不動産売買における固定資産税 計算方法や都市計画税についても解説

マンション、戸建て、土地などの固定資産を所有していれば、必ず支払い義務の生じる固定資産税。1年間所有している場合は1年分を所有者が支払います。しかし、どこかのタイミングで売却があった場合には売主と買主、どちらが固定資産税を支払わなければいけないのでしょうか。売却があった際、売主と買主のどちらに固定資産税を支払う義務が生じるのかを解説していきます。

固定資産税とは

固定資産税とは、個人や法人が所有している固定資産に対して納税の義務が生じる地方税の一種です。対象となる固定資産は毎年1月1日に所有しているもので、不動産であれば所在の市区町村の役所によって課税されます。固定資産にあたる不動産は、賃貸の住居を除いた住居用、投資用、商業用のマンション、戸建て、土地で、これらはすべて固定資産税の課税対象となります。

固定資産税の納税者は、対象の不動産の固定資産税課税台帳に登録されている名義人です。納税者に対して、毎年不動産の所在地を管轄している市区町村の役所から通知書が郵送されてきます。封書に同封されている納税書を用いて固定資産税の支払いを完了させましょう。

固定資産税の納税方法は一年間分を一括払いする方法と4回の分割払いにする2つの方法があります。希望の支払い方法があるのであれば、役所に確認してみることをおすすめします。また、その年に売却を考えているのであれば、固定資産税を普段は一括払いにしている方でも分割で支払うというように、工夫してみるのも良いかもしれません。

さらに、窓口にて現金払いするのが一般的な固定資産税ではあるものの、他の支払い方法を希望する方もいるでしょう。固定資産税の支払い方法としてクレジット払い、銀行振込、コンビニ決済などに対応している役所もあります。希望の支払い方があるのであれば、対応してもらえないか相談してみましょう。

固定資産税の計算方法

固定資産税は固定資産税評価額というものを元に算出することができます。

固定資産税評価額とは、固定資産の資産価値を金額で表したもので、新築の不動産に対して調査が入り決定されます。固定資産税評価額が高いと資産価値が高いと判断されるため、固定資産税を多く支払う必要が出てきます。固定資産を正当な価値で評価してもらうためにも、役所から調査依頼をされた際には、必ず立ち会いましょう。固定資産税は3年に1度見直されるものの、はじめにいくらに決定されるのかによってその後の支払いに大きく影響します。

固定資産税評価額が決定したら、あとは計算式に当て込むだけです。以下の計算式によって固定資産税を割り出すことができます。

マンションや戸建ての土地以外の部分に関しては、耐用年数が考慮されるため、年々支払う税金が安くなります。土地に関しては劣化するものでないため、毎年国土交通省が適切な価格を定めた「地価公示価格」の70%に税率をかけたものを支払うことになります。

固定資産税には軽減措置が適応できる場合もあります。例えば、新築の場合に5年間分の建築物の固定資産税が1/2の軽減措置になります。軽減措置によっては、大幅に支払金額を減らすことができます。

・固定資産税とは毎年1月1日のタイミングで個人が所有している不動産のような固定資産に対して市町村が課税する地方税のこと。
・市町村の役所から固定資産の所有者宛に送付される「固定資産税納付通知書」に従って納税。1年間分をまとめて、もしくは、1年間分を4回に分割して支払う2つの支払い方法がある。
・固定資産税は固定資産税評価額によって算出される。
・計算式は「固定資産税評価額×1.4%」

都市計画税とは

固定資産税の他にも、ある一定の条件を満たすマンション、戸建て、土地を所有している場合には都市計画税が追加課税される場合があります。都市計画税も固定資産税と同様に毎年1月1日に所有している不動産に対して課税されるものです。所有している不動産が対象になるかどうか、知っておくべきでしょう。

都市計画税とは、道路の建設や上下水道の整備など、都市計画事業・土地区間整理事業を目的とした工事に当てられる税金のことです。指定の市街化区域に不動産を所有している方に納税義務が生じます。市街化区域とは、すでに市街地である土地のこと、または10年以内に市街地化させる計画がなされている地域を指しています。

