不動産投資が儲からないと言われる理由は？儲かった事例やコツを解説！

副収入や老後資金の確保を目的として、株やFXといった投資に関心を持つ人が増えています。

中でも不動産投資は、少ない手間や労力で安定した収入を得られるということで根強い人気があります。

しかし「不動産投資は儲からないからやめておけ」という話を耳にしたことがある人もいるかもしれません。

確かに不動産投資は間違ったやり方で安易に始めてしまうと、儲からないどころか大きな損失を生む可能性もあります。

ただし一方で、正しい知識を身に着けて運用すれば、安定した収入を手にできるというのもまた事実です。

「不動産投資が儲からない」と言われるのには理由があり、そこに成功のヒントが隠されています。

不動産投資で儲けを出せない人の特徴や原因と、成功のヒントについて学びましょう。

不動産投資が儲からないと言われている理由

不動産投資が儲からないと言われる理由はさまざまですが、ここでは主に考えられる6つの理由を挙げました。

物件購入時の金額が市場価格よりも高いケースが多い

物件を購入した際の価格が市場価格よりも高かった場合、運用を終えて売却する際に利益がでず、不動産投資全体の収支がマイナスになることがあります。

「不動産投資＝家賃収入」というイメージを持っている人が多いかと思いますが、不動産投資においては購入・運用だけでなく、売却時のことも考慮しておかなければなりません。

運用中にどんなに高い家賃で貸し出していても、売却金額によっては全体の収支が赤字になってしまう可能性もあるためです。

例えば購入した物件が新築マンションだった場合、購入時は新築というアドバンテージがあるため、比較的高い家賃で貸し出せます。

しかし、建物は築年数が経つにつれて資産価値が下がっていき、それに伴い家賃も下落していくというのが一般的です。

つまり、購入時には価値が高かった新築マンションも、売却時には価値の下がった築古マンションという扱いを受けてしまい、思ったような金額で売却できない可能性が高いということです。

これは新築マンションに限ったことではなく、市場価格よりも高い物件は、たとえどんなに条件がよくても売却時に利益を得ることは容易ではないのです。

人口減少により空室が発生しやすくなっている

不動産投資で収益を得続けるためには、物件の空室期間を極力減らさなくてはいけません。

一方で日本の人口、特に若年層の人口は減少の一途をたどっています。

人口減少により以前よりも空室が発生しやすい状況になっている点は、不動産投資が儲からないと言われる理由の1つとも言えます。

日本における総人口は、2015年には12億7千万人だったところ、2023年5月の時点で12億5千万人まで減少しており、今後も増加の目途が立っていない状況です。（参照：総務省統計局『人口推移－2023年（令和5年）11月報－』https://www.stat.go.jp/data/jinsui/pdf/202311.pdf）

特に賃貸マンション・賃貸アパートのメインターゲットである20代〜30代の若年層の人口は、少子高齢化による減少が顕著になっています。

そのためエリアや物件によっては、一度空室ができるとなかなか埋まらないという状況になっているようです。

短期間で得られる収益が少ない

いくつも種類がある投資手法のなかでも、不動産投資は運用期間が長く、短期間で得られる利益が少ないという点も、不動産投資が儲からないと言われる理由の1つです。

株式投資やFXといった投資手法の場合は、金融市場の株価や為替の値動きが大きいため、短期間で多くの利益を出すことが可能です。

それに対して不動産投資の場合は、ローンの返済や税金の支払いなどのランニングコストの支払いがあるため、すぐに多くの利益を出すことは難しいと言えます。

購入した物件の価値を上げた後すぐに売却するという方法もありますが、所有期間が5年以内に売却すると譲渡所得税の額も多くなってしまうため、あまり現実的とは言えません。

