住宅ローンにかかる諸費用はいくら？金額やタイミングも解説

住宅ローンを借り入れる場合、手数料や税金などの諸費用がかかります。マイホームを購入するときは、諸費用の種類や金額も踏まえて資金計画を立てることが重要です。

今回は、住宅ローンを借り入れて住宅を新築・購入するときにかかる諸費用の種類や金額の目安、支払うタイミングなどを解説します。

住宅ローンを組んで住宅を購入するときの諸費用の目安

住宅ローンを組んで住宅を取得する場合、諸費用の目安は以下の通りです。

• 注文住宅・新築マンション：物件価格の3〜7%
• 中古物件・建売住宅：物件価格の6〜10%

たとえば、価格が4,000万円の新築マンションを購入する場合、諸費用の目安は120万〜280万円です。

高額な物件を購入する場合、諸費用だけで数百万円かかることもあります。住宅を購入するときは、想定される諸費用の金額を見積もっておくことが大切です。

住宅購入時にかかる諸費用の種類・支払うタイミング

住宅ローンを組む際に支払う主な諸費用と支払うタイミングは、以下の通りです。

	支払うタイミング
事務手数料	融資の実行時
保証料	外枠方式：融資の実行時内枠方式：毎月の返済時
印紙税	契約書を交わすとき
登記費用（登録免許税・司法書士報酬）	残金決済・物件の引き渡し時
火災保険料・地震保険料	基本的に物件が引き渡されるときまで
仲介手数料	売買契約を結ぶときと物件の引き渡し時に半額ずつ
不動産取得税	不動産を取得してから3か月〜半年が一般的

諸費用の中には、住宅ローンを組まずに住宅を取得したときにかかるものもあります。

まずは、住宅の取得時にかかる主な諸費用の種類や金額などを1つずつみていきましょう。

①事務手数料

事務手数料（融資手数料）は、住宅ローンを組む金融機関に支払う手数料です。融資が実行されるタイミングで支払います。

事務手数料には「定額型」と「定率型」の2種類があります。

• 定率型：融資額に一定の割合をかけて金額を算出する方式
• 定額型：借入額にかかわらず一定金額となる方式

定率型は、融資額に応じて融資事務手数料の金額が変わります。たとえば、融資事務手数料が「融資額×2.2%」である金融機関で4,000万円の借り入れをすると、事務手数料の金額は88万円となります。

定率型の事務手数料は高額になりやすいですが、一般的に保証料はかかりません。

定額型の場合、金額の相場は3万〜5万円程度です。事務手数料の支払い額を抑えられる一方で、保証料が別途必要であり、また住宅ローンの適用金利が高く設定されるケースがほとんどです。

②保証料

住宅ローンを組む場合、保証会社に保証してもらうのが一般的です。保証料は、住宅ローンの借主が保証会社に支払う費用のことです。

住宅ローンの返済が長期間にわたって滞った場合、保証会社がローンを代わりに返済（代位弁済）します。その後、保証会社は返済を滞納した人に対して、残債の一括返済を請求します。そのため、保証会社が代位弁済をしても、返済義務がなくなるわけではありません。

一括返済ができない場合、担保となっている物件は差し押さえられて、強制的に売却されてしまいます。

保証料の支払い方法には「外枠方式」と「内枠方式」の2種類があります。

• 外枠方式：借入時に一括で支払う方式
• 内枠方式：毎月の返済額に含めて支払う方式

外枠方式は、金融機関が定める計算式で保証料の金額が算出されます。返済期間が長く、借入金額が高いほど、保証料は高くなるのが一般的です。

内枠方式は、住宅ローンの適用金利に0.2%程度を上乗せして保証料を支払います。上乗せされる金利の値は、金融機関によって異なります。

なお、保証料に消費税はかかりません。また、保証会社を利用しない金融機関で住宅ローンを組む場合、保証料は不要です。

③印紙税

印紙税は、住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）に収入印紙を貼付して納める税金です。また、不動産の売買契約書や建築請負契約書にも、印紙税はかかります。印紙税を支払うタイミングは、契約書を交わすときです。

不動産の売買契約書や建築請負契約書が、2014年（平成26年）4月1日から2024年（令和6年）3月31日までに作成されていた場合、印紙税に軽減措置が適用され税額が軽減されます。一方、住宅ローンの契約書には軽減措置が適用されません。

印紙税額は、契約書に記載された金額に応じて決まります。

契約金額（借入金額）	住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）	売買契約書・建築請負契約書
500万超 1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超 5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超 1億円以下	6万円	3万円
1億円超 5億円以下	10万円	6万円

たとえば、借入金額が3,000万円であった場合、住宅ローン契約書の印紙税額は2万円です。一方で、購入した建売住宅の価格も同じく3,000万円であった場合、売買契約書にかかる印紙税には軽減措置が適用され1万円となります。

