【離婚×住宅ローンまとめ】妻が住むとき・財産分与・名義変更・控除など6つの悩みを解決！

離婚時には、家を売却するのか売らないのか悩まれるご夫婦が多くいらっしゃいます。とくに持ち家の住宅ローンが残っているときには、わからないことや不安が多くあるものです。

本記事では、上記6つの疑問を完全ガイド。離婚で住宅ローンが残る家をどうするか悩んでいる方は必見です！

1．そもそも離婚後の住宅ローンの支払い義務は誰にあるの？

「住宅ローンの支払い」は、債権者（金融機関など）と債務者（ローンの名義人）との契約の上成り立っているものです。

よって、離婚したからといって、住宅ローンの支払い条件が変わることはありません。つまり、住宅ローンの支払い義務は、離婚後もローンの名義人にあるということです。

参考：すみかうる  記事へ

2．離婚の財産分与で住宅ローンは「折半」できる？

離婚時の財産分与は、“夫婦が婚姻後に協力して築いたプラスの資産”が対象です。基本的には、住宅ローンなど、マイナスの資産については対象外ということです。

「家の資産価値が3,000万円あって、住宅ローン残債が2,500万円」のような「アンダーローン」の場合、その家は500万円のプラスの資産としてみなされます。住宅ローン名義が夫単独で、夫がこの家に住み続けるとすれば、住宅ローンの支払い義務は夫で、離婚時には妻に250万円分与するのが一般的です。

逆に、住宅ローン残債が家の資産価値を上回っている「オーバーローン」の場合には、家の価値がマイナスなので、原則的には財産分与の対象とはなりません。

しかし、財産分与の対象として預貯金や有価証券などプラスの資産がある場合には、マイナスの資産と相殺して財産分与されるのが一般的です。

つまり、マイナスの資産である住宅ローンも、状況によっては実質的に「夫婦で折半」とすることもあるということですね。

参考：【速報】2021年度税制改正で住宅ローン控除の期間延長と面積要件緩和が決定！

3．離婚後妻が住む場合、養育費として元夫に住宅ローンを払ってもらえる？

離婚後に、妻と子が家に住み続けるケースは少なくありません。やはり、お子さんの学校や生活環境を変えたくないと考えるご夫婦が多いんですね。

ただ家族で住んでいた家の住宅ローンが夫名義で、離婚時点で完済していないとすれば、住宅ローンは誰が払うのでしょうか？

結論からいえば、養育費代わりに元夫に継続して支払ってもらうことは可能です。

ただし、その場合には、次の2つのリスクがあります。

リスク1．元夫の返済が滞る

住宅ローン返済の滞納が続くと、家は強制的に差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。これは住宅ローンの借り入れ先である金融機関が、「抵当権」を行使するためです。

離婚前は、養育費なり住宅ローンなりをしっかり払うと約束したとしても、離婚後にはなにがあるかわかりません。急なリストラや病気もあるかもしれませんし、「心変わり」によっても、元夫が住宅ローンを滞納してしまう可能性がゼロとはいえません。住まいを元夫の支払いに依存している状態では、「家を追い出されてしまう」「家がなくなる」というリスクは少なからずあるのです。

リスク2．母子手当が受給できない可能性も

元夫に住まいを提供してもらっていると、母子手当と呼ばれる「児童扶養手当」の受給資格がなくなる可能性があります。

東京都では、児童1人あたり4万円以上が支給される児童扶養手当。しかし、支給には所得制限があり、夫名義の家に住んでいる場合は家賃相当額が「所得」としてみなされてしまう可能性があるのです。「家賃相当額」は住まいによっては高額に見積もられてしまうこともあるため、所得制限を超え、支給対象外となってしまうことも考えられます。

4．離婚で住宅ローンの名義変更・借り換えはできるのか？

住宅ローンの支払い義務は名義人にあるため、離婚をきっかけに住宅ローン名義を変更したいと考える方も多くいらっしゃいます。

たしかに、離婚後、家に住み続ける人と住宅ローンの名義人が違う場合では、名義を変更してしまった方がいいのでは？と思いますよね。しかし、住宅ローン名義は変えたいからといって簡単に変更できるものではありません。

名義変更するには変更する人が審査される

住宅ローンの返済は、そもそも債務者（住宅ローンの名義人）と債権者（金融機関など）の契約の上で成り立っているとお話しました。住宅ローンを借り入れるまでには、金融機関によって名義人が「審査」されたはずです。

住宅ローン審査では、収入や勤続年数、勤務形態、個人の信用情報などが厳正にチェックされます。審査の目的は、「住宅ローンを滞納しないか」「最後までしっかり返済してくれるか」を見極めるため。もし名義を変更するとすれば、新しく名義人となる人が「審査」されます。

