相続した不動産相続の遺産分割とは？4つの方法と売却時のポイントを解説

亡くなった人が不動産を所有していた場合、遺産分割の際に誰がどのように引き継ぐか悩むケースが少なくありません。とくに、遺産の大半を不動産が占めていると、残された家族や親族の意見が合わず「争族」になってしまうケースもあります。

トラブルを防ぐためには、不動産の分割方法の種類やメリット、デメリットを理解し、状況に応じた選択をすることが大切です。

今回は、相続した不動産を分割する4つの方法や押さえるべき点などを解説します。

相続財産に不動産があると遺産分割で揉めやすい

被相続人（亡くなった人）が遺言書を残していない場合、原則として法定相続人※が全員で「遺産分割協議」をして、遺産の分け方を話し合う必要があります。※民法で定められる相続権を持つ人

相続財産に不動産が含まれていると、相続人が遺産をどのように分けるのかを話し合う際に意見がまとまらず、トラブルが起きやすくなります。不動産は、現金や有価証券などとは異なり、分割が難しい財産であるためです。

たとえば、相続財産が5,000万円の不動産と1,000万円の現金であるとしましょう。法定相続人は長男、長女、次女とします。

相続財産は合計6,000万円であるため、3人兄弟で平等に分けると1人あたりの相続分は2,000万円となります。

しかし、相続財産のうち不動産が5,000万円を占めているため、そのままでは3人平等に分割できません。仮に長男が5,000万円の不動産を、長女と次女が現金を1,000万円ずつ分けると不公平になります。

遺産分割協議が成立するためには、法定相続人全員の合意が必要です。「兄が不動産を相続するなんて不公平だ」と長女や次女が主張すると、遺産分割協議は成立しません。
遺産が多額でなくても、その大半を不動産が占めていると、相続人の意見が割れやすくなります。遺産相続のトラブルは、何も富裕層だけの問題だけでなく、一般家庭でも起こりうるのです。

相続発生時に不動産を分割する方法

相続財産に不動産が含まれる場合は、以下の分割方法から状況にあったものを選択することが大切です。

• 現物分割
• 換価分割
• 代償分割
• 共有

それぞれどのような分割方法なのか、メリット・デメリットとあわせてみていきましょう。

現物分割

現物分割は、亡くなった人が残した土地や建物をそのままの形で相続人が引き継ぐ方法です。たとえば、故人が住んでいた自宅を取り壊さずそのまま、特定の相続人が相続するようなケースです。

土地の場合は「分筆」をすると複数の相続人に分けることができます。分筆は、一筆の土地を分け、それぞれを個別の不動産として登記する手続きです。

分筆をする際は、各相続人の法定相続分※に応じて面積を分けるのが一般的です。 ※民法で定められる各相続人の取り分の目安

現物分割のメリット

現物分割は、他の分割方法に比べて手続きがシンプルです。不動産を相続する人が決まったら、基本的には所有権移転登記をして名義変更をするのみです。

また、先祖代々受け継いできた土地や家族の思い出が詰まった建物などを、そのままの形で家族や親族に引き継ぐことができます。

現物分割のデメリット

前述の通り、遺産のほとんどが不動産であり、亡くなった人が遺言書を残しておらず、法定相続人が複数人いるときに現物分割をすると不公平が生じやすくなります。

ある程度の面積がある土地であれば、分筆による分割が可能でしょう。しかし、土地が狭すぎる場合や建物が建っている場合、分筆は困難です。

また、分筆によって面積が細かい土地や旗竿地（道路に接する部分が細長いL字型の土地）になると「建てられる建物が制限される」などの理由で使いにくくなり、資産価値が低下する恐れもあります。

