不動産譲渡所得税の計算方法

不動産を売却した時の価格が利益になると思っている人も多いのではないでしょうか。実は不動産を売却した時の価格がそのまま利益になるわけではありません。不動産を売却すると譲渡所得税がかかります。今回は不動産譲渡所得税をまとめて紹介します。

不動産譲渡所得税とは？

所有している土地、建物、などの不動産を売って得た利益のことを、「譲渡所得」といいます。譲渡所得には所得税や住民税がかかりますので、これら２つの税金を総称して「譲渡所得税」と言うことが多いのです。

不動産が「売れた金額」がそのまま譲渡所得になるのではありません。不動産を売るまでには、その不動産を買った時の価格や費用がかかっていたり、売る時にも費用がかかっていますので、それなの価格や費用を売れた金額から差し引いたものが譲渡所得となります。

具体的に譲渡所得は以下の計算式で求められます。

計算式の中の「収入金額」とは売ったときの金額のこと、「取得費」は買ったときの金額と買ったときの費用の合計、「譲渡費用」は売ったときの費用のことを表しています。

建物の場合は期間の経過により価値が減少していくことになりますので、用途や構造、経過年数に応じた減価償却費を取得費の合計額から差し引くことになる点も押さえておきましょう。

不動産の所得費用

不動産売却をすると、多額の所得を得ることになります。これだけまとまった額を一度に手にすることはそうそうないため、売却したお金を元手に新たな生活を始めようと考えている方も多いのはないでしょうか。

しかし、買主との間で合意して決めた金額「売却価格」が全て手元に残るわけではありません。

「不動産を売却していくら手元にお金を残しておきたいのか」についてはよく考えておく必要があります。

なぜなら、不動産の「売却価格」＝「総額純利益（手元に残る金額）」にはならないからです。売却時の売却価格から、様々なものが引かれてやっと手元に残る金額がわかり、残った金額を純利益とします。

不動産取得費用とは

売却する不動産があるということは、もちろん何かしらの方法で不動産を取得しているということになります。その方法は人によって違います。相続だったり、自身での購入だったり、各人にそれぞれの取得方法があるでしょう。不動産取得費用とは、不動産を取得した際（相続したり、購入したり）にかかった費用のことを指します。

どのようなものが含まれるのか、説明していきます。

契約や登記にかかった費用を確認する

購入時には、物件価格（純粋にかかる建物代金や土地代金）だけでなく、契約や登記に費用がかかっていることを忘れてはいけません。下記に具体的にかかる費用を記載していきます。

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約を結ぶ際に必要となる税金です。契約書に印紙を貼ることで「法的効力をもつ書類」となります。この印紙を取得するためには税金を収める必要があるため、印紙代も取得費用に含まれます

登記費用・登録免許税

第三者に所有権を主張するために、所有権の移転登記や保存登記を行う必要があります。その際、登録免許税がかかります。

また、ローンを組む場合は、抵当権の設定登記を行いますので、同様に登録免許税がかかります。

登記手続きを司法書士に依頼する場合には、その報酬が別途必要です。登録免許税とは、取得した不動産を「自分の所有物である」と証明するために登録が必要となった際に発生する税金です。

他人から不動産を購入している場合、売る側の方が所有権を手放すための「抵当権抹消登録税」を合わせて負担している場合もあります。この場合、相手の分に支払った抵当権抹消登録税も取得費用に含まれます。

不動産取得税

不動産取得税とは、地方税法に基づいて不動産の取得に対して課される税金で道府県税です。住み始めてしばらくしてから自治体から都道府県に納税される「地方税」の納付書が送られてくるのが一般的です。このときの費用も取得費用の対象となります。毎年課税する固定資産税と異なり、不動産を取得した時に一度だけ納める税金です。

住宅ローン保証料等の金融機関事務手数料

こちらは借り入れがある場合のみになりますが、住宅ローンを利用する場合、金融機関に事務手数料を支払っています。また、事務手数料以外にも、融資を実行する条件として保証会社の保証を得ることが求められている場合があり、その保証料を支払っている可能性が高いので、確認しておくようにしましょう。

火災保険料

住宅ローンを利用する場合、借入期間中、建物に火災保険をかける必要があります。保険料については、建物の床面積・築年数・構造等・借入期間によります。また、新築の場合でも火災保険に加入されることが多く、保証内容によって、保険料は異なります。

