マンション購入時は省エネ基準適合か確認を！選ぶメリットや確認方法を解説

マンション購入の際に検討するポイントには、立地や間取り、広さなどさまざまな種類がありますが、中でもとくに注目したいのが「省エネ性能」です。

省エネ性能が一定の基準を満たすマンションは、光熱費を削減しながらより快適な暮らしを送ることができます。また、税金の優遇や補助金などを受けることも可能です。

本記事では、省エネ基準に適合するマンションの条件や種類、購入するメリットなどを詳しく解説します。

【2025年から義務化】省エネ基準に適合するマンションとは

まずは、省エネ基準に適合するマンションの定義や2025年4月に予定されている義務化について解説します。

断熱性能や一次エネルギー消費量が一定の基準を満たすマンション

省エネ基準とは、建物が持つべき省エネルギー性能を確保するために必要な構造や設備に関する基準のことです。

建築物省エネ法（建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律）で定められる以下2つの基準を指します。

• 外皮（外壁や窓など）の表面積あたりの熱の損失量が基準値以下（断熱等級4以上）
• 一次エネルギー消費量が基準値以下（一次エネ等級4以上）

一次エネルギー消費量は、空調、換気、照明、給湯設備などのエネルギー消費量から、太陽光発電設備等による創エネ量を差し引いたものです。

省エネ基準に適合するためには、断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級のどちらも4等級以上である必要があります。

どちらか一方、または両方が3等級以下のマンションは、省エネ基準に適合していません。

省エネ基準に適合したマンションは、外壁や窓などの断熱性能が強化されており、空調や給湯などの設備がより効率的に稼働するように建てられています。

熱の出入りが抑えられ冷暖房設備も効きやすいため、光熱費の負担を抑えながら1年を通じて室内が適温に保たれ快適な生活を送ることが可能です。

2025年4月から新築住宅の省エネ基準適合が義務化

建築物省エネ法が改正されたことで、2025年4月1日以降に着工するすべての新築住宅と非住宅に省エネ基準の適合が義務付けられる予定です。

これまでは、延べ面積が一定以上である非住宅の建築物のみ省エネ基準の適合が義務化されており、戸建て住宅やマンションは対象外でした。

それが、2025年4月1日以降に建築が始まったすべての新築住宅に省エネ基準の適合が義務付けられることになります。

住宅が省エネ基準に適合しない場合や、必要な手続きを怠った場合は確認済証や検察認証が発行されません。

省エネ性能が高いマンションの種類

省エネ性能が高いマンションには、他にも以下のような種類があります。

ここでは、上記住宅の概要について解説します。

認定長期優良住宅

認定長期優良住宅は、長期にわたり良好な状態で使用できるようにするための対策が施された住宅です。以下の5点を満たしている住宅を指します。

• 長期に使用するための構造や設備があること
• 居住環境等への配慮を行っていること
• 一定面積以上の住戸面積があること
• 維持・保全の期間、方法を定めていること
• 自然災害への配慮を行っていること

認定長期優良住宅に該当するマンションは、省エネ性能だけでなく、経年劣化の対策や耐震性、維持・保全のしやすさなども一定の基準を満たしています。

そのため、長期間にわたって安心かつ快適に住み続けることができます。

認定低炭素住宅

認定低炭素住宅とは、二酸化炭素の排出量を抑えるために必要な一定の性能がある住宅のことです。

省エネ基準に適合する住宅よりも断熱性能が高く、一次エネルギー消費量が抑えられているという特徴があります。

また「太陽光発電設備などの再生可能エネルギー利用設備の導入」と「節水機器の設置や建築物の低炭素化などのうち1つの対策を施すこと」が要件となります。

ZEH（ZEH-M）

ZEH（ゼッチ）は、ネット・ゼロ・エネルギー・ハウスの略称です。

断熱性能と省エネ性能を引き上げ、太陽光発電などの再生可能エネルギーも活用し、年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロまたはそれ以下にすることを目指した住宅です。

省エネ性能がZEHの基準を満たすマンションは「ZEH-M（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス・マンション）」といいます。

