マンション売却を中小不動産会社に依頼するメリットとは？売却の流れも解説

「なんとなく安心だから…」という理由で、大手不動産会社にマンション売却を依頼しようとしていませんか？
中小不動産会社にも多くのメリットがあるため、理解したうえで依頼先を選ぶのがオススメです。

今回は、マンション売却を検討中の人に向けて、中小不動産会社における以下のポイントを解説します。

• 大手不動産会社との違い
• マンション売却を中小不動産会社に依頼する5つのメリット
• マンションを売却する流れ
• 中小不動産会社の選び方
• マンション売却の注意点

中小不動産会社を利用したマンション売却に関する、よくある質問もまとめているので、参考にしてください。

マンション売却における中小不動産会社とは？

まずは、マンション売却における中小不動産会社の特徴や、大手不動産会社との違いについて解説していきます。
基本情報として、中小不動産会社を検討するうえで必ず押さえておきましょう。

中小不動産会社の特徴

中小不動産会社とは、地域に根差した小規模な不動産会社のことです。
テレビCMによる大々的な広告はおこなっていないものの、同じ場所で昔から営業しているため、地域の人からよく知られているというケースがよく見られます。

中小不動産会社は地方・都心どちらにもあり、イメージとしては「町の不動産屋さん」です。

大手不動産会社との違い

中小不動産会社は大手不動産会社に比べて、店舗数や顧客数が少なく、広告可能な範囲が狭い傾向があります。

仲介件数ランキングに毎年入るような不動産会社は、基本的に大手です。
大手不動産会社の例としては、「三井不動産リアルティグループ」「住友不動産販売」「東急リバブル」が挙げられます。
どの不動産会社も、テレビCMや町の中で見たり聞いたりしたことがあるのではないでしょうか。

全国に店舗を構えている大手不動産会社はネームバリューがあり、その安心感からマンション売却・購入の仲介を依頼する人も少なくありません。
さらに多くのスタッフをまとめるために接客がマニュアル化されていることから、対応やサービスの質が一定になりやすいです。

一方で中小不動産会社は、会社やスタッフによって対応やサービスの質にバラつきが出やすく、営業地域に住んでいない人からの認知度が低いというデメリットがあります。

マンション売却を中小不動産会社に依頼するメリット

マンション売却において、中小不動産会社には以下のようなメリットがあります。　

• 地域の情報に精通している
• 地元の買い手情報を把握している
• 丁寧かつ柔軟に対応してくれる
• ベテランのスタッフが多い
• 囲い込みの可能性が低い

ネームバリューや広告力をメリットとする大手不動産会社と比べながら、中小不動産会社の各メリットについて詳しく見ていきましょう。

地域の情報に精通している

中小不動産会社における最大のメリットは、地域の情報に精通していることです。
長い間同じ場所で営業している経験から、場所ごとの住環境や治安、交通量、歴史、生活・教育施設の評判など、買い手が本当に知りたいポイントをスムーズに説明できます。

マンションの建つ場所の価値や、将来の展望を把握している中小不動産会社は、査定の精度も高くなりやすいです。
売却価格を設定する際にも的確なアドバイスをもらえるでしょう。

中小不動産会社に依頼することで、確かな情報をもとにマンションの魅力を最大限にアピールできます。

地元の買い手情報を把握している

地元でマンションを探している人の情報を把握している点も、中小不動産会社の大きなメリットです。
大手不動産会社に比べて抱えている顧客数は少ないものの、マンションの買い手をピンポイントで見つけ出してくれます。

地域に絞った売買実績を見ると、中小不動産会社が大手不動産会社を上回るケースも少なくありません。
中小不動産会社は、近隣の企業や住民との交流から、独自の情報ネットワークを築いていることもあります。

マンションの条件や地域によっては、中小不動産会社に任せたほうがスムーズに売却できるのです。

丁寧かつ柔軟に対応してくれる

中小不動産会社は、大手不動産会社よりも抱える顧客数が少ないぶん、丁寧かつ柔軟に対応してくれることが多いです。
マンションのマイナスポイントや希望条件の厳しさなどによって、大手不動産会社から売却依頼を断られた場合も、中小不動産会社なら引き受けてもらえる可能性があります。

