マンション投資の失敗要因は「物件選び」と「出口戦略」にあり!

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インフレや老後資金、節税の対策として、マンション投資をされる方が増えています。

しかし、マンション投資には「失敗」がつきものです。本記事では、よくある失敗事例とその回避策をお伝えします。

マンション投資成功のカギは「物件選び」と「出口戦略」にあり。これからマンション投資をしたいと考えている方のみならず、今現在、マンション投資をされている方にも参考にしていただける内容です!

目次

失敗事例1.マンション投資の「利回り」だけで物件を選んでしまった

投資先の物件を選ぶ際に重要な指標となる「利回り」。しかし、利回りだけで物件を選んでは、失敗してしまうこともあるのです。

失敗事例

利回り8%の区分投資マンションを3,000万円で購入。家賃収入は300万円だから、10年で回収できる試算。10年後に売却すれば、キャピタルゲインも得られるはず……

このような理由で物件を選んだものの、実際に賃貸経営を初めてみたら入居者が入ることはまばらで、年間300万円の収入を得ることはできなかった。さらに、マンションは所有しているだけで管理費や修繕積立金、固定資産税がかかるため、維持費と家賃収入でとんとんという結果に。融資を受けてマンションを購入したため、利息分は赤字になってしまった。

「利回り」の種類を知ろう

まず「利回り」には、いくつか種類があることを知っておきましょう。

  • 表面利回り:年間収入÷購入価格×100
  • 実質利回り:(年間収入-年間経費)÷購入価格×100
  • 想定利回り:満室経営できたときの利回り
  • 現行利回り:入居状況に鑑みた利回り

物件情報に記載される利回りは、表面利回りかつ想定利回り。つまり、満室経営できたと仮定し、なおかつ諸経費を考えずに算出された利回りだということです。

マンション投資で大事なのは、継続的に収入を得られること。そして、経費を差し引いた「手残り」を想定することです。

マンション投資の「経費」

いくら利回りが高くても、入居者が入らなければ一銭にもなりません。さらに、マンション投資には次のような諸経費がかかります。

  • 固定資産税
  • 火災保険料
  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 賃貸管理費
  • 原状回復費
  • 入居者募集費

マンションによっては、所有中に管理費や修繕積立金が引き上げられることもあります。また、大規模修繕に際して積立金が足りず、一時金を徴収される可能性もあります。

そして投資で得た収入には税金がかかり、ローンを組んで購入した場合は利息がかかることも忘れてはいけません。

マンション投資で成功するには、これらの費用を想定し、利回りのみならずキャッシュフローを重視した物件選びをする必要があるのです。

失敗事例2.新築マンション投資で失敗!

  • ローンが通りやすい
  • 「新築」という安心
  • 賃貸需要が高い

このような理由から、新築マンション投資を始める方が近年、増えています。

しかし、投資初心者の方にこそ「新築」はおすすめできません。

失敗事例

新築、中古問わず、良い物件を探していたが、元手が少なく、中古マンションではローンが通らなかった。新築マンションはほぼフルローンを組めることもあり、さらに担当者からインカムゲイン、キャピタルゲインの両者が見込め、修繕費用もかかりにくいとお勧めされ購入を決意。

しかし蓋を開けてみれば……たしかに初期費用はほとんどかからなかったものの、価格が高額な分、毎月のローン返済額が大きく、利益がほとんど出なかった。さらに数年経過してから入居者が入りにくくなってしまったため、賃料を下げざるを得なくなってしまい、収支はマイナスに。売却したくても、なかなかオーバーローンの状態から抜け出せず、手放すこともできない状況に陥ってしまった。

フルローンが組めたとしても新築マンションは高額

一見して、新築マンション投資は手堅く利益が得られそうな投資ではありますが、実際のところは、取得費の高さや資産価値の低下率、予測の立てづらさから、なかなか手ごわい物件だといえます。

まず、新築マンションはフルローンでも融資が通りやすいというのは事実です。しかし、高額かつフルローンということは、毎月の返済額が高額になります。

当初の見立てでは、賃料収入が返済額および諸経費を上回っていたとしても「新築プレミア」は一定期間で損なわれ、賃料を下げなければ入居者が入らなくなるリスクもあります。結果として、想定していたキャッシュフローが確保できなくなる恐れがあるのです。

