住友不動産が手掛けるブランドマンション3大比較｜グランドヒルズ vs シティタワー vs ラ・トゥール

はじめに

住友不動産が展開する高級マンションブランドには、大きく分けて「グランドヒルズ」「シティタワー」「ラ・トゥール」の3シリーズがあります。いずれも東京23区内の好立地に集中しており、ブランドごとの役割や提供価値が明確に分かれている点が特徴です。

なかでも「ラ・トゥール」は、都心の中でも選ばれし“一等地中の一等地”に展開される超高級賃貸シリーズです。販売されずに住友不動産が自社保有しているという点からも、その立地がいかに希少で、将来にわたって資産性が高いと見込まれているかがわかります。エリア選定においては、単に高額なだけでなく、「値上がりを続ける地」に絞り込んでいるのがラ・トゥール最大の特徴といえます。

このような“選ばれた地”に位置するラ・トゥールの周辺には、同じ住友不動産の分譲マンションブランドである「シティタワー」や「グランドヒルズ」も存在します。ラ・トゥールが自社保有の賃貸であるのに対し、シティタワーは都心直結の高層タワーレジデンス、グランドヒルズは低層・高付加価値を極めたフラッグシップブランドとして、それぞれ異なる顧客層に向けて開発されています。

本記事では、ラ・トゥールが展開される都心の“同心円”内エリアに注目し、その円内に位置する代表的なシティタワー・グランドヒルズを抽出。立地・設計・価格推移・管理体制などをもとに3ブランドを定量的に比較しながら、住友不動産が描く都市型不動産ブランド戦略の全体像を読み解いていきます。

さらに、それぞれのブランドが持つ「資産価値」や「将来の割安性」に注目し、投資・居住の両視点から“いま狙うべきライン”を明らかにします。

住友不動産が手掛けるブランドマンションのエリア分布

住友不動産が展開する高級賃貸「ラ・トゥール」シリーズは、東京23区の中でも特にステータス性・利便性・資産価値の高いエリアに限定して配置されています。そのエリア分布を可視化すると、皇居を中心とした“同心円構造”の内側に集中していることがわかります。

この章では、ラ・トゥールが所在するエリアを起点に、それと同じエリア内に存在する「シティタワー」「グランドヒルズ」を抽出し、それぞれの立地・関係性をマッピングしました。特に、円の内側にある＝資産価値が高いポジションであるという前提のもと、今後の市場評価や希少性も踏まえて比較していきます。

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住友不動産公式情報をもとに、以下のエリアに「ラ・トゥール」シリーズは展開されています。

• 港区：南麻布、芝公園、汐留
• 千代田区：一番町、麹町
• 中央区：銀座
• 渋谷区：渋谷、代官山
• 新宿区：西新宿
• 文京区：小日向
• 品川区：品川、大崎

これらはすべて、皇居から半径3〜5km圏内に集中しており、高価格帯マンションの“黄金エリア”と呼ばれるエリア群と重なります。

これらのエリアをプロットしたGoogle MyMapsをご覧いただくと、見事なまでに“内円”を描くような配置となっていることがわかります。

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ラトゥール所在エリアにあるシティタワー

ラ・トゥールが存在するエリア内には、住友不動産の分譲型タワーマンション「シティタワー」も展開されています。代表的な例は以下の通りです。

• 港区三田：シティタワー麻布十番
• 港区虎ノ門：シティタワー虎ノ門
• 千代田区九段南：セントラルレジデンス番町シティタワー
• 新宿区西新宿：シティタワー新宿新都心
• 渋谷区神宮前：神宮前シティタワー
• 新宿区舟町：シティタワー四谷

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これらは、駅近・高層・設備充実といった特徴を備えつつも、ラ・トゥールとは異なり分譲形式であるため、購入資産としての検討対象になります。ラ・トゥールと同一エリア内にありながら価格帯や購入後の運用戦略が異なる点が比較対象として非常に興味深いところです。

