借地権付き物件とは？種類や特徴、売却の流れや戦略を解説！

「借地権付き物件とはどのような不動産なの？」と、借地権付き物件について知りたいという人もいることでしょう。

借地権付き物件とは、借地権を利用して建てられた物件です。

しかし「借地権を利用して」といわれても、ピンとこないですよね。本記事では借地権付き物件を借地権からわかりやすく解説します。記事では借地権付き物件の売却方法や、相続したときの注意点まで紹介していますので、最後までぜひご覧ください。

借地権付き物件の基本知識

借地権付き物件の内容を理解するには、まず借地権についての基本的な知識を知っておく必要があります。

ここからは、借地権についてわかりやすく解説していきます。

そもそも借地権とは何か？

借地権とは、地代を払って土地を借り、建物を建築したときに発生する権利です。

土地を借りて建物を建築する場合、建物の所有者と地主との間でトラブルが起きるケースもあります。地代を滞納した、契約期間の更新ができないなど、さまざまなトラブルが発生することもあります。

土地を借りるという行為はトラブルが発生しやすいため、借地借家法（旧借地法）によって借りる人と地主の権利を定めました。借地借家法で定められた権利が「借地権」です。

借地権はトラブルを防止するとともに、借りている人と地主に土地・建物の使用制限を課しているため、所有権の不動産よりも売却しにくくなります。借地権付き物件を売却する際には、売却に時間がかかること、一般の不動産よりも価格が低くなることを理解しておくことが大切です。

定期借地権と普通借地権の違い

借地権は「普通借地権」「定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」の3種類に分かれます。そして、定期借地権は「事業用定期借地権」「一般定期借地権」の2つに分けられます。それぞれの権利の内容は、次の表のとおりです。

借地権の名称	内容
普通借地権	・契約期間は30年以上・1回目の更新は20年以上、2回目以降の更新は10年以上としなければいけない ※借地借家法が適用される場合
事業用定期借地権	・事業用の建物を所有する目的で設定する定期借地権・契約期間は10年以上50年未満・契約は公正証書でおこなわなければいけない
一般定期借地権	・建物の所有目的に制限がない定期借地権・契約期間は50年以上
建物譲渡特約付借地権	・地主に対して建物買取請求ができる定期借地権・契約期間は30年以上

普通借地権と定期借地権との大きな違いは、契約期間を更新できるかどうかです。

普通借地権は借りている人が更新するかどうかの権利をもっており、原則地主からの借地権解除はできません。一方、定期借地権は契約期間がきた場合、更新できずに自動的に契約が終了します。

建物譲渡特約付借地権は、普通借地権に「土地を貸して30年以上経過した場合、地主は借地上の建物を買取って借地契約を終了させられる特約」を付けた権利です。建物を買取らなければ、普通借地権と同様の内容で土地を貸さなければなりません。

借地権付き物件の売却相場

借地権付き物件の売却相場は、普通借地権か定期借地権かによって異なります。

定期借地権の売却相場を計算するのは非常に難しいため、本記事では普通借地権の売却相場について解説していきます。定期借地権の借地権付き物件を売却する場合、税理士に価値を計算してもらいましょう。

売却相場の現状

普通借地権の借地権付き物件の売却相場は、借地権割合の影響を受けます。

借地権割合とは、土地の更地価格に対してどのくらい借地権の価値があるのかを表した数字です。借地権割合は、地域ごとに30%〜90%の範囲で定められています。借地権割合は、国税庁のサイト「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」を利用すれば調べられます。

路線価を調べた結果、借地権割合50%、更地評価（売買相場）5,000万円だった場合、借地権の相場は次の計算式のとおりです。

5,000万円 × 50% = 2,500万円（普通借地権の相場）

上記のように普通借地権の相場を計算し、借地上の建物価値を加味します。ただし、この計算は簡易的であるため、あくまで目安として考えましょう。

このように、借地権割合によって売買金額は大きく低下するため、所有権の不動産よりも低い金額で売買されることになります。

借地権付き物件の相場要因

借地権付き物件の相場目安は計算できるものの、相場には借地権割合以外にも影響を与える要素が多くあります。

借地権付き物件の相場に影響を与える主な要因は、次のとおりです。

• 地代や更新料の金額
• 建替え承諾料の金額
• ローン承諾がもらえるかどうか
• 売主と土地所有者の関係性
• 近隣の成約事例
• 借地権付き建物がある場所 など

上記のように借地権付き物件の相場には、多くの要素が関係しています。借地権付き建物を売却するときには詳細な金額計算が必要になるため、必ず借地権に詳しい不動産会社の査定を受けましょう。

借地権付き物件の売却の流れと戦略

借地権付き物件を売却するときには、流れと戦略を理解しておくことが大切です。

借地上付き物件は通常の物件に比べて売却しにくいため、売却の流れや戦略を理解しておきましょう。

効果的な売却方法

借地権付き物件を効果的に売却する方法は、次のとおりです。

• 借地権に強い不動産仲介会社に売却を依頼する
• 地主に借地権付き物件を買取りしてもらう
• 借地権と同時に土地を売却してもらう
• 買取業者に買取りを依頼する

上記の方法がどのような方法かみていきましょう。

借地権に強い不動産仲介会社に売却を依頼する

借地権付き物件を売却する際には、必ず借地権に強い不動産会社に売却の依頼をしましょう。

借地権付き物件を売却するには借地権の知識が必要であり、通常の仲介会社では対応できません。通常の仲介会社では借地権の内容を理解していないケースが多く、売却に時間がかかるどころかトラブルの元になります。