契約書に添付する印紙は、お近くの法務局や郵便局で購入が可能です。印紙を購入するときに印紙代を支払い、契約書に貼付して消印を押すと、印紙税を納めたことになります。

なお、電子契約を結ぶ場合、印紙税はかかりません。

④登記費用（登録免許税・司法書士報酬）

住宅ローンを組む場合「抵当権設定登記」が必要です。登記をする際は「登録免許税」という税金を支払います。

抵当権とは、住宅ローンを組んで購入する建物や土地に金融機関が設定する権利のことです。住宅ローンを借り入れた人が返済を長期間にわたって滞納した場合、金融機関は抵当権を主張して不動産を差し押さえます。

また、住宅を新築したときは「所有権保存登記」、土地や建物を購入したときは「所有権移転登記」をして、登記簿に所有権を登録します。住宅ローンを組まなかったときも、住宅の新築または購入により所有権の登記をするときは、登録免許税を支払わなければなりません。

税額の計算方法は、所有権に関する登記については「固定資産税評価額×税率」、抵当権については「借入金額×税率」で計算をします。固定資産税評価額は、各市区町村が算出する不動産価格です。

税率は、以下の通りです。

	本来の税率	軽減措置適用後
所有権保存登記	0.4%	0.15%
所有権移転登記	2.0%	中古住宅：0.3%土地：1.5%
抵当権設定登記	0.4%	0.1%

登録免許税は「個人が住むための住宅を取得した」「床面積が50㎡以上である」などの所定の要件を満たすと、軽減措置が適用されて税率が引き下げられます。

所有権や抵当権の登記は、住宅の残金決済と物件引き渡しが行われたあとに、司法書士が法務局に向かって手続きをするのが一般的です。残金決済とは、売買代金から売買契約時に支払った手付金を差し引いた残りを支払う手続きです。

司法書士に登記手続きを依頼する場合、5万〜10万円程度の報酬が発生します。司法書士が法務局に向かう前に、登録免許税と司法書士報酬を支払います。

⑤火災保険料・地震保険料

ほとんどの金融機関は、火災保険に加入することを住宅ローンの融資条件としています。火災保険は、建物や家財（家具・家電など）が、火災や落雷などで負った損害を補償する保険です。補償プランによっては、風災や雪災、水災、盗難などによる損害も補償されます。

火災保険の保険料は、建物の所在地や補償内容、建物の構造などをもとに算出されます。また、保険会社によって保険料の計算方法は異なるため、一概にいくらとはいえません。

火災保険は、物件の引き渡し日までに補償が開始されるように契約を結ぶのが一般的です。契約を結んだあと、保険会社が指定する期日までに保険料を支払います。

なお、火災保険は地震や噴火、それらによる津波は補償の対象外となっているため、これらによる損害に備えるためには「地震保険」に加入する必要があります。

地震保険の保険料も、建物の所在地や構造などで決まりますが、保険会社による違いはありません。

⑥仲介手数料

仲介手数料は、売主と仲介をしてくれた不動産会社に対して支払う手数料です。住宅ローンを組んでいなくても、不動産会社に仲介を依頼して物件を購入したのであれば、基本的に仲介手数料はかかります。

仲介手数料は、法律によって上限額が定められています。物件価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「物件価格×3%＋6万円＋（消費税）」です。

たとえば、物件価格が4,000万円である場合、仲介手数料の上限額は「4,000万円×3%＋6万円＝126万円」です。法律で定める上限額の範囲内であれば、不動産会社は自由に仲介手数料を設定できます。

不動産会社によって異なりますが、仲介手数料は不動産の売買契約を結ぶときと物件の引き渡し時に半額ずつ支払うのが一般的です。

⑦不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物などを取得した人が支払う税金です。支払い先は、お住まいの住宅がある都道府県です。

不動産取得税の税額は「不動産の価格×税率」で計算をします。税率は原則として4%ですが、2024年（令和6年）3月31日までに土地や建物を取得した場合は3%に引き下げられます。

土地（宅地）の不動産取得税を計算する際、不動産の価格は固定資産税評価額の2分の1です。建物については、固定資産税評価額と同じです。

不動産取得税には軽減措置があります。たとえば、住宅を新築する場合、床面積が50㎡以上240㎡以下であれば、建物部分の税額を計算する際、固定資産税評価額から1,200万円が差し引かれます。

軽減措置を受けるためには、不動産を取得した日から一定期間内に申告が必要です。申告先は、取得した不動産の所在地を管轄する都道府県税事務所です。

不動産取得税が課せられる場合、住宅に入居したあと3か月〜半年後に都道府県税事務所から納付書が送付されてきます。納税通知書に記載された期日までに不動産取得税を納めます。

ただし、軽減措置を適用すると税額が0円になる場合、不動産取得税はかからず納税通知書も届きません。

その他の費用

住宅を新築・購入する際は、他にも以下のような費用がかかります。

• 引越し費用
• 家具・家電などの購入費用
• 修繕積立金（マンション）
• 門や塀、車庫、庭などの外構の整備費用（戸建住宅）　など

引越し費用は、移動距離または移動時間によって変わるのが一般的です。また、エアコンの取り外し・取り付けやピアノの運送などを依頼すると、オプション費用がかかることがあります。

