マンションOKのリースバックもある！利用時の注意点を解説

リースバックとは？

リースバックとは、家や店舗などの物件を売却して資金を得る方法の１つ。

自宅など今住んでいる家を不動産会社へ売却して、家賃を払うことで住み続ける事のできるシステムです。

所有権がなくなる、家賃を払い続けなければいけない等デメリットもある一方で、まとまった現金を得ることができ、ローン返済を避けることができる等の大きなメリットもあります。

様々な不動産会社がサービスを展開しており、リースバックを利用するには自分に合った不動産会社を選ぶことが大切となります。

マンションでも利用できる？

リースバックはマンションでも利用可能です。

ただし、マンションを対象外としている会社もあり事前に確認が必要です。

マンションでのリースバックを利用する場合、マンションを得意としている会社や実績が豊富な会社を選ぶことが重要となります。

リースバックを利用するメリット

リースバックを利用する際のメリットをまとめます。

まとまった資金が用意できる

リースバック最大のメリットは、まとまったお金が一括で用意できることにあります。

家の売却額は何百万・何千万円となるため、短期間で大きな資金が必要な場合はとても役に立ちます。

また病気でローンが払えないときや仕事が続けられないときなどの緊急時の対策になり、生活の選択肢を増やすことができます。

売却後も住み続けられる

通常、売却後は買い手もしくは次のオーナーに物件を譲り渡す形となりますが、リースバックでは物件に住み続けることができます。

よって引っ越し代もかからず、生活圏も変えずに生活を続けることができます。

慣れ親しんだ家を手放すことに抵抗がある人もいるでしょう。

そういった人におすすめできるメリットだと言えます。

税金や管理費を抑えられる

物件を所有していれば固定資産税を払う必要があります。

一方でリースバックでは所有権を不動産屋に渡すため、固定資産税を払う必要がありません。

また、物件を所有するうえで必要な保険料や維持管理費もオーナー負担となるため、固定費を削減できます。

さらにローンが事業経費として計上できないのに対し、賃料であれば事業経費として計上できるため、経営者であれば節税に繋げられる可能性があります。

総合的に判断すると、税金や管理費を節約できることはリースバックのメリットだと言えます。

マンションでのリースバックにおける注意点

リースバックを利用する際の注意点やデメリットを解説します。

仕組みを理解し損をしないようにしましょう。

契約内容をよく確認する

リースバックを利用する際は売却額や賃料ばかりに目がいきがちですが、賃借契約の内容を必ずよく確認しましょう。

特に契約期間・敷金礼金などの初期費用、再契約の条件などは不動産会社や物件によって異なります。

例えば売却額が高い場合は賃料が高い場合が多く、その逆で売却額が安い場合は賃料が安い傾向があります。

また、契約期間によってはいつまでも住み続けられるわけではない場合もあります。

その家にどれくらい住み続けたいのか、買い戻したいタイミングがあるのか、いくら手元にあればいいのかなどをよく検討し、ニーズに合った契約内容であることを確かめることが大切です。