ZEH-Mは、省エネ基準適合のマンションよりも断熱性能が高く一次エネルギー消費量も抑えられるため、光熱費をより削減しながら、より快適な室温に保つことが可能です。

なお、断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級がZEHの基準を満たした住宅は「ZEH水準省エネ住宅」といいます。ZEH水準省エネ住宅は、太陽光発電など再生可能エネルギーの導入は必須ではありません。

2030年以降に建てられるマンションや戸建て住宅などには、ZEH水準の省エネ性能を有していることが義務付けられる予定です。

省エネ性能が高いマンションのメリット

省エネ性能が高いマンションを購入する主なメリットは、下記のとおりです。

メリットを1つずつみていきましょう。

ランニングコストを削減できる

省エネ性能の高いマンションは、断熱性能が優れているうえ、効率の高い空調機器や給湯器などが採用されています。

夏場の冷房や冬場の暖房が効きやすくなるだけでなく、1年を通じて室内の気温を保ちやすくなるため、そもそも冷暖房設備を使用する機会も減らせるでしょう。

その結果、電気代やガス代などが削減され、家計に余裕が生まれやすくなります。

快適な暮らしができる

省エネ基準に適合するマンションは、断熱性能が高いため、熱が逃げにくく外気温の影響も受けにくいです。

夏場は涼しく冬場は暖かいうえに、冷暖房の利きも良く、部屋ごとの温度差も少ない傾向にあるため、快適な生活を送りやすいといえます。

夏場の蒸し暑さや冬場の冷えが軽減されることで、ストレスの少ない暮らしを送ることができるでしょう。ヒートショックや熱中症などになるリスクも軽減されます。

また、結露やカビの発生を抑える効果も期待できるため、お手入れをする手間を省くことができ、建物や室内の劣化も防ぎやすくなります。

資産価値を維持しやすい

省エネ性能が高いマンションは、光熱費を抑えやすく快適な生活が送りやすいため、マイホームの購入を考えている人にとって魅力的な選択肢になりやすいといえます。

また、2025年には省エネ基準、2030年にはZEH基準の適合が義務化される予定です。

今後は、省エネ基準やZEH基準に適合しているかどうかが、マイホーム探しをする人にとっての重要な判断材料の1つになるでしょう。

省エネ性能が高いマンションを購入すると、将来的に売却をする際に高い需要が期待できるため、資産価値を維持しやすいといえます。

税制優遇や補助金を受けられる可能性がある

省エネ基準に適合したマンションを購入する場合、税金の負担が軽減される制度を受けられる可能性があります。

たとえば、住宅ローンを利用してマイホームを購入する人が受けられる「住宅ローン減税」を受けることで、所得税や住民税の負担が軽減されやすくなります。

具体的には、所定の要件を満たすと「年末時点のローン残高×0.7%」を所得税と一部の住民税から控除することが可能です。

他にも、マンションの購入時に課税される「不動産取得税」や「登録免許税」、住み始めたあとに毎年課せられる「固定資産税」の軽減措置も受けられる可能性があります。

また、省エネ基準に適合したマンションを購入すると、補助金を受けることで金銭的な負担が軽減されることもあります。

2025年には「子育てグリーン住宅支援事業」が実施される予定です。

子育てグリーン住宅支援事業では、長期優良住宅、ZEH水準住宅などを新築・購入、または既存住宅のリフォームをする場合、要件に該当すると補助金が支給されます。

税金の優遇制度や補助金を活用することで、初期費用やランニングコストを抑えられ、家計の負担が軽減されやすくなるでしょう。

省エネ基準を満たすマンションの注意点

省エネ性能の高いマンションには、多くのメリットがある一方で、下記のような注意点もあります。

ここでは、代表的な注意点を解説します。

価格が割高

省エネ基準を満たすマンションは、高機能な断熱材やエネルギー効率に優れた冷暖房設備、などを導入するために、建築コストが上昇しやすいです。

光熱費や改修・リフォームの費用を抑えやすい一方で、販売価格は一般的なマンションよりも割高な傾向にあります。

立地や間取り、室内の広さなどの条件が同等である場合、省エネ基準に適合しないマンションよりも、販売価格は高くなるでしょう。

住宅ローンを組む場合は、毎月の返済負担が重くなる可能性があるため、慎重に資金計画を立てたうえで購入することが大切です。