ラトゥール所在エリアにあるグランドヒルズ

さらに同一エリア内には、住友不動産の最上級分譲ブランドである「グランドヒルズ」シリーズも存在します。

• 港区元麻布：グランドヒルズ元麻布
• 渋谷区神宮前：グランドヒルズ南青山
• 千代田区一番町：グランドヒルズ一番町
• 渋谷区上原：グランドヒルズ代々木上原

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これらは共通して、低層・高付加価値・プライベート感重視のハイグレード設計がなされており、立地選定においても高台や閑静住宅街、歴史的街区といったプレミアム条件を満たしています。

これら3ブランドが同心円の中でどう展開されているのかを視覚的に整理することで、立地ポジションによる価格や希少性の違いがより鮮明になります。

3ブランドの代表物件を比較

ここでは、「グランドヒルズ」「シティタワー」「ラ・トゥール」それぞれの代表物件を1棟ずつ取り上げ、立地・価格推移・維持費・共用施設など、資産価値に直結する定量項目を比較していきます。

同じ住友不動産が手掛けているとはいえ、分譲か賃貸か、低層か超高層か、居住性重視か投資性重視かなど、ブランドごとに異なる開発思想が反映されています。

グランドヒルズ元麻布

港区元麻布の高台に立地する「グランドヒルズ元麻布」は、住友不動産が展開するフラッグシップブランドの中でも象徴的な存在です。2018年に竣工したこの物件は、総戸数32戸の低層レジデンスでありながら、分譲時には1戸あたり3億円を超える住戸も多く、まさに“選ばれた層”にのみ供給された希少資産です。

項目	内容
所在地	港区元麻布3丁目
最寄駅	都営地下鉄大江戸線「赤羽橋」駅15分 東京地下鉄日比谷線「六本木」駅徒歩11分 東京地下鉄南北線「麻布十番」駅徒歩4分
築年数	2018年1月（築7年）
総戸数	32戸
構造	RC（鉄筋コンクリート）
階数	5階 （地下1階）
直近の販売・賃貸価格履歴	2025年7~9月 販売価格3億9,800万円（516万円/㎡） 1階/西向き/1LDK/75㎡
現在の推定売買価格相場※1	44,260〜44,660万円（632.30〜638.00万円/㎡）
3年前の売買価格相場	平均23,240万円
管理費単価※2	約1091円/㎡
修繕積立金単価※2	約274円/㎡
共用施設	コンシェルジュ・ラウンジ・車寄せ・地下駐車場
特徴	高台・大使館隣接・完全内廊下・プライバシー重視設計

※1：70㎡5階南向きの場合
※2：2025年7月事例参照

シティタワー麻布十番

「シティタワー麻布十番」は、港区三田エリアに位置する超高層タワーマンションで、麻布十番駅直結という抜群の利便性とブランド性を兼ね備えた物件です。全3棟構成のうち、とくにウエスト棟は高層階からの眺望と広めの間取りで人気が高く、価格推移も非常に顕著です。

項目	内容
所在地	港区三田1丁目
最寄駅	東京地下鉄南北線「麻布十番」駅直結 都営地下鉄大江戸線「赤羽橋」駅直結
築年数	2009年6月（築16年）
総戸数	502戸
構造	RC（鉄筋コンクリート）
階数	38階 （地下1階）
直近の販売・賃貸価格履歴	2025年7~9月 販売価格4億4,980万円（583万円/㎡） 12階 /-向き /2LDK/75㎡
現在の推定売買価格相場※1	31,770〜32,170万円（453.9〜459.6万円/㎡）
3年前の売買価格相場	平均17,560万円
管理費単価※2	約307円/㎡
修繕積立金単価※2	約279円/㎡
共用施設	スカイラウンジ・ゲストルーム・パーティールーム・24h管理
特徴	駅直結・高層階眺望・麻布十番商店街徒歩圏・流通量多め

※1：70㎡5階南向きの場合
※2：2025年7月事例参照

ラ・トゥール南麻布

「ラ・トゥール南麻布」は、麻布十番駅から徒歩圏内、南麻布の中心地に位置する高級賃貸レジデンスです。住戸は広く設計されており、外国人ファミリーや法人契約も多く、ラトゥールの中でもとりわけ国際色豊かな物件です。

