マンション売却や買い替え時の火災保険はどうする？解約タイミング・返金・注意点を徹底解説

2019-03-27

マンションの売却や買い替えを進めるなかで、「火災保険ってどうすればいいの？」と戸惑う方は少なくありません。
実際、解約のタイミングや手続きを誤ると、補償が受けられなくなったり、返金を受け取れなかったりといった損失につながります。

本記事では、そんな不安を解消するために、火災保険の基本から解約・返金の流れ、注意すべきポイントまで、売却時に知っておきたい情報をわかりやすく解説します。

そもそも火災保険とは？

火災保険と聞くと、「火災による損害を補償するもの」と思われがちです。
しかし、実際にはカバーする範囲がもっと広いのをご存じでしょうか。
ここでは、火災保険の基本的な仕組みと、なぜマンション売却時に関係してくるのかを解説します。

火災保険が補償する災害や事故の種類

火災保険は、火災による損害だけでなく、建物や家財に対する損害を幅広くカバーする保険です。
主な補償対象は以下の通りです。

【補償対象となる主な災害・事故】

火災・落雷・爆発
風災・雹（ひょう）災・雪災
給排水設備からの水漏れ
盗難・飛来物による損害

ただし、地震・津波・噴火などによる損害は補償対象外で、地震保険の加入が別途必要となります。
マンション売却の前でも、保険期間中であれば万一の事故に対して補償されるため、手続きのタイミングを誤らないよう注意しなければなりません。

火災保険は住宅ローンの条件として強制加入が基本

マンション購入時に住宅ローンを利用している場合、金融機関が火災保険への加入を義務づけることが一般的です。
万が一、火災で資産価値が失われた場合に、ローン債権を保護するためです。
この際、火災保険に「質権」を設定するケースもありますが、この場合は質権の解除を行わなければ原則として解約できません。
売却後の解約には、この質権の解除手続きが必要になる点にも注意しましょう。

マンション売却時、火災保険はいつ解約すべき？

火災保険の解約は、売却が決まったからといってすぐに行うべきではありません。
実際の引き渡し時点まで保険を維持すれば、予期せぬ損害から資産を守れるためです。
以下に適切な解約タイミングを解説します。

引き渡しが完了したら解約手続きが可能

火災保険の解約は、原則としてマンションの引き渡しを終え、名義変更が完了した後に行います。
所有権が移転し、契約上の責任がなくなった段階で初めて、保険契約の解約手続きが可能になります。
売買契約の締結と引き渡しはタイムラグがあるため、契約締結直後に保険を解約してしまうと、トラブル時に補償が受けられなくなるリスクがあるので注意しましょう。

【火災保険の解約タイミングのポイント】

引き渡しを終え名義変更完了後＝解約可能なタイミング
引き渡し前に解約すると補償対象外になる可能性あり
契約締結と引き渡しのタイムラグに注意

住み続けている間は解約しないよう注意

売却が決まっていても、引き渡しまで実際に自分や家族が住んでいる場合、火災保険は解約するべきではありません。
居住中に火災や水漏れなどの事故が発生した場合、解約済みだと補償を受けられず、修繕費がすべて自己負担になるためです。
特に売却直前に発生する事故はトラブルの原因になりやすいため、保険の効力は所有権移転登記まで維持するのが原則です。

火災保険解約前に発生した損害は補償対象

火災保険は、契約期間中に発生した損害に対して補償を行います。
解約手続きを進めていたとしても、事故の発生日が保険期間内であれば、原則として保険金の請求は可能です。
たとえば、引き渡し前日に給湯器から水漏れが発生し、床や壁に損害が出た場合、保険期間内なら請求できますが、解約のタイミングを誤ると補償が認められないケースもあります。
ただし、事故直後に解約してしまうと保険会社による調査や書類確認がスムーズに進まず、保険金の支払いが遅れたり、トラブルにつながる可能性もあります。
こうしたリスクを避けるためにも、保険はギリギリまで残しておくのが基本。
引き渡し後に名義変更完了が確認できてから解約するのが、もっとも安全です。

【解約前に損害があった場合の補償ルール】

発生日が保険期間内なら補償対象
解約手続き中でも、事故が先なら請求可能
事故後すぐに解約すると調査や書類提出が遅れ、保険金の支払いが長引く恐れがある

火災保険の解約方法と必要な手続き

火災保険を解約するには、いくつかの確認と手続きが必要です。
特にローンを利用している場合は「質権」が設定されていることもあるので、慎重に判断しなければなりません。
ここでは、解約の流れや手続き方法、連絡先、スムーズに進めるためのポイントについて解説します。