不動産投資はあくまでも長期的に運用することを前提としているため、短期間でまとまった利益を上げたい投資家にとっては「儲からない」と感じられるようです。

表面利回りだけを見て購入物件を判断している

優良物件を購入したはずなのに、いざ運用を始めてみると思ったほど利益が出ないと悩む人もいます。

これは物件を購入する際に「実質利回り」ではなく「表面利回り」だけを見て判断してしまっていることが原因です。

表面利回りというのは、物件の購入金額に対する1年間の家賃収入の割合のことです。

投資用物件を選定するとき、表面利回りを算出することで収益性を判断するケースが多いのは事実です。

しかし、表面利回りには賃貸経営に必要な支出が加味されておらず、物件を購入して運用を始めると、実際の利回り＝実質利回りはもっと低くなります。

賃貸経営にどれくらいの支出が発生するのかを把握せずに物件を購入してしまうと、思ったよりも儲からないどころか、赤字経営になってしまうことも考えられます。

こうした「表面利回り」と「実質利回り」の違いを把握せずに不動産投資に手を出してしまう人がいるということも、不動産投資が儲からないと言われる理由です。

想定されるリスクが多い

賃貸経営で確実に収益を上げるためにはさまざまな「リスク」と向き合わなければならず、場合によっては収益の低下につながるということも、不動産投資の難しさと言えます。

不動産投資における主なリスクを下記にまとめました。

項目	内容
空室リスク	空室が発生することにより、家賃収入を得る機会が失われる・
家賃下落リスク	築年数が経過すると、入居者確保のために家賃を下げて募集せざるを得なくなる。
家賃滞納リスク	空室のない状況であっても、入居者の家賃滞納により収入を得られなくなる。
修繕リスク	経年劣化により補修や修繕が必要になった場合に、まとまった支出が発生する。
災害リスク	自然災害により大規模修繕が必要になったり、貸し出せない状態になったりする場合がある。

上記以外にも、投資用不動産を紹介してくれる不動産会社が悪徳業者である可能性や、ローン返済中の金利変動により返済金額が増額してしまうケースもあります。

ほかの投資手法であっても、複数のリスクに備える必要があるという点は共通しています。

しかし不動産投資は一度の投資金額が多く、対策しなければならないリスクが特に多いことから、損失発生の可能性が高い＝儲からないと考えている人は少なくありません。

ローンの支払いが負担になる

投資用物件を購入する際、多くの人が不動産投資ローンを活用して資金調達をします。

融資条件が厳しい人の中には、せっかく賃貸経営を始めても、得られる家賃収入のほとんどがローンの返済に消えてしまうという人も少なくありません。

またローン返済以外にも、修繕積立金や税金の支払いもあるため、場合によっては赤字経営になってしまう可能性も考えられます。

このようにうまく収支のバランスをとれない人がいるということも、不動産投資は儲からないと考えている人がいる理由と言えます。

不動産投資で儲からない原因

不動産投資という投資手法は、上手に運用すれば安定的に収入を得られるため、副収入や老後資金の確保などに大いに役立ちます。

しかし運用が思ったようにいかず、結果的に「儲からなかった」とリタイアしてしまう人が多いのも事実です。

では不動産投資で儲からない人は、どのような部分に原因があるのでしょうか。

ここでは不動産投資で失敗する人の特徴と原因を3つ見ていきましょう。

不動産投資の目的が明確になっていない

不動産投資を始めるにあたって「いつまでにどれくらい儲けたいのか」という明確な目標を立てていないと、自分がどのような物件を購入すれば・どのように運用すればどれくらいの利益を出せるのかが定まりません。

