マンション購入にかかる初期費用とは？必要な金額と内訳を徹底解説！

マンションを購入するときは、頭金や手数料、税金などの初期費用を現金で支払うのが一般的です。

初期費用の内訳や金額を把握することでより現実的な資金計画を立てることができるため、失敗を防ぎやすくなるでしょう。

今回は、マンション購入時の初期費用の目安や内訳などについて詳しく解説します。初期費用を抑えるポイントも解説していますので、マンションの購入を考えている方はぜひ参考にしてください。

マンション購入時の初期費用とは

マンション購入時の初期費用は、主に「頭金・手付金」「諸費用」です。諸費用は、手数料や税金などを指します。

一般的な初期費用の割合は、物件価格の20〜30％です。

たとえば、マンション価格が4000万円の場合、初期費用の目安は800万〜1,200万円です。価格が8,000万円であれば1,600万〜2,400万円が目安となります。

マンションの購入者は4割の自己資金を用意している

では、実際にマンションを購入する人はいくらの自己資金を準備しているのでしょうか。
国土交通省の調査によると、初めてマイホームを取得した人の所要資金や借入金、自己資金、自己資金比率は以下のとおりです。

	所要資金 （万円）	借入金（万円）	自己資金（万円）	自己資金比率（%）
注文住宅	5,527	4,447	1,080	19.5
分譲戸建住宅	4,183	3,160	1,023	24.5
分譲集合住宅	4,527	2,670	1,857	41.0
既存（中古）戸建住宅	2,871	1,707	1,164	40.5
既存（中古）集合住宅	2,648	1,516	1,132	42.7

• 出典：国土交通省「令和5年度住宅市場動向調査報告書」

調査結果を見ると、分譲集合住宅の自己資金比率は41.0%、中古集合住宅は42.7%であり、注文住宅や分譲・中古戸建て住宅と比較して高い結果となりました。

マンションを購入する人は、目安といわれる金額よりも多くの自己資金を準備しているといえます。

マンション購入時の諸費用の目安

諸費用の目安は以下のとおりです。

• 新築マンション：物件価格の3～5%程度
• 中古マンション：物件価格の6～8%程度

中古マンションを購入するときは不動産会社に仲介してもらうケースが多いため、仲介手数料がかかります。
物件価格ごとに、新築マンションと中古マンションの諸費用の目安を計算すると、以下のとおりとなります。

物件価格	新築マンション	中古マンション
2,000万円	60万〜100万円	120万〜160万円
3,000万円	90万〜150万円	180万〜240万円
4,000万円	120万〜200万円	240万〜320万円
5,000万円	150万〜250万円	300万〜400万円
6,000万円	180万〜300万円	360万〜480万円
7,000万円	210万〜350万円	420万〜560万円
8,000万円	240万〜400万円	480万〜640万円
9,000万円	270万〜450万円	540万〜630万円
1億円	300万〜500万円	600万〜800万円

マンション購入にかかる初期費用の内訳

マンションの購入時にかかる初期費用の内訳と金額の目安・計算方法は以下のとおりです。

	金額の目安
頭金	物件価格の10〜20%が目安
手付金	物件価格の5～10%程度
仲介手数料	「物件価格×3%+6万円+消費税」が上限
印紙税	契約金額1,000万円超5,000万円以下：1万円または2万円 契約金額5,000万円超1億円以下：3万円または6万円
登録免許税	建物の所有権保存登記：固定資産税評価額×0.15% ※2027年（令和9年）3月31日まで 土地の所有権移転登記：固定資産税評価額×1.5% ※2026年（令和8年）3月31日まで 建物の所有権移転登記：固定資産税評価額×0.3% ※2027年（令和9年）3月31日まで 抵当権設定登記：融資金額×0.1% ※2027年（令和9年）3月31日まで
司法書士報酬	5万～15万円程度
住宅ローンの借入費用	融資事務手数料：借入金額の1.1〜2.2%（税込） または数万円程度 保証料：借入金額の1〜2%程度または金利に0.2%程度上乗せ
不動産取得税	固定資産税評価額×3% ※2027年（令和9年）3月31日まで
損害保険料	火災保険：物件の種類や構造、補償内容によって異なる 地震保険：エリアや構造などで異なる
固定資産税 ・都市計画税の精算金	引渡し日と基準日（1月1日または4月1日）をもとに 日割り計算した金額
管理費 ・修繕積立金の精算金	引渡し日から月末までを日割り計算した金額
管理準備金 ・修繕積立基金	一般的に数十万円