項目	内容
所在地	港区南麻布4丁目
最寄駅	東京メトロ日比谷線「広尾」駅徒歩3分
築年数	2018年2月（築7年）
総戸数	145戸
構造	RC（鉄筋コンクリート）
階数	12階 （地下2階）
直近の賃貸情報掲載日	2019年7月17日
賃金 ※2階の場合	870,000円（8,455円/㎡）
共用施設	フィットネス・フロント・英語対応管理人・ペット可
特徴	外国人対応・中長期滞在向け・港区大使館エリア

ラ・トゥール半蔵門

「ラ・トゥール半蔵門」は、千代田区麹町に位置する高級賃貸レジデンスです。皇居や国会議事堂に近接する立地から、政治・経済の中心に暮らす希少な住まいとして知られています。全25戸と小規模ながら、ゆとりある間取りとプライバシー性の高さで、居住者から高い評価を得ています。

項目	内容
所在地	千代田区麹町1丁目
最寄駅	東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅徒歩3分 東京メトロ有楽町線「麹町」駅徒歩8分
築年数	2004年1月（築21年）
総戸数	25戸
構造	鉄骨造一部鉄骨鉄筋コンクリート造
階数	15階 （地下2階）（賃貸フロア：12-15階）
直近の賃貸情報掲載日	2025年2月13日
賃金 ※12階109.91㎡の場合	1,069,000円（9,726円/㎡）
共用施設	コンシェルジュサービス・フィットネスルーム・駐車場・24時間セキュリティ
特徴	皇居至近・戸数限定のプライベート性・重厚かつモダンなデザイン・法人契約も多い

まとめ比較表

比較項目	グランドヒルズ元麻布	シティタワー麻布十番	ラ・トゥール南麻布	ラ・トゥール半蔵門
所在地	港区元麻布3丁目	港区三田1丁目	港区南麻布4丁目	千代田区麹町1丁目
最寄駅	都営地下鉄大江戸線「赤羽橋」駅15分 東京地下鉄日比谷線「六本木」駅徒歩11分 東京地下鉄南北線「麻布十番」駅徒歩4分	東京地下鉄南北線「麻布十番」駅直結 都営地下鉄大江戸線「赤羽橋」駅直結	東京メトロ日比谷線「広尾」駅徒歩3分	東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅徒歩3分 東京メトロ有楽町線「麹町」駅徒歩8分
築年数（竣工年）	2018年1月（築7年）	2009年6月（築16年）	2018年2月（築7年）	2004年1月（築21年）
総戸数	32戸	502戸	145戸	25戸
階数構成	5階 （地下1階）	38階 （地下1階）	12階 （地下2階）	15階 （地下2階）（賃貸フロアは12-15階）
現在の売買価格相場※1	44,260〜44,660万円	31,770〜32,170万円	ー	ー
現在の㎡単価※1	632.3〜638万円	453.9〜459.6万円	ー	ー
3年前の売買価格相場	平均23,240万円	平均17,560万円	ー	ー
管理費※2	約1,091円/㎡	約307円/㎡	ー	ー
修繕積立金※2	約274円/㎡	約279円/㎡	ー	ー
直近の販売・賃貸価格履歴	2025年7~9月 販売価格3億9,800万円（516万円/㎡） 1階/西向き/1LDK/75㎡	2025年7~9月 販売価格4億4,980万円（583万円/㎡） 12階 /-向き /2LDK/75㎡	2019年7月 賃金870,000円（8,455円/㎡） 2階	2025年2月 賃金1,069,000円（9,726円/㎡） 12階

※1：70㎡5階南向きの場合
※2：2025年7月事例参照

資産性評価と“ライン分け”分析

ここでは、3ブランドの比較を踏まえて、「どのシティタワーがグランドヒルズ級なのか」「どのラトゥールがシティタワー級の価値を持つのか」といったブランド間の“重なり（クロスオーバー）”とその資産性の境界線を明らかにします。

単なる価格比較ではなく、「希少性」「立地ポテンシャル」「居住品質」「流通性」といった複数軸から資産価値を定量・定性的に評価し、次に狙うべき“割安な上位ライン”を可視化していきます。