不動産会社への仲介手数料

不動産購入時、必ずと言っていいほど不動産会社に仲介に入ってもらいます。その際に要した仲介手数料は取得費用に含まれます。仲介手数料は不動産会社によって価格が異なります。仲介手数料がどのような額であっても、いくら仲介手数料として支払ったのかを証明できる書類は用意しておきましょう。

その他にもかかっているであろう費用

これまで紹介してきたものは、不動産を取得する際にかかっているわかりやすい費用です。他にも、気付いていない人もいるかと思いますが、多くの不動産を取得する際には費用が掛かっています。

どんな費用が掛かっているのかもう少し見ていきましょう。

固定資産税等分担金

固定資産税とは、固定資産に課税される地方税で、毎年1月1日時点において、登記簿謄本上の土地・建物の所有者として登記されているものに対して課税されます。（課税主体は市町村）

リフォーム費用

住んでいる間にリフォームやリノベーションを施した場合、その費用も取得費用として計算できます。リフォームやリノベーションをすると物件の資産性が安定します。改装をするには多額の費用を要するため、取得費用の中でも大きな割合を占めます。

他にも、場合によっては測量費や、設備費等、不動産取得費用には様々なものが含まれます。購入時の資金計画の内容や不動産会社からもらっているであろう、明細書などを確認しておくようにしましょう。これまで記載してきた費用は、物件価格には含まれていないことがほとんどです。

不動産所得時に浮いた費用も忘れない

これまで、かかる費用ばかりを述べてきましたが、物件価格から費用が浮いているケースがあります。大きな例として「住宅ローン減税（すまい給付金）」が挙げられます。住宅ローン減税の対象となる物件では、毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されるため、実際の物件価格よりも、お得に物件を取得していることとなります。

不動産の売却にかかる費用

これまで、不動産を売却後に手元に残る金額はいくらになるのかを調べる方法の前段として、不動産を取得した際にかかった費用をまとめることの重要性をお伝えしてきました。

これから、売却時にかかる費用や、売却後の税金について記載していきます。いくら手元に残したいのか、残るのかしっかりと把握しておくようにしましょう。

不動産売却費用とは

不動産の売却にかかる売却費用とは、どの費用を指しているのでしょうか。

不動産を売却するためには売却活動のための費用はもちろん、そのほかにも手続きにかかる費用の負担がかかってきます。

また、住宅ローンの返済が完済していない場合、返済手数料も負担しなくてはなりません。さらに、不動産を売却すると所得を得ることとなるため、所得に対しての課税も発生してしまうため、忘れずに念頭においておきましょう。

ひとつひとつ詳しく見ていきましょう。

売却時の不動産会社への仲介手数料

不動産の取引は額が大きかったり、法律が絡む関係で、個人間での取引ができません。そのため、不動産会社の介入が必須です。

購入時にも仲介手数料がかかっていますが、もちろん、不動産を売却する際にも仲介手数料がかかります。

どの不動産会社に仲介依頼をするかによって金額も異なりますが、取引成功の暁には成功報酬として仲介手数料の支払いが発生します。仲介手数料は取引金額にもよりますが、取引金額の3％〜5％ほどが一般的です。仲介手数料の算出方法は以下です。

取引額が大きくなればなるほど仲介手数料も高くなります。しかし、安い仲介手数料を掲げる不動産会社に飛びついてしまうと、サービスが悪かったり、希望通りの価格で売却できなかったりするため、よく注意して不動産会社を見極めましょう。

住宅ローンの返済手続き

売却する不動産のローンが完済していれば問題は何もないのですが、注意が必要なのは住宅ローン返済中の不動産を売却する際です。

不動産を売却したお金はまずはローンの完済に充てることを意識しましょう。仮に売却したお金では完済が難しいようだと、貯金を切り崩して完済をしたり、残りのローン分の借り入れをしなくてはいけなくなったりします。

新たに不動産を購入するのであれば、「住み替えローン」という、新しい不動産の購入額と合わせて残りのローンをひとつの住宅ローンとして扱えるものに契約を切り替えましょう。

抵当権抹消の登録費用

抵当権とは、住宅ローンでお金を貸している側が持つ対象不動産の所有権のようなものです。不動産を担保として住宅ローンを組みます。

そのため、住宅ローンが支払えないと不動産を強制的に売られてしまう「競売」という制度があります。

不動産を売却する際には、この抵当権抹消の登録をしなくてはいけません。その理由は、抵当権を抹消されていないと、購入側は「購入した後で家をいきなり取り上げられることがあるかもしれない」と不安に感じるため、事前に登録をしておく費用があります。費用は高くても2万円ほどです。忘れずに必ず登録をするようにしましょう。