場合によっては悪徳な不動産会社に収益性の低い物件を売り付けられてしまったり、運用方法がわからずズルズルと赤字経営を続けてしまったりする可能性もあります。

目的や目標を明確にしないうちに不動産投資に手を出すのは非常に危険です。

不動産投資について学んでいない

不動産投資についてろくに学ばずに進めてしまうと、思ったような収益が得られないどころか、大きな損失を生む可能性もあります。

購入する物件を探す際、一般的には不動産会社に紹介してもらった物件から選ぶことになります。

ところが不動産会社の中には、顧客の将来的な利益ではなく、自社の目先の利益＝不動産を売ることしか考えていない会社もあります。

不動産投資についての正しい知識が身についていなければ、そうした営業マンの甘い言葉を鵜呑みにしてしまい、収益性の低い物件を購入してしまうリスクが高まるのです。

もちろん経験によって得られる知識があるというのも事実ですし、実践を通して身に着けたいと考えている人もいるでしょう。

しかし不動産投資においては、不動産会社というプロを相手に物件の選定をおこなわなければならないため、知識が乏しい状態で進めることはおすすめできません。

自分の都合のいいシミュレーションをしてしまっている

上記で解説したとおり、不動産投資ではさまざまなリスクと隣り合わせの状態で運用をおこないます。

起こり得るリスクやトラブルを考慮せずに、自分の都合のいいようにリスクを排除した条件でシミュレーションをしてしまうと、運用開始後に思わぬ損失を生みかねません。

表面利回りだけ見て購入する物件を決めたり、空室期間がまったくないものとして家賃収入を計算したりすると、運用開始後に思ったほど利益が出ないことに悩みます。

また建物の修理・補修などを考慮していないと、突発的な支出に対応できないということも考えられます。

不動産投資に限らず、投資においてリスクを排除した楽観的な見方だけで押し進めてしまうと、結果的に将来の自分の首を絞めることに繋がるのです。

不動産投資で儲かった事例と儲からなかった事例

不動産投資を成功させた人と思ったように利益を上げられなかった人のあいだには、どのような取り組み方の違いがあると思いますか？

ここではそれぞれ2つの事例を取り上げて、不動産投資で確実に儲けるためにはどうしたらいいか考えてみましょう。

不動産投資で儲からなかった人の2つの事例

まずは不動産投資で儲からなかった人の事例を見ていきましょう。

表面利回りだけで物件を購入してしまったAさん

Aさんは不動産投資に関心があったものの、あまり自己資金がないという理由から、とにかく価格が安いことを条件にして物件を選びました。

購入したのは地方にある利回り10％超えの賃貸マンション。

オーナーチェンジ物件ということもあり入居者がいる状態で購入できたため、不動産投資を開始した直後は安定した収入を得られました。

しかしこの物件には1つ難点がありました。

それは最寄り駅まで徒歩30分弱という場所にあったこと。

路線バスこそ通っていましたが、限られた本数しか運行していなかったため、入居者募集にあたっては立地の部分がかなりネックになる物件だったのです。

ご想像のとおり、数年後に空室になるとなかなか入居者が決まらず、長期にわたり空室状態が続くことに。

駅から離れている物件は売却先を見つけることも難しく、売却が決まるまで税金の支払いばかりが続くことになってしまいました。

融資額が多すぎたBさんの事例

不動産投資初心者にありがちなのが、新築マンションであれば儲かるだろう！という間違いです。

Bさんは大手企業に10年勤めていることを評価され、新築マンションをフルローンで購入できるだけの融資を受けることに成功しました。

貯金こそありましたができるだけ手を付けたくなかったため、頭金なしで新築マンションを購入することに。

入居者を募集したところすぐに契約が決まり、最初の数年間は空室が発生することもなく順調に資金回収をしていました。

ところが購入から10年が経過したところで空室が発生し、新しく入居者を募ろうとしたタイミングで、賃貸管理会社から家賃を2万円下げることを提案されます。

一見資産価値が高そうな新築マンションも、10年経ってしまえばただの中古マンションです。

近隣の競合物件の中から選んでもらうには相場に合わせる必要があるため、必然的に家賃収入も減少することになります。

最終的にBさんは賃貸管理会社の提案どおり、家賃を2万円下げて募集をおこなうことになりました。

毎月のローン返済の源泉が減ったばかりか、築年数の経過による設備交換や内装工事などの費用もかさみ、不動産投資としての儲けは大きく減る結果となってしまいました。

不動産投資で儲かった人の2つの事例

次に不動産投資で儲かった人の事例をご紹介します。

勉強熱心なCさんの事例

ワンルームマンション投資に関心を持ったCさんは、当初「入居者がすぐに決まりそう」というイメージから、新築マンションの物件を検討していました。

しかし物件の選定をしながら不動産投資について学んでいる中で、新築マンションは割高であることを知り、中古マンションの購入も視野に入れて軌道修正をおこないました。

半年ほど毎日ポータルサイトで物件をチェックし続けたことで、市場相場がわかるようになったCさん。

ある日割安な物件が新着として掲載されているのを発見し、すぐに購入を決めました。

不動産投資においては収益性の高い物件をできるだけ安く購入することが求められますが、割安な物件は人気なため、知識がない状態で買い渋っているとあっという間にチャンスを逃してしまいます。

