マンション投資の失敗事例5選！要因や成功のコツを解説

インフレや老後資金、節税の対策として、マンション投資をされる方が増えています。

しかし、マンション投資には「失敗」がつきものです。本記事では、よくある失敗事例とその回避策をお伝えします。

マンション投資成功のカギは「物件選び」と「出口戦略」にあり。これからマンション投資をしたいと考えている方のみならず、今現在、マンション投資をされている方にも参考にしていただける内容です！

 失敗事例1．マンション投資の「利回り」だけで物件を選んでしまった

投資先の物件を選ぶ際に重要な指標となる「利回り」。しかし、利回りだけで物件を選んでは、失敗してしまうこともあるのです。

失敗要因：利回り通りのインカムゲイン・キャピタルゲインが得られなかった

利回り8％の区分投資マンションを3,000万円で購入。家賃収入は300万円だから、10年で回収できる試算。10年後に売却すれば、キャピタルゲインも得られるはず……

このような理由で物件を選んだものの、実際に賃貸経営を初めてみたら入居者が入ることはまばらで、年間300万円の収入を得ることはできなかった。さらに、マンションは所有しているだけで管理費や修繕積立金、固定資産税がかかるため、維持費と家賃収入でとんとんという結果に。融資を受けてマンションを購入したため、利息分は赤字になってしまった。

失敗から学ぶ教訓①「利回り」の種類を知ろう

まず「利回り」には、いくつか種類があることを知っておきましょう。

• 表面利回り：年間収入÷購入価格×100
• 実質利回り：（年間収入-年間経費）÷購入価格×100
• 想定利回り：満室経営できたときの利回り
• 現行利回り：入居状況に鑑みた利回り

物件情報に記載される利回りは、表面利回りかつ想定利回り。つまり、満室経営できたと仮定し、なおかつ諸経費を考えずに算出された利回りだということです。

マンション投資で大事なのは、継続的に収入を得られること。そして、経費を差し引いた「手残り」を想定することです。

失敗から学ぶ教訓②マンション投資の「経費」を知ろう

いくら利回りが高くても、入居者が入らなければ一銭にもなりません。さらに、マンション投資には次のような諸経費がかかります。

• 固定資産税
• 火災保険料
• 管理費
• 修繕積立金
• 賃貸管理費
• 原状回復費
• 入居者募集費

マンションによっては、所有中に管理費や修繕積立金が引き上げられることもあります。また、大規模修繕に際して積立金が足りず、一時金を徴収される可能性もあります。

そして投資で得た収入には税金がかかり、ローンを組んで購入した場合は利息がかかることも忘れてはいけません。

マンション投資で成功するには、これらの費用を想定し、利回りのみならずキャッシュフローを重視した物件選びをする必要があるのです。

 失敗事例2．新築マンション投資で失敗！

• ローンが通りやすい
• 「新築」という安心
• 賃貸需要が高い

このような理由から、新築マンション投資を始める方が近年、増えています。

しかし、投資初心者の方にこそ「新築」はおすすめできません。

失敗要因：取得費が高額で利益が出なかった

新築、中古問わず、良い物件を探していたが、元手が少なく、中古マンションではローンが通らなかった。新築マンションはほぼフルローンを組めることもあり、さらに担当者からインカムゲイン、キャピタルゲインの両者が見込め、修繕費用もかかりにくいとお勧めされ購入を決意。

しかし蓋を開けてみれば……たしかに初期費用はほとんどかからなかったものの、価格が高額な分、毎月のローン返済額が大きく、利益がほとんど出なかった。さらに数年経過してから入居者が入りにくくなってしまったため、賃料を下げざるを得なくなってしまい、収支はマイナスに。売却したくても、なかなかオーバーローンの状態から抜け出せず、手放すこともできない状況に陥ってしまった。

失敗から学ぶ教訓①フルローンが組めたとしても新築マンションは高額

一見して、新築マンション投資は手堅く利益が得られそうな投資ではありますが、実際のところは、取得費の高さや資産価値の低下率、予測の立てづらさから、なかなか手ごわい物件だといえます。

まず、新築マンションはフルローンでも融資が通りやすいというのは事実です。しかし、高額かつフルローンということは、毎月の返済額が高額になります。

当初の見立てでは、賃料収入が返済額および諸経費を上回っていたとしても「新築プレミア」は一定期間で損なわれ、賃料を下げなければ入居者が入らなくなるリスクもあります。結果として、想定していたキャッシュフローが確保できなくなる恐れがあるのです。

失敗から学ぶ教訓②新築は資産価値の目減りも速い

さらに新築物件は、資産価値の低下率が中古より大きいもの。新築から中古になった途端に、2割ほど価値が落ちるともいわれるほどです。

フルローンで融資を組んでいて、資産価値の低下が著しいとなれば、ローン残債を上回る価格で売却することは難しくなります。

失敗から学ぶ教訓③新築マンション投資のメリットだけを見ないことが大事

新築マンションには、たしかに次のようなメリットはあります。

• 融資を受けやすい
• 修繕費用がかかりにくい
• 賃貸需要が見込める

しかし、ここまでお伝えしたことは、マンション投資をする上で大きなデメリットにもなります。投資物件を選ぶ際には、メリットではなくむしろデメリットやリスクにこそ目を向けるようにしましょう。