新築は資産価値の目減りも速い

さらに新築物件は、資産価値の低下率が中古より大きいもの。新築から中古になった途端に、2割ほど価値が落ちるともいわれるほどです。

フルローンで融資を組んでいて、資産価値の低下が著しいとなれば、ローン残債を上回る価格で売却することは難しくなります。

新築マンション投資のメリットだけを見ないことが大事

新築マンションには、たしかに次のようなメリットはあります。

  • 融資を受けやすい
  • 修繕費用がかかりにくい
  • 賃貸需要が見込める

しかし、ここまでお伝えしたことは、マンション投資をする上で大きなデメリットにもなります。投資物件を選ぶ際には、メリットではなくむしろデメリットやリスクにこそ目を向けるようにしましょう。

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失敗事例3.マンション投資の「出口戦略」を見誤る

ここまでの2つの失敗事例は「物件選び」に要因がありました。

マンション投資で失費してしまう要因は、物件選びのほかにもう1つ。「出口戦略」が挙げられるでしょう。

失敗事例

想定通りの収益を得られ続けて6年目。空室期間が出るようになってきた。とはいえ、依然として収支はプラスではあるので、所有を続ける。

しかし収支がマイナスになることが続いたため、売却を決意。オーバーローンにはならずに売り切れたものの、黒字期間と赤字期間が同程度だったため、投資全体で損失にはならなかったもののプラスにはならなかった。

「出口」があってこそ投資の成功・失敗は決まる

投資の「入口」……すなわち投資を始めるときには、物件選びや収支シミュレーションに際して、慎重に思慮を巡らす方が多いものです。しかし「出口」については、行き当たりばったりで、収支が完全にマイナスになってから行動に移す方が非常に多いのです。

マンションを所有している最中だけがマンション投資ではありません。出口で利益を確定するまで、その投資が成功したのか失敗したのかの判断はできません。

この失敗事例は、出口戦略を見誤ってしまったケースだといえるでしょう。空室期間が出るようになった投資6年目にマンションを売却していれば、投資全体の収支がプラスになっていた可能性は高いと考えられます。

所有から6年経過しているということは、譲渡所得にかかる税率も引き下がる時期。出口を見定める際には、損切、あるいは利益確定の時期として適正かを判断しつつ、税金面も考慮しなければなりません。

専門家と一緒に「出口」を考えることが大切

「収益が落ちたタイミング」や「税率が下がる6年目以降」だけが、出口として適切な時期とは限りません。

  • 賃貸需要
  • 不動産市況
  • ローン残債

これらのことを総合的に見て、売却時期を判断します。

しかし、投資の入口では投資マンションを販売したり仲介したりする企業によるサポートが受けられても、出口の判断をする際にはなかなか相談できる窓口がありません。そこで重要になるのが、売却相談をする不動産会社です。

基本的に、不動産会社は不動産を売ってもらいたいもの。だからこそ「今すぐに売りましょう」だけでなく、投資の継続や買い替えなど、所有者の利益を最優先に考え、多角的、総合的な助言をしてくれるのか見極めることが大切です。

投資マンションの売却相談は一括査定で

A社の判断が「すぐ売りましょう」ということであっても、B社がそうとは限りません。

また、投資マンションの査定額は、不動産会社によって大きな差があることも。査定の方法が違うということもありますが、投資マンションは「誰が買うのか」によっても価格が変わってくるものです。

不動産会社によって、投資用マンションの買主になってくれる投資家や法人のツテは異なります。さらに提携している金融機関も異なることから、買主の融資の通りやすさも変わってきます。

従って、投資マンションがいくらで売れるかを知るには、複数社に査定依頼をすることが必須だといえるのです。

いくらで売れるかは、出口を判断するうえで最も重要な指標。投資マンションの査定依頼は、マンション専門の一括査定マンションナビをご活用ください。

マンション投資の失敗は回避・挽回できる!

マンション投資で失敗するケースの多くは「物件選び」「出口戦略」に要因があります。

そして、もし物件選びに失敗してしまったとしても、出口さえ見誤らなければ、損失を最小限に抑えることもできます。

適切な投資判断をするには、所有している物件の資産価値を常に把握し、自分の利益を最優先に考えてくれる不動産会社を味方につけましょう。査定依頼や不動産会社選びには、マンションナビをご活用ください。

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この記事を書いた人

亀梨奈美のアバター 亀梨奈美 不動産ジャーナリスト/株式会社realwave代表取締役

大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。
2020年11月 株式会社real wave 設立。
不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。
不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

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