住宅ローンは固定金利と変動金利のどっちがいい？選び方を解説

住宅ローンを組んでマイホームを購入するとき、固定金利と変動金利のどちらを選ぶべきか悩む方は少なくありません。

固定金利と変動金利を選ぶ際は、それぞれの特徴を理解して自身に適しているものを考えることが大切です。

そこで今回は、固定金利と変動金利の特徴やメリット、デメリットなどをわかりやすく解説します。

住宅ローンは固定金利と変動金利どっちを選ぶべきか

住宅を購入したり建てたりするときは、一般的に多額の資金が必要であるため、多くの方が金融機関から住宅ローンを借り入れます。
住宅ローンを借り入れたあとは、元金の返済とあわせて利息を支払っていかなければなりません。利息を計算する際に用いられるのが、金利です。

住宅ローンの金利タイプには、あらかじめ決めた期間の金利を固定できる「固定金利」と、定期的に金利が見直される「変動金利」があります。
さらに固定金利には完済まで金利が変わらない「全期間固定金利」と、5年や10年など一定期間の金利を固定する「固定期間選択型」の2種類があります。

金利タイプの選択に正解はないため、家計の収支や保有資産、今後のライフプランなど、さまざまな視点をもとに考慮して選びましょう。

実際に購入した人はどちらを選んでいるのか？

では、マイホームを購入した人は、実際にどの金利タイプを選んでいるのでしょうか。

独立行政法人住宅金融支援機構の調査によると、2021年10月から2022年3月までに住宅ローンを組んだ人が選んだ金利タイプは、以下の通りです。

• 変動金利：73.9%
• 固定期間選択型：17.3%
• 全期間固定型：8.9%
  ※出典：独立行政法人住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査（2022年4月調査）」

調査によると、変動金利を選んだ人が73.9%であるのに対し、固定期間選択型を選んだ人は17.3%、全期間固定型は8.9%でした。

よって、住宅ローンを組んでマイホームを購入した人のほとんどが、変動金利を選んでいることがわかります。

固定金利と変動金利の特徴やメリット・デメリット

固定金利と変動金利には、それぞれ特徴やメリットデメリットがあります。
ここからは、住宅ローンを組む際に知っておきたい、各金利タイプの特徴やメリット、デメリットをみていきましょう。

変動金利の特徴やメリット・デメリット

変動金利は、市場金利や政府の金融政策などに応じて金利が見直される金利タイプです。
金利が見直されるタイミングは、半年に1回が一般的です。

変動金利には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

変動金利の主なメリット	変動金利の主なデメリット
・借入時の金利が低い ・返済負担の急上昇を抑える仕組みがある	・返済途中で返済額が増える可能性がある ・借入後に返済計画が狂うことがある

変動金利は、他の金利タイプよりも借入時の金利が低いです。そのため、完済までに金利上昇が起きなかった場合や上昇幅がわずかだった場合、返済総額は固定金利よりも少なくなります。

変動金利で借り入れをしたあとに市場金利が急上昇したとしても、返済負担が急激に増えるわけではありません。金融機関の多くは変動金利に以下のルールを適用しているためです。

• 5年ルール：毎月の返済額は5年に1度しか見直されないというルール
• 125%ルール（1.25倍ルール）：見直し後の返済額は見直し前の最大1.25倍までとするルール
  ※金融機関によっては変動金利に5年ルールや125%ルールを設けていないことがあります

ただし、返済途中で金利が上昇して毎月の返済額や返済総額が増加すると、家計を圧迫して生活が苦しくなってしまうかもしれません。

また、借入時に返済総額が確定しないため、途中で返済計画に狂いが生じてマイホーム購入後のライフプランに支障が出る恐れもあります。

固定期間選択型の特徴やメリット・デメリット

固定期間選択型は、返済開始から一定期間の金利を特約で固定する金利タイプです。
固定期間は、一般的に3年や5年、10年、20年などから選べます。

固定期間が終了したあとは変動金利に移行しますが、再び一定期間の金利を固定することも可能です。

固定期間選択型の主なメリットとデメリットは、以下の通りです。

固定期間選択型の主なメリット	固定期間選択型の主なデメリット
・金利の固定期間中は毎月の返済額が変わらない ・借り入れから一定期間は着実に元金を減らしやすい	・金利の固定期間終了後の変動金利には5年ルールや125%ルールが適用されない ・借入時に返済総額が確定しない

固定期間選択型は、金利の固定期間中に毎月の返済額が増えることがありません。

また、借入当初の金利は全期間固定金利よりも低い傾向にあります。低金利での借り入れができれば、借り入れから一定期間は着実に元金を減らしていけるでしょう。

一方で、固定期間が終了したあとの変動金利には、基本的に5年ルールや125%ルールが適用されません。そのため、通常の変動金利よりも、市場の金利が上昇したときに毎月の返済額が増えやすいです。

加えて、固定期間終了後の選択によって毎月の返済額が変わるため、借入時に返済総額が確定しません。全期間固定金利とは異なり、完済までの計画は立てにくいといえます。

全期間固定金利の特徴やメリット・デメリット

全期間固定金利は、完済まで金利が変わらない金利タイプです。民間の金融機関と住宅金融支援機構が連携して提供している「フラット35」が代表的です。

全期間固定金利には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

全期間固定金利の主なメリット	全期間固定金利の主なデメリット
・途中で返済額が増える心配がない ・借入時に毎月の返済額や返済総額が確定する	・他の金利タイプと比較して借入時の金利がもっとも高い ・借入後に市場の金利が下がっても返済額は変わらない

