マンション売却の消費税の基本！課税されるorされないケースの解説！

マンションを売却する際、その消費税の取り扱いは気になるポイントではないでしょうか。
課税されるのか、それともされないのか、その基本ルールを理解することは重要です。

今回の記事では、売主が直面する消費税に関する基本ルールをわかりやすく解説します。
さらに、売却時に課税される場合と非課税とされる場合のケースを丁寧に検証します。さまざまな事例や関連費用についても詳しく見ていきましょう。

マンション売却の消費税に関する疑問を解消し、安心して売却手続きに進めるよう、本記事がお手伝いします。

マンション売却時の消費税の基本

マンションの売却における消費税は、売主の属性や売却の性質に応じて異なるため、その関係は複雑です。マンションを売却する際には、消費税がかかるかどうかについて正確に理解することが重要です。

さて、マンション売却時の消費税に関する基本的なルールを見ていきましょう。

基本的な課税・非課税のルール

マンションの売却における消費税の課税対象や非課税対象は次の通りです。

売却時の消費税の対象は、マンションの建物売却に限られます。一方、土地の売却や個人名義のマイホーム・セカンドハウスの売却は非課税となります。
個人所有のマンション売却は通常非課税ですが、事業目的での投資用マンションや法人所有の場合は消費税が課税されます。

消費税は消費一般に対して公平に課される税金であり、以下の4つの要件が課税の基準となります。

・事業活動であること
・対価を得ていること
・モノの売り貸し
・サービスの提供であること

土地売買においては土地そのものには消費税は課税されませんが、関連する費用の中には消費税の課税対象となるものもあります。
建物の売買代金が課税対象となるのは、建物建築会社の受注した請負が建築会社の課税売上に該当するためです。
中古住宅を個人が売却する場合には通常事業売上には該当せず非課税となりますが、投資用不動産を売却する場合は事業活動に該当するため、消費税の課税対象となる場合があります。

事業者と非事業者の違い

マンションを売却する主体が事業者か非事業者かによっても、消費税の課税対象が異なります。

個人が所有するマンションを売却する場合、一般的には非事業者と見なされ、消費税の対象にはなりません。これは、個人が自身の居住用やセカンドハウスとして所有している不動産は、私的な使用を目的としているため、消費税の対象外となるためです。

一方、法人が所有するマンションを売却する場合、その売却は事業活動の一環とみなされ、消費税が課税されることがあります。

個人がマンションを売却する場合

マンションを売却する場合、個人が直面する消費税のルールを解説します。具体的には、個人がマンションを売却する際に課税されるかどうかや、課税される項目について説明します。

マイホームやセカンドハウスの売却でかかる消費税

一般的に、個人が所有するマンションを売却する際には消費税は課税されません。これは、個人が自らの居住目的やセカンドハウスとして利用する場合、消費税の対象外となるためです。つまり、自分の住まいを売却する場合は、売主が個人である限り、消費税の負担は発生しません。

セカンドハウスとは、別荘以外の家屋であり、週末や遠距離通勤者の平日の居住に利用されるものを指します。自身が居住するためのマイホームやセカンドハウスの売却は、土地部分だけでなく建物部分に関しても消費税は非課税です。

しかし、投資用マンションを売却する場合は、建物部分に消費税が課税されます。投資用マンションの売却は事業目的で行われるため、個人でも法人でも消費税の課税対象となるのです。ただし、売却する年の2年前の課税売上高が1,000万円以下の場合は「免税事業者」となり、消費税の納税義務が免除されます。

法人がマンションを売却する場合

法人が所有するマンションを売却する際は、消費税の取り扱いが異なります。一般的に、法人がマンションを売却すると、その取引は事業活動の一環と見なされ、消費税が課税されることがあります。

法人が保有するマンションは、一般の住宅と異なり、事業目的で使用されるため、売買取引は消費税法に基づいて評価されます。

法人売却時の消費税の適用

法人がマンションを売却する際には、土地の消費税は非課税となりますが、建物の消費税は原則として課税されます。これは、法人にはマイホームの概念がなく、マンションが事業目的で利用されているためです。売却取引が事業活動の一環と見なされ、建物には例外なく消費税が発生。たとえば、不動産会社が中古マンションを転売する場合でも、建物部分に消費税がかかります。

消費税の課税事業者としての法人は、売却で得た消費税についても納付義務を負います。

事業用不動産の売却でかかる消費税

事業用不動産の売却における消費税は、課税売上のみ（非課税売上がない）の場合と、非課税売上を含む（課税売上＋非課税売上）場合で、算出方法が異なります。

消費税には「預かり消費税」と「支払い消費税」の2つがあります。預かり消費税は取引時に消費者から受け取る税金であり、支払い消費税は売主が商品の仕入れや経費支払いにかかる税金です。

