不動産贈与税とは？税率・計算方法・特例制度を徹底解説

親や祖父母から子どもや孫に対して不動産を譲り渡した際、「贈与税」という税金を納める必要があります。相続税と比較して納税額を抑えられることから、相続税対策としても活用されます。しかし具体的に、贈与税は誰が・どれぐらいの金額を納めるのか、イメージがわかない方も多いのではないでしょうか？

この記事では、土地や建物を贈与した際にかかる「不動産贈与税」に焦点を当て、贈与税の基本や相続税との違い、税率や計算方法を分かりやすく解説します。税負担を軽減する特例制度についても触れますので、これから不動産の贈与を行う方や贈与を受ける予定がある方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産贈与税とは？基本的な仕組みを解説

そもそも「不動産贈与税」という言葉に、聞き馴染みのない方も少なくないでしょう。まずは、不動産贈与税とはどのようなものなのか、基本的な仕組みや、相続との違いについて詳しく解説します。

不動産贈与税とは

贈与税とは、個人が他の個人に財産（不動産や現金など）を無償で譲り渡した際、その財産を受け取った人（受贈者）に課される税金のことです。不動産もその一例で、土地や建物を贈与すると、その価値に応じて税金がかかります。

贈与税がかかる理由は、個人間で無償で財産が移動した際に、その公平性を保つためです。無償で財産を受け取ることによって資産が増えるため、国はその一部に税金を課すことで公平な税負担を求め、税収を確保しています。

贈与と相続の違い

贈与と相続には、財産を受け渡すタイミングに大きな違いがあります。贈与は、贈与者（財産を渡す側）が生きている間に、受贈者（財産を受け取る側）に無償で財産を譲ることです。一方、相続は、財産の所有者が亡くなった後にその財産が相続人に引き継がれるものです。このタイミングの違いにより、適用される税金も異なります。

贈与税では、毎年110万円までの財産が基礎控除として非課税となります。一方、相続税の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」とされ、相続税の方が控除額が大きいため、贈与税の方が高くなることが多いです。そのため、相続税の方が「お得」と感じる方もいます。

しかし、生前贈与という制度を利用して、長期的に財産を贈与しておくことで、相続時の財産額を減らし、結果として相続税を抑えることができます。特に、不動産の贈与ではこの方法が相続税対策として多く活用されており、後ほど説明する相続時精算課税制度を利用することで、大きな控除を受けることが可能です。

つまり、相続人が亡くなってから相続を考えるのではなく、生前から贈与の計画を立てておくことが、相続税対策としても非常に重要だと言えます。

贈与税を支払う義務があるのは誰か？

不動産などの財産を無償で受け取った場合、贈与を受けた人（受贈者）に贈与税を支払う義務が課せられます。贈与税は、受け取った財産の価値に応じて課税される税金であるためです。

たとえば、親が子どもに不動産を贈与した場合、その子どもが贈与税の申告を行う義務が発生します。

贈与税が発生するタイミング

贈与税が発生するタイミングは、不動産の贈与を受けた際、その不動産の評価額が110万円を超える場合です。

贈与税の課税は基本的に「暦年課税」と呼ばれる方式が採用され、年間110万円までの贈与については非課税です。ただし、不動産は評価額が高くなることが多く、この非課税枠を超えるケースがほとんどです。そのため、不動産を贈与される場合には、贈与税がかかることを前提にしておく必要があります。

例えば、親から「将来のマイホーム用に」と土地を贈与された場合、その土地の評価額が110万円を超えると贈与税の申告が必要です。また、親が家を贈与した場合も、家の評価額が110万円を超えれば贈与税の申告手続きをしなければなりません。

贈与の期間は1月1日から12月31日までが一区切りで、その期間内で贈与があった場合、翌年の2月1日から3月15日の間に贈与があったことの申告をします。

贈与税の申告先と申告方法

贈与税の申告は、贈与を受けた人の住所地を管轄する税務署に対して行います。申告方法は以下の3つの方法があります。

• 税務署に直接持参
• 郵送
• 国税電子申告・納税システム（e-Tax）

贈与税の申告および納税は、毎年1月1日から12月31日までに受けた贈与財産に対して行い、申告期間は翌年の2月1日から3月15日まで（2025年は2月3日から3月15日まで）です。

ただし、不動産の贈与では贈与税の金額も大きくなるため、一括での納付が難しい場合は「延納」という制度を利用できます。

この制度では、担保を提供することで最大5年まで分割して納付することが可能です。延納を利用するためには、贈与税が10万円を超えていることや、担保の提供が必要な場合があるなどの条件があります。税務署長による許可を受ける必要がある上、年率6.6%の利子税がかかるという点も考慮しなければなりません。利用する際には、あらかじめ国税庁のホームページをご参照ください。