火災保険証券を確認する

解約手続きの第一歩は、手元にある火災保険証券を確認することです。
保険証券には契約者情報、保険期間、契約番号、保険会社の連絡先など、手続きに必要な情報がすべて記載されています。
内容に不備がないか確認し、すぐに提出できるよう手元に用意しておきましょう。

【火災保険証券で確認すべき主な項目】

契約者氏名・契約番号
保険期間
補償内容（建物・家財など）
保険会社名・連絡先

なお、万が一、保険証券を紛失してしまった場合は、保険会社に再発行を依頼することも可能です。

保険会社または代理店に連絡

保険証券の確認が済んだら、契約している保険会社または代理店に解約の意向を伝えましょう。
電話やメールでの連絡が一般的ですが、最近ではWebフォームからの申請を受け付けている会社も増えています。
解約に必要な書類や手順を案内してもらえるため、事前に問い合わせておくことでスムーズな対応が可能です。

質権設定がある場合は金融機関の同意が必要

住宅ローンを利用している場合、多くのケースで火災保険には「質権」が設定されています。

【質権とは？】
火災などで建物が損害を受けた際、保険金が金融機関に支払われるようにする仕組み。

この質権がある状態では、契約者単独で解約することはできません。
解約を進めるには、まず金融機関に連絡し、質権解除の同意を得る必要があります。

解約手続きはネットでできる？郵送？

近年、多くの保険会社がオンラインでの解約手続きに対応しています。
専用フォームに必要事項を入力し、本人確認書類をアップロードするだけで申請が完了する場合もあります。
ただし、郵送での書類提出を求められるケースもあり、手続き方法は保険会社ごとに異なります。
事前に確認し、自分に合った手段を選びましょう。

火災保険の解約で保険料は返金される？

火災保険を途中で解約した場合、未経過分の保険料が戻ってくることがあります。
返金額やタイミングは契約内容や保険会社によって異なるため、事前確認が大切です。
ここでは、返金の仕組みや具体的な金額、入金の流れなどについて解説します。

未経過分の保険料が日割り・月割りで戻る

火災保険を中途解約すると、保険期間の残り日数に応じて、保険料の一部が返金されることがあります。
返金の計算方法は「日割り」や「月割り」など保険会社によって異なり、解約日が1日ずれるだけでも金額が変動することも。

返金額を正確に知りたい場合は、契約時の約款を確認するか、保険会社に直接問い合わせましょう。

解約返戻金の金額は保険会社・契約内容によって異なる

火災保険を中途解約した場合に返金される「解約返戻金」の金額は、契約している保険の種類や補償内容、残り期間などによって異なります。

特に長期契約で一括払いをしている場合は、返金額が比較的大きくなる傾向があります。

【火災保険の解約返戻金の計算式（一括払い）】

・一括で支払った保険料 × 未経過料率（払戻率）

なお、一括払いと分割払いでは返金の取り扱いが異なる場合があるため、正確な金額を知るには保険会社へ見積もりを依頼するのがおすすめです。

解約後の返金タイミングと入金方法

返金は解約手続きが完了してから数日～数週間後に指定口座へ振り込まれるのが一般的です。

【返金の流れ】

解約申請後、1〜3週間程度で処理
返金方法は主に銀行口座振込
※まれに現金書留対応の保険会社もあり

手続きの混雑状況や書類不備の有無によって時間がかかる場合もあるため、余裕をもって申請しておくと安心です。

火災保険とは別に、ローン保証料も返金される可能性あり

火災保険の返金とは別に、住宅ローンを利用している場合は「ローン保証料」が一部返金されるケースもあります。
これは保証期間が残っている場合に限られ、返金には金融機関への別途手続きが必要です。

火災保険とあわせてチェックし、必要な場合は早めに申請しておくとよいでしょう。

マンションを買い替える場合の火災保険の扱いは？

マンションの買い替えを検討している場合、「火災保険を解約して終わり」ではありません。
売却する物件の保険を適切に解約し、新居の火災保険に適切なタイミングで加入することが大切です。

また、保険会社を変更するかどうかによって、手続きや費用に違いが出ることもあります。ここではマンション買い替え時に知っておくべき火災保険の対応方法を解説します。

売却物件は必ず解約、新居には新規で加入

買い替えの場合、売却するマンションの火災保険は、必ず引き渡しが終わり名義変更が完了した後に解約しなければなりません。一方、新たに購入する物件には、居住開始前に火災保険へ加入しておく必要があります。