離婚で住宅ローンの名義変更を希望するケースは、「夫名義を妻名義に」「夫婦共有名義を単独名義に」のいずれかが多いでしょう。しかし、いずれも新たな名義人になる人の審査が通るのが難しいと考えられます。これが、住宅ローンの名義変更が難しいとされる所以です。

夫名義で住宅ローンを組んだご夫婦の多くは、奥様の収入がご主人より少ない、あるいは正規雇用職員ではないなどが理由としてあるのではないでしょうか。となると、奥様単体で住宅ローン審査を通すことはかなり難しいといえます。

また、夫婦共有で住宅ローンを組んだ場合には、「ご主人の収入では足りずに収入合算した」というケースが多いもの。こちらの場合にも、収入合算して通したローンを、どちらかの単独名義にするのは難しいといえるのです。

名義を変えるには「借り換え」

購入時に借り入れたローン契約の名義や条件を変えることは難しいので、離婚でローン名義を変えたい場合は、実質的に住宅ローンを借り換えることになります。

住宅ローンを借り換えると、購入時と同様に、事務手数料や住宅ローン保証料が請求されることになるため、費用負担が大きくなることもあらかじめ認識しておきましょう。

5．住宅ローンの連帯債務者・連帯保証人・共有名義人は離婚後どうなる？

住宅ローンの連帯債務者や連帯保証人、共有名義人も名義人同様、離婚後に各々の義務が継続することには変わりません。

ただし、「連帯保証人」には支払い義務はありません。連帯保証人は、債務者（住宅ローン名義人）が返済できなくなったときに、代わって返済しなければならない人。とはいえ、離婚した相手の連帯保証人であり続けるのも…できれば避けたいものですよね。

連帯債務者・連帯保証人・共有名義人の外し方

収入合算をしている「連帯債務者」と、住宅ローン名義人の1人である「共有名義人」には、支払い義務があります。よって、先ほど説明した通り、新たな名義人に単独でローンを組めるだけの収入と信用がなければ外すことはできません。

一方で、「連帯保証人」については、他の連帯保証人が擁立できれば外すことも可能です。ただ、夫婦が離婚するからといって、他の人に住宅ローンの連帯保証人になってもらうことも一筋縄ではいかないでしょう。

考えられるとすれば名義人の親御さんなどですが、他に借り入れがある人や年金受給者では、連帯保証人の審査を通すのが難しいものです。

6．離婚後も住宅ローン控除を受けられる？

離婚時点で、「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」を受けている方もいらっしゃるでしょう。離婚後も住宅ローン控除を受けることは可能です。しかし、それには一定の条件があります。

離婚後も住宅ローン控除を受けるための条件

離婚後も住宅ローン控除を受けるための条件は、次の通りです。

ローンの名義人が居住していること

住宅ローン控除の条件には、「ローンの名義人が居住していること」という項目があります。そのため、離婚によってローンの名義人が家を出た場合、控除を受けることはできません。

夫の単独名義で夫が出ていった場合はもちろん、夫婦ペアローンで各々が住宅ローン控除を受けている場合には、どちらかが出ていくとすれば、出ていった一方は住宅ローン控除が受けられなくなります。

借り換え後に条件が変わっていないこと

離婚に際し、名義変更などのため住宅ローンを借り換えることあるかもしれません。借り換え後に、住宅ローン控除の条件である「10年以上のローン」でなくなってしまえば、住宅ローン控除は受けられません。

収入減少によって控除額が減る可能性も

住宅ローン控除は、「ローンの年末残高の1%」が最大控除額です。しかし、控除される住民税や所得税が最大控除額以下であれば、控除する先がないので全額控除されません。つまり、収入が減って住民税・所得税額が下がれば、控除額も下がる可能性があるということです。

まとめ

「住宅ローンの支払い」は、金融機関との金銭消費貸借契約（金消契約）の上に成り立っている義務であるため、離婚したからといって契約内容に変わりはないというのが前提です。もし名義人や連帯保証人、連帯債務者を変えたいという場合には、基本的に、収入や信用情報を再審査されます。金融機関は、少しでもリスクのある条件で貸し出すことはありません。よって、住宅ローンの条件変更や借り換えは、簡単ではないといえるのです。

離婚によって、ご家族の生活は大きく変わることでしょう。変わる生活に、住まいや負担を対応させるためには、離婚を機にこれまでの住まいを売却するのも1つの選択です。

一般的に、マンションを売却する場合は３ヶ月〜６ヶ月程度はかかるため、前もって所有する物件の売却価格相場の把握や、売却する際にお世話になる不動産会社や担当者を検討することをオススメします。
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