【独自調査・分析】マンション管理費の最新動向と資産価値への影響

近年、マンション管理費をめぐる状況が大きく変化しています。新築と中古、管理の質と費用のバランス、そしてリセールバリューへの影響など、マンション所有者や購入を検討している方々にとって重要なテーマとなっています。

この記事では、最新のデータと専門家の見解をもとに、マンション管理費の現状と今後の展望について詳しく解説します。

マンション管理費の現状と課題

なぜ新築マンションの管理費値上がりが起こっているのか？

新築マンションの管理費が上昇傾向にあります。

昨今の物価高に伴い、メンテナンスなどにかかる人件費が高騰したことにより、新築マンションの管理費も値上がりしているといいます。今回は管理の視点で、中古マンション市況をふまえその実態をマンションリサーチ株式会社（東京都千代田区神田美土代町5-2）が調査しました。

集計期間：2011年１月～2024年10月
調査対象：エリア/全国・（一部東京都）　種別/実需マンション
調査機関：マンションリサーチ株式会社
調査方法：期間内の中古マンション売出事例を調査

前文で説明した通り、この上昇の主な要因は人件費と資材費のコスト増加です。コスト増加に伴い、住民の経済的負担が増大していると想定できます。

この背景には、マンションの高齢化に伴う維持管理や修繕工事の必要性の増加、高スペックな共有施設の充実化、そしてインフレや資材高騰などの影響があります。

中古マンションの管理費据え置き傾向

一方で、中古マンションの管理費は据え置き傾向にあります。

これは一見良いように思えますが、実際には管理の「質」を落として価格を維持している可能性があります。

この傾向は、長期的にはマンションの資産価値に悪影響を及ぼす可能性があるため、注意が必要です。

管理費と管理の質のバランス

管理費と管理の質のバランスは非常に重要です。単に管理費を抑えるだけでなく、適切な管理を行うことで、マンションの資産価値を維持・向上させることができます。

しかし、このバランスを取ることは容易ではありません。

管理組合や所有者は、短期的な費用削減と長期的な資産価値の維持のバランスを慎重に検討する必要があります。

マンション管理費の推移と影響要因

大手ディベロッパーの管理費単価上昇傾向

大手ディベロッパー関連の管理会社が扱う新築マンションの管理費は、2016年以降、単価が上昇傾向にあります。この背景には、高品質なサービスの提供や、先進的な設備の導入などがあります。

しかし、この傾向は購入者にとっては経済的負担の増加を意味するため、マンション選びの際には慎重な検討が必要です。

東京23区の新築マンション竣工棟数の減少

東京23区の新築マンション竣工棟数は、2002年以降減少傾向にあります。この減少は、土地の不足や建設コストの上昇などが要因として考えられます。竣工棟数の減少は、新築マンション市場の競争激化や、中古マンション市場への需要シフトにつながる可能性があります。

管理会社の新規業務機会の限界

新築マンションの竣工棟数減少に伴い、管理会社の新規業務機会も限界に達しつつあります。

この状況は、管理会社間の競争激化や、サービスの質の向上、効率化の推進などにつながる可能性があります。マンション所有者や購入検討者は、この動向を注視し、管理会社選びの際の参考にする必要があります。

中古マンションの管理費変化の分析

管理会社変更有無による管理費の変化

中古マンションの管理費変化を2011年と直近で比較すると、興味深い傾向が見られます。管理会社が変わっていない場合、90%のマンションで管理費の変化が10%未満にとどまっています。一方、管理会社が変わった場合でも、95%のマンションで10%未満の変化しか見られません。

この結果は、管理会社の変更が必ずしも管理費の大幅な変動につながるわけではないことを示しています。

しかし、これは同時に、管理の質や効率性の向上が十分に反映されていない可能性も示唆しています。

管理費据え置きの背景と影響

中古マンションの管理費が据え置かれている背景には、居住者の負担増加を避けたいという意図や、競合物件との価格競争力を維持したいという思惑があると考えられます。

しかし、この傾向は長期的には問題を引き起こす可能性があります。

管理費を据え置くことで、必要な修繕や維持管理が先送りされたり、質が低下したりする恐れがあります。これは、マンションの資産価値の低下につながる可能性があるため、管理組合や所有者は慎重に検討する必要があります。

マンション管理の質とリセールバリューの関係

マンション管理適格評価制度の概要

マンション管理適正評価制度※1は、マンションの管理状態を6段階で評価し、インターネットを通じて情報を公開する制度です。※1：マンション管理適正評価制度 評価・登録業務マニュアル

この制度は、マンションの管理状態を客観的に評価することで、市場価値の向上や管理組合の円滑な運営を促進することを目的としています。

評価は、管理組合の体制や建物・設備の維持管理状態など、30項目にわたって行われます。評価結果は星0から5の6段階で表示され、1年間有効です。この制度を利用することで、マンションの市場価値アップや管理組合の運営改善が期待できます。

管理の質が価格上昇率に与える影響

マンション管理適格評価（管理の質を示す指標）とリセールバリューには相関関係があります。評価が高いほど、価格上昇率が高い傾向にあることが分かっています。

この関係は、適切な管理が行われているマンションほど、将来的な資産価値の維持・向上が期待できることを示しています。

したがって、マンション所有者や購入検討者は、単に現在の価格だけでなく、管理の質や将来的な資産価値の変動も考慮に入れる必要があります。

マンション管理費の今後の展望

管理費の単価維持vs質の向上

今後のマンション管理において、管理費の単価維持と管理の質の向上のバランスが重要な課題となります。単に管理費を抑えるだけでなく、適切な管理を行うことで、マンションの資産価値を維持・向上させることが求められます。

管理組合や所有者は、短期的な費用削減と長期的な資産価値の維持のバランスを慎重に検討する必要があります。また、新技術の導入や効率的な管理手法の採用など、管理の質を向上させつつコストを抑える方策も検討すべきでしょう。

リセールバリューを高める管理戦略

リセールバリューを高めるためには、計画的な修繕や適切な維持管理が不可欠です。具体的には、長期修繕計画の策定と遵守、定期的な建物診断の実施、共用部分の美観維持などが重要です。

また、マンション管理適正評価制度などを活用し、客観的な評価を受けることも有効です。高評価を得ることで、市場での評価が高まり、リセールバリューの向上につながる可能性があります。

まとめ

管理費と管理の質を見極める重要性と長期的な資産価値を考慮した選択

マンション購入や所有の際は、管理費の金額だけでなく管理の質も重要です。管理組合の運営状況、長期修繕計画、修繕積立金の状況を確認し、マンション管理適正評価制度の結果も参考にしましょう。

また、資産価値の維持向上には長期的な視点が不可欠です。現在の価格や管理費だけでなく、将来の維持管理見通しや周辺環境の変化も考慮しましょう。

自身のライフプランに合わせて、長期的な住居としての適性や、将来的な売却の可能性なども含めて検討することと適切な管理と計画的な修繕を行うことで、長期的な資産価値の維持・向上が期待できます。
これらの要素を総合的に判断し、快適な住環境と資産価値の両立を目指すことが大切です。