住宅ローンを借り換える理由とは？メリット・デメリット、事例を解説

低金利状態が続く中、「より金利が低い住宅ローンに借り換えた方が良いのだろうか」と悩んでいる人も多いのではないでしょうか。

現在よりも金利が低い住宅ローンに借り換えることで、返済負担を軽減できる可能性があります。ただし、金利差だけで借り換えをすべきか判断すると失敗してしまうかもしれません。

そこで本記事では、住宅ローンを借り換える主な理由やメリット、デメリット、失敗する理由などを詳しく解説します。

住宅ローンを借り換える理由とは

まずは、どのような理由で住宅ローンを借り換えている人が多いのかをみていきましょう。住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローンを借り換える主な理由は以下の通りです。

• 金利が低くなるから
• 返済額が少なくなるから
• 今後の金利上昇や毎月の返済額増加が不安になったから
• 変動金利に移行するのが不安だったから
  ※出典：住宅金融支援機構「2020年度　住宅ローン借換えの実態調査」

調査では、金利タイプ（変動金利・固定金利）を問わず、多くの人が金利の低下や返済額の減少を理由に、住宅ローンを借り換えていることがわかっています。

また、変動金利で住宅ローンを借り入れたものの、今後の金利上昇やそれにともなう返済額の増加が不安になり、固定金利に借り換えた人もいます。

変動金利への移行が不安であるという理由で住宅ローンを借り換えているのは「固定期間選択型」の住宅ローンを組んだ人でしょう。
固定期間選択型は、借り入れから5年や10年など一定期間の金利を固定する金利タイプです。金利の固定期間が終了すると、変動金利に移行します。
同じ金融機関が取り扱う範囲で、再び金利を一定期間固定することもできますが、他行が取り扱う固定金利の住宅ローンに借り換える選択をする人もいるようです。

住宅ローンを借り換えるメリット

住宅ローンを借り換える主なメリットは以下の通りです。

• 返済負担を軽くできる可能性がある
• 金利タイプを変更できる
• 団体信用生命保険の保障を手厚くできる場合がある

毎月の返済負担を軽くできる可能性がある

現在よりも金利が低い住宅ローンに借り換えをすることで、毎月の返済額や総返済額を減らせることがあります。また、返済負担を減らす代わりに返済期間を短縮することも可能です。

借り換えで毎月の返済負担を下げられるのは、一般的に以下の要件をすべて満たす場合であるといわれています。

• 借り換え後の金利差が年1%以上
• 住宅ローン残高が1,000万円以上
• 返済期間が10年以上

上記を満たしていなくても、借り換えによるメリットを得られることがあります。たとえば、金利差が1%に満たなくても、残りの返済期間が長く、ローン残高が多い場合は、借り換えをすることで返済負担を軽減できる可能性があります。

いずれにせよ、住宅ローンを借り換える際は、現在の金利や借入残高、返済期間を確認することが大切です。

金利タイプを変更できる

住宅ローンを借り換える場合、異なる金利タイプに変更することも可能です。
たとえば、変動金利型の住宅ローンを借りたものの、金利上昇が不安な場合は、全期間固定金利型に借り換えるのも選択肢のひとつです。

2022年9月現在は、歴史的な低金利の影響もあり、金融機関によっては1%台で全期間固定金利を提供しています。
借り入れから10年程度が経過している場合は、変動金利から全期間固定金利に借り換えてもあまり返済負担が増えないこともあります。

一方で、全期間固定金利で住宅ローンを借りたものの「将来的に金利は上昇しないだろう」と予想している人は、変動金利に借り換えるのも検討してみてください。

団体信用生命保険の保障を手厚くできる場合がある

団体信用生命保険（以下、団信）は、住宅ローンを返済している人が亡くなったり所定の高度障害状態になったりした場合に、ローン残高が保障される保険です。特約を付けることで、がんや三大疾病（がん・心筋梗塞・脳卒中）などに備えることもできます。

住宅ローンの返済途中で団信の保障内容を変更することは基本的にできませんが、借り換えであれば団信の変更が可能です。

銀行が独自に取り扱う住宅ローンを組む場合、原則として団信への加入が必須です。その代わり、保険料は金融機関が負担してくれます。

保険料が無料の団信もあり、多くは死亡と所定の高度障害状態が保障の対象ですが、
2022年9月現在は「所定のがんと診断されたときにローン残高が半分になる団信」や「病気やけがで一定期間働けなくなったときにローン残高を保障する団信」などに、保険料無料で加入できる金融機関もあります。
より手厚く備えたいのであれば、団信の保障が充実した住宅ローンに借り換えるのも方法でしょう。

