不動産投資の確定申告とは？手順や計上できる経費、注意点などを解説！

不動産投資は「経営」にあたるため、基本的に確定申告が必須です。確定申告は多くの方が行っている手続きですので、必要な書類を用意し、手順に沿って進めていけば誰でも申告できます。しかし、会社勤めの方などこれまで確定申告をしてこなかった方にとっては、面倒でもあり、難しいと感じられる業務かもしれません。

煩雑に感じられる手続きであっても、正しく申告しないと、余計な税金が課されたり、ペナルティが科されたりすることもあります。そこで本記事では、不動産所得の確定申告の手順や注意点について解説します。

不動産投資は確定申告が必要

不動産投資で20万円以上の所得があった場合、確定申告は必須です。確定申告が必要にもかかわらずに怠ると、後述するペナルティを科される可能性があるため、必ず申告するようにしましょう。　　

そもそも確定申告とは 　

確定申告は、毎年1月1日から12月31日までに生じた所得の金額とそれに課される所得税を計算し、申告する手続きです。給与収入が2,000万円以下かつ1ヶ所から給与を受けていて、給与の全部が源泉徴収される場合は確定申告が不要のため、多くの会社員は毎年の申告をしていません。

しかし、不動産投資による所得は給与所得に該当しないことから、20万円以上の所得を得た場合は毎年必ず各申告をしなければなりません。

青色申告 or 白色申告どちらがいいの？ 　

確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。不動産所得の申告は、いずれの方法で確定申告しても問題はありません。2つの申告方法の特徴やメリット・デメリットを認識し、どちらで申告するか決めてましょう。

青色申告

青色申告は、簡単にいえば申告に手間がかかる分、控除額大きい申告方法です。

青色申告をするには、毎日の収支や取引を所定の帳簿に記帳し、その記帳に基づいて賃貸借対照表や損益計算書を添付して申告します。これにより、青色申告特別控除として、事業所得から最大55万円を差し引けます。電子申告している場合は、最大控除額が65万円まで引き上がります。

白色申告

白色申告は、青色申告より申告方法が簡単な一方、控除額が小さいという難点があります。

記帳や帳簿の保存は必要ですが、提出すべき書類は青色申告より少なく、専門的な知識がなくても簡単に申告できます。白色申告の控除額は10万円です。

不動産投資の確定申告の手順・流れ 　　

申告時期は、所得があった年の翌2月16日〜3月15日まで。確定申告の手順・流れは、次のとおりです。

確定申告で計上できる不動産投資の経費 　

確定申告で申告する所得は、収入から経費を差し引いたものです。税金は所得に対して課されるため、経費を正しく計上することは節税にもつながります。

計上できる経費の一例は、次のとおりです。他にも、利益を出すために必要とされる出費は経費として計上できます。

項目	どんな費用？
減価償却費（建物）	取得費用を減価償却の期間で割った金額
ローン金利	ローン返済額のうち元金を除いた部分
火災保険料・地震保険料	投資物件の保険加入料
不動産の取得・所有にかかる税金	固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税・印紙税など
管理委託費	管理会社に管理を委託する際にかかる手数料
維持・管理費用	投資物件の維持・管理・修繕・メンテナンスにかかった費用
仲介手数料	投資物件の取得や入居者募集にかかった仲介手数料
交際費	不動産会社や管理会社など事業の取引先との飲食費
旅費・交通費	事業に関する移動に伴う交通費
情報収集費	事業に関する勉強や交流にかかる費用

一方、次のような費用は経費として認められないため、ご注意ください。

不動産投資の確定申告をしないとどうなる？ 　

不動産投資で得た所得を正しく申告しなかった場合、過少申告加算税や無申告加算税などが課されることがあるためご注意ください。

実際の所得より少なく申告してしまった

実際より少ない所得を申告してしまった場合、過小申告加算税が課されることがあります。税額は、新たに納めることになった税金の10％相当額です。ただし、新たに納める税額が、申告額と50万円のうち多い金額を超えている部分については15%が課されます。