参照：国税庁『贈与税の申告と納税』

贈与税を期限内に申告しなかった場合や、申告しても期限内に納付ができなかった場合は、無申告加算税や延滞税といったペナルティが課されるため注意しましょう。

不動産の贈与に適用される課税制度

不動産の贈与に適用される課税制度には、暦年課税制度と相続時精算課税制度の2つがあります。通常、不動産を贈与する際には暦年課税制度が適用されますが、一定の要件を満たす場合には、相続時精算課税制度を選択することも可能です。以下で、それぞれの制度について詳しく解説します。

暦年課税制度とは？

ひとつ目の課税制度は暦年課税制度です。

暦年課税制度には贈与の種類に制限がなく、不動産に限らず現金、預貯金、有価証券など、あらゆる財産の贈与が行われた際に適応されます。

暦年課税制度では、1月から12月の1年間で行われた贈与が課税の対象となる課税制度で、贈与税の課税は相続精算制度を用いる場合以外にはすべて暦年課税制度が適応されます。

年間110万円までの贈与であれば、控除の対象となります。贈与税はこの110万円の控除を差し引いた金額に対して課税されます。不動産の贈与であれば110万円の控除には収まらないことがほとんどでしょう。その場合には、不動産の価値から110万円を差し引き、その差額分を対象として贈与税の支払いをします。

相続時精算課税制度とは？

相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母または祖父母から、18歳以上の子や孫に対して不動産などを贈与する際に利用できる制度です。この制度を利用すると、最大2,500万円までの贈与が非課税となり、贈与時には贈与税がかかりません。

相続時精算課税制度を利用するメリット

相続時精算課税制度を利用するメリットは、大きく分けて2つあります。

• 最大2,500万円までの特別控除を受けられる
• 不動産の価格が上昇する前に納税できる

1つずつ詳しく見ていきましょう。

最大2,500万円までの特別控除を受けられる

最大2,500万円までの特別控除が受けられるというのが、相続時精算課税制度を利用する1つ目のメリットです。

従来の暦年課税制度では基礎控除が110万円までなのに対し、相続時精算課税制度を利用することで、不動産などの高額な資産を贈与した場合でも、2,500万円までの贈与税が課されないことになります。

不動産の価格が上昇する前に納税できる

もう1つのメリットは、不動産の価値が上昇し納税額が増える前に贈与できる点にあります。

不動産の評価額は、将来の土地開発や地域の発展によって上昇することがあります。贈与税や相続税の金額は不動産の価額によって左右されるため、相続時精算課税制度利用し、不動産の価値が上昇する前に贈与することで、将来的な税負担を抑えられます。

相続時精算課税制度を利用するデメリット

控除額が大きいことが特徴として挙げられる相続時精算課税制度ですが、利用するにあたって知っておきたいデメリットも存在します。

• 相続税が課される
• 暦年課税が使えなくなる
• 小規模宅地等の特例を利用できない

あらかじめ知っておかなければ損をする可能性もあるため、必ず押さえておきましょう。

相続税が課される

相続時精算課税制度を利用するにあたってよくあるのが、「本制度を利用することで相続時に相続税が発生しない」という思い込みです。

相続時精算課税制度で贈与された財産は、相続時に相続税の対象として再び加算されます。贈与時に2,500万円の控除を受けても、控除を受けた分は相続時に相続財産として計上する必要があり、永遠に納税を免れることができる訳ではありません。

あくまでも税金の納付を先送りしているに過ぎない、ということは知っておきましょう。

暦年課税が使えなくなる

相続時精算課税制度を選択すると、暦年課税の110万円の非課税枠が使えなくなります。一度選択すると変更できないため、他の財産の贈与や相続についても考慮しながら、有利不利を慎重に判断することが大切です。

小規模宅地等の特例を利用できない

相続時精算課税制度を利用すると、小規模宅地等の特例を適用することができません。小規模宅地等の特例というのはは、居住用や事業用の土地の評価額を最大80%減額できる制度で、相続時に税負担を大きく減らすことができます。

相続時精算課税制度と小規模宅地等の特例のどちらが有利かは、財産の内容や相続の状況により異なるため、専門家に相談することをおすすめします。

不動産の贈与税の計算方法を具体的に解説

それでは、不動産の贈与税はどのようにして算出されるのでしょうか。ここでは、手順に沿って計算方法を解説します。

不動産価額を求める

不動産の贈与税を計算する際に必要となるのが不動産価額です。贈与財産の価値は原則として時価を使用しますが、不動産の場合は、土地と建物それぞれ別の基準に基づいて求める必要があります。