一方で大手不動産会社は、抱える顧客数が多いうえに接客がある程度マニュアル化されているため、融通が利かず事務的な対応になることがあります。

ベテランのスタッフが多い

ベテランのスタッフが多い点も、中小不動産会社のメリットです。

小規模かつ1店舗で営業している中小不動産会社は、大手不動産会社のように多くの社員を採用したり、他の店舗に異動したりすることがありません。
そのためベテランのスタッフが中心となりやすく、経験をもとに地域のニーズにあわせた売却活動をおこなってくれます。

経験・知識・営業力を兼ね備えたベテランスタッフは買い手にも安心感を与え、スムーズなマンション売却となるでしょう。

囲い込みの可能性が低い

マンション売却を中小不動産会社に依頼する場合、囲い込みの可能性が低いというメリットもあります。
囲い込みとは、マンションの情報を他社に共有しなかったり、他社の顧客からマンションの購入希望があった際に適当な理由を付けて断ったりすることです。

不動産会社が囲い込みをおこなう理由は、売却を依頼されたマンションを自社の顧客に購入してもらい、仲介手数料を売り手・買い手の双方から受け取るためです。
これを「両手仲介」といいます。
売却を依頼されたマンションを他社の顧客が購入した場合は「片手仲介」となり、不動産会社は売り手側からの仲介手数料しか受け取れないことになります。

囲い込みをされると売却活動に制限が出るため、売り手にとっては、買い手が見つかる確率やスピードが落ちてしまうというデメリットしかありません。
自社の顧客の購入条件にあわせて、売却価格の値下げを提案されるおそれも。

「大手不動産会社 = 囲い込み」というわけではありませんが、中小不動産会社は自社で抱えている顧客数が少ないことから、囲い込みをされる可能性が低いと言えます。

中小不動産会社を利用したマンション売却の流れ

中小不動産会社を利用したマンション売却の流れは、以下のとおりです。

• 査定の依頼
• 査定結果の確認と依頼先の決定
• 売却活動の開始
• 内覧と交渉
• 売買契約の締結
• 引き渡しと決済

各ステップについて、詳しく解説していきます。

STEP①査定の依頼

まずは、売却するマンションにどれほどの価値があるのかを把握するために、査定を依頼します。
マンションの近くにある中小不動産会社に出向いて直接依頼するか、一括査定サイトを利用するのが一般的です。

一括査定サイトは、インターネット上でマンションの間取りや築年数などの情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できます。
そのため不動産会社に行く時間がない人や、売却するマンションと離れたところに住んでいる人、いきなり不動産会社に行くのは気後れするという人におすすめの査定方法です。

ただ一括査定サイトは、不動産会社がおこなう訪問査定よりも精度が低い傾向があります。
訪問査定はマンションの情報に加え、担当者が現地まで出向いて調査した結果をもとに査定をおこなうためです。

STEP②査定結果の確認と依頼先の決定

マンションの査定結果を確認したら、次は売却の依頼先となる不動産会社を決定するステップです。
不動産会社を選ぶ際のポイントは「中小不動産会社の選び方」の章で詳しく解説します。

選んだ不動産会社にマンションの売却を任せるためには、媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類から選択可能です。

最も自由度の高い「一般媒介契約」は、複数社との同時契約や、マンションの買い手を自分で見つけた際の直接取り引きが認められています。
ただ売却活動の報告やレインズへの登録は、不動産会社に義務付けられません。

レインズとは、不動産会社のみ閲覧できる不動産情報サイトのことです。
マンションの情報をレインズに登録すると、全国の不動産会社が抱える顧客にマンションを紹介してもらえる可能性があります。

最も自由度が低い媒介契約は「専属専任媒介契約」です。
複数社との同時契約や、マンションの買い手との直接取り引きはできません。
一方で、売却活動の報告は1週間に1回以上、レインズへの登録は媒介契約締結日の翌日から5営業日以内と、手厚いサポートが受けられます。

