マンション売却時の仲介手数料の相場とは｜割引は可能？計算方法も解説

マンション売却時の諸費用の中で、高い割合を占めるのが仲介手数料です。仲介手数料という言葉は聞いたことがあっても、何のために支払う費用で相場はいくらなのか、ご存じない方も多いのでないでしょうか？

今回は、マンション売却時の仲介手数料を支払う理由や金額の相場、割引してもらうコツなど幅広く解説します。

マンション売却時の仲介手数料とは

仲介手数料とは、マンションの購入や売却の仲介をしてくれた不動産会社に対し成功報酬として支払う手数料です。まずは、仲介手数料の支払い先や支払うタイミングをみていきましょう。

仲介手数料の支払い先

仲介手数料の支払い先は、媒介契約を結んだ不動産会社です。

媒介契約とは、売主に代わって買主を探してもらう不動産会社と締結する契約。仲介手数料の金額や支払い方などの条件は、媒介契約に明記されます。

仲介手数料は、不動産会社の唯一ともいえる収入源です。人件費や売却活動の際の広告費などの必要経費は、基本的に仲介手数料の中から賄われています。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料を支払うタイミングは、マンションの売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶときに決まります。

不動産会社によって異なりますが、仲介手数料は「マンションの売買契約時」と「物件の引き渡し時」に半額ずつ2回に分けて支払うのが一般的です。

仲介手数料の支払い義務が生じるのは、不動産の売買契約が成立したときです。そのため、不動産会社に買主を探してもらったものの、売買契約にいたらなかった場合、売主は仲介手数料を支払う必要はありません。

マンション売却時の仲介手数料の相場と計算方法

マンションの売却額	仲介手数料の上限
200万円以下の部分	売却額の5％＋消費税
200万円を超え400万円以下の部分	売却額の4％＋消費税
400万円を超える部分	売却額の3％＋消費税

仲介手数料は、売却する不動産の価格や不動産会社などで異なるため、相場はありません。一方、仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法によって定められているため、不動産会社は以下の計算式で求められる金額を超える仲介手数料を受領することはできません。

不動産価格は400万円を超えることがほとんどであり、上記の計算式で計算すると面倒であるため、実際の不動産取引における仲介手数料は以下の速算式が用いられます。 

物件価格ごとの仲介手数料の上限額は、以下の通りです。

物件価格	仲介手数料の上限額（税抜）
2,000万円	66万円
2,500万円	81万円
3,000万円	96万円
3,500万円	111万円
4,000万円	126万円
4,500万円	141万円
5,000万円	156万円

不動産会社の多くは、仲介手数料を法定上限額に設定しています。よって、マンションの売却価格が高いほど、仲介手数料の上限も高額になるのが原則です。

 仲介手数料を払う前に確認したい3つのポイント

仲介手数料を支払う前に確認したいポイントは、ここでご紹介する3点です。

1．仲介手数料の金額

仲介手数料の「上限額」は法律で定められていますが「下限額」は定められていません。必ずしも上限額が請求されるとは限らないため、仲介手数料としていくら請求されるのか確認しておきましょう。

2．仲介手数料以外の費用請求の有無

仲介手数料の中には、不動産会社の人件費や広告費などが含まれているため、売主が特別な要求をしない限り追加で費用を徴収されることはありません。

しかし、不動産会社や販売状況によっては「広告費」など仲介手数料とは別の名目で費用を請求されることがあります。不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、追加の費用請求が発生するケースも確認しておくと良いでしょう。

3．仲介手数料が返金されるケース

以下のような理由でマンションの売買契約が解除となった場合、仲介手数料は返金されるのが一般的です。

• 買主が住宅ローンの審査に落ちた
• 地震や台風などの自然災害で引き渡し前に物件が使用できない状態となった
• 居住に支障が出るような瑕疵（欠陥）が見つかった　など

ただし売却予定のマンションが、売主の不注意によって火災が発生し住めない状態となったようなケースでは、不動産会社の仲介業務に落ち度がない限り、仲介手数料の支払いは必要であるとされています。