失敗事例3．マンション投資の「出口戦略」を見誤る

ここまでの2つの失敗事例は「物件選び」に要因がありました。

マンション投資で失費してしまう要因は、物件選びのほかにもう1つ。「出口戦略」が挙げられるでしょう。

失敗要因：売却のタイミングが遅れた

想定通りの収益を得られ続けて6年目。空室期間が出るようになってきた。とはいえ、依然として収支はプラスではあるので、所有を続ける。

しかし収支がマイナスになることが続いたため、売却を決意。オーバーローンにはならずに売り切れたものの、黒字期間と赤字期間が同程度だったため、投資全体で損失にはならなかったもののプラスにはならなかった。

失敗から学ぶ教訓①「出口」があってこそ投資の成功・失敗は決まる

投資の「入口」……すなわち投資を始めるときには、物件選びや収支シミュレーションに際して、慎重に思慮を巡らす方が多いものです。しかし「出口」については、行き当たりばったりで、収支が完全にマイナスになってから行動に移す方が非常に多いのです。

マンションを所有している最中だけがマンション投資ではありません。出口で利益を確定するまで、その投資が成功したのか失敗したのかの判断はできません。

この失敗事例は、出口戦略を見誤ってしまったケースだといえるでしょう。空室期間が出るようになった投資6年目にマンションを売却していれば、投資全体の収支がプラスになっていた可能性は高いと考えられます。

所有から6年経過しているということは、譲渡所得にかかる税率も引き下がる時期。出口を見定める際には、損切、あるいは利益確定の時期として適正かを判断しつつ、税金面も考慮しなければなりません。

失敗から学ぶ教訓②専門家と一緒に「出口」を考えることが大切

「収益が落ちたタイミング」や「税率が下がる6年目以降」だけが、出口として適切な時期とは限りません。

• 賃貸需要
• 不動産市況
• ローン残債

これらのことを総合的に見て、売却時期を判断します。

しかし、投資の入口では投資マンションを販売したり仲介したりする企業によるサポートが受けられても、出口の判断をする際にはなかなか相談できる窓口がありません。そこで重要になるのが、売却相談をする不動産会社です。

基本的に、不動産会社は不動産を売ってもらいたいもの。だからこそ「今すぐに売りましょう」だけでなく、投資の継続や買い替えなど、所有者の利益を最優先に考え、多角的、総合的な助言をしてくれるのか見極めることが大切です。

失敗から学ぶ教訓③投資マンションの売却相談は一括査定で

A社の判断が「すぐ売りましょう」ということであっても、B社がそうとは限りません。

また、投資マンションの査定額は、不動産会社によって大きな差があることも。査定の方法が違うということもありますが、投資マンションは「誰が買うのか」によっても価格が変わってくるものです。

不動産会社によって、投資用マンションの買主になってくれる投資家や法人のツテは異なります。さらに提携している金融機関も異なることから、買主の融資の通りやすさも変わってきます。

従って、投資マンションがいくらで売れるかを知るには、複数社に査定依頼をすることが必須だといえるのです。

いくらで売れるかは、出口を判断するうえで最も重要な指標。投資マンションの査定依頼は、マンション専門の一括査定マンションナビをご活用ください。

失敗事例4．担当者から言われたことをそのまま信じて購入

「担当者はプロだから言っていることは間違いない！」と信じて、マンション投資を始める方も少なくないでしょう。しかし、相手は物件を売るのが仕事の営業マンなので、メリットばかり強調している可能性もあります。リスクやデメリットの説明が不十分な場合も珍しくありません。

失敗要因：自身でのシミュレーションを怠った

マンション投資を始めようと情報収集をしていたら、テキパキとした営業マンから「あなたに特別な案件を紹介する」と言われた。聞いてみると、普段はなかなか出回らないタイプの物件で、このチャンスを逃すともう巡り合えないかもしれないとのこと。後悔したくないという気持ちもあり、迷った末に購入。

不動産を探していると「あなただけに特別に非公開の物件を紹介します」、「この条件でこのクオリティの物件は滅多に出ないのでおすすめです」などと、聞こえのいいフレーズで提案をくれる担当者の言葉を鵜呑みにし、自身ではろくにシミュレーションをせずに購入。結果として、毎月のキャッシュフローは赤字になってしまった。

失敗から学ぶ教訓①マンション投資の良いところだけを見せる不動産会社もある

不動産会社によっては、数字を良く見せるためにシミュレーション上に節税できた金額などを組み入れて、毎年の収支がプラスになるように見せかけたり、入居稼働率100％で計算をしていたり、相場よりかなり高額な家賃収入での収支予測であったりする場合もあります。