以下では、マンションの購入時にかかる初期費用について解説します。

頭金

頭金とは、マンション購入価格から住宅ローンの借入額を引いた部分のことです。たとえば、4,000万円のマンションを購入する際に3,500万円の住宅ローンを組む場合、頭金は500万円です。

頭金の目安は物件価格の10〜20%程度といわれていますが、購入金額のすべてを借り入れで賄うフルローンを利用して頭金0円でマンションを購入する人もいます。

頭金を多く支払うメリットは、住宅ローンの借入額が減って毎月の返済額や総返済額が少なくなることです。金融機関や商品によっては、物件価格の1割や2割の頭金を準備すると住宅ローンの金利が優遇され、さらに返済負担が下がる場合があります。

また、頭金を多く用意できると金融機関から「お金を管理する能力が高い」と評価され、住宅ローンの審査にも通りやすくなる可能性があります。

一方、まとまった頭金を支払うと手持ち資金が減少し、急な支出や収入の減少などに対処しにくくなるかもしれません。加えて、頭金の準備に時間がかかり、マンションを購入するタイミングが遅れる可能性もあります。

手付金

手付金とは、マンションを始めとした不動産の売買契約を結ぶ際、買主が売主に対して支払う金銭のことです。

買主都合で売買契約をキャンセルする場合は、手付金を放棄する必要があります。そのため、売主に支払った手付金は返金されません。

売主都合でキャンセルする場合、受け取った手付金の2倍の金額を買主に支払います。

買主と売主の双方がキャンセルしなかった場合、手付金の金額は売買代金に充当されるのが一般的です。

手付金の相場は物件価格の5〜10%程度です。たとえば、マンションの価格が4,000万円の場合、手付金の金額は200万〜400万円が目安です。

仲介手数料

仲介手数料とは、仲介を依頼する不動産会社に支払う成功報酬のことです。不動産会社は、物件探しから契約締結までさまざまサポートをする対価として仲介手数料を受け取ります。

仲介手数料は法律で上限額が定められています。不動産取引では物件価格が400万円を超えるケースが多いため、上限額は「物件価格×3%+6万円+消費税」の速算式を用いて計算されるのが一般的です。

たとえば、3,000万円のマンションを購入する場合、仲介手数料の上限は「3,000万円×3%+6万円=96万円（税抜）」です。なお、新築マンションの購入や不動産会社が売主となる場合、個人間での直接取引の場合には仲介手数料は発生しません。

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書や住宅ローン契約書など特定の文書に課される国税です。契約書に税額分の収入印紙を貼り、印鑑で消印して納税します。印紙税額は契約書の記載金額によって異なります。以下は印紙税の税額表の一部です。

契約金額	本則税率	軽減後の税率
100万円超 500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超 1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超 5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超 1億円以下	6万円	3万円
1億円超 5億円以下	10万円	6万円
5億円超 10億円以下	20万円	16万円

• 出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

たとえば、不動産売買契約書に記載されるマンションの価格が4,000万円の場合、印紙税額は通常2万円ですが、2027年（令和9年）3月31日までは軽減措置により1万円となります。

住宅ローンを契約する場合、金銭消費貸借契約書が印紙税の課税対象となりますが、軽減税率は適用されません。仮に借入金額が4,000万円の場合、印紙税額は2万円です。

なお、記載金額が1万円未満の契約書や電子契約書には印紙税が課税されません。

登記費用：登録免許税・司法書士報酬

登記費用とは、マンションなどの不動産を購入した際、法務局で登記手続きをする際に支払う費用のことです。「登録免許税」と「司法書士報酬」の2種類があります。

マンションを購入したときの登記は「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権設定登記」の3種類があります。

