不動産投資がインフレに強い理由や有利な物件の特徴を解説！

不動産投資はインフレに強く、安定的な資産形成手段として注目を集めています。物価上昇に伴い不動産の価値も上昇し、リスクヘッジとしての役割が期待されます。

今回の記事では、なぜ不動産がインフレに有利なのか、そして有望な物件の特徴に焦点を当て、投資家が収益を最大化するためのポイントを詳しく解説していきます。

将来の経済状況を見据え、不動産市場で成功するための知識を身につけましょう。

インフレとは

インフレ（インフレーション）とは、物の値段が上昇し、結果としてお金の価値が下落する状態を指します。これに対する反対の状態はデフレ（デフレーション）であり、物の値段が下がり、お金の価値が相対的に上がる状態を指します。2023年現在、世界の多くの国でインフレが進行しており、将来もしばらくはインフレ率が上昇することが予想されています。

労働者の時短勤務や一時解雇により、商品の生産量が減少。各地でモノ不足が発生しています。この供給不足や需要の急増により、商品やサービスの値段が上昇していると言えるでしょう。また、経済成長率よりも早いスピードでお金の流通量が増えることも、インフレの原因の一つとされています。

インフレは需要と供給のバランスが崩れることによって引き起こされます。商品やサービスへの需要が増加し、供給が追いつかない場合、価格が上昇。経済成長によってお金が増え、それに対して供給が追いつかない場合も、インフレが発生します。

インフレには「良いインフレ」と「悪いインフレ」があり、景気拡大に伴う物価上昇は「良いインフレ」とされますが、家計に負担をかける場合は「悪いインフレ」と言われます。一般的にインフレの指標とされる消費者物価指数（CPI）は、商品やサービスの価格変動を示します。個々の商品やサービスだけでなく、幅広い範囲の物価上昇が続くことがインフレとされ、これに対処するためには資産の適切な運用や投資戦略が求められるのです。

インフレは不動産投資にどう影響するか？

インフレは不動産投資に複雑な影響を及ぼします。一方で、物価の上昇に伴い不動産の価値も上がり、投資家にとっては資産価値の増加が期待されます。これは、土地や建物が有形資産であり、需要が高まる状況ではその価値が通常上昇するためです。同時に、貸借契約における家賃収入も増加する可能性があります。これは、物価上昇により一般的な生活コストが上がり、それが家賃に反映されるためです。

しかしながら、インフレが急激である場合、建設費やメンテナンスコストも上昇します。原材料や労働力などのコストが増加すれば、新規プロジェクトの実施が難しくなります。このため、リスクとリターンのバランスを検討することが不可欠です。また、物価変動に対する不動産価値の変動は不確実性を伴うため、適切な投資戦略やリスクヘッジが求められます。総じて、インフレ環境下では慎重かつ柔軟なアプローチが成功につながるでしょう。

不動産投資がインフレに強い理由

不動産投資がインフレに強い理由は、次の3つです。

詳しく見ていきましょう。

①資産価値が下がりづらい

インフレになると、物価が上昇し、お金の価値が相対的に下がります。この影響を受けにくいのが不動産投資の特長の一つです。不動産は現物資産であり、その価値は物理的な存在に裏打ちされています。したがって、経済の変動やインフレの進行に対して比較的強い安定性を持っています。

例えば、マンションやビルなどの不動産物件は単なる金額ではなく、土地や建物といった実体が存在します。そのため、通貨単位での価値変動に左右されにくく、インフレによる影響を受けにくいのです。

インフレが進行する中で物価が上昇すれば、不動産の需要も増加し、これが資産価値の維持や上昇に寄与します。土地や建物の価値は、改修・リノベーションなどによって付加価値が生まれ、時間の経過とともに上昇する傾向もあり、これが資産の減少を抑制する一因となります。不動産投資は、その物理的な安定性と需要の変動への強さから、インフレ対策として有効な手段とされています。

②定期的な収益が期待できる

不動産投資がインフレに強い理由の一つに、定期的な収益の期待も挙げられます。インフレが進む中、物価上昇に伴い家賃も上昇する可能性があり、不動産投資において安定した収益をもたらす要因となります。通常、賃貸契約においては適切な家賃調整条項が盛り込まれ、これが将来のインフレへの対応となります。また、物件価格の上昇が見込まれる場合、売却時に収益を最大化できる可能性も出てきます。この安定的なキャッシュフローは、不動産投資をインフレ対策として魅力的にしています。

