専任媒介契約の仲介手数料はいくら？支払いのタイミングや成功のコツを解説

「不動産会社が専任媒介契約を勧めてくるけど、仲介手数料が高くなるの？」
「媒介契約によって仲介手数料の差はあるの？」

このような疑問をお持ちではありませんか？結論からいえば、専任媒介契約だからといって、その他の媒介契約と仲介手数料の金額に差が生じることはありません。

本記事では、専任媒介契約を締結した場合の仲介手数料の金額や支払い時期について解説します。

専任媒介の仲介手数料はいくらかかるか？

専任媒介契約でもその他の媒介契約でも、仲介手数料の上限額は決まっています。媒介契約の種別による仲介手数料の差はありません。

ただし、専任媒介契約を選択することによって仲介手数料の割引を受けられる可能性があります。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産の売買を成立させてくれた不動産会社に支払う手数料です。ポイントは「売却活動における手数料」ではなく「売買を成立してくれたことに対する手数料」であるということ。売買が成立しなければ、仲介手数料は発生しません。

つまり、仲介手数料とは不動産会社の成功報酬です。

専任媒介契約は仲介手数料の割引を受けられることも

専任媒介契約は、不動産会社にとってメリットが大きい媒介契約です。

売主が複数社と契約できる一般媒介契約は、不動産会社からしてみれば成功報酬である仲介手数料を受領することが保証されていません。しかし、売主が他社と契約できない専任媒介契約を締結することにより、自社の独占物件とすることができるため、仲介手数料を受領できる可能性が高くなります。

不動産会社は一般媒介契約より専任媒介契約を選択してもらいたいと考えているため「専任媒介契約を締結してくれたら○％仲介手数料を値引きします」とする不動産会社も一定数見られます。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、宅地建物取引業法によって以下のように「上限額」が決められています。

売却価格	仲介手数料の上限
200万円以下の部分	売却価格×5% +消費税
200万円超400万円以下の部分	売却価格×4% +消費税
400万円超の部分	売却価格×3% +消費税

たとえば、2,000万円のマンションの売却を成立させた場合の仲介手数料額は、次のようになります。

200万円以下の部分：200万円×5%+消費税＝11万円
200万円超400万円以下の部分：200万円×4%+消費税＝8万8,000円
400万円超の部分：1,600万円×3% +消費税＝52万8,000円
計：72万6,000円（税込）

このように「200万円以下の部分」「200万円超400万円以下の部分」「400万円超の部分」を各々計算して足していくのが仲介手数料の正規の計算方法ですが、売却金額が400万円を超える場合は以下の速算式でも計算できます。

「低廉な空き家」は特例が適用される

空き家の増加に伴い、不動産会社に空き家の売却を依頼する売主も増加しています。空き家の取引価格は低廉（安価）になることも多く、不動産会社が受領する仲介手数料も同じく低廉になることが問題視されていました。

そこで2018年に施行されたのが「低廉な空き家等の売買取引における媒介報酬額の特例」です。

本来であれば、売却金額200万円以下の部分は5%、200万円超400万円以下の部分は4%で仲介手数料が計算されますが、この特例により400万円以下かつ通常より現地調査費用等を要する低廉な空き家の仲介手数料上限額は一律19万8,000円（税込）となります。なお、この特例は売主から受領する仲介手数料に限定されます。

仲介手数料の上限額早見表をご紹介

仲介手数料額の目安を知りたい場合には、以下の早見表をご活用ください。

不動産の売却金額	仲介手数料（税込）の上限
100万円	5万5,000円（低廉な空き家等の場合は19万8,000円）
200万円	11万円（低廉な空き家等の場合は19万8,000円）
300万円	15万4,000円（低廉な空き家等の場合は19万8,000円）
400万円	19万8,000円
500万円	23万1,000円
600万円	26万4,000円
700万円	29万7,000円
800万円	33万円
900万円	36万3,000円
1,000万円	39万6,000円
2,000万円	72万6,000円
3,000万円	105万6,000円
4,000万円	138万6,000円
5,000万円	171万6,000円
1億円	306万6,000円

仲介手数料額は、いくらで売れるかがわからなければ目安も計算できません。マンションの売却見込み額を知りたい場合には、マンションナビをご活用ください。

専任媒介の仲介手数料の支払いタイミングとは

専任媒介契約を締結し、不動産会社が売買を成立させた場合、仲介手数料を支払うタイミングは主に次の3つです。

1．契約時・引き渡し時に半金ずつ

最も多いのは、売買契約時に半金、物件引き渡し時に半金ずつ支払うケースです。

たとえば、3,000万円の中古マンションを売却し、総額105万6,000円の仲介手数料を支払う場合、契約時に52万8,000円、引き渡し時に52万8,000円を支払います。