換価分割

換価分割は、相続した不動産を売却して現金化したあとに分割する方法です。

たとえば、被相続人の子ども4人が法定相続人であり、相続した不動産を4,000万円で売却し、諸経費が200万円かかったとしましょう。

この場合、売却代金から諸経費を引いた「4,000万円−200万円＝3,800万円」を4人の法定相続人で均等に分け、1人あたり950万円ずつ取得できます。

換価分割のメリット

換価分割は、分割しにくい不動産を分割しやすい現金に換えて分配するため、相続人のあいだで不公平が生じにくくなります。

不動産をそのまま相続しようとするよりも、相続人同士でトラブルに発展しにくくなり、親族間の関係性が悪化する事態を避けやすくなるでしょう。

また、不動産を売却してまとまった現金を得られれば、相続税の納税資金を確保しやすくもなります。相続税の納税額を上回る金額で不動産を売却できると、相続人の手持ち資金を減らさずに済むでしょう。

さらには、不動産を手放すため、建物や設備などの維持・管理の手間やコストもかからなくなります。

相続した土地や建物などに愛着や興味がなく、今後誰かが住む予定もない場合は、換価分割をするのも1つの方法です。

換価分割のデメリット

換価分割をするためには、買い手を探さなければなりません。

通常の不動産売却では、不動産を査定してもらい買い手を探して売買契約を結び、引き渡しをするまでに、3〜6か月ほどかかります。

相続税には申告と納税に期限が設けられており、被相続人の死亡を知った日（通常は被相続人が亡くなった日）の翌日から10か月以内に済ませる必要があります。

申告期限までに売却ができなかった場合、不動産の売却代金で相続税の納税資金を準備できません。期限に間に合わせようと、焦って本来の価値よりも安い価格で売却してしまうケースもあります。

また、売却によって発生した利益（譲渡所得）は、譲渡所得税や住民税の課税対象です。

売却時の利益に税金がかかることで、売却代金から諸経費を差し引いた残りが少なくなることもあります。

代償分割

代償分割とは、ある相続人が遺産のうちの不動産を相続する代わりに、他の相続人に対して金銭（代償金）を支払って精算する分割方法のことです。

たとえば、被相続人の子ども3人（長男・次男・三男）が法定相続人で、相続財産が不動産4,000万円と現金2,000万円であるとします。 

遺産分割協議の結果、長男が代償分割によって不動産を相続し、次男と三男は1,000万円の現金を相続することになりました。

この場合、長男は次男と三男に1,000万円ずつの代償金を支払うことで、遺産を公平に相続できます。それぞれの相続分は以下の通りです。

• 長男：不動産4,000万円 − 代償金2,000万円＝2,000万円
• 次男：現金1,000万円+代償金1,000万円＝2,000万円
• 三男：現金1,000万円+代償金1,000万円＝2,000万円

代償分割のメリット

代償分割のメリットは、亡くなった人が残した不動産を売却することなく、公平に遺産が分割できることです。

亡くなった人が残した不動産の売却を、相続人が望まないケースは少なくありません。

たとえば「思い出の詰まった実家」や「亡くなった人と相続人が同居していた家」「安定した家賃収入が得られる賃貸マンション」などを相続するケースです。

代償分割により、他の相続人に対して代償金を支払うことで、不公平が生じることなく売却したくない不動産を相続できます。

また、現物分割と同様に不動産をそのままの形で相続できるため、分筆による資産価値の低下も避けられるでしょう。 

代償分割のデメリット

代償分割の主なデメリットは、不動産を取得する人に代償金を支払えるだけの資力が求められることです。

代償金は数百万円や数千万円など多額になることもあり、不動産の相続を希望する人にまとまった資産がなく、代償分割ができないケースもあります。

また、代償金の算出方法をめぐって相続人同士でトラブルになる場合も少なくありません。

代償金の支払額は、不動産の価値を基準に決められます。不動産の価値を算定する方法に明確な決まりはありません。実際の取引価格や、国税庁が算出する路線価を用いて算出する「相続税評価額」など評価方法はさまざまです。