③ローンの価値が減少する

ローンの価値が減少する点も、不動産投資がインフレ対策になると言われる理由の一つです。インフレが進むと、お金の価値が相対的に低下するため、ローンの価値も実質的に減少します。例えば、投資用ローンで2,000万円の借り入れをしていた場合でも、インフレにより物価が上昇し、家賃収入などが増加すれば、これまでよりも返済がしやすくなります。ただし、インフレが進むとローン金利が上昇する傾向があるため、慎重な注意が必要です。

投資用ローンの金利が上昇すると、返済額が増加する可能性があります。固定金利の場合は金利の変動に影響されませんが、変動金利の場合は金利の見直しが年2回、返済額の見直しが5年に1回行われることが一般的です。そのため、インフレによる金利上昇によって、返済負担が増大する可能性も考慮すべきです。目先の金利は変動金利よりも高くなることがありますが、インフレの金利上昇から影響を受けたくない場合は、固定金利を選択することが良いでしょう。

このように、不動産投資は金利上昇のリスクがあるものの、インフレによって投資用ローンが実質的に減少するという魅力があります。

その他不動産以外にインフレに強い資産一覧

インフレの進行に伴い、お金の価値が低下する中で、金融資産の構築が重要視されます。主要な金融資産には「株式」「金（GOLD）」「債権」などがあり、これらを組み合わせたポートフォリオの見直しはインフレ対策の一環として議論されています。

株式は、インフレにより財やサービスの価値が上昇し、企業の売上や利益も増加する傾向があります。企業の利益が拡大すれば、株価や配当も上昇し、株式の価値が向上する可能性があります。ただし、物価上昇に対応できない企業もあるため、慎重な選別が必要です。

金は世界中で公正な価格で取引され、特に戦争や経済危機時には価値が上昇する特性があります。不動産投資や株式投資と異なり、金は希少性が高く、価格が急激に下落する可能性が低いため、安定的な資産として注目されます。

その他、債権や金融資産とは異なる形態の資産もインフレに強いとされています。アンティーク品や希少品は、物理的な存在としての希少性に基づき、価値を維持しやすい特徴があります。高級なアンティーク品や希少なコレクターズアイテムは、価格の上昇が期待できる投資先とされています。

これらの資産は、現金だけではなく、多様な投資先を組み合わせてリスクを分散し、インフレに対する適切な対策を講じることが求められます。

インフレ中に有利な不動産物件の特徴

不動産投資には、空室リスクをはじめ、家賃滞納や建物老朽化など、さまざまなリスクが潜んでいます。「インフレ対策」という理由だけで軽はずみに不動産投資を始めるのは危険。不動産投資において、インフレ時に有利な物件の特徴はさまざまですが、その中でも特に注目すべきポイントを挙げてみましょう。

①貸しやすく売りやすい物件

まず、貸しやすく売りやすい物件がインフレ中において有望です。需要が高まる状況であれば、賃貸市場も拡大し、物件をスムーズに入居者に提供できる可能性が高まります。同時に、需要の増加に伴い物件の売却も有利に進むでしょう。

不動産投資において、対象物件に空室が発生すると収益に悪影響を及ぼします。空室リスクを軽減するためには物件選びと立地選びが非常に重要。魅力的な物件を見つけるためには、適正な家賃設定や借り手に合った間取り、利便性の高い立地など、これらの要素に注力する必要があります。特に、立地条件やアメニティの整った物件は賃借人や購入希望者にとって魅力的となり、インフレの波に乗りやすいと言えます。このような物件は需要が高まり、賃貸市場の拡大にも寄与することでしょう。

②築年数が浅い物件

不動産投資において、築年数は見た目だけでなく、修繕費用にも大きな影響を与えます。築浅物件はリフォームが当面必要なく、修繕積立金も低額を維持できるため、収益を確実に積み立てることが可能です。築古物件を選ぶ場合は、主要設備の最終更新時期を確認し、購入価格が安くても将来的な更新が必要ならば最終的には割高な物件となるでしょう。