建物の贈与にかかる贈与税は、固定資産税評価額を元に算出します。固定資産税評価額は、自治体の固定資産評価基準に基づいて、3年ごとに見直しが行われるものです。毎年送付される固定資産税課税明細書や、自治体が管理する固定資産課税台帳で確認できるため、必ず最新のものを用意しましょう。

土地の場合は、固定資産税評価額または相続税評価額をもとに、贈与税額を算出します。相続税評価額は、路線価方式または倍率方式と呼ばれる方法で評価される土地の価値のことです。路線価（毎年国税庁が公表する土地の価格）が設定されている地域では路線価方式、設定されていない地域では倍率方式を使用して計算します。

土地の価額は、国税庁のホームページに掲載されている計算方法を用いることで自分で算出することも可能です。

税額を求める

• 一般贈与財産の税率（一般税率）
• 特例贈与財産の税率

の２つのパターンで計算方法が異なります。それぞれがどのようなもので、どのように計算方法が異なるのかを解説していきます。

特例贈与財産の税率による計算方法

特例贈与財産とは、親や祖父母から子どもや孫に対して贈与を受けたもののことを指します。特例贈与財産となるためには以下の2つの条件を満たす必要があります。

1. 贈与者は受贈者の直系尊属（親もしくは祖父母）であること。
2. 受贈者は贈与のあった年の1月1日のタイミングで18歳以上であること。

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10%	–
200万円超～400万円以下	15%	10万円
400万円超～600万円以下	20%	30万円
600万円超～1000万円以下	30%	90万円
1000万円超～1500万円以下	40%	190万円
1500万円超～3000万円以下	45%	265万円
3000万円超～4500万円以下	50%	415万円
4500万円超～	55%	640万円

例えば1,000万円の贈与を受けた場合の贈与税の計算方法以下のようになります。

• 1,000万円（贈与額）－110万円（控除額）＝890万円（課税対象額）
• 890万円（課税対象額）×30％（税率）－90万円（控除額）＝177万円（贈与税）

この計算の通り、1,000万円の贈与には177万円の贈与税がかかります。

一般贈与財産の税率（一般税率）による贈与税の計算方法

一般贈与財産とは、特別贈与財産に該当しないその他の贈与のすべてを指します。1月から12月の1年間で贈与されたものから110万円の控除を差し引いた財産に対して課税されます。

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10%	–
200万円超～300万円以下	15%	10万円
300万円超～400万円以下	20%	25万円
400万円超～600万円以下	30%	65万円
600万円超～1000万円以下	40%	125万円
1000万円超～1500万円以下	45%	175万円
1500万円超～3000万円以下	50%	250万円
3000万円超～	55%	400万円

例えば1,000万円の贈与を受けた場合の贈与税の計算方法以下のようになります。

• 1,000万円（贈与額）ー110万円（控除額）＝890万円（課税対象額）
• 890万円（課税対象額）×40％（税率）ー125万円（控除額）＝231万円（贈与税）

この計算の通り、1,000万円の贈与には231万円の贈与税がかかります。

一般贈与財産の税率は特例贈与財産に比べて高くなるため、贈与を行う際にはどちらに該当するかを確認することが重要です。

不動産贈与に関する特例制度と注意点

不動産贈与には、贈与税の負担を軽減するための特例制度がいくつか設けられています。上手に活用することで贈与税の税負担を大幅に減らすことが可能ですが、利用に際しては一定の条件や注意点もあるため、必ず押さえておきましょう。

住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税

住宅取得資金の贈与にかかる非課税の特例は、父母や祖父母など直系尊属から住宅購入や新築資金として贈与を受けた場合に、一定の条件を満たすことで贈与税が非課税となる特例です。この制度を活用すると、最大1,000万円までの贈与が非課税となる可能性があります。以下に、非課税限度額、受贈者の要件、対象となる建物の要件をまとめます。

項目	要件
贈与の時期	2024年1月1日から2026年12月31日までに贈与された資金で、同期間内に住宅を取得または新築すること
非課税限度額	省エネ等住宅：1,000万円 それ以外の住宅：500万円
受贈者の要件	1．贈与を受けたときに贈与者の直系卑属（贈与者が直系尊）であること 2．受贈者が贈与を受けた都市の1月1日時点で18歳以上であること 3．受贈者の合計所得金額が2,000万円以下であること 4．贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅資金全額を使って、住宅の新築・取得・増改築を行うこと
建物の要件	1．住宅の床面積が40㎡以上240㎡未満であること 2．床面積の2分の1位以上の部分が受贈者の居住用として使用されること 3．新耐震基準に適合していること 4．省エネ基準に適合した住宅（省エネ等住）であること