特約等に記載された事由以外で売買契約を解約する場合にも、不動産会社には仲介手数料を請求する権利があります。売買契約時に仲介手数料の半金を受領するというのは、不動産会社にとってのリスク回避にもなるわけです。

2．引き渡し時一括

売買契約時には仲介手数料を請求されず、引き渡し時に一括で請求されるケースもあります。分割で支払いたい場合は、その旨を不動産会社に相談してみましょう。

3．売買契約時一括

稀ですが、売買契約成立時に仲介手数料全額を請求されるケースもあります。仲介手数料は、売買を成立させた不動産会社の報酬であるため、売買契約時に一括請求されたとしても違法ではありません。

引き渡し前に全額支払うことに不安がある場合は、不動産会社に支払い時期について相談してみましょう。

専任媒介の仲介手数料の注意点

仲介手数料の「上限額」は法律で決められていますが、下限については定められていません。

決して安くない仲介手数料。できる限り値引きしてもらいたいところですが、値引きしてもらう際には次の点にご注意ください。

値引きが必ずしも良いとは限らない

不動産を売るには、不動産ポータルサイトに掲載したり、チラシを作成したり、さまざまな方法で物件情報を拡散・アピールします。そのすべてに、相応の費用がかかります。

仲介手数料は、不動産会社にとって唯一ともいえる収入源です。広告費のみならず、人件費や運営費など、すべての経費を顧客から受領する仲介手数料から捻出しています。

仲介手数料の値引きとは、当然ながら不動産会社にとっての収益減を意味します。また、営業担当者の多くは、受領した仲介手数料額が給料やボーナスの金額に影響するものです。

売主からすれば値引きしてくれればくれるほど嬉しいものですが、その分、費用をかけた広告活動をしてくれなかったり、担当者のやる気が削がれてしまったりする可能性があることは認識しておきましょう。

仲介手数料「半額」や「無料」はとくに注意

専任媒介契約を選択することにより、1割程度、仲介手数料を値引きしてくれることは少なからずみられます。しかし、仲介手数料を「半額」「無料」とする不動産会社には注意が必要です。

先述通り、仲介手数料とは不動産会社の唯一ともいえる収入源。仲介手数料を著しく安くしたり、無料にしたりするのは、企業努力だけでは到底できないものと考えられます。つまり、売主から受領する仲介手数料以外の報酬・収入を期待している可能性があるのです。

結論を申し上げれば、仲介手数料が著しく安い不動産会社には「囲い込み」のリスクがあります。

囲い込みとは、物件情報を他社に共有せず、自社内で買主を見つけようとする行為を指します。不動産会社は、買主も自社で見つけることができれば、売主のみならず買主からも仲介手数料を受領できます。売主からの仲介手数料がゼロ、あるいは著しく安かったとしても、不動産会社は十分な収入が得られるのです。

囲い込みは、売主にとってマイナスでしかありません。限られた中から買主を見つけることになるため、売却期間が長期化し、売買金額も落ちるおそれがあります。

仲介手数料が「半額」「無料」というのは非常に魅力的ではありますが、不動産会社がどうやって収入を得ているのか？どうしてここまで安くできるのか？といった点に疑問を持つことが大切です。

よくあるご質問

専任媒介契約の仲介手数料はいくらですか？

媒介契約の種類にかかわらず、400万円以上の取引における仲介手数料の上限額は「売却金額×3%+6万円（税別）」と定めらています。

専任媒介契約で仲介手数料を値引きしてもらうことは可能ですか？

仲介手数料の下限は法律で定められていないため、値引いてもらうことは可能です。ただし、仲介手数料が著しく安い場合には「囲い込み」をされてしまうリスクがあります。

専任媒介契約では仲介手数料はいつ支払うのですか？

一般的には、売買契約時に半金、物件引き渡し時に半金を支払います。ただし、引き渡し時、あるいは売買契約時に全額を請求されるケースもあります。

「専任媒介の仲介手数料」まとめ

専任媒介契約における仲介手数料額の上限は、基本的に「売却金額×3%+6万円（税別）」です。専任媒介契約は、不動産会社にとってメリットの大きい契約であるため、仲介手数料の値引きに応じてくれるケースもあります。しかし、仲介手数料を「半額」や「無料」にまで値引いてもらう場合には、囲い込みのリスクがあるためご注意ください。

仲介手数料額の目安は、不動産がいくらで売れるかがわからなければ計算できません。マンションの売却見込み額を知りたい方、売却を考えている方はマンションナビをご活用ください。