将来的な売却を考える際にも築年数は重要なファクターです。築30年や40年でも取引は可能ですが、買い手のローン審査が厳しくなり、価格交渉に巻き込まれるリスクが高まります。そのため、売却価格が希望通りに達成できないリスクも考慮しなければなりません。築年数への慎重な考慮が、不動産投資において価値の安定性と付加価値の向上に寄与します。築年数が浅い物件は、修繕コストを抑えつつ将来的な価値維持が期待でき、インフレ時にも有利な要素を備えています。

円安傾向のインフレであればREITも1つの選択肢

不動産投資において、円安傾向のインフレへの対策として考えるなら、REIT（不動産投資信託）も検討してみてはいかがでしょうか。REITは、投資家から資金を募り、オフィスビル、商業施設、マンションなど複数の不動産を運用する仕組みです。投資家は直接賃料収入を得ませんが、分配金としてインカムゲインを得ることができます。

特に円安時は、海外投資家にとって日本の不動産が魅力的に映ります。日本の不動産は世界的に高い評価を受けており、円安により海外からの資金がREITに流れる可能性があります。低額で投資を始めることができ、不動産特有のリスクも回避できます。

REITは1口あたり10万円〜20万円程度で取引され、現物不動産よりも手軽に投資できます。不動産投資信託を通じて、投資家は複数の不動産に分散投資でき、資産の安定性を高めることも可能。また、REITは証券取引所に上場しているため、自由に売買できるメリットもあります。ただし、価格変動があるため慎重な取引が必要です。REITは不動産投資に取り組みたいけれど物件を直接所有するのは難しいと感じる方にとって、手軽に始められる小口投資の選択肢となります。

インフレ中の不動産投資に関してのよくある質問

ここからは、インフレ中の不動産投資に関してのよくある質問をご紹介します。

①インフレ中は不動産投資で節税可能か？

不動産投資での節税は可能ですが、その効果は収入に応じて変動します。特に高収入者ほど節税効果が高まる傾向があります。また、不動産投資は事業として扱われるため、減価償却費などの経費を計上できます。帳簿上で赤字が出た場合、他の所得と相殺することで節税が可能。相続税の評価が低いため、相続税や贈与税の節税にも寄与します。

ただし、節税目的で不動産投資を始める前に、具体的な節税効果を確認することが重要です。安易に始める前に専門家の助言を受け、計画的なアプローチを心掛けましょう。

②不動産投資で失敗しないためには？

不動産投資での失敗は「不動産会社の言葉を盲信した」「収支計算を怠って投資を始めた」といったさまざまな原因がありますが、共通して挙げられるのが知識不足です。失敗を避けるためには充分な学習が必要でしょう。

昨今ではさまざまな情報が溢れているため、お金をかけなくても不動産投資を学ぶことができます。お金はかかりますが、書籍やセミナーなどで学ぶことも可能です。ただし、情報源の精度と発信者の立場や動機には注意が必要です。企業や個人の主観的な意見に惑わされず、信頼性の高い情報を幅広く収集し、自らの経験と照らし合わせて理解を深めていきましょう。

③自己資金はいくら必要？

一般的に、不動産投資での自己資金は投資物件の20〜30%が理想的とされています。もちろん、購入価格に対して自己資金が多いほど、返済が楽になります。住宅ローンと異なり、家賃収入で返済できるため、信頼できる会社に相談して計画的なアプローチを心掛けましょう。

不動産投資の最大のリスクはローンです。最初は自己資金が少なくても問題ありませんが、繰上返済を検討し、早期完済を目指すことが重要。将来賃料引き下げや解約、金利上昇、滞納などのリスクに備え、借入金を繰上返済することで、安全かつ計画的な不動産投資を行えます。

まとめ

不動産投資はインフレ時において強力な選択肢となります。物件の貸しやすさや売りやすさ、築年数の選定、価値の安定性、そして節税効果など、様々な要素が組み合わさり、インフレに対する強固なリスクヘッジとなります。特に、立地やアメニティの整った築年数の浅い物件は、需要が高まる状況で賃貸市場においても有利な位置にあるでしょう。

不動産投資は慎重な計画と知識が必要ですが、インフレへの対応として、資産の維持・増加に大きく寄与することが期待されます。

不動産投資を通じて、インフレの波に乗りながら安定的な資産形成を目指しましょう。