選択肢が限られる

新築住宅や非住宅に省エネ基準の適合が義務付けられるのは、2025年4月1日からです。

2025年3月31日以前に着工されるマンションの中には、省エネ基準に適合しないものも多数あります。

省エネ性能が高いマンションは、建築コストがかかるだけでなく工期も長くなりやすい傾向にあるため、すべてのデベロッパーが取り扱っているわけではありません。

通常のマンションに比べ価格帯も高めであるため、省エネ基準やZEH基準に適合したマンションに絞って検討すると、予算内で選べる物件の数が限られる可能性があります。

省エネ基準適合マンションの確認方法

マンションが省エネ基準に適合しているか知りたいときは、不動産会社の担当者に直接聞いてみるとよいでしょう。

不動産会社の担当者に省エネ性能を確認することで、正確な情報を得られるだけでなく、ランニングコストやメリット、注意点などもわかりやすく説明してもらえるはずです。

マンションが2024年4月以降に建てられるのであれば「省エネ性能表示制度」の対象であるため、販売資料や広告に掲載される下記のようなラベルで省エネ性能を確認できます。

上記のラベルには、第三者の評価機関がマンションを客観的に評価するBELSという制度にもとづき、省エネ性能が星や家マークでわかりやすく表示されています。

ZEH水準を満たしているかどうかや目安となる光熱費を確認することも可能です。

省エネ性能表示制度の対象となるのは、基本的に新築マンションですが、中古マンションについても省エネ性能がラベルで表示されている場合があります。

また、インターネットの不動産ポータルサイトやパンフレットなどに省エネ性能が掲載されていることもあります。

住宅性能評価が実施されているマンションであれば、国土交通大臣に登録された第三者機関が評価した結果を記載する「住宅性能評価書」で、省エネ性能の確認が可能です。

マンションの購入を検討するときは、複数の方法で省エネ性能を確認するとよいでしょう。

省エネマンションに関するよくある質問

最後に、省エネ基準適合マンションについてよくある質問とそれに対する回答をご紹介します。

省エネ基準適合マンションと一般的なマンションの価格差はどのくらいですか？

また、省エネ基準適合マンションには「光熱費が削減できる」「住宅ローン控除が優遇される」「不動産取得税や固定資産税などが軽減される」などのメリットもあります。

所定の要件を満たせば補助金を受給して取得時の負担を軽減することも可能です。

さらには、資産価値を維持する効果も期待できます。

省エネ基準適合マンションを検討するときは、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来的な資産価値も含めて総合的に判断することが重要です。

中古マンションでも省エネ基準適合を確認できますか？

中古マンションの省エネ性能を知りたいときは不動産会社に聞くのがもっとも手軽かつ確実です。

中古マンションでも「省エネ性能表示制度」にもとづくラベルで省エネ性能を確認できることがあります。

物件によってはインターネットの不動産ポータルサイトやパンフレット、住宅性能評価書などでも省エネ性能を確認できます。

ただし中古マンションの場合、これらの方法で必ず省エネ性能が確認できるわけではありません。省エネ性能表示制度も対象外であるため、ラベルが表示される中古マンションはまだまだ少ないのが実情です。

検討している中古マンションの省エネ性能がわからない場合は、不動産会社に直接問い合わせるとよいでしょう。

2025年4月以降、すべての新築マンションが省エネ基準に適合するのですか？

省エネ基準の適合が義務付けられるのは、2025年4月1日以降に「工事に着手（着工）する」する新築マンションです。

新築マンションの販売開始や完成が2025年4月1日以降であっても、着工が2025年3月31日以前であれば義務化の対象外です。

まとめ

省エネ基準に適合したマンションは、断熱性能や一次エネルギー消費量が一定の基準を満たしています。2025年4月1日以降に、新築されるマンションや戸建て住宅などには、省エネ基準の適合が義務化される予定です。

省エネ性能が高いマンションは、価格が割高であり選択肢が限られる一方で、光熱費を抑えながら快適に暮らせるなどさまざまなメリットがあります。

マンションを購入しようと考えている方は、省エネ性能の高さも基準に物件を選ぶとよいでしょう。