登録免許税

登録免許税は、法務局で登記の手続きを申請する際に納める税金です。

税額は、土地と建物の固定資産税評価額（自治体が算出する不動産の価格）や住宅ローンの借入額に、所定の税率をかけて算出します。税率は以下のとおりです。

	本則税率	軽減税率
所有権保存登記	0.4%	下記以外：0.15% 特定認定長期優良住宅や認定低炭素住宅：0.1% ※2027年（令和9年）3月31日まで
所有権移転登記	2.0%	土地:1.5% ※2026年（令和8年）3月31日まで 建物:0.3% ※2027年（令和9年）3月31日まで
抵当権設定登記	0.4%	0.1% ※2027年（令和9年）3月31日まで

司法書士報酬

司法書士報酬は、登記申請の手続きを専門家である司法書士に依頼した場合に支払う費用です。登記手続きは、不動産や法律などの専門知識が求められるため、報酬を支払って司法書士に依頼するのが一般的です。

報酬の金額は地域や依頼内容などで異なりますが、一般的に5万～15万円程度です。

住宅ローンの事務手数料

住宅ローンの融資手数料は、住宅ローンを組む際に金融機関へ支払う手数料のことです。借入金額に比例する定率型と、一定額を支払う定額型があります。それぞれの金額の目安は以下のとおりです。

• 定率型：借入額の約1.1～2.2％（税込）程度
• 定額型：3万〜5万円程度

たとえば、事務手数料が借入金額×2.2%（税込）の定率型であり、借入金額が4,000万円である場合、支払金額は「4,000万円×2.2%＝88万円（税込）」です。

住宅ローンの保証料

保証料は、保証会社に支払う手数料です。保証会社は、住宅ローンの契約者が返済できなくなったとき代わりに返済（代位弁済）をする会社です。

住宅ローンの借主は保証料を支払うことで、保証会社に保証人の代わりになってもらえます。ただし、保証会社が代位弁済をしても住宅ローンが免除されるわけではなく、借主は残債の一括返済を請求されることになります。

保証料の種類は「外枠方式」と「内枠方式」の2つです。それぞれの特徴は以下のとおりです。

• 外枠方式：借入金額や返済期間に応じた金額を借入時にまとめて支払方式。借入金額の1〜2%が相場
• 内枠方式：毎月の返済金利に0.2％程度を上乗せする金利上乗せ

外枠方式の場合、返済の途中で住宅ローンを繰上返済すると短縮された返済期間に応じた保証料を返金してもらえます。保証料が0円の金融機関もありますが、その場合は事務手数料が借入金額の2.2%などに設定されるのが一般的です。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物を取得した際に1度だけ納める地方税です。税額は「課税標準額×税率」で算出されます。課税標準額は、各自治体が算出する固定資産税評価額をもとに決まります。

建物の課税標準額は原則として固定資産税評価額と同じですが、土地の場合は評価額の2分の1です。税率は原則4％ですが、2027年（令和9年）3月31日まで家屋（住宅）と土地は3％に軽減されます。

また、建物部分の税額を計算する際は、軽減措置が受けられると固定資産税評価額から一定金額が控除されます。控除額は、新築住宅は最高1,200万円、認定長期優良住宅は最高1,300万円です。

中古住宅については、耐震基準を満たしていると新築年月日に応じて420万〜1,200万円の控除を受けられます。

住宅用の土地については「1㎡あたりの土地価格×住宅床面積×2×3％」または45,000円のうち高いほうの金額が税額から差し引かれます。

固定資産税・都市計画税の精算金

マンションや土地などの不動産を売買する際は、売主と買主のあいだで固定資産税と都市計画税の精算が行われます。

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物などの固定資産を所有する人に課税される税金です。固定資産が市街化区域にある場合は、都市計画税も課税されます。