住宅ローン借り換えのデメリット

住宅ローンを借り換える主なデメリットは以下の通りです。

• 諸費用がかかる
• 金融機関による審査を受けなければならない

諸費用がかかる

住宅ローンを借り換える場合、手数料や税金を支払う必要があります。

借り換え時に支払う諸費用の内訳は、一般的に以下の通りです。

〇現在の住宅ローンを完済するための費用

• 住宅ローンを完済するときの事務手数料：0〜数万円程度
• 登録免許税（抵当権抹消登記）：不動産1個につき1,000円（土地と建物で2,000円）

〇新しく住宅ローンを組む際の費用

• 融資事務手数料：数万〜数十万円
• 保証料：0〜数十万円
• 抵当権設定登記の登録免許税：借入金額×0.1%
  　※2024年（令和6年）3月31日までの軽減税率を適用した場合
• 司法書士報酬：一般的に5万〜10万円ほど
• 印紙税：一般的に数万円程度

毎月の返済額を下げられたとしても、諸費用を考慮すると借り換えのメリットがあまり得られないケースもあります。

諸費用の金額は、借り換え後の住宅ローンの借入金額や金融機関などによって異なるので、諸費用を考慮してメリットがあるかどうかを必ず確認しましょう。

金融機関による審査を受けなければならない

借り換えの際は、新規申込時と同様に金融機関の審査を受けなければなりません。
審査結果によっては、借り換えを申し込んでも断られることがあります。

住宅ローンの借り換えができないケースをご紹介

住宅ローンの借り換えができない主なケースは、以下の通りです。

• 同一の金融機関が取り扱う住宅ローンへの借り換え
• 住宅ローンを申し込む人の健康状態に問題がある場合
• 金融機関の審査に通過できない場合

同一の金融機関が取り扱う住宅ローンへの借り換え

借り換えとは、返済中の住宅ローンとは別の金融機関が取り扱う住宅ローンに乗り換えることです。

たとえ金利や金利タイプなどが異なるとしても、同じ金融機関の住宅ローンに借り換えることは基本的にできません。

住宅ローンを申し込む人の健康状態に問題がある場合

多くの金融機関は、団信への加入を住宅ローンの融資条件としています。団信に加入する際は、健康状態を告知して保険会社の診査を受けなければなりません。

過去に大病をした経験がある人や持病を抱えている人などは、申し込みをしたとしても団信に加入できず借り換えができないことがあります。

金融機関の審査に通過できない場合

金融機関による審査では、住宅ローンを申し込んだ人の年収や勤続年数、保有資産などが確認されます。
住宅ローンを借り入れたときよりも年収が減った人や、転職または起業をした直後である人などは、審査に通過できない可能性があります。

また、ローンの返済を長期間にわたって滞納した履歴がある人も、審査に通過するのは困難でしょう。
クレジットカードやローンの契約内容・支払状況などの信用情報は「個人信用情報機関」に登録されているためです。

金融機関は、借り換えの申し込みがあったとき、個人信用情報機関に照会をし、申し込んだ人の信用情報を確認します。
ローンの返済やクレジットカードの支払いを滞納履歴が個人信用情報機関にある人は、金融機関から返済能力に問題があると判断されて借り換えの審査に落ちてしまうことがあります。

借り替えに失敗したケースをご紹介

住宅ローンの借り換えに失敗する主なケースは、以下の通りです。

• 金利の動向を読み間違えた
• 住宅ローン控除の対象外になってしまった

金利の動向を読み間違えた

たとえ専門家であっても、金利の動向を正確に予測するのは困難です。「将来的に金利が上昇する可能性は低いだろう」と考えて変動金利に借り変えたものの、途中で金利が上昇し返済負担が増えてしまうケースがあります。

住宅ローン控除の対象外になってしまった

住宅ローン控除の対象外になってしまった住宅ローン控除は、返済期間が10年以上の住宅ローンを組み、その他の要件を満たすと、所得税や一部住民税を優遇してくれる制度です。
住宅ローンを借り換えるときに返済期間を10年未満に短縮してしまうと、住宅ローン控除の対象外となってしまいます。

住宅ローンの借り換え比較・おすすめ紹介

では、住宅ローンを借り換える場合、どの金融機関を選べば良いのでしょうか。
ここからは、2022年9月現在で、借り換え先としておすすめできる金融機関をご紹介します。

auじぶん銀行

借り換え時の金利

・変動金利：年0.310% ・固定期間選択型（10年固定）：年0.645% ※上記金利は「au金利優遇割」の適用後

auじぶん銀行は、住宅ローンの借り換えと同時にau回線とauじぶん電気をセットで契約すると「au金利優遇割」により、適用金利が年0.1%引き下げられます。

2022年9月現在、auじぶん銀行は変動金利を年0.41%、10年固定金利を年0.745%で提供しています。au金利優遇割を適用できると変動金利は年0.31%、10年固定金利は年0.645%での借り入れが可能です。