「専任媒介契約」は、自由度とサポートのバランスが取れた媒介契約です。
複数社との同時契約はできませんが、マンションの買い手との直接取り引きは認められます。
売却活動の報告は2週間に1回以上、レインズへの登録は媒介契約締結日の翌日から7営業日以内です。

どのようなマンション売却を希望するか整理し、自分に合った媒介契約を選択することが大切です。

STEP③売却活動の開始

不動産会社と媒介契約を結んだら、マンションの売却活動に入ります。
基本的に売却活動は、不動産会社に任せておけば問題ありません。

不動産会社がおこなうマンションの売却活動としては、以下の5つが挙げられます。

• レインズへの登録
• 不動産情報サイトへの登録
• 自社サイトへの登録
• 抱えている顧客への紹介
• チラシ配り

不動産情報サイトとは、スーモやホームズのような一般ユーザー向けサイトのことです。
サイトへの情報掲載には費用がかかるため、不動産会社のなかにはレインズと自社サイトのみ活用して買い手を探すところもあります。

同じ地域かつ似たような条件でマンションを探している人が思い当たれば、担当者から連絡して紹介することも。
タイミングや交渉次第では、そのまま担当者の顧客に売却できるでしょう。

STEP④内覧と交渉

不動産会社からマンションの紹介を受けた人や、各サイトのマンション情報を見た人から内覧を希望された場合、担当者とともに対応します。
内覧日の調整や当日の案内は、不動産会社の担当者が主体となって進めてくれるため、事前にスケジュールなどの希望を伝えておきます。

マンション売却において、内覧時の印象はとても重要です。
以下のポイントを押さえることで、内覧者に好印象を与えられます。

• 掃除や片付けを徹底して、部屋をキレイな状態にしておく
• 消臭剤で気になるニオイを消す
• カーテンを開けて風通しを良くする
• 照明を付けて部屋を明るくする
• 室温を快適な状態に調整する

内覧者から売却理由などの質問を受けることもあるため、自信を持って対応できるように回答を準備しておくと良いでしょう。

また内覧を経て購入を検討してもらえた場合、値引き交渉が入るケースがよく見られます。
「値引きを受け入れるか否か」「いくらまでの値引きなら対応できるか」など、担当者と話し合っておくことが大切です。
はじめに設定した売却価格の根拠を説明し、買い手に納得してもらえれば、値引きなしで購入してもらえる可能性もあります。

STEP⑤売買契約の締結

マンションの売り手と買い手が、売買金額や各種条件に納得したら、売買契約を結びます。
当事者が不動産会社に集まり、担当者とともに売買契約書の読み合わせや署名・捺印をおこなうのが一般的です。

売買契約を結んだ後は、マンションの買い手から手付金を受け取ります。
手付金の上限は売買金額の20%ですが、相場は売買金額の5%〜10%ほどです。

買い手の都合で売買契約がキャンセルとなった場合、手付金はそのまま違約金として受け取れます。
反対に、売り手の都合によるキャンセルでは、手付金の倍額を買い手に支払わなければなりません。

また一般的な流れとして、売買契約を結んだタイミングで、不動産会社に仲介手数料の半額を支払います。
マンションの売買金額が400万円を超える場合、仲介手数料は以下の式で計算可能です。
仲介手数料 = ( 売却金額 × 3% + 6万円 ) + 消費税

仲介手数料は、マンションの買い手を見つけてくれたお礼・成果報酬として、不動産会社に支払うものです。

STEP⑥引き渡しと決済

マンションの売買契約から引き渡しまでは、早くても1ヶ月ほどの期間が空きます。
その間に、買い手は住宅ローンの契約手続きをおこない、売り手は以下のような書類を用意しておきます。

• 登記識別情報通知書
• 印鑑証明書
• 固定資産評価証明書
• 住民票
• 身分証明書
• 管理費・修繕積立金の確認書
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書
• 各種登記の必要書類

引き渡し当日は、買い手が住宅ローンを借り入れた金融機関に、売り手・買い手・不動産会社の担当者・司法書士が集まるケースが一般的です。
住宅ローンの融資が実行され、マンションの売買価格から手付金をマイナスした金額を、買い手から受け取ります。

