2023年公示地価を長嶋修氏が解説！2年連続で上昇も顕著となった「三極化」

国土交通省は3月22日、2023年公示地価を公表しました。全用途の全国平均は、1.6％上昇。上昇は2年連続となり、コロナ前への回復傾向が顕著に見られました。

その一方で、地域差は拡大。本記事では、不動産コンサルタントの長嶋修さんの解説を交えながら、地価公示から読み取れる不動産市場の現状について解説します。

公示地価とは？基準地価との違いは？

公示地価とは、地価公示法に基づき毎年1月1日時点の1㎡あたりの正常な価格を判定して公示するものです。公示価格は、鑑定評価員が全国2万6,000地点について選定および確認し、分科会などの議論を経て鑑定評価に基づき判定しています。

「基準地価」との違い

	公示地価	基準地価
調査主体	国土交通省土地観点委員会	都道府県
鑑定方法	2人以上の鑑定士による	1人以上の鑑定士による
評価時期	1月1日時点	7月1日時点
発表時期	3月下旬	9月下旬
調査地点	都市計画区域などの標準地点	都市計画区域外も含む基準地点

「公示地価」と似ているものに「基準地価」が挙げられますが、両者の違いは上記の通り。調査主体や調査地点、評価時期などに違いがあります。

地価は2年連続の上昇・上昇率が拡大

2023年の公示地価全国・全用途平均上昇率は、1.6％と2年連続の上昇となり上昇率も拡大しました。全国平均だけでなく、全用途・全エリアの地価が上昇。地方四市（札幌市・仙台市・広島市・福岡市）を除く地方圏の住宅地の上昇は、実に28年ぶりのことです。

新型コロナウイルス感染症拡大により数年間、下落基調がみられていた地価ですが、行動制限の解除やそれに伴う経済活動の再開、景気の持ち直しなどを受け、コロナ前への回復傾向が顕著になりました。

住宅地の傾向

住宅地の上昇率は、地方四市（札幌市・仙台市・広島市・福岡市）が8.6％と最も高く、その他のエリアでも上昇率は拡大しています。

国土交通省によれば、住宅地の傾向および高騰要因は次の通りです。

• 都市中心部や生活利便性に優れた地域では、低金利環境の継続や住宅取得支援施策などによる需要の下支え効果もあり、住宅需要が堅調
• 生活スタイルの変化によるニーズの多様化により、郊外部にも上昇範囲が拡大
• 地方四市の中心部の地価上昇に伴い、需要が波及した周辺市町も高い上昇率を見せている

商業地の傾向

商業地も、地方四市を筆頭に上昇し、上昇率も拡大しています。

• 都市部を中心に店舗需要は回復傾向にあり、堅調なオフィス需要やマンション用地需要などから地価の回復傾向がより進行
• 三大都市圏や地方四市などの再開発事業等が進展している地域では、利便性・繁華性向上への期待感から地価上昇が継続
• 国内来訪者が戻りつつある観光地や人流が回復しつつある繁華街では店舗などの需要の回復が見られており、多くの地域で地価が回復

2023年公示地価上昇・下落ランキングから見る二極化

2023年公示地価上昇ランキングにおいてトップ10を占めたのは、なんと全て北海道。一方、下落ランキングでトップ10でも北海道の地域が多数ランクインしています。

変動率上位順位

上記の表は、2023年地価公示の変動率の上位トップ10の地域を表しています。ランクインしているのは、住宅地、商業地ともに、全て北海道。いずれも北広島市が1位です。

北広島市とは、札幌から電車で16分、新札幌から8分、新千歳空港にも車で30分ほどと交通利便性の良いエリア。トップ10入りしている江別市や恵庭市もまた、札幌近郊のエリアです。

変動率下位順位

一方、上記は、地価公示の変動率の下位トップ10のエリア。北海道は上位トップ10を占めていたものの、下位にも多くの地域がランクインしています。住宅地の下位トップの北海道空知郡奈井江町は、札幌から電車で1時間ほど。札幌市と旭川のほぼ中間に位置する町です。

マップで確認！フラクタル構造で進む三極化

上記のマップは、変動率を色分けで表したもの。ピンクやオレンジなどの暖色は変動率がプラス、水色や青の寒色は変動率がマイナスの都道府県です。

2022（令和4）年と比較すれば2023（令和5）年に地価が上昇したエリアは増えていますが、プラスのエリアが24に対し、マイナスのエリアは22。全国平均では地価がプラスになったとはいえ、地価が上がったのはおよそ半数の都道府県であることがわかります。

地方圏は下落した地点のほうが多い

都道府県別で見ると、上昇・下落はほぼ半数ずつでしたが、地方圏では下落地点が上昇地点の割合を上回っています。

全国的には、地価が上昇するエリア・横ばいからなだらかに下落するエリア・大きく下落するエリアの三極化は確実に進行していると長嶋さんはいいます。

都道府県の中でも三極化が見られる

北海道は顕著でしたが、上昇するエリア・下落するエリアの二極化、三極化は、ほとんどの都道府県で見られます。

たとえば、埼玉県で地価が上昇したのは、朝霞市や所沢市、さいたま市、川口市など東京に近いエリアが中心。小鹿野町、神川町、羽生市など、内陸であるほど下落しているエリアは多いことがわかります。

「三極化」が顕著となった2023年地価公示

2023年公示地価は、全国用途平均で1.6％上昇。上昇率も拡大しましたが「その内訳を見れば三極化がますます鮮明となる構図」だと長嶋さんはいいます。