また、所定のがんと診断されると住宅ローン残高の半分が保障される「がん50%保障」を金利上乗せなしで付けることができます。

PayPay銀行

借り換え時の金利

・変動金利：年0.330% ・固定期間選択型（10年固定）：年0.780% ※変動金利についてはキャンペーン適用後の金利

PayPay銀行では、2022年9月30日まで借り換えの金利を0.05%引き下げるキャンペーンを実施しています。同行における2022年9月の変動金利は年0.38%であるため、キャンペーンを適用することで金利が年0.33%に引き下げられます。

金利の上乗せなしで加入できる団信の保障が充実している点も特徴的です。たとえば「一般団信プラス」に加入すると、がんと診断されたときは100万円の給付金を受け取れるだけでなく、がん先進医療を受けた際の治療費も通算1,000万円まで保障されます。

また、がん50%保障団信を選ぶと、所定のがんと診断されたときに住宅ローン残高の半分が保障されます。

りそな銀行

借り換え時の金利

・変動金利：年0.37% ・固定期間選択型（10年固定）：年0.645% ・全期間固定金利（返済期間30年超35年以内）：年1.095% ※変動金利と10年固定金利は、借り換えキャンペーンを適用した場合の金利 ※全期間固定金利は、融資手数料型を選択した場合

りそな銀行では、2022年9月30日まで借り換えのキャンペーンを実施しています。キャンペーンを適用できると、変動金利については年0.47%から0.1%引き下げられて、年0.37%での借り換えが可能です。

また、全期間固定金利については、融資手数料型を選ぶと適用金利が年1.095%となります。
ただし、融資手数料型は借入金額の2.2%（税込）の融資手数料を支払う必要があるため、返済シミュレーションでメリットがあるかどうかを確認しましょう。

住宅ローンの借り換えについてのよくある質問

最後に、住宅ローンの借り換えについてよくある質問とそれに対する回答をご紹介します。

①同じ銀行で借り換えはできる？

現在契約中の銀行が取り扱う住宅ローンに、借り換えることはできません。借り換えをする場合は、基本的に他の金融機関が取り扱う住宅ローンを検討することになります。

ただし、例外としてフラット35への借り換えができる場合もあります。フラット35は民間金融機関と住宅金融支援機構が共同で提供している住宅ローンです。

金融機関が独自に取り扱う住宅ローンを組んでいる人は、同じ銀行が申し込み窓口となっているフラット35に借り換えられることもあるため、確認してみてください。

②借り換えをした方がいいパターンはどんなとき？

一般的に以下のすべてに該当する場合、住宅ローンの借り換えをしたほうが良いといわれています。

• 借り換え後の金利差が年1%以上
• 住宅ローン残高が1,000万円以上
• 返済期間が10年以上

ただし、上記はあくまで目安にすぎません。たとえば金利の上昇が不安な人は、変動金利から全期間固定金利への借り換えによってメリットを得られる可能性があります。

③諸費用を借入金額に含められる？

金融機関によっては、住宅ローンの借入額に諸費用を含めることができます。
借り換え後の手持ち資金を多く残したいのであれば、諸費用を借入額に含めるのも方法でしょう。

ただし、諸費用を借入額に含めると当然ながら毎月の返済負担が増えてしまいます。
諸費用を含めて借り入れをする場合は、毎月の返済負担が問題ないかどうかを返済シミュレーションで確認しましょう。

④借り換えはどのような流れで申し込む？

借り換えのおおまかな流れは、一般的に以下の通りです。

1. 事前審査を申し込む
2. 本審査を申し込む
3. 契約手続きを結ぶ
4. 融資が実行される

借り換えは店舗の窓口で申し込むのが一般的ですが、契約まで全てWebで完結する金融機関も多いです。

借り換えの審査では、源泉徴収票や運転免許証、物件の売買契約書などの書類が必要です。
申し込み手順や必要書類、審査にかかる期間などは、金融機関によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

⑤借り換えによって返済期間を延ばすことはできる？

借り換え後の住宅ローンの返済期間は、現在残っている期間の範囲内で設定するのが一般的です。

住宅ローンを借り換えるときに、返済期間を延長できる金融機関は限られています。また、たとえ返済期間を延長できたとしても、返済総額が増えてしまう点には注意が必要です。

まとめ

住宅ローンを借り換えることで、数百万単位で家計の負担を減らせる可能性があります。また、金利タイプを変更したり団信の保障をより手厚くしたりすることも可能です。

借り換えを検討するときは、金利差だけでなくローン残高や残りの返済期間を確認することが重要です。また、事務手数料や保証料などの諸費用を考慮してもメリットがあることを返済シミュレーションで確認したうえで、借り換えをしましょう。