不動産会社と媒介契約を結ぶ際は、どのようなケースで仲介手数料が返金されるのか確認しましょう。

仲介手数料の値引きは可能か？

不動産会社の中には、仲介手数料を法律法定上限額に設定していても割引に応じてくれる場合があります。

とくに、マンションの売主は不動産会社に値引き交渉に応じてもらいやすいものです。その理由は、販売する物件がなければ不動産会社は集客できないためです。

ただし、仲介手数料を値引きしてもらうのが必ずしも良いこととは限りません。ここでは仲介手数料を値引いた場合のメリットやデメリットに加えて、値引きのコツを解説します。

仲介手数料を値引いてもらうメリットとデメリット

マンションを売却する際の諸費用は、売却金額の4%ほどといわれています。そのうち仲介手数料は３%以上を占めるため、値引いてもらえばマンション売却時の諸費用を抑えることができます。

しかし、先述通り、仲介手数料は不動産会社の唯一ともいえる収入源。仲介手数料を値引きしてもらうと、担当者のやる気が低下したり広告費をかけてもらえなくなったりすることで、マンションを売却しづらくなる恐れがあります。

仲介手数料は、不動産会社のサービスに対して支払う報酬です。たとえ仲介手数料が高額であっても、マンションを高く売却してくれそうなのであれば、値引きを強要しないほうが良いでしょう。

仲介手数料を値引き交渉は「媒介契約締結前」に

仲介手数料の値引き交渉は、不動産会社と媒介契約を締結する前にするのが良いでしょう。媒介契約を結んだあとに値引き交渉をすると、サービスの質が低下するといった支障が生じる恐れがあります。

マンションを売却するときは、売主と不動産会社のあいだで媒介契約を交わします。不動産会社にとって、媒介契約とは売上を得るための第一歩であり、なんとしてでも契約したいと考える担当者は少なくありません。

「仲介手数料を値引きしてくれるなら媒介契約を結びます」という交渉方法は、不動産会社にも「媒介契約が取れる」というメリットが生じるため、交渉に応じてもらいやすい時期だと考えられます。

専任媒介契約・専任媒介契約は値引きに応じてもらいやすい

媒介契約には、次の3つの種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

このうち「一般媒介契約」のみ、売主は複数の不動産会社と媒介契約を締結できます。一方、不動産会社は自社の独占物件とすることができる「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を望んでいるものです。

よって「専任媒介契約あるいは専属専任媒介契約を締結するから仲介手数料を値引きしてほしい」と交渉することで、値引きに応じてもらえる可能性はあるものと考えられます。ただし、先述通り、無理に値引きを迫ることは避けたほうが良いでしょう。

仲介手数料に関してのよくあるご質問

なぜ仲介手数料が半額や無料のケースがあるのでしょうか？

不動産会社のなかには、企業努力によって広告費や人件費を削減して、売主からもらう仲介手数料を半額や無料にしているところもあります。ただし、仲介手数料が半額・無料など著しく安価な場合、「囲い込み」のリスクがあるためご注意ください。

仲介手数料は値引きしてもらえるものなのでしょうか？

不動産会社との交渉次第では、仲介手数料を安くしてもらえることがあります。しかし、無理に値下げ交渉すると、不動産会社のサービスの質が低下する恐れがあります。

仲介手数料に消費税はかかりますか？

仲介手数料は、消費税の課税対象です。商品の販売だけでなく、不動産売買の仲介を含むサービスも消費税の課税対象となるためです。

マンションを売却するとき仲介手数料以外にもかかる費用はありますか？

仲介手数料以外の諸費用には、印紙税や登記費用、住宅ローンの一括返済手数料、譲渡所得税などがあります。支払う諸費用の種類や金額は、売却価格や不動産会社などで異なるため、事前によく確認しておきましょう。

マンション売却の仲介手数料の相場まとめ

仲介手数料は、安くできれば良いというものではありません。たとえば、仲介手数料を2%にしてもらったとしても、そのことにより不動産会社のやる気が損なわれ、マンションの売却金額が10％、20%落ちてしまえば本末転倒。マンションの売却を依頼する不動産会社は、仲介手数料の金額ではなく、好条件で売却してくれそうな1社を選ぶことが大切です。

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