マンション代金の授受以外に、このタイミングでおこなう主な手続きは以下のとおりです。

• 売り手の住宅ローン完済
• 抵当権抹消登記
• 売り手が払いすぎた固定資産税・都市計画税・管理費などの精算
• 所有権移転登記

登記手続きは、基本的に不動産会社や買い手側が手配した司法書士に任せられます。
買い手にマンションの鍵を渡し、不動産会社に仲介手数料の残金を支払ったら、引き渡しの完了です。

中小不動産会社の選び方

中小不動産会社を選ぶ際のポイントは、複数社を比較することと、信頼できる不動産会社を選ぶことです。
この2点について、以下に詳しく解説していきます。

複数社を比較する

マンションの売却を依頼する中小不動産会社を選ぶ際には、複数社を比較することが大切です。
査定を依頼する段階で、以下の条件を満たす不動産会社をピックアップします。

• マンションの売却に強い
• 実績がある
• 売却するマンションが建つ地域に事務所を構えている

不動産会社によって査定方法や査定結果が異なるため、少なくとも3社以上を比較してみてください。

あらかじめ売却相場を調べておくと、査定結果の良し悪しが判断しやすくなります。
査定金額が相場から離れすぎず、納得できる根拠を提示してくれる不動産会社が望ましいです。

中小不動産会社は、大手不動産会社よりも売却の得意分野がハッキリしている傾向があります。
そのため一戸建てや土地よりも、マンションの売却を得意とする不動産会社を選び、比較しましょう。
ホームページを見たり、査定結果をもらう際に直接聞いたりして、得意分野や実績を確認してください。

また「地域の情報に精通している」という中小不動産会社のメリットを活かすためには、売却するマンションが建つ地域に事務所を構えているところから選ぶ必要があります。

信頼できる不動産会社を選ぶ

大きな金額が動くマンションの売却は、信頼できる不動産会社・担当者に依頼しましょう。
「信頼できる」のラインには個人差がありますが、以下のようなポイントは判断基準になります。

• 対応が丁寧
• 不動産や地域の知識が豊富
• レスポンスが早い
• 口コミの評価が高い
• アドバイスが的確

口コミの評価が高く実績もある不動産会社だとしても、担当者の対応に不信感がある場合、売却活動でストレスを感じてしまうおそれがあります。
スムーズかつトラブルのないマンション売却にするためには、円滑なコミュニケーションが欠かせません。
相性が良く、安心して売却を任せられる不動産会社や担当者を選ぶことが大切です。

査定や相談の際に担当者の対応をよく見ておき、各不動産会社を比較してください。

中小不動産会社を利用したマンション売却の注意点

中小不動産会社を利用してマンションを売却する際には、契約内容と諸費用に注意してください。
注意すべき2点について、詳しく解説していきます。

契約内容

売買契約を結ぶ際には、契約書の内容に間違いや漏れがないか必ず確認しましょう。
マンションの売買契約書には、以下のような項目が記載されています。

• マンションの売買代金
• 手付金の額
• 各代金の支払時期・支払い方法
• マンションの引き渡し日
• 契約違反による解除・違約金
• マンションの基本情報（住所・構造・面積など）
• 登記に関する事項
• 特約
• 瑕疵担保責任

売買契約書は「マンション取引に関する各種条件に、買い手と売り手が合意した」という証拠となります。
そのため、契約からマンション引き渡しまでをスムーズに進め、トラブルを防ぐ役割があるのです。

売買契約書の内容でわからない点があれば、署名・捺印をおこなう前に、作成者である不動産会社に確認してください。
確認不足のまま契約を結んでしまうと、思わぬトラブルや損害が発生する原因となります。

諸費用

マンションの売却には諸費用がかかる点にも注意が必要です。
想定よりもお金が手元に残らなかったと感じる人は少なくありません。

とくに住宅ローンが残っている場合、資金計画が甘いとオーバーローンになってしまうおそれがあります。
オーバーローンとは、買い手から受け取ったマンションの代金を、住宅ローンの残債が上回ることです。
住宅ローンは引き渡しの際に完済しなければならないため、足りないぶんは自己資金で補填する必要があります。

