賃貸に専任媒介契約はある？売買との違いや取引形態について解説

不動産会社に不動産取引の仲介を依頼する契約を「媒介契約」といいます。

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属媒介契約の３種類があります。

専任媒介契約は、1社の不動産会社のみに仲介を依頼する契約です。

ただ実は、法律上、賃貸仲介の媒介契約に際しては専任媒介という形態はなく、契約書の交付も義務付けられていません。

そこで本記事では、賃貸仲介における媒介契約や専任媒介契約という契約形態の実態などについて解説します。

そもそも賃貸に媒介契約書は必要ないのか？

売買仲介を不動産会社に依頼する場合は、媒介契約を締結します。

これは法律で義務づけられていますが、賃貸仲介に限って言えば、法的に媒介契約の締結が義務づけられているわけではありません。

法律上は賃貸には媒介契約書の締結義務がない

宅地建物取引業法では、媒介契約について次のように定めています。

（媒介契約）

第三十四条の二　宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。

（一部抜粋）

e -GOV法令検索

　要約すると「不動産会社は媒介契約を締結したときには依頼者に媒介契約書を交付しなければならない」と書かれています。しかし、条文にあるように、これは売買または交換の媒介契約に限定されています。

つまり、賃貸における媒介契約では書面の交付が義務付けられていないのです。

ただし実務上は専任媒介契約を結ぶケースもある

賃貸仲介の媒介契約は、法律上義務づけられていないものの、媒介契約書の交付が禁止されているわけではありません。実際に、専任媒介契約書を交付する不動産会社も見られます。

国土交通省では、以下のようなことが記載された標準賃貸借媒介契約書の雛形を公開されています。

• 賃貸借の目的物件
• 依頼する宅建業者
• 賃貸借条件
• 仲介手数料
• 有効期間

売却と賃貸で異なる媒介契約の意味と役割

売却と賃貸では、媒介契約の意味や役割が異なります。

売買契約における媒介契約の法的義務

項目	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社への依頼	○	×	×
自己発見取引	○	○	×
契約期間	制限なし （3ヶ月以内を推奨）	3ヶ月以内	3ヶ月以内
レインズ登録	義務なし （任意）	媒介契約締結から7日以内	媒介契約締結から5日以内
販売活動の報告	義務なし	2週に1回以上	1週に1回以上

売買仲介における専任媒介契約を締結した売主は、複数の不動産会社と媒介契約を締結することが禁止されています。一方、不動産会社は媒介契約締結から7日以内に物件情報を不動産業者専用の情報システムに登録し、2週に1回以上の頻度で売主に販売活動の報告をすることが義務付けられています。

専任媒介契約の契約期間の上限は3ヶ月です。これらはすべて、法律で定められていることです。

一般媒介契約、専属専任媒介契約についても、上表のとおりさまざまなことが規定されています。

参考：e -GOV法令検索

賃貸における媒介契約の任意性

一方、賃貸借契約における媒介契約は、売買のような法的義務が課せられているわけではありません。

不動産会社が仲介に入る場合でも、媒介契約を結ばずに実務が進むケースも見られます。

媒介契約を結ぶ場合も、その内容は売買仲介と比べて不動産会社によって差が出やすい傾向にあります。

とはいえ賃貸仲介においても、専任媒介契約は売買仲介同様、1社にしか依頼できないのが一般的です。

両者の共通点と違いを整理

売買と賃貸で共通しているのは「不動産会社が取引を仲介し、契約成立に向けてサポートする」という点です。

ただし、売買では法的にレインズに登録するまでの日数や定期報告の頻度、契約期間などが明確に定められています。一方、賃貸は任意性が強く、オーナーの選択肢が広い一方で、不動産会社に依頼する範囲や責任がケースによって異なる点が大きな違いといえます。

賃貸における媒介契約の3つのタイプ

先のとおり、賃貸における媒介契約は任意性が強く、不動産会社によって媒介契約の内容が異なることもありますが、ここでは一般的な賃貸における3つの媒介契約について解説します。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できる媒介契約です。複数社に入居者募集等をしてもらうことで効率的に販促ができ、スピーディーに入居者が決まる可能性があります。

