MACHI会 第8弾【後編】THEタワーマンションの世界へようこそ!豊洲・月島・勝どき・晴海の湾岸タワマンエリアを練り歩く会を開催!

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「MACHI会 第8弾 THEタワーマンションの世界へようこそ!豊洲・月島・勝どき・晴海の湾岸タワマンエリア練り歩く会」、後編をお届けいたします!

前回の豊洲に続き、今回は月島からスタートです。さあ、一緒に湾岸マンションをさらに見ていきましょう!

目次

月島エリアと周辺タワマン価格(坪単価)について

時間の関係もあり、豊洲から月島への移動は電車を利用しました。そしてそのまま「キャピタルゲートプレイスザタワー」へ。

山田

なぜなら、このマンションは月島駅 8bの出口から直結しているから!!!

みなさん大好き、駅直結マンションです。

ここ最近の湾岸だと、勝どきの駅直結マンション(PTK)が騒がれているようにも感じますが、月島にもあるんです。駅直結マンション。

とんでもない立地ということがお分かりいただけますでしょうか。

ではここで、月島のタワマン価格(坪単価)事情を学んでおきましょう。

キャピタルゲートプレイスザタワー(築2015年)の場合

階数広さ販売価格坪単価
2017年の事例28階78平米1億800万円458万円
2024年の事例17階83平米2億4,000万円950万円

中央区の駅直結タワマンは、築が10年経過してもこのような価格です。やはり、駅距離が近いほど資産価値は落ちにくいのかもしれません。それにしても強い。

※下から見上げたキャピタルゲートプレイスザタワー。しつこいですが、駅直結です。

続いては、もんじゃストリートへ。筆者の私が近くに住んでいた頃に建設工事に入った「ミッドタワーグランド」へ。

このマンションは当時、衝撃を受けました。なぜならもんじゃストリートの一角を閉鎖(地上げ)して建設したマンションだったからです。

地図からもお分かりいただけるかと思いますが、この「西仲通り」というのはいわゆるもんじゃストリート。そのど真ん中に32階、約500戸のタワマンが建設されました。しかも、かっこいい。

当時のこのマンションのチラシの中に「地権者住戸⚫︎戸含む」というような記載があった記憶があり、土地を譲った変わりに部屋を用意いただいたんだなぁ、デベロッパーさんも地権者さんもいろんな努力や思いがあったんだろうなぁと回想していたことを思い出しました。

※歩く、話すを繰り返し、もうダウンが暑くて暑くてたまらないリーダー。そんな中、後ろの彼はお昼なにを食べようか考えていたみたいです。

ではここで、月島のタワマン価格(坪単価)事情をおさらい。

ミッドタワーグランド(築2020年)の場合

階数広さ販売価格坪単価
2021年の事例20階42平米5,950万円467万円
2024年の事例18階42平米9,880万円776万円

もう坪単価のおさらいは不要ですかね・・・と言いたくなるほどの価格。オリンピック後に価格がどうとか言っていたのは誰なのでしょうか・・・。

ここで、ちょっとアイスブレイク。

月島は中央区でありタワマンもある地域ですが、勝どきや晴海とは少し異なり、下町情緒が溢れるエリアでもあります。

参加メンバーにはそれを伝えたくて、横道に入りました。

※もんじゃストリートから一本横道に入ると戸建てがたくさん存在している「佃」のエリアに入ります。

※佃小橋と日の出湯。1644年にかけられた橋と言われています。

※そして佃といえば「天安」へ。1837年創業のつくだ煮屋さんです。いろんな素材のつくだ煮があり、筆者の私はたらことうなぎが好きでした。

※最後は300年続いていたとされる佃の渡船場へ。この橋がかかるまでは300年ほど船で人を行き来させていたようです。船もすごいけど、橋もすごい。

タワマンのかっこよさとそれを裏付ける坪単価に圧倒され、下からタワマンを眺めるタワマン肩こりになっていたメンバーたちと佃エリアで気分転換し、今度は建設途中の「グランドシティタワー月島」へ連れて行きます。これまた首が疲れそうな高い建物。

※グランドシティタワー月島。もう立派な建物になっています。

※でーん。

もうこれは語るまでもなく、グランドシティタワー月島 公式ページを堪能していただく方がいいかもしれません。中央区内で最高層の58階、1258邸の超大規模タワマン。ネットやYouTubeで少し検索するだけでも大盛り上がりのマンションです。