マンション売却で支払う可能性がある諸費用と、その計算式や金額の目安は以下のとおりです。

諸費用	計算式・金額の目安
仲介手数料	( 売却金額 × 3% + 6万円 ) + 消費税
抵当権抹消の登録免許税	2,000円
司法書士への報酬	1万円〜3万円
印紙税	1万円〜3万円
譲渡所得税	売却の利益・マンションの所有年数・控除の有無に応じて変動する
住宅ローンの繰り上げ返済手数料	1万円〜2万円
新居への引越し費用	シーズン・荷物の量・移動距離に応じて変動する
書類の発行手数料	各数百円

不動産会社とマンション売却の方向性を決める段階で、諸費用を計算してもらいましょう。
住宅ローンの返済状況によっては、売却時期を遅らせたほうが良いケースもあります。

中小不動産会社を利用したマンション売却に関するよくある質問

最後に、中小不動産会社を利用したマンション売却に関するよくある質問と、その回答を紹介します。

マンションの売却相場を自分で調べる方法はありますか？

一般向け不動産情報サイトや、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、地域や条件が似ているマンションを調べてみてください。
売り出し中のマンションや、過去に取引されたマンションの売却価格を見ると、相場を掴めます。

中小不動産会社への売却依頼が向いているのはどんな人ですか？

親身になって相談に乗ってほしい人や、マンションの売却活動を主体的に進めたい人は、一人ひとりの顧客に寄り添ってくれる中小不動産会社が向いています。
マンションの条件が悪いことなどを理由に、大手不動産会社から売却依頼を断られた人も、中小不動産会社に一度相談してみてください。

中小不動産会社でも囲い込みをされる可能性はありますか？

中小・大手どちらの不動産会社にも、囲い込みをされる可能性はあります。
売却活動の開始後に反響が少なすぎる場合は、マンションの情報がレインズに掲載されているかどうかを、ほかの不動産会社に調べてもらいましょう。

マンション売却にかかる仲介手数料は安くできますか？

不動産会社によっては、キャンペーンや相談で仲介手数料が安くなる可能性はあります。
ただ仲介手数料の安い不動産会社には、売却活動で広告費を安く抑えられてしまったり、希望するサポートが受けられなかったりするリスクがあるため、注意が必要です。

内覧者からの質問はどのようなものが多いですか？

よく聞かれる質問としては、「実際の住心地や治安はどうか」「周辺にある生活施設は利用しやすいか」「通勤時間の交通量はどうか」「隣人トラブルはないか」「なぜ売却することにしたのか」が挙げられます。
自分がこれからマンションを購入すると仮定して、気になるポイントを考えてみましょう。

マンション売却を中小不動産会社に依頼するメリットまとめ

大手不動産会社と中小不動産会社には、それぞれ以下のようなメリットがあります。

大手不動産会社のメリット	中小不動産会社のメリット
抱えている顧客が多い	地域の情報に精通している
広告可能な範囲が広い	地元の買い手情報を把握している
ネームバリューがある	丁寧かつ柔軟に対応してくれる
対応やサービスの質が一定	ベテランのスタッフが多い
全国に店舗がある	囲い込みの可能性が低い

マンション売却において、不動産会社に求めることを考えたうえで、大手・中小を選んでください。

また中小不動産会社を選ぶ際には、以下のポイントを押さえる会社を複数ピックアップし、査定の段階で比較することが大切です。

• マンションの売却に強い
• 実績がある
• 売却するマンションが建つ地域に事務所を構えている

担当者の対応や口コミの評価も踏まえて、信頼できる会社や担当者を見極めましょう。
マンションの売却時には、契約内容と諸費用にも注意が必要です。

マンション専門の一括査定サービス「マンションナビ」では、インターネットから複数の不動産会社へ簡単に査定依頼ができます。
売却相場の把握や不動産会社の比較に、ぜひご活用ください。