全期間固定金利は、借入時の金利が完済まで続きます。返済途中で市場の金利が上昇したとしても、毎月の返済額は変わりません。

借入時に毎月の返済額や返済総額が確定するため、今後の計画が立てやすく家計の管理もしやすいといえるでしょう。

ただし、変動金利や固定期間選択型と比較して借入時の金利が高い傾向にあります。また、完済までに市場の金利が下がったとしても、毎月の返済額が減ることはありません。

固定金利と変動金利の選び方

固定金利と変動金利のどちらにするか迷う場合は、ご自身の希望や家計の状況、家族構成などをもとに検討するとよいでしょう。

ここでは、状況や希望ごとに金利タイプの選び方の例を解説します。

子どもが小さく今後の家計が予測しにくい場合

子どもがまだ幼い場合、これから生活費や教育費が増える可能性が高いでしょう。そのようなときに、変動金利型の住宅ローンを組むと、家計の支出増加と金利上昇による返済負担の増加が重なり、生活が苦しくなる恐れがあります。

そこで、子どもが幼いときにマイホームを購入する場合は、全期間固定金利を選んで返済額を一定にするのも1つの方法です。

マイホームの購入後に生活費や教育費が増えたとしても、全期間固定金利であれば毎月の返済額まで増えてしまう心配はないため、家計を安定させやすいです。

借り入れから一定期間は返済負担の増加を避けたい場合

住宅ローンを借り入れてから一定期間は返済負担の増加を避けたいのであれば、固定期間選択型が主な選択肢となります。

たとえば、末の子どもが中学生以上である場合は、固定期間選択型を選ぶ方法があります。

中学校の入学から大学の卒業までの期間は、最短で10年（中学校3年＋高校3年＋大学4年）です。また、一般的には高校から大学にかけて子どもの教育費はピークを迎えます。

そこで、子どもが中学生以上である場合は、10年固定金利の住宅ローンを組み、教育費が家計に負担を与えやすくなるあいだ毎月の返済額を固定しておくと安心でしょう。

家計に余裕がある場合

「子どもが独立した」「共働きである」などの理由で家計に余裕がある場合は、変動金利を選ぶ方法があります。

返済負担が家計を圧迫しない範囲で予算を立てて、変動金利型の住宅ローンを借り入れると、途中で返済負担が上昇したとしても、生活は苦しくなりにくいでしょう。

また、家計に余裕があれば繰り上げ返済の資金も準備しやすいです。金利が上昇したときに繰り上げ返済をしてローン残高を減らすことができれば、毎月の返済額の上昇幅を抑えることができます。

住宅ローンを借り換えるタイミングの例

住宅ローンの返済中であっても、借り換えをすることで毎月の返済額を軽減したり、金利タイプを変更したりできます。ここでは、借り換えを検討するとよいタイミングの例をご紹介します。

現在よりも条件が良い住宅ローンに借り換えたいとき

現在よりも低金利での借り入れが可能な金融機関があるときは、借り換えをすることで返済負担を軽減できる可能性があります。

また、借入当初は金利が上昇すると考えて全期間固定金利を選んだものの、金利上昇の気配が感じられないときは、借入時の金利が低い変動金利に借り換えるのも1つの方法です。

ただし、住宅ローンの借り換えでは、手数料や税金といった諸費用がかかります。
インターネット上で返済シミュレーションをしたり、金融機関の担当者に相談したりしたうえで、借り換えをすべきかどうかを判断しましょう。

金利の固定期間が終了したとき

固定期間選択型の住宅ローンを組む場合、5年や10年などの固定期間が終了するときに借り換えるのも1つの方法です。金利の固定期間が終了すると、金利の引き下げ幅が小さくなることがあるためです。

住宅ローンの利息を計算するときに用いられる適用金利は、金融機関が定める基準金利（店頭金利）から所定の引き下げ幅（優遇金利）を差し引いて計算します。

金利の固定期間の終了後に金利の引き下げ幅が小さくなると、適用金利が高くなり毎月の返済額が増えてしまうことがあります。

たとえば、借入時の基準金利が年3.0%、引き下げ幅が年1.6%である場合、適用金利は年1.4%です。
固定期間終了後の基準金利が変わらず3.0%であっても、引き下げ幅が年0.7%になると適用金利は年2.1%に増えます。

固定期間が終了するときに引き下げ幅が小さくなるのであれば、他の金融機関が取り扱う住宅ローンに借り換えて、返済負担の上昇を抑えるのも1つの方法です。

住宅ローンの金利を選ぶ際によくあるご質問

今後の住宅ローン金利はどのように推移しますか？

変動金利については、2023年以降もしばらくは低金利で推移するでしょう。一方の固定金利は、予測が困難な状況が続くと考えられます。

固定金利と変動金利はどちらが先に上昇しますか？

固定金利のほうが、先に上昇する可能性が高いです。固定金利は、投資家の将来予測が反映されやすいためです。変動金利が上がるころには、すでに固定金利は上昇してしまっているでしょう。

固定金利と変動金利はどちらを選ぶ人が多いですか？

変動金利を選ぶ人のほうが多い傾向にあります。独立行政法人住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローンを組んだ人の7割以上が変動金利を選んでいます。

日本では低金利が続いていますが固定金利を選んだほうが良い？

低金利の状況であるからといって、固定金利が正解とは限りません。今後もしばらく低金利が続くのであれば、変動金利を選んだほうがより効率的に元金を返済でき、結果的に返済総額が少なくなる可能性があります。

まとめ

住宅ローンの金利タイプは、借り入れ後に金利が変動する可能性がある「変動金利」と、一定期間は金利が変わらない「固定金利」があります。また固定金利には「全期間固定金利」と「固定期間選択型」の2種類があります。

固定金利にすべきかどうかは、今後のライフプランや家計の収支などを踏まえて検討することが大切です。判断に迷うのであれば、不動産会社や金融機関、ファイナンシャルプランナーに相談して決めるとよいでしょう。