不動産の売主は、売った年の1年分の固定資産税と都市計画税を納める義務があります。そのため、不動産売買では引渡し日を基準に税額を日割り計算し、買主が負担する分を売主に支払って精算するのが一般的です。

売主と買主が負担する金額は以下のように決まります。

• 売主：起算日から買主に引き渡す前日までの日数分
• 買主：引渡し日から起算日の前日までの日数分

起算日は1月1日と4月1日のどちらかが一般的です。たとえば、年間税額が固定資産税と都市計画税を合わせて20万円、引渡し日が6月1日、起算日が1月1日であるとしましょう。

買主が売主に支払うのは、6月1日から12月31日までの214日分であるため、精算金額は「20万円×214÷365＝11万7,261円」です。

管理費や修繕積立金の精算金・管理準備金や修繕積立基金

中古マンションの場合、引渡しの時点で売主はすでにひと月分の管理費や修繕積立金を支払っています。

そのため、買主は引渡し日から月末まで日割り計算した金額を売主に支払って精算するのが一般的です。

新築マンションの場合、管理準備金や修繕積立基金を支払うことがあります。金額はマンションによって異なりますが数十万円ほどです。

火災保険・地震保険の保険料

火災保険は、火災や自然災害（例：台風・洪水・土砂崩れ）、盗難などで建物やその中にある家具・家電・衣類といった家財が受けた損害を補償する保険です。

地震保険は、地震や火山の噴火、それらによる津波によって生じた損害を補償するための保険です。単独では契約できず、火災保険と必ずセットで加入しなければなりません。

火災保険の保険料は、建物の構造や所在地、築年数、補償内容、保険会社などで異なります。

マンションのほとんどは鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造であり、木造住宅よりも耐火性が高いため、戸建て住宅よりも保険料は割安です。

地震保険の保険料は、建物の耐震性能や所在地に応じて決まります。地震のリスクが高い地域や耐震性の低い建物ほど保険料は高く設定されますが、火災保険とは異なり契約先の保険会社による違いはありません。

なお、ほとんどの金融機関は火災保険の加入を住宅ローンの融資条件としています。

その他の費用

マンション購入時には、以下のような費用がかかるのが一般的です。資金計画を立てるときは、これらも考慮しておくとよいでしょう。

• 引越し費用
• 家具・家電の購入費用
• 残置物の撤去費用　など

引越し費用は世帯の人数は荷物の量、移動距離、依頼する業者などで異なります。費用を抑えたい場合は、複数の業者から見積もりを取り寄せて比較するとよいでしょう。

また、繁忙期を避けて引越しをすることで費用を抑えられる場合もあります。

マンション購入時の初期費用を支払うタイミング

マンションの初期費用は、以下のタイミングで分けて支払うのが一般的です。

	支払う初期費用
売買契約時	・手付金 ・印紙税（不動産売買契約書） ・仲介手数料の半額
住宅ローンの契約時	・住宅ローンの事務手数料・保証料 ・印紙税（住宅ローンの契約書） ・火災保険・地震保険の保険料
物件引渡し時	・物件価格から手付金を引いた残り ・仲介手数料の残りの半額 ・登録免許税 （所有権保存登記・所有権移転登記・抵当権設定登記） ・固定資産税 ・都市計画税の精算金 ・管理費・修繕積立金の精算金 または管理準備金・修繕積立基金
物件の引渡し後	・引越し費用や家具・家電などの購入費用 ・不動産取得税

マンションを購入するときは、各費用を支払うタイミングや金額を把握し、手元に資金を用意しておきましょう。

マンションの入居後に支払う費用

マンションでの暮らしが始まったあとは、以下のような費用を支払う必要があります。

• 管理費
• 修繕積立金
• 固定資産税・都市計画税
• 駐車場代・駐輪場代
• 火災保険・地震保険の保険料

マンションの場合、住宅ローンの返済の他にも管理費や修繕積立金の支払いが必要です。また、修繕積立金は一定年数が経過するごとに段階的に値上げされるケースがあります。

駐車場や駐輪場を利用する場合、別途利用料がかかることもあります。マンションを購入する際は、ランニングコストがいくらか確認し、問題なく支払っていけるかをよく検討することが大切です。