戸建の場合は境界測定確定費用

不動産を売却するにあたり、重要になるのが「面積」です。土地は「1坪◯◯万円」という表記で売買されるため、自分の土地がどれほどの面積を有しているのかで、売買価格が大幅に変わります。そのため、境界測定確定を実施し、実際にどれほどの面積があるのかを調査する必要があります。特に、隣人との土地の間にフェンスや杭がない場合には、必ず測定しましょう。

費用は50万円前後ですが、土地の広さによっても異なるため、専門家や不動産会社に問い合わせて相談してみることをおすすめします。

引っ越し・リフォームの費用

不動産を売却するにあたり、あまりにも物件の状態がよくない場合、リフォームをしてから不動産を売却することもあるでしょう。その場合には、リフォームの費用も売却価格として扱われます。リフォームまでしなくとも、売却前に業者に頼んでクリーニングをした場合にも売却費用に組み込めます。しかし、リフォームやクリーニング費用はかかる場合もありますが、必ずかかる費用でないのでご注意ください。

そのほかにも、売却にあたり、新しい住居に引っ越すことでしょう。新しい不動産の取得費用を含まない「引っ越し費用」も不動産売却価格から差し引きく必要があるので、忘れないようにしましょう。

譲渡所得税

不動産を売却すると、「譲渡所得税」という税金の支払い義務が発生します。売却してすぐに請求されるものではなく、不動産を売却した翌年の年末調整のタイミングで納税する必要があります。売却から日にちが経ってしまうと、譲渡所得税の存在を忘れてしまいがちですが、滞納してしまうと罰金が発生してしまうため、忘れずに納税するようにしましょう。

もちろん、購入時に住宅ローン減税があったように、売却時にも税金を低くするための特例などがありますので、チェックをするようにしておきましょう。

売却するためにも費用がかかってしまうのが不動産。何も考えずに、ただ不動産売買契約書に記載のある売却価格に目が眩んでしまっていると、のちに「これしか手元に残らないのか」と思いもしなかった展開になってしまうことも。

自分がいくらほど手元に残したいのか、よく考えながら売却活動に励んでみてください。

より詳しく売却にかかる費用を知りたい方は、こちらの記事を参照ください。

不動産譲渡所得税の計算方法

不動産を取得する際にかかった費用（不動産取得費）と不動産を売却する際ににかかる費用（売却費用）を再度、再度まとめていき、最後に計算式を紹介します。

不動産取得費用まとめ

印紙税・登記費用・登録免許税・不動産取得税
住宅ローン保証料等の金融機関事務手数料・火災保険料
不動産会社への仲介手数料・固定資産税等分担金
リフォーム費用・引っ越し費用等

これらの費用は、物件価格以外に、支払っている費用です。これらの費用がかかっていることを理解したうえで、売却価格を設定する必要があります。

不動産売却費用まとめ

不動産会社への仲介手数料・ローンの返済手続き
抵当権抹消にかかる費用・境界測定確定費用
引っ越し・リフォームの費用・譲渡所得（所得税,住民税)

不動産譲渡所得税の計算方法

不動産を売却した後の手元に残る利益の計算方法を出すためのステップは下記の3点です。

①不動産を取得した際にかかった費用をまとめる

・額面上の物件価格だけでなく、契約や登記にかかった費用を忘れてはいけないということ
・かかった費用だけではなく、住宅ローン減税のように物件価格から、お得になっている金

計算式としては、

②不動産を売却する際にかかる費用をまとめる

・売却時には「物件価格」が丸々手元に残るのではなく、手数料などの売却費用がかかる
・売却時だけではなく、売却後に税金がかかってくる

計算式としては、

となります。

③不動産譲渡所得税の計算式

不動産取得費用ー不動産売却費用を不動産を売却する際に考えなければなりません
つまり、全体の計算式を記載すると、

という形になるということです。

不動産所得税の計算方法まとめ

不動産を売却をして得た金額はすべて手元に残るお金ではありません。

売却価格から取得費用、売却費用、譲渡所得税など、様々な費用が引かれてやっと純利益となります。

手元に残ったお金が思ったよりも少ない…とならないよう、売却する際には「手元にいくらお金を残したいのか」をよく考えて売却価格を定めるようにしましょう。

気になる方は、不動産会社に確認してみると良いでしょう。