省エネ等住宅とは、国が定めたエネルギー効率基準を満たした住宅のことで、具体的には断熱性能やエネルギー消費量の削減を重視した設計や設備を備えた住宅です。省エネ等住宅は、エネルギー消費性能が優れたものとして特に税制上の優遇措置が取られています。

この制度には細かい適用条件が設定されており、利用するための手続きも必要になります。詳細については、国土交通省のホームページを参照しましょう。

夫婦間における不動産贈与の配偶者控除（おしどり贈与）

おしどり贈与とは、婚姻期間が20年以上の夫婦間で居住用不動産、または居住用不動産の取得に使う資金を贈与した場合に適用される特例です。この制度を利用すると、基礎控除110万円に加えて、最大2,000万円までの贈与が贈与税の課税対象から控除されます。この制度は、夫婦間での財産分与における税負担を軽減するための措置です。

贈与税の配偶者控除を適用するためには、以下の条件を満たす必要があります。

項目	要件
婚姻期間	夫婦の婚姻期間が20年以上であること
贈与の対象	居住用不動産、または居住用不動産の取得資金を贈与すること
贈与を受ける不動産	国内に所在する居住用不動産で、土地または家屋を含むこと
居住開始時期	贈与を受けた翌年の3月15日までにその不動産に居住を開始し、その後も引き続き居住する見込みがあること

この特例の対象となる不動産は、居住を目的として使用されるものでなければなりません。贈与を受けた翌年の3月15日までにその不動産に居住を開始し、その後も継続して居住する見込みがあることが条件です。また、適用される不動産は国内にあるものに限られます。

この制度を利用することで、夫婦間の贈与による税負担を大幅に軽減することができます。詳細な条件や手続きについては、国税庁のホームページをご確認ください。

 贈与税の軽減措置が適用される場合の手続き

贈与税の軽減措置（住宅取得資金贈与の非課税特例やおしどり贈与の配偶者控除など）を利用するためには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、贈与税の申告を行わなければなりません。この期限を過ぎてしまうと、特例が適用されないため注意しましょう。

手続きの方法は通常の贈与税の申告と同じですが、軽減措置の適用を受けるためには以下の書類をそろえる必要があります。

利用する特例・控除	必要書類
住宅取得資金贈与	・売買契約書や工事請負契約書の写し ・登記事項証明書 ・住宅省エネルギー性能証明書 ・住宅性能証明書 ・建設住宅性能評価書の写し　等
おしどり贈与	・財産の贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍の謄本または抄本、戸籍の附票の写し ・贈与を受けた人がその居住用不動産を取得したことを証するもの（居住用不動産の登記事項証明書等）　等

なお、贈与対象の不動産によっては追加で書類が必要になるケースもあるため、申告前に専門家に相談することをお勧めします。

不動産贈与税の計算シミュレーション

不動産贈与税は、贈与者と受贈者の関係や不動産の価額によって異なる税率が適用されます。ここでは、異なる関係性と不動産価額を想定した2つのシミュレーションを紹介します。

シミュレーション①：親から子への不動産贈与（特例贈与財産）

基礎控除後の課税価格: 1,200万円 － 110万円 ＝ 1,090万円

贈与税額＝1,090万円 × 特例贈与財産税率40% － 控除190万円 ＝ 246万円

結果：贈与税額は246万円です。

シミュレーション②：夫から妻への不動産贈与（一般贈与財産）

基礎控除後の課税価格: 600万円 － 110万円 ＝ 490万円

贈与税額：490万円 × 一般贈与財産税率30%－ 控除65万円 ＝ 82万円

ただし、今回は夫婦間での居住用不動産の贈与のため、最大2,000万円の控除を受けられます。

そのため、贈与税額は0円となります。

不動産贈与税についてのまとめ

不動産を贈与すると贈与税が発生するため、必ず期限内に申告と納付を行う必要があります。土地や建物は贈与財産の中でも特に価値が高く、贈与税額も大きくなる傾向にあるため、相続時精算課税制度や特例を上手に活用しながら、賢く納税することが重要です。

しかし、贈与するか検討する際に、所有する不動産にどれくらいの価値があるのか、他の活用方法はないのか、といった疑問を解決したいという方も多いでしょう。

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