借地権に強い不動産会社は、自社のホームページで「借地権はお任せください」というように借地権が得意と明記しています。

地主に借地権付き物件を買取りしてもらう

借地権付き物件を売却するときには、地主に借地権を買取りしてもらえないか確認しましょう。

地主が借地権付き物件を購入すれば、土地も借地上の建物も地主の所有物になります。土地も建物も同じ所有者になると借地権が消滅します。借地権が消滅すれば地主は自由に土地も建物も使用できるため、借地権付き物件を売却するときには、まず地主に声掛けするのがおすすめです。

借地権と同時に土地を売却してもらう

地主に土地の売却意思があれば、借地権付き物件売却と同時に土地も売却してもらいましょう。

借地権付き物件と土地を同時に購入することで、買主は借地権が消滅した物件を手に入れられます。借地権が消滅した物件、つまり、所有権の物件の売買ができるということです。

所有権の物件の売買は通常の不動産売買になるため、買い手の需要は高くなり、売却がスムーズに進みやすくなります。

買取業者に買取りを依頼する

買取業者の中には、借地権付き物件を買取りしている不動産会社があります。

借地権付き物件は買い手を見つけるのに時間がかかる不動産でるものの、買取りであればすぐに換金することが可能です。

ただし、借地権付き物件の買取りは売却金額が相場よりも低くなるため、買取業者との交渉方法を確認してから買取りを進めていきましょう。

買取業者との交渉

買取業者に借地権付き物件を買取ってもらう際には、交渉のポイントを理解しておく必要があります。

買取業者と交渉するときには、次のような交渉を心がけましょう。

• 他の買取業者にも見積もりを取得していることを伝える
• 買取り金額を提示されても即答をせずに間を空ける
• 事前に借地権の相場を確認する

借地権付き物件を買取ってもらうときのコツは、きちんと相場を調べることです。借地権付き物件は通常の物件と異なり、相場を把握するのが困難です。悪質な買取業者は相場がわからないのをいいことに、相場からかけ離れた買取金額を提示してくるケースがあります。相場以下での売却を防ぐためにも、相場の調査をしてから買取りを進めていきましょう。

借地更新料と地代の計算方法

借地権付き物件を所有するときには、更新料や地代を地主に支払わなければなりません。

借地権付き物件を所有する場合、更新料・地代が相場なのか確認して払いすぎていないか確認しておくことが大切です。地代の計算方法はいくつかあるため、ここでは代表的な更新料・地代の計算方法を解説します。

更新料の相場と計算

更新料の計相場の計算方法は、次のとおりです。

借地権の更新料の目安 = 年間地代 × 10%程度

ただし、更新料は地主との取り決めに従うため、借地権設定契約の内容が優先されます。また、更新料以外にも条件変更承諾料や譲渡承諾料、建替え承諾料などの承諾料も発生します。

地代の計算方法

地代の計算方法もいくつかありますが、目安を簡単に計算するときには次の計算式を使います。

地代の目安 = 土地更地価格 × 2%～3%

地代の計算方法はいくつもあり、物件や考え方によって計算が変わります。詳細な地代を算出する場合は、借地権の強い不動産会社か税理士に計算してもらいましょう。

借地権付き物件を相続した際の注意点と対策

借地権は財産としての価値がある権利であり、相続したときには相続税の課税対象となります。

相続の対象となるため、借地権付き物件を相続する可能性がある人は、相続した際の注意点と対策も理解しておく必要があります。

借地権付き物件の相続の流れ

借地権付き物件を相続するときは、次のような流れで進めます。

1. 所有者が死亡したことを地主に伝える
2. 遺産分割協議をおこなう
3. 相続登記をおこなう
4. 相続税を納税する

借地権付き物件を相続するときには、まず地主に相続が発生したことを伝えます。借地権付き物件の所有者が亡くなった場合でも、相続人が地代を払わなければなりません。そのため、地主に誰が地代を払うのか明確に伝えておくことでトラブルを防止できます。

また、遺言どおり相続する場合を除き、相続人が借地権付き物件を相続するには遺産分割協議をおこなわなければなりません。遺産分割協議とは、相続人全員で相続財産をどのように分けるのか協議することです。

遺産分割協議をして、借地権付き物件の相続登記を終わらすまでには時間がかかります。相続税の納税は、相続が発生してから10ヶ月以内におこなわなければなりません。相続には期限があるため、スケジュール管理しながら進めていきましょう。

相続税とその対策

借地権は相続できる権利であるため、次のように相続時の価値の計算方法があります。

普通借地権の相続税評価額 = 土地の更地価格 × 借地権割合

※定期借地権の場合、計算方法は異なります

上記のように借地権は所有権に比べ、相続税評価額が低く設定されています。ただし、相続税が発生する可能性もあるため、相続税が発生するかどうか確認しておくことが大切です。

まとめ

借地権付き物件とは、借地上に建築された建物のことです。

借地上に建物を建築し、地代を支払っている場合には借地権が発生します。借地権は土地を使う権利であるものの、所有権のように土地を自由に使うことはできません。売却するときには対策を講じた上で進めていく必要があります。

また、借地権は財産価値があるため、相続税の課税対象になります。借地権付き建物を相続する場合、相続税が課税されるかどうか確認しておきましょう。