一方、売買仲介にも言えることですが、1社に仲介を限定しないことで、各社のやる気が削がれてしまうおそれもあります。競争力の高い物件であれば問題ないかもしれませんが、入居者募集に際してなんらかの工夫や努力を要する物件は、後述する専任媒介契約や専属専任媒介契約が適しているかもしれません。

専任媒介契約

専任媒介契約は、1社のみにしか仲介を依頼できない媒介契約です。

「入居者募集などをしてくれる不動産会社が1社では集客力が落ちてしまう」と感じるかもしれません。しかし、不動産会社にとっては成約さえずれば成功報酬である仲介手数料が受領できる物件となるため、さまざまな工夫をして成約に導いてくれることに期待できます。ただ1社に任せる分、不動産会社の集客力や担当社の専門性などは十分見極める必要があります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約同様、1社にしか仲介を依頼できないことに加え、貸主自ら見つけた借主とも、不動産会社を通さず賃貸借契約を結ぶことができません。賃貸仲介において専属専任媒介契約が結ばれることは稀ですので「一般or専任」と考えればほぼ問題ありません。

賃貸取引の契約の種類と特徴

賃貸の取引形態は、次の4つに大別されます。不動産会社と媒介契約を締結するのは、このうち「仲介（媒介）」です。

1．貸主

貸主から直接、不動産を借りる形態を「貸主」といいます。不動産会社が介さないため、仲介手数料は不要。

貸主が不動産業者などの場合に見られる賃貸形態です。

2．仲介（媒介）

貸主と借主の間を不動産会社が取り持つ賃貸形態を「仲介」あるいは「媒介」といいます。

仲介は、最も多くみられる賃貸形態です。不動産会社と貸主が専任媒介契約を締結する場合は、仲介にあたります。

仲介では、スムーズかつ安全な取引をサポートしてくれる不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。

賃貸借契約に伴う仲介手数料の上限は、法律で家賃の1ヶ月分（税別）と定められています。

3．代理

「代理」は、主に不動産会社が貸主の代理人となる賃貸取引の形態です。

仲介手数料は、基本的には代理を頼む貸主が負担します。

4．サブリース（転貸）

サブリースとは、転貸借を指します。「代理」と似たような構図ではありますが、転貸人は貸主から不動産を借り上げたうえで転貸するため、借主との契約においては代理人ではなく当事者となります。

サブリースは仲介にはあたらないため、仲介手数料は不要です。しかし、管理などを転貸人に委託し、一定の家賃が保証される代わりに、賃料の10〜20%程度の手数料がかかります。

媒介契約を結ぶメリット

賃貸仲介を不動産会社に依頼するとしても、法的には媒介契約を結ぶことが義務づけられていません。

しかし、媒介契約を締結することで次のようなメリットが得られます。

責任の明確化

媒介契約には、不動産会社の賃貸借媒介業務が明記されるのが一般的です。国土交通省の標準賃貸借媒介契約書別表には、以下のように明記されています。

このほか、媒介契約には一般的に有効期間や仲介手数料の支払いに関する取り決めなどが記載されるため、媒介契約を結ぶことで契約内容および不動産会社の役割や責任などが明確化します。

トラブル防止

不動産会社の役割や責任が明記された媒介契約書に合意し、双方が署名・捺印することで「言った・言わない」といったトラブルが避けられます。媒介契約を結んでおけば、たとえば仲介を依頼したにもかかわらず一向に販促活動をしてくれない不動産会社に対し、根拠を持って販売図面の作成や案内などを求めることができ、場合によっては契約違反も追及できます。

一方、貸主が契約に違反した場合には、不動産会社も媒介業務に要した費用を契約に基づいて請求できるため、双方にとって責任を果たす抑止力となります。契約内容次第で請求や追及の範囲が異なるものの、媒介契約はトラブル防止に大きく役立つといえるでしょう。

賃貸専任媒介契約でよくあるトラブルと対処法

専任媒介契約を結べば、不動産会社は鋭意努力して入居者募集などの業務にあたってくれる可能性が高いものの、次のようなトラブルがないとは言い切れません。ここでは、よくあるトラブルとその対処法を紹介します。

