2023年マンション価格はどうなるのか？長嶋修氏に聞く不動産市況の行方

依然として続くコロナ禍、ロシア・ウクライナ戦争や歴史的な円安、日銀による事実上の利上げ……さまざまなことが起こった2022年。2023年もまた「激動」の1年になることが予測されます。マンション価格は、ここ数年の激動期を経てもなお高騰を続けています。しかし、2023年には約10年続いた高騰基調から下落に転じる可能性があります。

本記事では、不動産コンサルタント長嶋修さんの解説を交えながら2023年のマンション価格および不動産市況の行方を考察していきます。

【2022年】不動産市場の概況

2022年も、不動産価格は高騰基調のまま推移しました。新型コロナウイルスの感染拡大に伴う1度目の緊急事態宣言が明けた2020年6月以降、住まいを見直すことが増えた一方で供給数が少ない状況が継続したことにより、マンションをはじめ不動産価格が高騰したものと考えられます。

世界情勢も影響して価格がまた一段上昇

さらに、コロナ禍では木材が不足・高騰するウッドショックが引き起こり、2022年始めにはロシア・ウクライナ戦争も勃発。これもまた、不動産価格をもう一段引き上げる大きな要因となりました。

2022年後半には「頭打ち感」も

在庫数（売り出されている物件の数）の減少が、昨今の価格高騰の大きな要因です。しかし、2022年後半からは、首都圏新築マンションの契約率が売れ行き好調の目安である70%を割り込む月も見られるようになりました。

中古マンションの在庫数も増加し、成約件数は減少傾向にある様子が見られます。不動産価格は、先の通り需要と供給のバランスの影響を受けるものです。在庫数が増えているということは、供給にバランスが傾き始めているということ。平均価格は上昇し続けているものの、下記レポートのように、今後、局所的には価格下落局面に入ることも予測されます。

「郊外エリア人気」も頭打ちか

不動産経済研究所によれば、2022年の首都圏新築マンションの供給数は前年比3.9%増の3.2万戸。コロナ禍になってから東京都下や千葉県など郊外エリアの需要が高まっていたものの、再び都心エリアに注目が戻りつつあるといいます。

中古マンション価格についても、2022年前半までは東京都下や神奈川県、埼玉県など首都近郊エリアの価格上昇率が東京23区を上回っていたものの、2022年後半からは東京23区の高騰が再燃している様子が伺えます。

近畿圏はいまだ郊外エリア人気が継続

一方、近畿圏については、大阪市や神戸市などの都市部で新築マンションの供給数が減少。逆に、大阪府下や兵庫県下、滋賀県など郊外エリアの供給数が増えています。

中古マンションは成約数減少……それでも価格が上がり続けている理由

成約数は減少し、在庫数が増加……そんな中、上記グラフのように、中古マンション価格は上昇を続けています。

今後、大阪、福岡の不動産価格が上がる？

2022年には、歴史的な円安・ドル高を記録しました。一時よりは落ち着いてきているものの、円安により海外の投資家から見れば、日本の不動産が「お買い得」な状況は継続しています。とはいえ、そもそも円安になる前から日本の不動産は他国と比較して格安です。

国際金融都市構想とは

国際金融都市構想とは、政府が掲げる国際都市化に向けた環境整備を指します。東京に加え、大阪、福岡をそれぞれの特徴を持った金融都市として支援し、3都市の共存を図る構想です。

大阪府、福岡県は、それぞれ「経済の血液」ともいわれる金融を活性化し、世界中から投資を呼び込みビジネスチャンスを生み出すための施策を講じています。

2023年は「円高」に振れる？

「1ドル＝150円」以上と、歴史的な円安が見られた2022年。依然として円安傾向は継続しているものの、2022年後半からは徐々に円高にシフトしつつあります。

「円高」というよりは「ドル安」が見込まれる

1900年代初めは金本位制であり、そこから円ドルレート「1ドル＝360円」の固定相場制に。1970年代のニクソンショックによる変動相場制への転換、1985年のプラザ合意……といった過程の中で、長期的に見ればドルの価値は下がっていきました。

一時的に急激な円安が見られたものの「ドルは覇権通貨としての役割を終えようとしている」と長嶋さんは言います。

日銀が長期金利上限を引き上げ……2023年、住宅ローン金利はどうなる？

2022年12月20日、これまで金融緩和の姿勢を貫いていた日本銀行が、長期金利操作の許容変動幅を引き上げました。従来までの±0.25%から0.25%引き上げ、±0.5%に。これにより、日経平均株価は一時800円以上も値を下げました。

2023年1月には、大手銀行が住宅ローンの固定金利を0.2%前後引き上げています。

2023年、変動金利はどうなる？

各行、2023年1月に住宅ローンの固定金利を引き上げた中、変動金利はほぼ据え置き。中には、引き下げた銀行も見られました。依然として“史上最低”の水準を維持する変動金利ですが、2023年はどのように推移していくのでしょうか？