マンション購入時の初期費用を抑える方法

マンション購入時の初期費用を抑えたいときは、以下の方法を検討するとよいでしょう。

• 仲介手数料を抑える
• 金融機関の事務手数料や保証料などを比較する
• 保険会社や補償内容を慎重に選ぶ

詳しく解説していきます。

仲介手数料を抑える

不動産会社によって仲介手数料の設定が異なります。できるだけ初期費用を抑えたいのであれば、仲介手数料が安い不動産会社を探すのも1つの方法です。

また、不動産会社によっては仲介手数料を値引きしてもらえる場合があるため、交渉をしてみるのもよいでしょう。

ただし、安さのみで不動産会社を選んだり安易に値引き交渉をしたりすると担当者のモチベーションが低下し、物件探しに難航するリスクを高めてしまいかねません。

仲介手数料は不動産会社の主な収入源です。仲介手数料の安さのみで不動産会社を選んだり、過度な値下げ交渉をしたりするのは避けたほうがよいでしょう。

金融機関の事務手数料や保証料などを比較する

住宅ローンの事務手数料や保証料は金融機関によって設定が異なります。初期費用を抑えたい場合は、事務手数料や保証料が安い金融機関を選ぶのも1つの方法です。

ただし、借り入れ費用が安く設定される金融機関は借り入れ金利が高い可能性があります。また、事務手数料と保証料のどちらかが安い場合、もう一方が高く設定されるケースが少なくありません。

金融機関を選ぶ際は、借入金利や事務手数料、保証料などの設定をよく確認し、総合的に比較検討することが大切です。

保険会社や補償内容を慎重に選ぶ

火災保険の契約内容を決める際は、自身にとって必要な補償を選ぶことで余分な保険料を支払わずに済みます。

たとえば、購入を予定しているマンションが洪水や土砂崩れなどの被害に遭うリスクが低い場合は、水災補償を外すのも1つの方法です。

オートロックや防犯カメラ、常駐管理人などが設置されておりセキュリティ性が充実している場合は、盗難補償を外して契約する方法もあります。

また、同じ補償内容でも保険会社によって保険料の設定や受けられる割引が異なります。

火災保険を選ぶ際は、購入予定のマンションが抱える損害のリスクを考え、複数の保険会社から見積もりを取り寄せて比較するとよいでしょう。

初期費用を支払う資金が不足するときの対処方法

手持ち資金が不足しており、初期費用の支払いが困難な場合は以下の方法で対処できないか検討するとよいでしょう。

• 頭金を少なくする
• 諸費用分をローンに組み込む
• 親族から資金援助を受ける
• 補助金を活用する

1つずつ解説します。

頭金を少なくする

一般的には、物件価格の1〜2割程度の頭金を準備するのが望ましいとされていますが、必須ではありません。

金融機関や商品によっては、頭金ゼロまたは少額で住宅ローンを組めることがあります。手持ち資金が不足しているときや預貯金口座の残高をあまり減らしたくない場合は、頭金を少なくするかゼロ円にするのも1つの方法です。

頭金を減らしたことで、手元の資金を多く残せると引越し費用や家具・家電の購入費用などを賄いやすくなる他、緊急時の貯蓄を残すことも可能です。

ただし、頭金を少なくすることには「毎月の返済額や総支払額が増加する」「金融機関の審査が厳しくなる」といったデメリットもあります。

頭金を少なくする場合は、将来のライフプランをもとに返済計画をより慎重に立てることが重要です。

諸費用分をローンに組み込む

金融機関によっては、住宅ローンの借入額に諸費用の金額を含められる場合があります。ローンに組み込める諸費用は、印紙税、融資事務手数料、登記関連費用、不動産会社への仲介手数料などです。

また、諸費用分を貸し付けてくれる諸費用ローンを組む方法もあります。

ローンの借入額に諸費用分を含めることができれば、まとまった資金がなくてもマンションを購入できる可能性があります。

一方で、諸費用分も借入額に含めると毎月の返済額と総返済額が増加する点は注意が必要です。また、金融機関の審査が厳しくなる傾向にあるため、希望する金額が借り入れできない場合もあります。