不動産会社の担当者はプロだから、言われたとおりにすれば間違いないと考えている人も少なくありません。
しかし、言われたことを鵜呑みにしていると、上記のように痛い目に遭うケースもあります。すべての会社が騙そうとしてくるわけではありませんが、なかには悪徳業者もいると頭に入れておくといいでしょう。

マンションは人生で数回しかない大きな買い物なので、取返しのつかない損失に発展する可能性もあります。そのため、購入を急かされたとしても、よく内容を理解したうえで購入するようにしましょう。

失敗から学ぶ教訓②不動産会社の収益スキームを知ろう

このような失敗が起こる原因を理解するうえでは、マンション投資における不動産会社の収益スキームを知っておくことが必要です。不動産会社の収入源の多くは、売買契約が成立した際の仲介手数料です。もちろん、購入後も管理を委託すれば、管理料も不動産会社の利益になります。

極端な言い方をすれば、購入さえしてくれれば利益を確保でき、後にマンションの資産価値が下がっても、不動産会社が損することはありません。

購入を検討する際には、相手の説明をよく聞いたうえで、分からない点があれば理解できるまで質問しましょう。相手の言っていることを鵜呑みにせず、自分でも調べたり、時には他の不動産会社に相談したりしても良いかもしれません。

マンションナビでは、最大6社の不動産会社に査定を依頼できます。マンションの売却では、複数社を比較することが重要です。最短45秒の一括査定で、信頼できる担当者を見つけましょう。もちろん、投資物件の入れ替えの相談もできます。

失敗要因5． 家賃保証を鵜呑みにしてしまった

マンション投資をするうえで、家賃保証を理由に購入を決断し、その結果失敗してしまう人も実は珍しくありません。

失敗事例：深く考慮せずにサブリース契約を選択

不動産会社から紹介された物件は人気エリアから少し外れた新築区分マンション。立地にあまり魅力を感じなかったものの、営業担当者は新築であることと、サブリース契約による家賃保証があるからおすすめと説明しました。迷った末に、家賃保証がついているならとマンション投資を決意。

しかし、実際購入してみると、家賃保証のために一定の金額は毎月振り込まれるものの、手数料を引かれてしまうためにキャッシュフローはギリギリ黒字。さらに数年後、入居者が入らないために家賃の大幅減額を要請され、応じなければ家賃保証の継続は難しいと通達されてしまった。

失敗から学ぶ教訓①家賃保証サービスの内容はよく確認する必要あり

一見安心に思えるサブリース契約による家賃保証サービス。マンション投資における家賃保証とは、物件をサブリース会社が借り上げ、入居者に又貸しします。空室や入居者の家賃滞納があっても、一定の家賃収入が保証されることが最大のメリットです。

しかし、数年おきに家賃保証額の改定があるケースも多く、最初はキャッシュフローが黒字であっても、数年後には赤字転落してしまうこともよくある話です。最初に35年一括借り上げと聞いて、家賃保証額も35年固定だと勘違いしてしまわないようにしましょう。

失敗から学ぶ教訓②「家賃保証」について知っておこう

マンション投資で失敗を防ぐためにも、家賃保証サービスの内容を確認すると同時に、収支シミュレーションを念入りに確認しておくのがおすすめです。

数十年間同額の家賃を保証するサービスはほぼないといっても過言ではありません。何年おきに家賃保証額の改定があるのか、応じないとどうなるのかなどを確認しておきましょう。中には、空室になった後すぐの家賃保証がない場合もあるため、その点も調べておくと安心です。

また、基本的に経年によってマンションの家賃は下がっていくため、収支シミュレーションは家賃保証額が徐々に減っていくと仮定したうえで試算しましょう。

 マンション投資を成功させるためのコツ　

マンション投資を成功させるためにはまずは失敗する原因をしっかり把握することが大切です。本記事では代表的な失敗例を5つ解説しました。

失敗要因1．マンション投資の「利回り」だけで物件を選んでしまった
失敗要因2．新築マンション投資で失敗！
失敗要因3．マンション投資の「出口戦略」を見誤る
失敗要因4．担当者から言われたことをそのまま信じて購入
失敗要因5．家賃保証を鵜呑みにしてしまった

他にも金利上昇によるローン返済額が増大するリスクを過小評価したり、キャッシュフローのシミュレーションの条件が甘かったり、様々な要素で計画が狂ってしまいます。

マンション投資は資産形成をしながらも、年金対策や節税対策、生命保険になるなどメリットが多くある魅力的な投資手法です。ただし、投資である以上、リスクやデメリットもあり、失敗してしまう可能性もあります。事前に失敗例やその特徴を理解することで、成功に近づけるでしょう。

マンション投資の失敗は回避・挽回できる！

マンション投資で失敗するケースの多くは「物件選び」と「出口戦略」に要因があります。

そして、もし物件選びに失敗してしまったとしても、出口さえ見誤らなければ、損失を最小限に抑えることもできます。

適切な投資判断をするには、所有している物件の資産価値を常に把握し、自分の利益を最優先に考えてくれる不動産会社を味方につけましょう。査定依頼や不動産会社選びには、マンションナビをご活用ください。