物件の所有権に注意

リースバックを利用するとその物件の所有権を失います。

もしも物件の相続を考えている人であれば、相続はできなくなるので注意が必要です。

また、再度所有するためには買い戻す必要がありますが、その際の価格はもちろん売却額よりも高くなります。

物件を手放す事にはデメリットも少なくないのでよく検討する必要があります。

割高な賃料に注意

リースバックでの賃料は、周辺の賃料相場に比べて割高になります。

不動産会社は買い取った物件の賃料で利益を得るため、周辺相場と比べると15%ほど割高になると言われています。

慣れ親しんだ物件に住み続けられるメリットがある一方、他の物件に移り住めば固定費が抑えられる可能性もあることも事実。

長い目で見て、収支に問題ないことをしっかり確かめてからリースバックを利用するようにしましょう。

売却額が安くなりやすい

リースバックを利用しての物件の売却では、売却額が相場よりも安くなる可能性があります。

不動産屋は物件の買取～再販を通しての売却益を得るため、リースバックでの買取は3割ほど割安になることが多いと言われています。

目の前のまとまった金額に気を取られず、長期的に考えて売却額に納得がいくか検討が必要でしょう。

マンションでのリースバック業者の選び方

マンションのリースバックを利用する際の業者選びの基準を解説します。

長く付き合う事になる会社になりますので慎重に検討しましょう。

マンションの取扱い実績で選ぶ

リースバックのサービスを展開している不動産会社は少なくありませんが、全ての会社でマンションのリースバックができるわけではありません。

戸建て専門であったりマンションを得意としない会社もあるため、実績を重視することは大切です。

公式サイト等でマンションのリースバックを推している企業や、実勢数が多い企業を選ぶ必要があるでしょう。

経営の安定した事業者を選ぶ

経営が安定した不動産屋を選ぶ事も大切です。

仮に不動産屋の経営が悪化すれば契約内容の改悪の可能性もあり、最悪の場合、倒産の可能性も考えられます。

買い戻す予定の自宅が競売にかけられたり、買い戻せなくなる可能性もゼロではありません。

よって小規模な業者よりも、安定した経営基盤をもつ不動産屋のサービスを利用することが大切だと言えます。

おすすめの不動産会社

上記を踏まえ、マンションに特化したリースバックという観点で穴吹興産がおすすめです。

東証スタンダード上場の大手企業であり、関東1都3件（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）・関西（大阪府・京都府・兵庫県）・中四国・九州エリアなど幅広く展開しています。

設立60年以上にもなる知名度も高い企業であり、評価もとても高い不動産会社だと言えます。

業者選びに困った場合は、候補のひとつに入れてみるのがよいでしょう。

マンションのリースバックに関連する質問

マンションのリースバックについてよくある質問をまとめました。

ずっと賃貸で住み続けることもできる？

契約内容によりますが、契約更新をし続けるのであれば賃貸で住み続ける事も可能です。

ただし所有者はあくまで不動産屋となるため、立ち退きなどを宣告された場合、借主は立場が弱いという事を理解しておきましょう。

マンションをリースバックすると周りにバレる？

一般的に他人に知られることはありませんが、マンション管理組合からの除名によってバレる可能性はあります。

マンション所有者であれば管理組合に参加する事になりますが、賃貸で利用している場合は所有者は不動産屋になるため管理組合には入れません。

仮に管理組合の集まりなどがあった場合に、違和感を覚える人がいる可能性はあると言えます。

初期費用はいくらかかる？

一般的に以下の内容の初期費用が発生します。

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売却にかかる費用	印紙税	1万円程度 ※売却額による
	登記変更費用	2～5万円程度
	抵当権抹消費用	1～3万円程度 ※抵当権が設定されている場合
賃貸借契約にかかる費用	敷金・礼金	家賃の1～3万円分 ※契約内容による
	保証料	家賃の0.3～1ヶ月分
	家賃保証料	家賃1ヶ月分
	火災保険料	2～5万円分
	家財保険料	年間1万円程度

ただし、これらの費用は物件売却額から得られる資金と相殺されることが多いため、実質の出費はゼロに近いと言えます。

住宅ローンが残っていても大丈夫？

ローンが残っていてもリースバックは利用できます。

ただしサービスによっては一部条件の悪化や利用不可の場合もありますので、不動産会社に問い合わせてみてください。

リバースモーゲージとは何が違う？

「リバースモーゲージ」とは、自宅を担保に銀行などからお金を借りるローンです。

一般的に高齢者が融資を受ける手段として人気であり、終了時（契約者の死亡時）に親族が担保にされていた自宅を売り返済する事が多くあります。

リースバックとの主な違いは以下の通りです。

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内容	リースバック	リバースモゲージ
得られる資金の種類	物件の売却金	生活のための融資金
資金用途	制限なし	制限あり
転居の必要	なし	なし
物件の所有者	売却先の不動産会社	契約者本人
ランニングコスト	家賃	（残債があれば）ローン 維持管理費 固定資産税
契約終了後	再度購入可能	物件の売却もしくは 相続人による一括返済