署にて直接申告をする方法
2. 郵送で申告する方法
3. 国税電子申告・納税システム（e-Tax）で申告する方法

贈与税を申告するためには大きく3つの書類が必要となります。申告内容によって必要になる書類が異なるので、必要なものを用意しておくようにしましょう。

1. 兼贈与税の額の計算明細書
2. 住宅取得等資金の非課税の計算明細書
3. 相続時精算課税の計算明細書

・贈与税は、譲り受けた側に支払いの義務が課せらる。
・贈与税の申告については、受贈者の住んでいる住所を管轄している税務署で行う。税理士に依頼することも可能。
・申告方法と申告時に必要となる書類を押さえておく。

不動産の贈与税の課税制度

不動産の贈与税にはどのような課税制度があるのでしょうか。覚えておきたい不動産の贈与税に関する課税制度には2種類あります。

• 暦年課税制度
• 相続時精算課税制度

の2つです。それぞれの課税制度がどのようなものなのかを、詳しく解説していきます。

暦年課税制度とは

ひとつ目の課税制度は暦年課税制度です。

暦年課税制度には贈与の種類に制限がなく、不動産に限らず現金、預貯金、有価証券など、あらゆる財産の贈与が行われた際に適応されます。

暦年課税制度では、1月から12月の1年間で行われた贈与が課税の対象となる課税制度で、贈与税の課税は相続精算制度を用いる場合以外にはすべて暦年課税制度が適応されます。

年間110万円までの贈与であれば、控除の対象となります。贈与税はこの110万円の控除を差し引いた金額に対して課税されます。不動産の贈与であれば110万円の控除には収まらないことがほとんどでしょう。その場合には、不動産の価値から110万円を差し引き、その差額分を対象として贈与税の支払いをします。

相続時精算課税制度とは

相続時精算課税制度とは、利用するのに制限のある課税制度です。

利用するための上限としては贈与者が60歳以上の親もしくは祖父母であり、受贈者が20歳以上の子どももしくは孫の場合のみです。

相続時精算課税制度を適応する場合には、2,500万円までの贈与に対しては贈与税が課せられない仕組みとなっています。

贈与されたタイミングでは贈与税を課税されずに済む相続時精算課税制度ですが、永遠に納税を免れることができる訳ではありません。

相続時精算課税制度を適応すると、その場で見過ごしていた贈与税は相続税を精算しなくてはいけなくなったタイミングで一緒に納税金額を精算しなくてはいけません。そのため相続時精算課税制度は、贈与によって支払いが発生した納税金額を先送りしているようなものです。

・不動産の贈与税には暦年課税制度と相続時精算課税制度の2種類の制度がある。
・相続時精算課税制度とは贈与者が60歳以上の親もしくは祖父母であり、受贈者が20歳以上の子どももしくは孫の場合のみに使える制度。
・相続時精算課税制度を適応すると、2,500万円までの贈与に対しては贈与税が課せられないようになる。
・ただし、相続税を清算するタイミングまで、先送りしているだけなので、注意が必要。

不動産の贈与税の計算方法について

不動産の贈与税を計算するためには

• 一般贈与財産の税率（一般税率）
• 特例贈与財産の税率

の２つのパターンで計算方法が異なります。それぞれがどのようなもので、どのように計算方法が異なるのかを解説していきます。

特例贈与財産の税率による計算方法

特例贈与財産とは、親や祖父母から子どもや孫に対して贈与を受けたもののことを指します。特例贈与財産となるためには以下の2つの条件を満たす必要があります。

1. 贈与者は受贈者の直系尊属（親もしくは祖父母）であること。
2. 受贈者は贈与のあった年の1月1日のタイミングで20歳以上であること。

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10%	–
200万円超～400万円以下	15%	10万円
400万円超～600万円以下	20%	30万円
600万円超～1000万円以下	30%	90万円
1000万円超～1500万円以下	40%	190万円
1500万円超～3000万円以下	45%	265万円
3000万円超～4500万円以下	50%	415万円
4500万円超～	55%	640万円

例えば1,000万円の贈与を受けた場合の贈与税の計算方法以下のようになります。

• 1,000万円（贈与額）－110万円（控除額）＝890万円（課税対象額）
• 890万円（課税対象額）×30％（税率）－90万円（控除額）＝177万円（贈与税）

この計算の通り、1,000万円の贈与には177万円の贈与税がかかります。

一般贈与財産の税率（一般税率）による贈与税の計算方法

一般贈与財産とは、特別贈与財産に該当しないその他の贈与のすべてを指します。1月から12月の1年間で贈与されたものから110万円の控除を差し引いた財産に対して課税されます。

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10%	–
200万円超～300万円以下	15%	10万円
300万円超～400万円以下	20%	25万円
400万円超～600万円以下	30%	65万円
600万円超～1000万円以下	40%	125万円
1000万円超～1500万円以下	45%	175万円
1500万円超～3000万円以下	50%	250万円
3000万円超～	55%	400万円

例えば1,000万円の贈与を受けた場合の贈与税の計算方法以下のようになります。

• 1,000万円（贈与額）ー110万円（控除額）＝890万円（課税対象額）
• 890万円（課税対象額）×40％（税率）ー125万円（控除額）＝231万円（贈与税）

この計算の通り、1,000万円の贈与には231万円の贈与税がかかります。

不動産贈与税とは？【税率・計算方法】まとめ

不動産などの財産は、生前に親や祖父母から子どもや孫に譲り渡した場合には贈与をすることになります。

贈与には贈与税がかかり、課税制度には暦年課税制度と相続時精算課税制度の2種類があります。

暦年課税制度では110万円が控除され、相続時精算課税制度では2,500万円には贈与税が課税されない仕組みになっていますが、相続のタイミングで精算する必要があるので忘れないように精算しましょう。

予め信頼できる不動産会社に相談しておくことをお勧めです。そもそも贈与になる可能性がある不動産の価格がいくらになるか知りたい方も多いのでしょうか。

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