グランドヒルズに匹敵する「シティタワー」物件とは？

まず、分譲マンションにおける住友不動産の最高峰「グランドヒルズ元麻布」に近い価値を持つシティタワー物件を検討していきます。

結論として、シティタワー麻布十番は、立地、駅近利便性、眺望、共用部の充実度という点で、“準グランドヒルズ”クラスのポテンシャルを持つと評価できます。

評価軸	グランドヒルズ元麻布	シティタワー麻布十番
立地	元麻布・高台・閑静	麻布十番・駅直結
希少性	超低層・戸数限定	超高層・駅直結
居住品質	高級内装・重厚設計	モダン仕様・一部高級仕様
共用施設	ラウンジ・車寄せ	スカイラウンジ・ゲストルーム等
資産性の推移	上昇中／流通ありだが超少	上昇中／流通あり・需要多

つまり、「静的・邸宅型」であるグランドヒルズに対し、「都市的・躍動型」のシティタワー麻布十番は対照的ではあるものの、資産価値という観点では競り合う位置にあります。中でも、高層階・眺望重視・希少な角住戸などは、プレミアム価値としてグランドヒルズに肉薄するケースもあります。

価格と希少性で見た“割安帯”

続いて注目したいのが、「資産性は高いのに、現時点で割安に評価されている物件＝狙い目のライン」です。

例えば、港区や中央区と比べて価格水準が控えめな文京区や渋谷区の一部エリアでは、文教地区や駅近といった好条件を備えていながら、㎡単価が2〜3割低く推移しているケースが見られます。

また、一部のラ・トゥール物件は「賃貸」という形態のため市場価格が可視化されにくく、結果として資産価値が過小評価されていることもあります。こうした物件は、再開発やインフラ整備の進展によって今後再評価される可能性が高いといえるでしょう。

分譲と賃貸、その間で揺れる層へのメッセージ

「いま住むなら賃貸か、買って資産化するか」と迷う方にとっては、この“ライン分け”は大きな示唆を与えてくれるはずです。

たとえば、現在ラトゥールで月80万円の家賃を払っている方にとって、同エリアのシティタワーを購入することは、毎月の支払いを“資産化”に切り替える選択肢にもなり得ます。

逆に、現金資産を保持したまま立地・設備を最大化したい方にとっては、資産性があるエリアの“賃貸上位層”に住む選択も合理的といえるでしょう。

このように、「価格 × 希少性 × 立地 × ブランド力 × 供給形態」という複数軸から冷静に評価することで、いま本当に“狙い目”といえる物件のポジションが見えてきます。

まとめ

東京23区内の不動産において、ブランドと立地、そして供給形態（分譲/賃貸）の違いは、そのまま資産価値と希少性の差異に直結します。

今回比較した「グランドヒルズ」「シティタワー」「ラ・トゥール」は、いずれも住友不動産が手がける高級マンションブランドでありながら、明確な役割分担と戦略的ポジションのもとに開発・展開されています。

グランドヒルズ	最上級仕様の低層レジデンス。戸数も限られ、資産価値・希少性ともに突出
シティタワー	駅直結や再開発立地など、資産性と流通性のバランスが取れた分譲タワー
ラ・トゥール	住友不動産が「手放したくない地」に自社保有する超高級賃貸。立地＝ブランド

それぞれのブランドが持つポテンシャルは異なり、同じエリアに建っていても「売る/貸す」という形態や、開発思想の違いによって、住戸の評価や価値が分かれることがわかりました。

特に注目すべきは、“資産価値は高いのにまだ価格が割安なライン”が確かに存在しているという点です。たとえば、文京区や新宿エリアの一部、またはラ・トゥール物件の隣にあるシティタワーなどがそれに該当します。こうした物件は、数年後に評価が逆転する可能性も十分にあり、いまの時点で検討しておく意義は大きいといえます。

最後に

都心部の不動産価格は高騰しています。しかしその中でも、「高くても妥当」「今は割安」という判断軸を持つことで、将来的に価値が見直される資産と出会える確率が高まります。

ラ・トゥールの円内にあるシティタワー、グランドヒルズと並び立つ希少立地に建つ分譲タワー、それらの本質を見抜くことで、不動産購入や投資の視野は一段と広がります。

今回の比較を通して、都市型高級マンションブランドをどう見るか、どこを狙うかの“視座”を提供できていれば幸いです。

データ提供/マンションナビ

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監修：福嶋総研
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