不動産の価値が低く見積もられると、不動産を相続する人が支払う代償金の額は少なくて済む一方、他の相続人の受取額も少なくなってしまいます。

そのため、不動産を取得する側は評価額を低めに見積もろうとし、代償金を受け取る側は高く見積もろうとして、意見が対立してしまうことがあります。

共有

共有は、相続した不動産を分割せず、複数の相続人で共同所有する方法です。

亡くなった人が残した不動産を相続人で共有する場合、所有権の割合である共有持分は、法定相続分をもとに決めるのが一般的です。

たとえば、被相続人の子ども3人が法定相続人である場合、1人あたり1/3の共有持分を取得して、不動産を共有状態にします。

共有のメリット

共有のメリットは、売却や分筆などをせずとも不動産を公平に相続できることです。また、代償金を支払う必要もありません。

そのため、不動産の分け方が決まらないときや、不動産を売却したくないとき、相続人に支払い能力がないときなど、さまざまなケースで共有が選択されます。

共有のデメリット

共有のデメリットとしてまず挙げられるのが、管理や処分をする際に、共有者の一定数または全員の合意が必要になることです。

たとえば、共有する不動産を売却する際は、共有者全員の同意が必須です。

固定資産税や維持・管理費用がかかるために家を売却しようとしても、共有者の1人が「思い出の詰まった家だから手放したくない」と反対すれば叶いません。

また、共有状態の家をリフォーム工事する場合、共有持分の過半数の賛成が必要です。共有者の1人がリフォームをしようと考えていても、他の共有者が反対して工事ができないケースもあります。

共有状態が長く続いて権利関係が複雑になり、将来的にトラブルに発展することもあります。

共有持分も遺産分割の対象です。共有持分の相続が繰り返され、所有権を持つ人が増えていくと、管理や処分の合意を得るのがさらに難しくなるでしょう。

また、そもそも誰が共有持分を持っているのか、特定するのが困難になります。

共有は一見すると合理的な方法に思えますが、さまざまなデメリットがあるため、安易に選択するのは避けるのが賢明でしょう。

相続する不動産を遺産分割するときのポイント

亡くなった人が残した不動産を相続するときは、以下の4点を押さえることが重要です。

・必ず相続登記をする
・代表相続人を決める
・遺産分割協議書を作成する
・売却をするときは信頼できる不動産会社を探す

1つずつ解説します。

必ず相続登記をする

相続した不動産を売却する場合は、必ず相続登記をしましょう。相続登記は、相続した不動産の名義を相続人に変更する手続きです。

2024年（令和6年）4月1日から、相続で不動産を取得した人に相続登記が義務付けられました。不動産を相続した人は、所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があります。

また、相続登記をして不動産の名義を相続人に変更しないと、第三者に売却できません。不動産を相続するときは、忘れずに相続登記をして名義人を相続人に変更しましょう。

換価分割をする場合でも、売却する前に不動産を相続人の名義に変更する必要があります。

代表相続人を決める

相続人が複数いる場合は、1人を代表相続人とするのも1つの方法です。代表相続人を決めておくと、相続に関する手続きをする際の手間を省きやすくなるためです。

たとえば、換価分割をする場合、売却前に不動産を相続人の共有名義にすると、売却手続きの際に共有者の全員が関わることになるため、手間がかかります

そこで、相続人の1人を代表相続人とし、その人物に不動産の名義を変更することで、売却手続きを代表者に任せることができ、よりスムーズに進めやすくなります。

また、亡くなった人が残した金融機関口座の名義変更や解約なども代表相続人に任せることが可能です。

遺産分割協議書を作成する

相続人同士で遺産分割協議をして遺産の引き継ぎ方を決める場合は「遺産分割協議書」を作成しておきましょう。

遺産分割協議書は、遺産分割の内容を記載する書類です。この書類を作成すると、遺産の分け方に相続人の全員が同意していることが証明され、トラブルを防ぎやすくなります。

不動産を換価分割することになったときは、遺産分割協議書に「不動産を売却して代金を分けること」「最低売却金額」などを記載するとよいでしょう。

「売却代金が分割されない」といったトラブルを避けやすくなるだけでなく、売却価格について事前に相続人間の合意を取ることで、売却をスムーズに進めやすくもなります。

代償分割をする場合は、代償金が不動産を取得するための対価であることを遺産分割協議書に明記しておきましょう。記載がないと、代償金の支払いが贈与とみなされて、贈与税の課税対象になる可能性があるためです。