専任契約を結んだのに募集が進まない

専任媒介契約を結んだからといって、必ず入居者を見つけてもらえるとは限りません。媒介契約は「成立」を約束したものではなく、あくまで媒介業務の内容や契約の有効期限、更新、報酬の支払いなどについて明記されたものです。

とはいえ、媒介契約に則らず、不動産会社が販売図面の作成や指定流通機構への登録などを怠っていた場合は契約違反となります。

こうなってしまうことを避けるには、媒介契約締結前に業務内容を明確にしておくとともに、定期的な連絡を求めるのも効果的です。それでも不動産会社の対応に納得できない場合は、契約解除および他の不動産会社への乗り換えも検討しましょう。

勝手に他社が募集をかけていた

専任媒介契約は、貸主が1社の不動産会社のみ仲介を依頼できる契約形態です。それにも関わらず、媒介契約を締結した不動産会社以外が募集をかけていた場合は、次の理由が考えられます。

• 貸主が以前媒介契約を結んでいた不動産会社の広告が掲載されたままになっている
• 広告が転載されている

①の場合は、以前媒介契約を結んでいた不動産会社に連絡して、広告掲載を下ろしてもらうようにしましょう。

一方、②の場合は、媒介契約を結んだ不動産会社が了承していれば、他社の物件情報サイトなどに物件情報が掲載されることもあります。他社で広告掲載をしてほしくない場合は、媒介契約時にその旨を伝えておきましょう。

契約解除の条件・方法がわかりづらい

契約内容によりますが、媒介契約書には契約の有効期間が明記されており、一般的には3ヶ月以内に設定されます。

契約期間中の解除も可能ですが、条件や方法がわかりづらいこともあるため注意が必要です。

国土交通省の標準賃貸借媒介契約書では、契約の解除について以下のように明記されています。

甲（依頼者）又は乙（不動産会社）がこの契約に定める義務の履行に関してその本旨に従った履行をしない
場合には、その相手方は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がない
ときは、この契約を解除することができます。
次の各号のいずれかに該当する場合には、甲は、この契約を解除することができま
す。
　一　乙がこの契約に係る重要な事項について故意若しくは重過失により事実を告げず、
又は不実のことを告げる行為をしたとき。
　二　乙が宅地建物取引業に関して著しく不当な行為をしたとき。

国土交通省

不動産会社の不履行や重過失、不当行為がなければ契約は解除できないとも見て取れますが、実態としてはなんらかの理由で入居者募集を停止する場合などは契約解除を認めてくれる不動産会社も少なくありません。

とはいえ、ここまでのとおり賃貸の媒介契約は不動産会社が独自にフォーマットを作っていることもあるため、契約時に解除条件の詳細を確認しておくと安心です。

よくあるご質問

賃貸でも専任媒介契約を結ぶ必要はある？

専任媒介は1社のみと媒介契約を結べないものの、不動産会社は鋭意努力して入居者募集などの業務にあたってくれる可能性が高いというメリットがあります。物件の特徴や貸主の意向などから、媒介契約の適した種類を検討しましょう。

専任媒介の有効期間や解除方法は？

有効期間は「3ヶ月以内」が一般的ですが、契約内容によるところです。解除条件については、標準賃貸媒介契約書は不動産会社の不履行や重過失、不当行為とされていますが、実態としてはなんらかの理由で入居者募集を停止する場合などは契約解除を認めてくれる不動産会社も少なくありません。

賃貸で媒介契約書がないと問題になる？

媒介契約書が交付されることはありますが、売買仲介のように宅建業法で定められているわけではありません。ただし、不動産会社の業務内容などを明確化し、トラブルを避けるためには、媒介契約の締結が有効です。

「賃貸 専任媒介契約」まとめ

賃貸仲介をする不動産会社には、媒介契約書を交付することが義務付けられていません。とはいえ、売買仲介における専任媒介契約のように、他社と重ねて媒介契約ができない取り決めや契約期間などのルール、不動産会社の義務などを記載した契約書を交付するケースもみられます。

また賃貸の取引態様には、媒介以外にも、貸主と取引する形態や貸主の代理人と取引する形態、転貸借を指すサブリース契約などがあります。不動産を貸し出すことを検討している場合は、目的や物件の特徴にあった取引態様や媒介契約を選択するようにしましょう。