新築マンションが建設されなくなっているとはいえ、月島や勝どき、晴海エリアは建設途中のマンションがあり、まだまだタワマン市場を賑わせていくのだと思います。

中古ももっと高くなりそうな予感…。

さて続いては、今回のラスボス、勝どき・晴海エリアに参ります。

勝どきエリアと周辺タワマン価格(坪単価)について

月島と勝どきはすぐ隣なので歩いて移動します。当初の予定としては勝鬨橋の上を歩きながら説明をしようと思っていましたが、ここから勝どきと晴海を散策して月島に戻ってもんじゃを食べて(別にマストではないが)会社に戻らないといけないので、遠目に勝鬨橋を眺めながら説明を飛ばします。

山田

勝どきといえば「勝どきビュータワー」。湾岸エリアでは元祖駅直結タワーマンション!ではないでしょうか。

ではここで、勝どきのタワマン価格(坪単価)事情を学んでおきましょう。

勝どきビュータワー(築2010年)の場合

階数広さ販売価格坪単価
2011年の事例52階97平米1億2,500万円426万円
2024年の事例52階97平米2億9,800万円1015万円

強い、強過ぎる。築15年の中古で坪単価が1,000万円を超えている・・・。それでも勝どきというエリアの強さを考えたら当然のことなのかもしれません。

勝どきビュータワーを拝ませていただいた後は、豊海方面へ「勝どきザ・タワー」「ザ・東京タワーズミッドタワー」「パークタワー勝どき(PTK)」を拝みながら一気に晴海方面に向かいます。

勝どきザ・タワー(築2016年)の場合

階数広さ販売価格坪単価
2016年の事例32階79平米1億980万円454万円
2024年の事例32階79平米1億9,800万円819万円

パークタワー勝どき(築2023年)の場合

階数広さ販売価格坪単価
2023年の事例49階74平米1億8,500万円821万円
2024年の事例42階75平米2億1,800万円956万円

みなさん、もう見慣れてきましたね。

山田

数年前の倍、2-3年前でも20-50%の増加が当たり前の街です。それが、WANGAN!(湾岸)なのです。

※勝どきザ・タワーも豊洲のスカイズと同じY字型のタワーマンション

勝どき駅から少し歩くと、もう周りはタワーマンションだらけ。どれがどのマンションかわからなくなりそうですが、分譲主も異なりますし、それぞれデザインや形にも特徴があるのでそういったことを知っていくのも湾岸タワマンを楽しむことの一つかもしれません。

晴海方面に進んでいくと見えてきました「ドゥトゥール」。

実はドゥトゥールの住所は勝どきではなく晴海3丁目ですが、ドゥトゥールといえば勝どきと認識している方も多いかもしれません。晴海フラッグのエリアが盛り上がる前は、晴海といえば晴海トリトン。ドゥトゥールの手前にあるパークタワー勝どきも存在していなかったので、勝どき・晴海エリアにシンボリックなタワマンが増えたことがうかがい知れます。それにしても、存在感のすごいドゥトゥール。

※パークタワー勝どき周辺のグランドマリーナ東京。ヤシの木ゾーンからの対岸には「ドゥトゥール」がそびえたちます。この景色、東京都中央区のど真ん中には見えないですよね。

さて、勝どきと晴海を語るために必要不可欠なものがあります。

それは「黎明小橋」です。

また橋!?と思われるかもしれませんが、そう、橋です。湾岸を語る上で橋は絶対に外すことのできない重要な要素なのです。

冒頭のエリア紹介でもお伝えした通りですが「黎明小橋」が完成したことによって、ドゥトゥールの駅徒歩が9分から5分、晴海フラッグの各棟の駅徒歩がマイナス4分になったのです。

駅徒歩分数が縮まったことで、マンションの坪単価が10-15%も上昇したと言われています。

橋がすごいことは確かなのですが、今回お分かりいただきたいのは不動産は駅距離がどのくらい重要かということです。やはり、不動産は立地です。

※黎明小橋の前で「橋」の重要性の話と駅徒歩が短くなることで坪単価にどのくらい影響があったのかを熱く語るリーダー。もうそろそろ体力が限界です。

この黎明小橋は、湾岸の主も待ちわびるほどの橋なんです。(勝手に引用してごめんなさい)

※なぜ、コーヒーが2つなのか。しかも、ちゃんとラベルには「ノラエモン」という表記。ということはPTKのスタバの店員さんはのらえもんさんを認知しているのか。はたまたのらえもんさんが働いているのか。謎は深まるばかり。

ここまできたら、最後は晴海エリア!

