賃貸に専任媒介契約はある？売買との違いや取引形態について解説

不動産会社に不動産取引の仲介を依頼する契約を「媒介契約」といいます。媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属媒介契約の３種類があります。

専任媒介契約は、1社の不動産会社のみに仲介を依頼する契約です。ただ実は、賃貸仲介の媒介契約に際しては、契約書の交付が義務付けられていません。

本記事では、賃貸仲介における専任媒介契約について解説します。

法律上、賃貸仲介に専任媒介契約は不要

宅地建物取引業法では、媒介契約について次のように定めています。

（媒介契約）

第三十四条の二　宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。

（一部抜粋）

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　要約すると「不動産会社は媒介契約を締結したときには依頼者に媒介契約書を交付しなければならない」と書かれています。しかし、条文にあるように、これは売買または交換の媒介契約に限定されています。つまり、賃貸における媒介契約では書面の交付が義務付けられていないのです。

賃貸仲介でも専任媒介契約書はみられる

賃貸仲介の媒介契約は、口約束でも成立します。しかし、媒介契約書の交付が禁止されているわけではありません。実際に、専任媒介契約書を交付する不動産会社も見られます。

国土交通省では、以下のようなことが記載された標準賃貸借媒介契約書の雛形を公開しています。

• 賃貸借の目的物件
• 依頼する宅建業者
• 賃貸借条件
• 仲介手数料
• 有効期間

ただし、賃貸仲介における専任媒介契約書は、売買仲介のように宅建業法に基づいて作られたものではありません。あくまで、契約者同士の約束を残すために交付される書面です。

売却と賃貸の媒介契約は何が違うのか？

売買仲介における専任媒介契約を締結した売主は、複数の不動産会社と媒介契約を締結することが禁止されています。

一方、不動産会社は媒介契約締結から7日以内に物件情報を不動産業者専用の情報システムに登録し、2週に1回以上の頻度で売主に販売活動の報告をすることが義務付けられています。専任媒介契約の契約期間上限は3ヶ月です。

賃貸取引の契約の種類と特徴

　賃貸の取引形態は、次の4つに大別されます。

1．貸主

貸主から直接、不動産を借りる形態を「貸主」といいます。不動産会社が介さないため、仲介手数料は不要。貸主が不動産業者などの場合に見られる賃貸形態です。

2．仲介（媒介）

貸主と借主の間を不動産会社が取り持つ賃貸形態を「仲介」あるいは「媒介」といいます。仲介は、最も多くみられる賃貸形態です。不動産会社と貸主が専任媒介契約を締結する場合は、仲介にあたります。

仲介では、スムーズかつ安全な取引をサポートしてくれる不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。賃貸借契約に伴う仲介手数料の上限は、法律で家賃の1ヶ月分（税別）と定められています。

3．代理

「代理」は、主に不動産会社が貸主の代理人となる賃貸取引の形態です。仲介手数料は、基本的には代理を頼む貸主が負担します。

4．サブリース（転貸）

サブリースとは、転貸借を指します。「代理」と似たような構図ではありますが、転貸人は貸主から不動産を借り上げたうえで転貸するため、借主との契約においては代理人ではなく当事者となります。

サブリースは仲介にはあたらないため、仲介手数料は不要です。しかし、管理などを転貸人に委託し、一定の家賃が保証される代わりに、賃料の10〜20%程度の手数料がかかります。

よくあるご質問

賃貸でも専任媒介契約はあるのでしょうか？

専任媒介契約書が交付されることはありますが、売買仲介のように宅建業法で定められているわけではありません。

賃貸仲介における仲介手数料はいくらですか？

不動産会社が受領できる仲介手数料は、家賃の１ヶ月分（税別）と定められています。

「媒介」以外の賃貸取引形態にはどんなものがありますか？

貸主から直接、借り入れる形態や貸主の代理人と取引する形態、貸主から借り受けた物件を転貸するサブリースなどがあります。

「賃貸 専任媒介契約」まとめ

賃貸仲介をする不動産会社には、媒介契約書を交付することが義務付けられていません。とはいえ、売買仲介における専任媒介契約のように、他社と重ねて媒介契約ができない取り決めや契約期間などのルール、不動産会社の義務などを記載した契約書を交付するケースもみられます。

賃貸の取引形態には、媒介以外にも、貸主と取引する形態や貸主の代理人と取引する形態、転貸借を指すサブリース契約などがあります。不動産を貸し出すことを検討している場合は、目的や物件の特徴にあった取引形態を選択するようにしましょう。