金融機関によって組み込める諸費用の範囲や手数料が異なるため、複数の金融機関を比較検討することが大切です。

親族から資金援助を受ける

マンション購入時の初期費用が不足する場合は、親や祖父母など直系尊属からの資金援助を受けるのも1つの方法です。住宅取得等資金の非課税の特例を利用すると、年間110万円に加えて以下の金額までの贈与が贈与税の課税対象外となります。

• 省エネ等住宅：最大1,000万円
• 上記以外の住宅：最大500万円

省エネ住宅は、断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級、耐震等級などが一定の基準を満たす住宅です。特例を適用するためには

「贈与者は受贈者の直系尊属である」「受贈者は贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上である」

などの要件を満たしたうえで贈与税の申告が必要です。

また、申告をする際は申告書や戸籍の謄本、契約書などの書類が必要なため、マンションを購入するときは要件や申請方法などを確認しておきましょう。

補助金を活用する

国や地方自治体は、マイホームを取得する人や増改築をする人を対象に補助金制度を実施しています。2025年に実施される主な補助金制度は、以下のとおりです。

制度の名称	補助金の内容
子育てグリーン住宅支援事業	・GX志向型住宅：最大160万円／戸 ・長期優良住宅：80万円または100万円／戸 ・ZEH水準住宅：40万円または60万円／戸
給湯省エネ2025事業	・ヒートポンプ給湯機（エコキュート）：6万～13万円／台 ・ハイブリッド給湯機：8万円～15万円／台 ・家庭用燃料電池（エネファーム）：16万円～20万円／台
先進的窓リノベ2025事業	・ガラス交換や内窓設置、外窓交換をした場合に費用の1/2相当を支給 ・支給金額は最大200万円／戸（費用の1/2相当）
既存住宅の断熱リフォーム支援事業	・所定の要件を満たす断熱リフォームをすると補助対象経費の1/3を補助金として支給 ・集合住宅では高性能建材を用いた改修（集合住宅）で最大15万円／住戸（玄関ドア改修含む場合20万円）、熱交換型換気設備（集合住宅）の導入で5万円／住戸を上限に支給

省エネ性能が一定の基準を満たすマンションを購入したり、省エネリフォームをしたりすると補助金を受けやすくなります。補助金を受けるためには、申請手続きや審査が必要です。また、早期で締め切られる可能性があります。

マンションの購入時は、利用可能な補助金・助成金制度を事前に調べ、申請要件や手続きを確認しておくとよいでしょう。

マンション購入初期費用に関するよくある質問

最後に、マンションを購入する際の初期費用について、よくある質問とそれに対する回答をご紹介します。

初期費用は住宅ローンに含めることができるか？

初期費用のうち、仲介手数料や融資事務手数料、印紙税などの諸費用は住宅ローンの借入額に含められる場合があります。

​できるだけ現金を手元に残したい場合は​、諸費用分も含めてローンを借り入れるのも1つの方法です。

初期費用はすべて現金で用意する必要があるの？

初期費用は現金で用意するのが原則ですが、これまで述べてきたとおり諸費用はローンに組み込める場合があります。

また、金融機関によっては頭金0円で住宅ローンを組むことも可能です。

手付金については交渉によりゼロ円にすることは難しいですが、引渡しの際、購入金額に充当せず返金してもらえる可能性があります。

まとめ

マンション購入時の初期費用には、頭金や手付金、仲介手数料、登記費用、不動産取得税などさまざまな種類があります。金額目安は物件価格の20〜30%です。

初期費用の種類によって金額の決まり方や支払うタイミングが異なります。また、マンションに入居した後は管理費や修繕積立金、固定資産税を支払う必要があります。

マンションを購入するときは、不動産会社ともよく相談し初期費用の金額や内訳、入居後にかかる費用を把握して入念に資金計画を立てましょう。