本当は元祖・晴海、トリトンの方にも行きたかったのですが、晴海フラッグエリアを見て回ることだけにしました。

※黎明小橋を渡り、晴海フラッグ方面へ。右手には2008年竣工、デザインが奇抜なザ・東京タワーズがお目見え。元祖湾岸タワーマンションのシンボルと言っても過言ではないでしょう。

ここで、晴海フラッグの位置関係についておさらいです。

公式サイトから地図をお借りしてきましたが広大なエリアにマンションや商業施設、学校や病院などを建設しており、晴海フラッグだけで一つの都市にするような計画となっています。

そして現在(2025年1月)注目されているのが、晴海フラッグエリアのタワーマンション、SKY DUOです。この2棟のタワーが完成すると晴海フラッグの象徴にもなり、さらに街も活気付くのではないでしょうか。

※晴海フラッグSKY DUO。もうここまで完成しています。

晴海フラッグはいろんな噂が錯綜していましたが、抽選倍率は241倍にも上りました。現在では、中古物件も賃貸物件も数多く掲載されています。坪単価としては、今回回った湾岸エリアと比較すると割安感はあるものの、これからSKY DUOが竣工され、街ももっともっと生まれ変わっていくことを考えると、そのポテンシャルは計り知れないと思います。

参考までに直近の事例を引用すると、以下のような相場感でした。

階数広さ価格坪単価
7階85平米1億4,500万円559万円
17階68平米1億1,900万円576万円
5階61平米9,980万円539万円

豊洲・月島・勝どきのタワーマンション相場からすると割安感を覚えますが、交通の利便性や商業施設などの発展次第で大きく変わっていくのだと思います。

※リーダーが晴海フラッグの総括をして今回のMACHI会のまとめに入ります。ここでも後ろのムートンブーツの彼は話を聞いていません。

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そして、最後はお待ちかね。みんなのお腹を満たす会。

山田

月島「もへじ」さんで〆ることができました!

ランチの予約ができなかったので食べログでランキングを抽出し、上位のところから攻めよう!という作戦が功を奏し、無事にランキング1位の「もへじ」さんでお腹を満たすことができました。接客も料理も最高でした。ありがとうございます。

※月島もんじゃランチを攻め込むためのリスト

さいごに

さて、いかがでしたでしょうか。

一括りに「湾岸」と言っても、駅やエリアで顔がまったく異なりますし、分譲主によって物件の外観からスペックからすべてが異なります。当然ながら部屋単位になればまた変わってくるのが分譲マンション。

今回案内する側になりながら改めて感じたのは、不動産というのは「住む」「生きる」ということ。部屋や共有部はもちろんですが、周辺環境や自分や家族の生活、ひいては人生を考えた時に、街をどう捉えるかというのは非常に重要なことだと感じました。

大人気の湾岸とはいえ、ここが好きな人も苦手な人もきっといると思います。

どちらがいい悪いではなくて、印象だけで決めるのではなく、実際に歩き、見て感じることの重要性を感じました。

加えて、これだけ価格が高騰しているからこそ、返済比率をしっかりと確認し無理して購入してはいけないということも痛感させられた気がします。

山田

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スペックやリセールばかりを気にしてしまい、本来の生活が苦しくなっては本末転倒です。

当たり前といえば当たり前なのですが、この湾岸という街を少し歩くだけでも、そびえ立つタワマンを目の前にすると言いしれぬワクワク感に包まれます。

しかも今回はタワマンの外側しか見ていませんが、エントランスを抜けたらもうそこはホテルライクなラグジュアリーな設備や環境の数々。一度内見に行ったらもう虜になってしまう。それが湾岸タワマンの魅力だったりもします。

いつか、弊社のメンバーも湾岸タワマンを購入する日が来るのかもしれないので、その時はMACHI会を有料で提供しようかなと思います。

最後までお読みいただき誠にありがとうございます。

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この記事を書いた人

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