引っ越し当日までに補償が切れないよう、保険の切り替え時期を調整しましょう。

【買い替え時の火災保険対応フロー】

売却物件の引き渡しが終わり名義変更完了後に火災保険を解約する
新居には「入居前に」火災保険へ加入する
一時的に保険が重複しても、補償が切れないことが重要

旧居と新居の保険が一時的に重複する場合でも、安心のために保険空白期間をつくらないのが基本です。

保険会社を変える場合の注意点

マンションの買い替えにあわせて、火災保険の契約先を別の保険会社に変更することも可能です。

ただし、変更時には以下のような点に注意が必要です。

【保険会社を変更する際の主な注意点】

新規契約では審査や物件情報の再提出が必要になる
条件によっては保険料が高くなる場合がある
旧契約で適用されていた割引や特典が使えないこともある

そのため、切り替えを検討する場合は、複数社の補償内容や費用を比較してから選ぶのがおすすめです。
なお、地震保険は火災保険とセット契約となっているため、単体では引き継ぎできません。

火災保険を解約すれば、地震保険もあわせて終了する点に注意しましょう。

同じ保険会社で再契約する場合のメリット

保険会社を変えずに、新居でも同じ保険会社で契約を続けることで、いくつかのメリットがあります。
たとえば、契約期間を引き継ぐことで無駄な保険料を省けたり、セット割引や契約者継続による優遇が受けられるケースも。書類の提出がスムーズになり、再審査の手間も軽減されます。
信頼できる保険会社であれば、継続契約のほうが総合的に得になることも多いでしょう。

解約時に注意すべきポイント

火災保険を解約する際には、タイミングだけでなく、手続きに関する注意点もいくつか存在します。
特に、損害の申請や質権の解除などは後回しにしがちですが、見落とすと補償が受けられなかったり、解約が無効になる可能性もあります。

トラブルを防ぐために、以下のポイントを確認しておきましょう。

解約前に修繕・損害申請を済ませておく

火災保険を解約する前に、過去に発生した損害について補償の申請がないか確認しておきましょう。
解約後に申請しても、補償対象外と判断される場合があります。
たとえば、水漏れや設備の破損などがあった場合は、引き渡し前に速やかに保険会社へ連絡・申請を行うことが重要です。

申請忘れによって損をしないよう、解約前のチェックリストに加えておきましょう。

【解約前に済ませておくべきこと】

過去の水漏れや設備破損などがないか確認
損害がある場合は、必ず保険会社に申請する
解約後に申請すると、補償が受けられない可能性あり

質権が残っていると勝手に解約できない

住宅ローンが残っているマンションでは、火災保険に「質権」が設定されていることが一般的です。
この場合、保険契約者だけで解約を進めることはできず、融資元の金融機関から質権解除の同意を得る必要があります。質権の存在を確認せずに解約手続きを進めると、保険会社から受理されないため注意が必要です。

ローン残債がある方は、必ず事前に金融機関へ確認しましょう。

売主・買主の連絡不備で保険が失効しないよう注意

売買契約後の引き渡しにあたって、売主と買主の連携不足によって、火災保険が空白期間を生んでしまうことがあります。
たとえば、売主が早めに保険を解約し、買主がまだ新規契約をしていないと、万が一の事故が起きても補償を受けられません。
トラブルを避けるためには、売主・買主・仲介業者で事前に保険の引き継ぎ状況を確認し、補償が切れないように調整しましょう。

火災保険に関してのよくある質問

火災保険の扱いについては、売却や買い替えのタイミングで多くの人が同じような疑問を抱きます。

ここでは、実際に問い合わせが多い内容4点について回答します。

売却前に火災保険を解約するとどうなる？: 売却前に火災保険を解約すると、事故や損害が発生しても補償されなくなる恐れがあります。
住んでいる間はもちろん、マンションの買主が決まり、名義変更完了までは、必ず保険を継続することが重要です。
火災保険の解約は不動産会社が代行してくれる？: 基本的に火災保険の解約は契約者自身が行う必要があります。
不動産会社は解約手続きを代行しないのが一般的なので、売却が決まったら自身で保険会社へ連絡しましょう。
保険料の返金額はどれくらいになる？: 返金額は未経過分の保険期間や契約内容により異なりますが、長期契約の場合は数千〜数万円が戻ることもあります。
正確な金額は保険会社で確認しましょう。
新築に買い替える場合、火災保険はいつから必要？: 新居に引っ越す前、つまり建物の引き渡しを受けるタイミングで火災保険の加入が必要です。
万が一に備えて、入居当日より前に保険契約を完了させておくのが安心です。