確定申告を忘れてしまった

確定申告の時期は、毎年、原則的に2月16日〜3月15日です。この時期に確定申告することを忘れてしまった場合は、無申告加算税が課されます。無申告加算税は、原則として納付べき税額に対して50万円までは15％、50万円を超える場合は20％です。ただし、税務署の調査を受ける前に自主的に期限語申告した場合は、5%の割合を乗じて計算した金額に軽減されます。

所得を隠蔽してしまった

意図的に所得を隠すようなことをすれば、それは脱税に該当し、重加算税が課されます。加算税率は最も重く、過少申告、不納付にあたる場合は35％、無申告にあたる場合は40％です。

不動産投資の確定申告での節税のコツ 　

不動産投資の確定申告で節税するコツは、まず経費をもれなく計上することです。加えて、次のような節税方法もあるので検討してみましょう。

青色申告をする

白色申告であれば比較的、楽に確定申告できます。ただ、青色申告より控除額は下がるため、節税を優先するなら青色申告をおすすめします。

損益通算する

不動産所得が赤字の場合は、確定申告は不要です。しかし、赤字分は給与などその他の所得と損益通算することができます。損益通算するときは、確定申告が求められます。

損益通算とは、黒字と赤字を相殺して黒字を減らすことを指します。たとえば、給与などの所得が500万円、不動産所得が200万円の赤字だった場合、損益通算することで所得を300万円とすることができ、所得税などを節税できます。　　　　

法人化

一定の所得がある場合は、法人化したほうが税金を下げられます。個人の所得税率は所得に応じて45%まで上がりますが、法人税は最高23.2％です。

ただし、法人設立には費用がかかり、投資不動産を個人から法人に移すには手間もかかります。個人事業とは異なり、法人のお金は代表者であっても自由に使えないなどのデメリットもあるため、節税以外のことも考慮して法人化を検討しましょう。

不動産投資における確定申告の注意点

遅滞なく確定申告すること、正しく経費を計上することは大前提として、他にも不動産投資の所得を申告するにあたって次の様な注意点があります。

副業がバレる

確定申告により、不動産投資をしている事実が勤務先に知られてしまう可能性もあります。とはいえ、副業を禁止している企業であっても、不動産投資は別というケースも少なくありません。不動産投資を始める際には、勤務先の副業規定も確認しておくと安心できるでしょう。

節税ばかりを優先すべきではない　

節税のコツもお伝えしましたが、所得を減らし、節税することばかり優先してしまうと、投資不動産を買い換えるときや新たに買い足すときに困ることにもなりかねません。というのも、新たに融資を受けるときには、必ず今の経営状況が見られるからです。節税を意識しすぎるがあまり所得がほとんど出ていないければ、融資審査で不利に働くおそれがあります。

不動産投資の確定申告に関するよくある質問

最後に、不動産投資の確定申告に関するよくある質問にお答えします。

不動産所得が赤字でも確定申告する必要があるのでしょうか？

赤字の場合は確定申告する必要はありませんが、給与など他の所得と損益通算する場合は確定申告が求められます。

不動産投資の確定申告は自分ですることができますか？

ご自分ですることは可能です。ただ、青色申告だと、初年度の申告に手間取る可能性があります。税務署主催で、無料の青色申告勉強会などが開催されていることもあります。申告書などを作成するにあたり、税務署職員に質問することもできますので、必ずしも税理士に依頼しなければならないわけではありません。

不動産投資の確定申告はいつから必要ですか？

20万円以上の所得を得た年の翌2月16〜3月15日から確定申告が必要です。

「不動産投資における確定申告」まとめ

初めて申告する方はとくに、確定申告は煩雑で手間のかかる業務にも思えるでしょう。確かに容易ではありませんが、あらかじめ申告方法を把握し、日頃から帳簿をつけていれば、そこまで時間や手間がかかる業務ではありません。申告方法は、税務署主催の勉強会などでも無料で学べます。

一方で、所得が大きい場合、あるいは本業が忙しく、時間が取れない方などは税理士に依頼することも検討してみましょう。