底地とは？底地売却のメリット・デメリット、流れや注意事項も解説！

「底地とはどのような土地なの？底地は売却できるの？」と、底地について知りたい人もいることでしょう。

底地とは、借地権の設定された土地のことで売却は可能です。しかし、借地権の設定された土地は、更地よりも売却しにくくなってしまいます。

本記事では、底地とは何か、底地を売却するメリット・デメリットについて解説します。記事の後半では、底地の売買契約で注意すべきポイントも紹介していますので、底地を売却したいと考えている人は最後までご覧ください。

底地とは？定義と法的位置づけ

底地の売却を検討する場合、まずは底地がどのようなものなのかきちんと理解しておく必要があります。

底地の内容を理解し、スムーズな底地売却を実現していきましょう。

底地の定義と法的位置づけ

底地とは貸地とも呼ばれ、借地権が設定された土地です。

土地の上に借地権が設定されるという考え方であるため、借地権の下にある底にある土地と表現されます。

また、借地権とは地代を払って土地を借り、借りた土地上に建物を建てることで発生する権利です。つまり、底地を所有している人は、地代を得る権利をもっているともいえます。

ただし、土地を貸すときに「使用貸借」していた場合は賃料は入りません。使用貸借とは無料で土地を貸すことです。

借地権だとしても使用貸借だとしても土地を貸している状態に変わりはなく、土地を使う権利が制限されてしまいます。所有権の土地とは自由に使える範囲が異なるため、更地よりも売りにくく売却価格も下がってしまいます。

底地権と借地権の違い

底地権とは、底地を所有する権利です。一方、借地権とは、地代を払って土地を借りて建物を建てたときに発生する権利です。

底地権は底地を所有する権利であり、借地権は土地を借りた人がもつ権利という違いがあります。底地権には地代を受け取る権利があり、借地権には地代を支払う義務があるというのも違いです。

底地権も借地権も財産として評価される権利であり、それぞれ相続も売却もできます。ただし、底地権も借地権も土地を自由に使えなくなるため、更地の土地よりも売却金額は下がってしまいます。

底地売却のメリットとデメリット

底地は売却できる不動産ですが、売却にはメリットとデメリットがあります。

底地売却する際には、メリットを活かせるかどうか、デメリットが大きくないか確認したうえで進めていきましょう。

底地売却のメリット

底地売却のメリットは、次のとおりです。

• 固定資産税・都市計画税の負担がなくなる
• 借地人とのトラブルを避けられる
• 相続人に負担をかけずに済む

ここからは、底地売却のメリットについて詳しく解説していきますので、売るときの参考にしてください。

固定資産税・都市計画税の負担がなくなる

底地を売却すれば、固定資産税・都市計画税の負担がなくなります。

底地を所有している場合、毎年固定資産税・都市計画税が課税されます。更地の土地に比べて底地の固定資産税・都市計画税は安いものの、自由に利用できない土地に毎年納税するのは負担です。

借地権で得られる地代は決して多くないため、底力を手放すのはメリットといえます。

借地人とのトラブルを避けられる

底地を売却すれば、借地人との関係が終わります。

底地を所有していると、次のようなトラブル発生のおそれがあります。

• 地代の滞納される
• 借地上の建物を放置される
• 近隣に迷惑な使い方をされる

借地は地代が得られるメリットがあるものの、上記のようなトラブルに巻き込まれるケースがあります。借地権者が問題を起こしそうな人の場合、早めに底地を売却しておいたほうがいいでしょう。

相続人に負担をかけずに済む

底地は相続対象となる財産であり、所有者が亡くなると相続人が引き継がなければなりません。

底地を相続すれば地代が入るものの、借地人とのトラブルに巻き込まれてしまうおそれがあります。底地は貸しているがゆえに自分で自由に使うことはできず、売却するにも時間がかかってしまいます。

底地は相続人にとって不要な土地である可能性があるため、相続させるときには十分に注意しておくことが大切です。

底地売却のデメリット・リスク

底地売却のデメリット・リスクは、次のとおりです。

• 地代が受け取れなくなる
• 流動性が低くなかなか売却できない

ここからは、底地売却のデメリット・リスクとその対策法について解説します。

地代が受け取れなくなる

底地を売却してしまうと、地代が受け取れなくなってしまいます。

底地は、所有しているだけで費用が発生するものの収益を生む不動産です。普通借地権であれば30年以上貸すことになり、安定して長期的な収益を生み出す底地もあります。

底地を売却するときにはランニングコストと収益を比較し、所有していたほうがいいのか、売却したほうがいいのか確認することが大切です。確認する場合、不動産所得や所得税など、税金の専門的な知識が必要となるため税理士に相談しましょう。

流動性が低くなかなか売却できない

底地は流動性が低く、なかなか売却できない不動産です。

底地に借地権が設定されていれば、地代を得られます。しかし、土地を貸すと何十年も貸し続けることになり、普通借地権が設定されている場合は借主が返すというまで貸し続ける必要があります。

このように底地には使用制限があり、底地を購入しようと考えている一般の人はほとんどいません。一般の人が購入することは少ないため、底地を売却するときには買取りの利用を検討することが大切です。買取りであれば、底地でもすぐに売却できます。

買取業者との効果的な交渉方法

底地はなかなか買い手のつかない不動産ですが、買取りを利用すればすばやく売却できます。しかし、買取りは売却金額が相場よりも下がってしまうため、買取業者を選ぶ際のポイントと有利な条件を引き出す交渉術を理解し、買取業者に依頼することが大切です。

