不動産投資はいくらから始められる？投資別の必要予算を解説！

不動産投資を検討している方の中には「どれくらいの資金があれば不動産投資を始められるの？」と考える方が多いのではないでしょうか？

実は、不動産投資は少ない資金からでも始めることができます。

今回は不動産投資別の必要予算や、少ない資金で不動産投資を始めるコツを具体例を交えて解説します。本記事を読むことで自分に合った不動産投資を見つけられますので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資はいくらから始められるのか？

一言で不動産投資といえども、さまざまな投資対象がありそれにより予算も変わります。

もっとも低予算でできる不動産投資はリート・小口化商品で、1万円から投資できることが特徴です。また、ワンルームマンションや築古戸建の場合は数十万円から数百万円の予算で投資ができます。

さらに予算が必要な不動産投資としては一棟アパートやRCマンション投資があり、少なくとも2000万円以上の予算が必要です。それぞれの不動産投資の予算を理解し、自分に合った不動産投資を見つけることが重要となります。

不動産投資別の必要予算

ここからは、不動産投資別にどれだけの予算が必要なのかを見ていきましょう。

①リート・小口化商品

不動産投資の中でもっとも低予算でできるのが、リート・小口化商品です。リートは5万円から、小口化商品は1万円からできるものもあり、少ない資金で不動産投資を始めたい人におすすめです。

リート（REIT：不動産投資信託）とは、不動産を投資家から集めたお金で投資・運用し、家賃などの収益を投資家に分配する投資のことです。また、小口化商品は不動産クラウドファンディングとも呼ばれ、大型の不動産を共同で購入し家賃収入を分け合う仕組みのことです。

リートと小口化商品の違いは、リートは不動産投資会社に出資するのに対して、小口化商品は実際に購入する不動産に出資するという点にあります。

リート・小口化商品のメリットは、少ない資金で不動産投資ができることや、安定して配当が得られることがあげられます。予算が少なくて済むため、金融機関から融資を受けなくても不動産投資を始めることができるのです。大きなリスクを背負わず安定的な収益を得たい人に向いている不動産投資といえるでしょう。

一方デメリットは、一般的な不動産投資に比べ利回りが低くなりやすい点や、大きな資産構築が難しいという点です。つまり、リート・小口化商品は安定した収益を狙う投資のため、短期間で大きな利益を狙う人には不向きだといえます。

リート・小口化商品は低予算で始められるため、年収に関係なく始められる不動産投資です。まずは手軽に不動産投資を始めたいという人におすすめです。

②ワンルームマンション

ワンルームマンション投資とは、分譲マンションの1部屋を購入し、貸し出した際の家賃で収益を得る不動産投資です。中古マンションのワンルームの場合は500万円程度で購入でき、新築マンションは1000万円以上の費用がかかることがほとんどです。

ワンルームマンション投資のメリットは、フルローンでの融資が受けやすいため、自己資金がほとんど必要ないという点があげられます。また、低リスクで運用可能なので、安定した収益を得たい人に向いている不動産投資です。

デメリットは、低リスクで運用できる反面、リターンも少ないことです。利回りは都市部の場合3〜6％のことが多く、融資を受けている期間は利益が出ている実感が湧かないケースもあります。リート・小口化商品と同じく、短期間で大きな収益を上げたい人には不向きだといえます。

また、ワンルームマンション投資で金融機関から融資を受けるためには、年収500万円以上のサラリーマンや公務員、士業などの属性が必要だといわれています。いわば、社会的な信用や収入が必要だということです。

このように、ワンルームマンション投資は金融機関からの融資を受けることができれば、かなり低い自己資金で始められるため、リスクを最小限に抑えた不動産投資だといえるでしょう。

③築古戸建て

築古戸建て投資とは、築古（築年数が古い）戸建てを購入し貸し出すことで家賃収入を得る不動産投資です。築古戸建ては100万円から販売していることが多く、比較的低予算で始められるのが特徴です。

築古戸建ては利回りが10％以上のものが多いことから、他の不動産投資と比べ、リターンが大きいことが最大のメリットです。また、築古戸建ては購入コストが低いので融資を受けずに不動産投資を始められます。都市部でも100万円程度で購入できるものがあり、現金で購入できればローンの金利上昇の不安もありません。

反面、デメリットとしては金融機関からの融資を受けにくい点があげられます。木造の築古戸建ては耐用年数が短いため、ローン審査が厳しくなるのです。また、コストが低い築古戸建てを購入した場合、リフォームなどの修繕に手間がかかることもデメリットのひとつです。木造建物は雨風に弱く劣化しやすいため、貸し出すための修繕や管理に手間がかかるのです。

築古戸建て投資に向いているのは、多少のリスクを背負うことになっても高いリターンを求める人や、不動産投資の知識を高めたい人です。

築古戸建て投資は成功すればリターンが大きい分、不動産に関する知識が求められます。賃貸需要の推移や人口の予測など、不動産経営をしっかりできる人に向いている不動産投資だといえるでしょう。

④一棟アパート

一棟アパート投資とは、一棟のアパート全体を購入し、その家賃で収益を得る不動産投資です。一棟アパート投資の予算は、2000万円程度からとなります。

一棟アパート投資のメリットは、キャッシュフロー（手元に残る現金）が多く、収益を得やすいという点です。物件価格や借入金額は多くなりますが、その分収入も増えるため、事業としての成果が出やすいという特徴があります。