課税売上のみの場合は、通常預かり消費税のみがかかります。支払い消費税は預かり消費税から差し引かれ、その差額が国に納める消費税となります。

消費税がかかる売却関連費用

不動産を売却する際には、さまざまな費用が発生します。その中でも、消費税がかかる費用があります。

主な費用として挙げられるのが以下の3つです。

・仲介手数料
・司法書士手数料
・住宅ローンの繰上返済手数料

詳しく見ていきましょう。

①仲介手数料

不動産の売買において、不動産会社に支払う仲介手数料は消費税の対象となります。手数料は売買価格に応じて発生し、その額に対して消費税が加算されます。

具体的には、物件価格に応じた手数料が設定され、その金額に対して10％の消費税が加算。

たとえば、400万円を超える物件の場合、手数料は「取引額の3％＋6万円」となります。この金額に10％の消費税が追加されます。

仲介手数料の計算においては、税抜きの取引額を元にしています。前述の通り、不動産の売買においては、原則として建物のみに消費税が発生。個人が売却するマイホームやセカンドハウスなどの非事業用不動産には、建物には消費税がかかりません。

ただし、事業用の不動産売却や法人が売主の場合には、建物価格に消費税が生じます。税込み総額で取引が成立した場合でも、仲介手数料を求めるには税抜きの取引額を使用します。

②司法書士手数料

不動産の売買において、売買契約の手続きや法的手続きを行うためには、司法書士に手数料を支払う必要があります。この手数料も消費税の対象となります。

不動産の売買に際しては、所有権の移転や抵当権の抹消など、法的手続きが不可欠です。これらの手続きは法務局で行われ、登記が行われます。しかし、法的手続きは複雑であり、一般の人が自ら行うのは困難。そのため、多くの場合は司法書士に手続きを依頼します。

司法書士に支払う手数料は、売買の金額や手続きの複雑さに応じて決定されます。この手数料には消費税が加算されるため、売主は支払い額に含まれる消費税も考慮して計画する必要があります。

不動産の売買に伴う司法書士手数料は、取引の円滑な進行や法的手続きの正確性を保証するために欠かせません。したがって、売主は司法書士手数料にかかる消費税も含めて、売買プロセスを円滑に進めていきましょう。

③住宅ローンの繰上返済手数料

不動産の売却を検討する際、売主が住宅ローンを一括返済する場合には、繰上返済手数料が発生します。この手数料も消費税の対象となります。

住宅ローンは多くの場合、不動産の購入において必要不可欠なファイナンシャルツールです。購入時にはローン契約に伴う事務手数料が発生しますが、その際の手数料もまた、金融機関が提供するサービスに対する対価と見なされ、消費税の対象となります。

売却の際に住宅ローンを一括返済する場合、その手続きに伴って発生する繰上返済手数料も同様に消費税がかかります。この手数料は、定額となっている場合もあれば、一定率を乗じて計算される場合もありますが、どちらの場合でも消費税の対象となります。

ただし、一括繰上げ返済手数料が定額である場合は、その性格から消費税の課税対象となります。一方、一定率を乗じて計算される場合は、逸失利益を補うための損害賠償金としての性格があり、消費税の対象とはなりません。

消費税の計算方法

マンションの売却において、消費税を計算する方法は重要です。マンションは土地と建物から成り立っており、消費税を計算するにはそれぞれの価格を把握する必要があります。

消費税の計算例・シミュレーション

税込価格での取引時には、土地と建物の価格を適切に配分し、建物の消費税を算出します。

一般的に、この価格の配分には固定資産税評価額が利用されます。
以下に、この評価額を使った場合の土地と建物の価格の配分方法と消費税の計算方法を示します。

【固定資産税評価額を用いた計算方法】

以上の計算から、税込価格割合はそれぞれの割合の合計である104％であることがわかります。それぞれの価格は、総額を税込価格割合で割った後、各割合を乗じることで求めることができます。

ただし、契約書に建物と土地の金額が明確に区分されていない場合は、固定資産税評価額や相続税評価額などを元にして消費税を算出する必要があるでしょう。

まとめ

マンション売却における消費税の計算は複雑ですが、建物と土地の評価額を利用することで透明性が高まります。消費税率や売却時の評価額に基づき、正確な税額を算出することが重要です。

適切な税金の理解と計算方法の把握がトラブルを回避し、円滑な売却プロセスに繋がります。