自分の所有している不動産または購入しようとしている不動産が対象地区内かどうかを調べるためには3つの方法があります。

最も確実なのは自治体の窓口で確認する方法です。自治体によっては、市街化区域を表すマップをホームページ上に掲載している場合もあるため、窓口に行く前に確認しておくことをおすすめします。

都市計画税の計算方法

都市計画税は不動産の固定資産税評価額を元に計算します。

そのため、仮に固定資産税評価額が500万円だった場合には、都市計画税は15,000円となります。

自治体によって税率は異なるものの、都市計画税の場合は0.3%を超えることはありません。税率の詳細については、各自治体に確認しておくようにしましょう。

また、不動産を住居用として使用している場合には軽減措置が適応されます。軽減措置は以下の計算式のように面積によって軽減される割合が異なります。

上記を踏まえて軽減措置が適用された場合の都市計画税を求めるための計算方法は以下です。

・都市計画税とは、道路の建設や上下水道の整備など、都市計画事業・土地区間整理事業を目的とした工事に当てられる税金のこと。指定の市街化区域に不動産を所有している方に納税義務が生じる。
・都市計画税がかかるかどうかを調べる方法としては、自治体に聞く・不動産会社に聞く・インターネットで「市町村名 市街化区域」で検索するの３つの方法がある。
・都市計画税についても、不動産を住居用として使用している場合には軽減措置がある。

固定資産税は買主と売主のどちらが支払う？

固定資産税は毎年1月1日に所有している方に対して支払い義務の生じる税金です。そのため、売却があった年の固定資産税は売主である方が全額支払うことになります。不動産売却後に名義変更がなされて、初めて所有者が売主から買主へと移行されます。

そのため、買主の方が固定資産税を支払うのは名義変更された翌年からということになります。

しかし、それでは売主が固定資産である不動産を所有していない期間分も固定資産税を納めることになってしまいます。そこで不動産取引では、1年分の固定資産税を先払いしていた売主に対し、買主が精算金を支払うのが慣例となっています。

固定資産税を精算する場合の起算日は、次の2つのいずれかとなるのが一般的です。

• 1月1日
• 4月1日

起算日から1年間の固定資産税を、売主が所有していた期間と買主が所有する期間に応じて分割し、それぞれ必要な額を計算したうえで精算します。

例えば、年間の固定資産税が18万円、買主へ名義変更されたのが8月1日だった場合の精算金は、起算日によって次のように異なります。

売買契約書に書かれている内容を確認

不動産売却があった際の固定資産税を売主と買主の両者で支払う義務、法律上で定められている手続きはありません。そのため、売主として買主の方に固定資産税を一緒に支払って欲しいのであれば、必ず不動産売買契約書にその旨を記載するようにしましょう。金額を定める際には、一年間の固定資産税を月割りで計算し請求する必要があるため、必ず固定資産税納税書を手元に持っておくようにしてください。不動産会社の担当者と相談の上、契約書に上書きしてもらって対応します。

また、固定資産税として買主から払い戻しをしもらえないケースを考慮して不動産の売却価格を決定するのもひとつの策でしょう。この場合も、不動産会社の担当者とどこまでは価格を上げられそうなのかを相談して行うことをおすすめします。

・不動産売却があった際の固定資産税を売主と買主の両者で支払う義務、法律上で定められている手続きはないため、売主として買主の方に固定資産税を一緒に支払って欲しいのであれば、必ず不動産売買契約書にその旨を記載するようにする。

固定資産税誰が支払う？まとめ

マンション、戸建て、土地などの固定資産を所有している限り納税の義務が生じる固定資産税。固定資産税の他にも地域的に都市計画税の支払いもしなくてはいけない人もいるでしょう。どちらの税金も毎年1月1日に所有していた方に対して納税義務が生じます。

売却する場合にも、購入する場合にも、タイミングを見計らうことをおすすめします。基本的に売主が負担しなくてはならない固定資産税ではあるものの、売買契約時に買主が所有している期間分の固定資産税の費用を払って欲しいと交渉すれば、支払いに応じてもらえるケースがほとんどです。正確な計算の元、売主と買主の両者が納得のいくように納税してください。