一方、一棟アパート投資のデメリットは、物件を購入するまでのハードルが高いことです。一棟アパートを融資を受けて購入する場合、700万円以上の年収や社会的信用がある属性が必要となるでしょう。さらに、一棟アパートの融資はフルローンを組むことが難しいため、2割程度の自己資金を用意しなければいけません。

さらに、一棟アパートの運営を自ら行うこととなるので、経営に関する知識や不動産会社との付き合いが必要不可欠となります。不動産経営の知識がまったくない初心者では、難しい場合が多いのです。

一棟アパート投資に向いているのは、不動産投資の規模を拡大し事業として展開しようと考えている人です。キャッシュフローが大きい分、健全な経営を数期続けることで金融機関からの信用を得られ、事業規模を拡大することができるのです。脱サラを目指し成功したいと考えている人に向いている不動産投資といえるでしょう。

⑤RCマンション

RCマンション投資とは、一棟のRCマンションを購入し家賃収入で利益を得る不動産投資のことです。一棟アパート投資との違いは、構造や規模感にあります。一般的にRCマンションの方が規模が大きく資産価値が高いため、一棟アパートに比べさらに大きなキャッシュフローを得ることが可能です。

このように、RCマンション投資のメリットは、キャッシュフローが大きい点と資産価値が高いことです。さらに、資産価値が高いため、金融機関からの融資を受けやすいこともメリットのひとつでしょう。属性の高さが必要になりますが、物件によっては億を超える融資を受けられるため、その分高額な収入を得られるのです。

RCマンションのデメリットとしては、失敗した際のリスクが大きい点があげられます。RCマンションは物件価格が高く融資額も多いため、失敗したときに取り返しがつかなくなることがあります。また、物件価格が高いのでワンルームマンション投資や一棟アパート投資のように、複数所有によるリスクヘッジも困難となります。

RCマンション投資には、年収1000万円以上で将来的にも安定して収入が見込めることが必須条件です。また、RCマンション投資もフルローンを組むことが難しいため、15〜30％ほどの自己資金を用意しなければなりません。

つまりRCマンション投資は、資金的な余裕があり不動産事業をどんどん拡大したい人に向いている上級者向けの不動産投資といえます。

少ない予算で不動産投資を始めるコツ

不動産投資で少しでも多くの利益を得るためには、投資にかける資金を抑える必要があります。ここからは、少ない予算で不動産投資を始めるコツについて解説します。

①フルローンで組める金融機関を探す

不動産をフルローンで購入すれば、少ない予算で不動産投資を始められます。フルローンとは、物件価格全額の融資を受けることを指します。

投資用ローンでは、2割程度の自己資金を用意することを条件としている金融機関がほとんどです。そのため、いかにしてフルローンを組める金融機関を探すかが、少ない予算で不動産投資を始めるコツだといえます。

フルローンの融資を受けるためには、

などの条件をクリアする必要があるため、ハードルが高いといわれています。

フルローンを組める金融機関を探すためには、上記の条件を少しでも満たすようにするか、金融機関との提携融資を行っている不動産会社を選ぶことも有効な手段だといえます。

フルローンを組むことができれば、不動産購入の諸費用のみで不動産投資を始められます。少ない予算で不動産投資を始めたい方は、フルローンを検討してみるのもいいでしょう。

②資産価値が高い不動産を選ぶ

不動産投資に資産価値が高い不動産を選べば、フルローンや少ない自己資金でローンを組めるため、予算を抑えることが可能です。

資産価値が高い不動産とは、以下のようなものを指します。

このような不動産は価格が高く手が届きにくいですが、融資を利用することで結果的に少ない自己資金で投資を始められますので、ぜひ検討してみてください。

③法人で不動産投資する

不動産投資は、個人事業としてスタートし規模が大きくなってきたタイミングで法人を立ち上げる、ということをよく耳にしますが、節税効果を考慮すると法人で始めるメリットも多くあります。

法人で不動産投資を始めると、具体的に以下のような効果が期待できます。

また、法人として融資を受けることで、初めは金利が高く融資期間も短いですが、数期にわたり不動産経営を続けていれば追加融資を受けやすくなります。

このように、法人で不動産投資を始めることで税制上有利になり、予算を抑えられるのです。

フルローンで不動産投資を始める際のリスクを知っておく

少ない資金で不動産投資を始められるフルローンですが、リスクがあることも忘れてはいけません。

毎月の返済額が増えキャッシュフローが悪くなる

フルローンを利用すると毎月の返済額が多くなり、最終的に手元に残る資金が減ってしまいます。よって、フルローンを利用する場合は、できるだけ高利回りの物件を選択し資金的余裕がある中で投資を行いましょう。

諸費用の借り入れはできない

不動産購入には、物件価格とは別に諸費用がかかります。諸費用は物件価格の5〜10％程度かかるため、フルローンでは借り入れできない諸費用は現金で用意する必要があります。

銀行の審査が厳しくなる

フルローンは借入額が増えるため、金融機関側にもリスクが伴います。よって、通常より厳しい目線での審査が行われるため、個人属性をより良くしたり担保評価が高い物件を選ぶことを心がけましょう。

まとめ

不動産投資にはさまざまな種類があり、投資先を選ぶことで少ない資金でも始められます。ただし、どの不動産に投資するかによりメリット・デメリットが変わりますので、自分に合った投資先を見つけることが重要です。

投資にかかる費用を把握したうえで、ぜひ不動産投資に挑戦してみましょう。