2022年にはインフレを受け、欧米諸国の中央銀行が金利を引き上げています。これにより、米国では一時、住宅ローン30年固定金利が7%を超えました。住宅ローンの申請件数も下がり、およそ20年ぶりの低水準を記録。米国の不動産市場は、金利の引き上げにより低迷が見られています。

金利が上がれば不動産価格は下がる……マンションの売り時は？

市場原理的には、金利が上がれば同じ返済額でも借入れられる金額が減り、不動産の購買意欲は下がります。しかし、全ての不動産が一律に価格を下げるのではなく、そこには「三極化」が見られると長嶋さんは言います。

金融政策に転換が見られるとしても、引き上げ幅がどれくらいになるのか、どのくらいのペースで上がるのか次第で、不動産市場への影響は異なります。金利上昇局面にマンションをはじめ不動産の売り時を考えるときには、金利水準の動向を注視する必要があるでしょう。

2023年税制改正の注目点！マンションの「長寿命化促進税制」

2022年末、2023（令和5）年度税制改正大綱が公表されました。不動産売買に関連する改正点は、大きく次の5つです。

1. NISAの抜本的拡充と恒久化
2. 贈与税の暦年課税と相続時精算課税制度の見直し
3. 住宅資金の贈与税非課税枠延長なし
4. 相続空き家の3,000万円特別控除対象拡大
5. マンションの「長寿命化促進税制」創設

「長寿命化促進税制」とは

長嶋さんは、中でも「⑤マンションの長寿命化促進税制創設」に注目していると言います。「長寿命化促進税制」とは、長寿命化に資する大規模修繕工事を行なったマンションに対し、工事翌年の建物部分の固定資産税を1/6〜1/2まで減額する措置。減税割合は、市町村の条例で定められます。

マンションの「管理」「修繕状況」が資産価値に直結するように

2022年4月には改正管理適正化法が全面施行し、マンションの管理を中立的かつ総合的に評価する「管理計画認定制度」がスタート。昨今では、このようにマンションの「管理」「修繕」「修繕積み立て金」などに関する法改正が多く見られています。

マンションの「持続可能性」を見て売り時の検討を

マンションの管理や修繕状況が資産価値に直結するようになるということは、管理体制が悪く、修繕状況および計画がしっかりしていないマンションの価値は下がるということ。買主も当然ながら立地や築年数だけではなく、管理にも目を向けるようになるでしょう。

どんな市況にあってもマンション売却は「不動産会社選び」が最重要

2023年は、住宅ローン金利の上昇やそれに伴う不動産価格の下落も予測されます。しかし、市況の変化によって売値が落ちる可能性がある一方で、不動産会社選びによってそれ以上に売値が落ちることもあるのです。

「囲い込み」や「高預かり」に注意

囲い込みとは、不動産業界で見られる悪しき慣習の1つ。売主から預かった物件をまるで鳥籠に入れるように囲い込み、他社からの客付を拒む行為です。

一方、高預かりとは、売れるはずもない高額査定を出して選んでもらおうとする不動産会社の行為を指します。相場よりはるかに高い金額で売り出すことで売却期間が伸びるとともに、結果的に相場を下回る金額への値下げを強いられることも少なくありません。

不動産会社の見極め方

長嶋さんは、査定額の根拠がしっかり示せる不動産会社を選ぶことが大切だといいます。

さらに、囲い込みや高預かりをするような不動産会社を選ばないためには「正直さ」「親身さ」も見極める必要があるでしょう。

不動産会社だけでなく「担当者」選びも大切

長嶋さんが2022年11月にさくら事務所代表取締役の大西倫加さんと出版された上記書籍では、不動産エージェント＝営業担当者の重要性を説いています。

「売り方次第でマンションの売却価格には数百万円の差が出ることもある」と長嶋さんは言います。同書籍では、不動産の売り方のヒントやここまでお話しいただいた不動産業界の悪しき慣習のこと、マンションに大切な「管理」のことなどにも触れられています。

2023年はマンション価格の「三極化」が進む

これまでの約10年間、マンション価格は高騰し続けました。しかし、2023年には金融政策の転換を機に下落局面に入ることも予測されます。とはいえ、全てのエリア・価格帯のマンションが一律に価格を下げるわけではなく三極化が進むと長嶋さんは推察します。住宅ローン金利や平均価格、世界情勢などマクロな視点だけでなく、よりミクロな視点で売却エリアや競合物件の動向なども把握したうえで売り時を検討することが大切です。

不動産会社選びによっても、マンションの売値は大きく変わってくるとのこと。マンションの売却を検討している方は、最大6社にまで査定依頼可能なマンションナビをご活用ください。