「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」になって売主の責任はどう変わる？

2020年4月1日より、不動産の売買契約時に売主に対して課せられる「瑕疵担保責任」が、「契約不適合責任」に変わります。このことにより売主の責任が重くなるとみられています。

ここからは売主の責任のどんな点がどのように変わるのかについてわかりやすく解説していきますので、これから不動産取引を考えている方はぜひチェックしてみてくださいね！

そもそも「瑕疵担保責任」ってなんだったの？

瑕疵担保責任とは、物件引き渡し後の売主の責任です。瑕疵（かし）とは、雨漏りやシロアリ被害、配管設備不良など、物件の欠陥を指します。つまり瑕疵担保責任とは、売主が引き渡し後に発覚した物件の欠陥や不具合を担保する責任という意味になります。

責任の対象は「隠れた瑕疵」

売主が責任を負うのは全ての瑕疵ではなく、物件引き渡し後に発覚した「隠れた瑕疵」に対してのみです。

隠れた瑕疵とは、引き渡し時にまで売主・買主が知り得なかった瑕疵のこと。たとえば、契約書や重要事項説明書、物件状況報告書などに記載や説明がなく、目視でもわからなかった「雨漏り」「土壌汚染」「シロアリ被害」などの事柄が、隠れた瑕疵となります。見たらすぐわかるような壁紙の剥がれや、床材の穴などは、隠れた瑕疵には該当しません。

買主が売主に対して請求できる内容

基本的に、隠れた瑕疵が発覚してから1年間、買主は売主に対して損害賠償請求ができます。（不動産業者が売主の場合は2年間）また、買主が契約の目的を達成できないような重大な瑕疵の場合には、契約解除の請求も可能です。

瑕疵担保責任も契約不適合責任も「任意規定」

瑕疵担保責任は「任意規定」となっているため、売主・買主が合意すれば、内容を変更することができます。

たとえば、売主が責任を負う期間を短くしたり、そもそも売主の瑕疵担保責任を免責としたりすることも可能です。（ただし、売主が宅建業者の場合を除く）

2020年4月からの「契約不適合責任」についても任意規定であるため、当事者同士の同意があれば、瑕疵担保責任と同様に内容を変更することができます。

「契約不適合責任」で変わること

物件引き渡し後の売主の責任が「瑕疵担保責任」から「契約適合責任」になることで、“責任の対象”と“買主が請求できること”が変わります。

責任の対象が「隠れた瑕疵」ではなくなる

契約不適合責任の考え方は、「契約に適合したものを引き渡しましょうね」というものです。そのため、責任の範囲は、“契約に不適合なもの”となります。

改正民法では、「隠れた瑕疵」という表現は削除されています。つまり、契約に不適合であれば、隠れていない瑕疵についても売主は責任を負わなければならなくなるのです。

たとえば、「床下のシロアリ被害」の場合を考えてみましょう。

従来までは、買主が引き渡し時には知り得なかったシロアリ被害は「隠れた瑕疵」に該当し、瑕疵担保責任の責任範囲でした。

一方、契約不適合責任では、「シロアリ被害がない物件」として売主が売却した場合に、引き渡し後にシロアリ被害が発覚すれば、それは「契約に適合していないから売主の責任」という考え方になるわけです。

この例では、結果として売主が責任を負うことに変わりませんが、責任を負う根拠に違いがあります。微妙な違いのようにも見えますが、契約不適合責任は、簡単にいえば売主の債務不履行です。瑕疵担保責任は、債務不履行というより「知らなかったから許してね」というような、売主保護の意味合いがあったものでした。“債務不履行”となることで売主の責任は実質的に増し、買主が売主に対して請求できることが増えます。

「契約不適合責任」で買主が売主に請求できる内容

瑕疵担保責任では、買主は売主に対し、損害賠償請求と契約解除の請求が可能でした。契約不適合責任になって大きく変わるのは、買主はさらに“追完請求”と“代金減額請求”が可能となることです。

追完請求

改正民法第562条（買主の追完請求権）
1．引き渡された目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引き渡し又は不足分の引き渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
2．前項の不適合が買主の責めに帰するべき事由によるものであるときは、買主は、同行の規定による履行の追完の請求をすることができない。

不動産売買でいう追完請求とは、主に修補の請求となります。つまり、買主は「契約に適合していない不良な部分を直してください」と売主に対して請求できるということです。

代金減額請求

改正民法第563条（買主の代金減額請求権）
1．前条第一項本文に規定する場合において、買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。
2．前項の規定にかかわらず、次に掲げる場合には、買主は、同項の催告をすることなく、直ちに代金の減額を請求することができる。
一　履行の追完が不能であるとき。
二　売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三　契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、売主が履行の追完をしないでその時期を経過したとき。
四　前三号に掲げる場合のほか、買主が前項の催告をしても履行の追完を受ける見込みがないことが明らかであるとき。
3．第一項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、前二項の規定による代金の減額の請求をすることができない。

追完請求が履行されないときに限り、買主は売主に対して、減額請求が可能になります。追完の請求と履行が優先となりますので、その点はご注意ください。

まとめ

瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わり、より売買契約書に記載される内容の重要性が増すといえます。売主、買主ともに、ご自身にとって不利な内容となっていないか、責任の期間や有無とともに売買契約書の内容の確認を怠らないようにしましょう。

売買前には、不明な箇所、疑問に思うところ、なんでも営業担当者に聞くようにすることも大切です。そのための仲介業者であり、仲介手数料です。