なお、遺産分割協議は、遺産相続の状況に応じて適切に作成する必要があるため、弁護士や最寄りの税務署などに相談することをおすすめします。

売却をするときは信頼できる不動産会社を探す

相続した不動産を手放すことになった場合は、信頼できる不動産会社を探し、できるだけ高値で売却することが大切です。

不動産の売却実績が乏しく、信頼できない不動産会社に売却を依頼すると、売却価格が下がりやすくなります。売却価格が低いと、納得しない相続人が表れて換価分割ができなくなるかもしれません。

また、不動産が売れ残り、売却期間が長引く可能性も高まるでしょう。換価分割に期限はありませんが、代表者が単独で登記をしたあとに売却する場合、売却期間が長引くと、売却代金を分配する際に他の相続人に金銭が贈与されたとみなされることがあります。

そのため、故人が残した不動産を売却するときは、信頼できる不動産会社に依頼することが重要です。複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果とその算出根拠、売却の戦略を聞き比べ、信頼できる1社を探しましょう。

不動産会社の査定結果を比較するときは、一括査定サービスが便利です。マンションナビであれば、物件の情報を入力することで、最大9社の査定結果を最短45秒で比較できるので、ぜひご活用ください。

相続した不動産を売却したときの税金

相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が生じたときは、所得税（譲渡所得税）や住民税を納めなければならないことがあります。

換価分割をする場合、売却代金から税金やその他の諸経費を差し引いたあとの金額を相続人同士で分配するのが原則です。

相続した不動産を売却する予定であるのなら、譲渡所得や譲渡所得税の計算式を理解しておきましょう。

譲渡所得の計算式は、以下の通りです。

上記の計算式で求めた金額から特別控除を差し引いた金額に税率をかけて、譲渡所得税や住民税を計算します。税率は、下記の通りです。

不動産の所有期間	所得税	住民税	合計
5年以下	30.63%	9%	39.63%
5年超	15.315%	5%	20.315%

売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下であると税率は高くなります。また、所有期間には被相続人が所有していた期間も含まれます。

相続不動産を売却するときの税負担を軽減できる制度

相続した不動産を売却するときは、以下の制度を適用することで税負担を軽減できます。

• 相続空き家の3,000万円特別控除
• 取得費加算の特例

相続空き家の3,000万円特別控除

相続空き家の3,000万円特別控除は、相続した空き家やその敷地を売却する際、一定の条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

この特別控除を適用できると、譲渡所得が3,000万円を下回っていれば税金はかかりません。

特別控除を受けるための主な要件は次の通りです。

・相続が開始される直前まで被相続人が住むために利用していた家屋やその敷地のうち一定の要件を満たすものを売ること
・相続してから売るまでのあいだ、家や敷地が事業や貸付け、居住に使われていない
・売却の時点で家が一定の耐震基準を満たしている
※建物を取り壊して更地にしてから売却することも可
・相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること
・売却価格が1億円以下であること　など

特別控除を受ける場合、売却をした翌年に確定申告をする必要があります。

相続空き家の3000万円特別控除を受けるための要件は複雑であり、書類をそろえて確定申告をする必要もあります。相続した不動産を売却するときは、税理士や最寄りの税務署などに相談するとよいでしょう。

取得費加算の特例

取得費加算の特例は、相続した不動産を売却したとき、納めた相続税額の一定額を取得費に加えられる制度です。

相続税額の一部が取得費に加算されることで、譲渡所得が減り、譲渡所得税の負担が軽減されます。

取得日加算の特例を受けるためには、相続が開始された日から3年10か月以内に相続した不動産を売却する必要があります。

まとめ

相続した不動産を分割する方法には「現物分割」「換価分割」「代償分割」があります。また、不動産を分割せずに共有名義で相続するのも1つの方法です。

現物分割が難しいときは、安易に共有名義で相続をせず、換価分割や代償分割も検討しましょう。換価分割をするときは、信頼できる不動産会社を探し、できるだけ高値で売却することが重要です。