買取業者を選ぶ際のポイント

買取業者を選ぶ前には、次のポイントを押さえておきましょう。

• 底地の買取りに強いかどうかを確認する
• 買取業者の免許更新回数を調べる
• 複数の買取業者に買取り査定を依頼する

買取業者を選ぶ際には、底地の買取りに強い会社かどうか必ず確認しておきましょう。底地は扱いが難しく、どの会社でも取り扱っているわけではありません。底地に弱い買取業者に依頼すると、買取価格が低くなってしまうため注意しましょう。

また、買取業者が長年営業している会社なのか調べるのも大切なことです。長年営業しているかどうかは、買取業者の宅建免許の番号を見ればわかります。免許の番号のうちカッコ内にある数字が免許の更新回数を表しており、5年に1度免許を更新しなければなりません。たとえば、免許番号が「国土交通大臣（3）第12345号」の不動産会社は、免許を3回更新していることがわかります。

そして、買取業者を数社厳選し、買い取りの見積もりを複数社から取得しましょう。いい買取業者だとしても買い取りの依頼をする時期によっては、買取価格や契約条件が悪いケースもあります。自分にとっていい条件の買取業者がいないか調べ、買取を依頼していきましょう。

有利な条件を引き出す交渉術

買取査定を受けた後でも有利な条件を引き出せるケースがあるため、次のような交渉術を使ってみるのもいいでしょう。

「複数の買取業者から見積もりを取得している」
「買取金額を少し上げてもらえたら契約する」など

条件のいい買取金額だとしても、買取業者は金額に幅をもたせているケースがあります。うまく交渉し、いい条件を引き出していきましょう。

底地買取価格の相場

底地買取価格の相場は、借地人が買い取るのか第三者が買い取るのかによって異なります。

借地人が買い取る場合：更地価格の50%程度
第三者が買い取る場合：更地価格の10%～15%程度

借地人は底地を買取りすることで借地権を解消し、土地と建物の所有権を手に入れられます。借地人には底地を購入するメリットがあることから、買取金額が高くなります。

しかし、第三者には底地を利用する理由が少なく、地代が入る投資物件としての利用くらいしかありません。借地権によって得られる地代は少なく、投資物件としての価値はそこまで高くないため、買取金額も低くなってしまいます。

底地の買取金額は、購入する人にとって利用価値があるかどうかに大きな影響を受けます。

底地売却の流れ｜準備から取引完了まで

底地の売却を成功させるには、準備や取引の流れを知っておく必要があります。

ここからは、底地売却の準備、契約から取引完了までの流れを解説します。

売却準備のチェックリスト

底地を売却する前には、次のような準備をしておきましょう。

• 底地を売却する先を決める
• 売却先にあった価格を設定する
• 売却先にあったアプローチ方法を考える

底地をいい条件で売りたいと考えているのであれば、売却先は借地人が候補になります。借地人を売却先とするなら、底地の売却金額の目安は更地価格の50%程度です。そして、借地人と買取交渉するには、不動産仲介会社の力を借りる必要があります。

一方、底地をすぐに売りたい人は、買取業者を利用することになります。買取業者を利用した場合の買取価格は、更地価格の10%～15%程度です。買取業者によって買取金額は異なるため、複数の買取業者から買取の見積もりを取得しなければなりません。

このように、売却先によって調査内容や行動が異なります。底地を高く売りたいのか早く売りたいのか明確にして準備を開始しましょう。

底地売却の流れ

買い手先が見つかったら、底地の売買契約を締結して取引完了まで進めます。底地の売買の流れは更地の土地と違うため、内容を理解して進めていきましょう。

底地の売買契約から引渡しまでの流れは、次のとおりです。

STEP1.売買契約を締結する
STEP2.借地人へ連絡をする
STEP3.引渡しの準備をする
STEP4.引渡しをおこなう

通常の売買と違うのは「STEP2.借地人へ連絡をする」という点です。

通常の売買では借地人はおらず、連絡する必要はありません。しかし、底地の場合、底地の所有者が変わることにより、地代の振込先や更新手続き先が変わってしまいます。そのため、底地の所有者が変わると借地人に連絡しておき、引渡し後に新しい底地の所有者から借地人へ連絡があることを伝えておきます。

売却契約の注意すべきポイント

底地の売却契約で注意すべきポイントは、次のとおりです。

• 借地権設定契約の内容を変更する
• 地代の清算をおこなう

底地を売却する場合には、売却契約と同時に借地権設定契約の変更手続きも終わらせておく必要があります。

新しい所有者に借地権設定契約の内容を引き継いでもらわなければなりません。現状の契約を引き継いでもらうには、借地権設定契約の名義人変更の承諾書を借地人から取得する必要があります。

また、底地の引渡しをする際には、地代の精算が必要になります。地代の多くは1ヶ月単位で受け取るため、月の途中で底地を引き渡すときには日割り清算が必要です。

まとめ

底地とは、借地権の設定された土地です。

借地権が設定されている土地は借地人に利用する権利があり、底地の所有者は土地を自由に利用できません。地代は受け取れるものの金額は少なく、土地の利用制限があることから底地を売却するには時間がかかります。

底地の売却に時間がかからないようにするには、売却のコツを押さえて進めていかなければなりません。コツの中でおすすめなのは、買取業者に底地を買い取ってもらうことです。

買取業者を利用すれば、すぐに底地を売却することが可能です。ただし、買い取りの条件をよくするためにも、複数の買取業者から買取見積を取得するようにしましょう。