修繕積立金は、将来の大規模修繕に向けて積み立てられる金銭です。マンションによって金額は異なりますが、数十万円かかることもあります。

諸費用は住宅ローンの借入額に含められることがある

金融機関によっては、諸費用を住宅ローンの借入額に組み込めることがあります。自己資金で諸費用を支払うのが困難な場合は、住宅ローンで賄うのも1つの方法です。

ただし住宅ローンで諸費用を賄うと、毎月の返済負担は増えてしまうでしょう。また、諸費用を住宅ローンに組み込むと、金利が引き上げられて毎月の返済額が割高になることもあります。

そのため、諸費用はできる限り自己資金で支払うことをおすすめします。

諸費用を安く抑える3つの方法

住宅ローンを組む際の諸費用を安く抑える方法は、以下の通りです。

• 複数の金融機関を比較して借入先を選ぶ
• 火災保険の補償内容や契約先の損害保険会社を入念に選ぶ
• 自己資金を増やして借入額を減らす

1つずつ解説します。

①複数の金融機関を比較して借入先を選ぶ

金融機関によって、事務手数料や保証料の金額は異なります。そのため、借入額が同じでも「A銀行は諸費用が100万円であるのに対し、B銀行は50万円であった」というケースも起こりえます。

住宅ローンの適用金利が低いからといって、諸費用も低額であるとは限りません。たとえば、インターネットで申し込める住宅ローンは、金利は低い傾向にありますが、事務手数料は「融資額×2.2%」と高額に設定されるケースがほとんどです。

借入後、積極的に繰り上げ返済をして早期完済を目指したいのであれば、事務手数料が低く保証料が高い金融機関を選ぶ方法があります。

繰り上げ返済で返済期間を短縮しても、事務手数料は返ってきません。一方、外枠方式で保証料を支払った場合、短縮できた期間に応じた金額が戻ってくることがあります。

各金融機関の事務手数料や保証料を比較し、住宅ローンの返済計画も踏まえて借入先を選ぶことが大切です。

②火災保険の補償内容や契約先の損害保険会社を入念に選ぶ

火災保険は、住宅のリスクに応じた補償内容に絞ることで、保険料負担を抑えられることがあります。

たとえば、取得する住宅に洪水や土砂崩れの被害に遭うリスクがないのであれば、水災補償を外すことで保険料負担を抑えられるでしょう。住宅の災害リスクは、市区町村のホームページまたは「 ハザードマップポータルサイト」で確認できます。

セキュリティ性能が高いマンションは、家具や家電などが盗まれたり、犯人によりドアが破壊されたりするリスクは低いと考えられます。そのため、盗難補償を外して加入するのも1つの方法です。

また、火災保険に加入する際は、複数の保険会社から見積もりを取り寄せて比較すると良いでしょう。

保険会社によって、保険料の算出方法や割引制度が異なります。そのため、補償内容が同程度でも保険料が同じであるとは限りません。

割引制度には「オール電化割引」「築浅割引」「インターネット割引」などがあります。割引制度の条件に合致する保険会社で火災保険に加入すると、保険料を抑えられる可能性があります。

③自己資金を増やして借入額を減らす

事務手数料または保証料が借入額に応じて決まる場合、自己資金を増やして借入額を減らすことで諸費用を抑えられる可能性があります。

たとえば、事務手数料が融資額×2.2円である金融機関で借り入れを検討しているとしましょう。融資額が4,000万円であれば事務手数料の金額は88万円です。

そこで、500万円の自己資金を準備して借り入れ額を3,500万円に減らすことで、事務手数料の金額を77万円に抑えられます。

借入額を減らすと、利息負担も軽減することが可能です。借入時の諸費用や返済負担を減らしたいのであれば、まとまった自己資金を準備するのも1つの方法でしょう。

自己資金は貯蓄から捻出する他にも、親や祖父母などから援助してもらう方法もあります。

2022年（令和4年）1月1日から2023年（令和5年）12月31日までに父母や祖父母などから、住宅を新築・購入するための資金を贈与してもらった場合、非課税の特例を適用できれば最大1,000万円の贈与が非課税となります。

貯蓄から自己資金を捻出するのが難しいのであれば、親族に資金を贈与してもらえないか相談してみると良いでしょう。

まとめ

住宅ローンを組んで住宅を新築・購入するときの諸費用には、事務手数料や保証料、登記費用、仲介手数料などがあります。諸費用の金額は、借入先の金融機関や住宅ローンの借入額、火災保険を契約する損害保険会社などで異なります。

マイホームを取得時の資金計画を立てるときは、諸費用の金額がいくらかかるのかを不動産会社に確認しておきましょう。また、金融機関やファイナンシャルプランナーに相談し、保有資産や今後のライフプランも踏まえて資金計画を立てることが大切です。