Cさんは日頃から不動産投資や市場相場について、熱心に情報収集をおこなっていたおかげでお得な物件を取得でき、賃貸経営の理想的なスタートを切れたというわけです。

購入金額の半分を自己資金から持ち出したDさんの事例

Dさんが不動産投資を始めるにあたって目標としたのは、「常にキャッシュフローをプラスにする」ということでした。

空室リスクがある賃貸経営においてキャッシュフローをプラスのまま維持するためには、早く次の入居者を募ること以外に、毎月の支出を減らす工夫が必要。

そこでDさんは不動産投資ローンを組む際に、物件の購入金額の半分を自己資金から持ち出すことにしました。

自己資金の持ち出しが多いほど融資額は少なくなるため、毎月の返済負担も減らすことが可能になるためです。

Dさんの場合は幸運にも空室があまり発生しない状態で運用できたため、さらに自己資金を貯めることに成功。

次に物件を購入する際も自己資金を多く投入することで、プラス収支を維持しながら着実に物件数を増やしています。 

不動産投資で儲けるためのコツ

不動産投資は初期投資が多く必要になるうえ、思ったように利益がでないからといってすぐに辞められるようなものでもありません。

そのため確実に儲けを出すためにしっかりと事前準備をし、不動産投資と向き合う心構えを身につけましょう。

投資の目的と目標を明確にする

不動産投資で確実に成果を出すには、投資をおこなう目的と目標を明確にすることが重要です。

会社の給料にプラスすることで生活に余裕を持たせたいのか、子どもの教育資金を貯めたいのか、はたまた自身の老後資金を確保したいのか。

目的が違えば「いつまでにいくら稼ぎたい」という目標も変わり、目標が変われば購入すべき物件も異なってきます。

明確な目標設定をすることで資金計画や物件選びもスムーズに進むため、不動産投資を始める第一歩としてしっかり向き合うようにしましょう。

必ずシミュレーションをおこなってから購入する

購入する不動産を決める際には、必ずご自身でシミュレーションをおこなって比較するようにしましょう。

シミュレーションのために算出する必要があるのが「実質利回り」で、下記の計算式で算出します。

実質利回り＝（1年間の満室時の家賃収入）－（1－空室率）－1年間の維持管理費）÷不動産購入価格＋不動産購入時の諸経費×100

賃貸経営において、空室や経費は必ず発生するものです。

そのため、空室や経費を考慮せずに計算する「表面利回り」ではなく、空室期間や物件の維持管理費なども考慮した「実質利回り」で現実的な収益を予測したほうが、実際にその物件でどれほどの利益が出せるかを把握でき成功に近づきます。

長期的な計画を立てる

ほかの投資手法とは異なり、不動産投資は長期間にわたり投資をおこなうことを前提として、綿密に計画を立てることが重要です。

物件を購入する際には、数年先までを見越した収支のシミュレーションをおこない、最終的に売却を検討している場合には、売却時にどれくらいの価格で売れそうか・いつ売却すればいいかなども考慮します。

不動産投資と聞くと毎月の家賃収入を思い浮かべる人も多いと思いますが、出口戦略が不十分で安く買いたたかれてしまっては、せっかく運用中に得た利益も水の泡になってしまいます。

最初に不動産投資の目標をしっかりと立てていれば、長期的な計画もスムーズに立てられます。

管理を委託する不動産会社と相談しながら、いつまでにどれくらいの家賃で貸し出すべきかなどを詳細にまとめましょう。

不動産投資の勉強をする

賃貸経営開始後は、基本的には委託した賃貸管理会社に任せておけば運用自体はできてしまいます。

そのため一部の投資家の中には、投資に必要な勉強や情報収集をおろそかにし、すべて管理会社に一任してしまう人も少なくありません。

しかし、不動産投資に成功し確実に利益を上げている投資家は、賃貸経営開始後も自分自身で情報収集をおこない、投資に関する必要な知識を確保することに余念がありません。

特に空室が出た際の入居者募集においては、不動産市場・賃貸需要・内装の流行などの情報を多く持っていると有利です。

信頼できる不動産会社を見つける

不動産投資で成功している人の共通点の1つとして、信頼できる不動産会社の存在があります。

不動産投資で安定した収益を得るためには、収益性の高い物件を購入してローンを組み、入居者管理・建物管理を適切におこなうことが求められます。

そしてどの段階においても豊富な知識量が必要なため、投資家が1人ですべて網羅することは容易ではありません。

しかし一方で、不動産投資の知識や経験が豊富で、なおかつ投資家の立場に立った提案をできる営業マンに出会うことが簡単ではないことも事実です。

そのため不動産投資を始める際には、物件の選定と合わせて不動産会社も比較することが重要です。

特に物件の紹介から運営管理、売却まで一括でサポートしている不動産会社の場合は、運用開始後何年も付き合いが続くことになるため、慎重に選びましょう。

不動産の選定や管理体制だけでなく資金面のアドバイスも受けたい場合は、FP（ファイナンシャルプランナー）への相談もおすすめです。

不動産投資ローンの返済計画を立てられるだけでなく、10年後・20年後を見据えたライフプランも組めるため、不動産投資のより明確な目標や運用方法が見つかるでしょう。

まとめ

不動産投資で安定した収益を得て儲けるためには、投資の目的や目標を明確にし、信頼のできる不動産会社を味方につけたうえで物件の選定をおこなうことが重要です。

そして賃貸経営開始後も、すべてを賃貸管理会社に任せきりにするのではなく、投資家自身も不動産投資や賃貸市場についての勉強と情報収集をし、その時代に合った投資の仕方を模索する必要があります。

これから不動産投資を始めたいと考えている人は、ぜひ今回の記事を参考にしていただき、賢く運用をおこなうようにしましょう。