マンションの価格はどう決まる？相場を理解して売却価格を見極める方法

マンション購入を検討したり、すでに所有してたりする人のなかには、マンション価格がどのように決まるのか知りたい人もいるのではないでしょうか。

マンション価格は上昇傾向にあり、どの程度の資産になるのか気になるのも当然のことといえます。

本記事ではマンション価格の決まり方や、価格相場を見極めるための方法について解説します。売却価格の設定方法も紹介しますので、マンション価格の調査だけでなく売却を検討している人もぜひ参考にしてみてください。

マンション価格の決まり方【3つの要因】

マンション価格は、主に以下の3つの要因に影響を受けます。

要因①マンションの立地が価格に与える影響
要因②物件の築年数と建物の状態
要因③市場の景気動向と需給バランス

それでは、どのような要因に影響を受けるのか詳しくみていきましょう。

要因①マンションの立地が価格に与える影響

マンションの立地は価格に影響を与えます。

価格に影響する立地とは、以下のような要素です。

・駅までの距離が近い
・買い物施設や医療施設が充実している
・ネームバリューのある地域に存在している
・治安がよい
・災害に強い など

立地がよいといっても、さまざまな要素を考慮して価格が決定されます。

また、どの要素がどの程度価格に影響するかは、地域によって異なります。たとえば、ネームバリューのある高級住宅地なら治安の良さが重視されるかもしれませんが、繁華街なら利便性のほうが価格によい影響を与えるなどです。

交通アクセスや周辺環境が大きな要因

立地のなかでも、とくに大きな影響を与えるのは「交通アクセス」と「周辺環境」です。

マンション購入者は部屋の広さよりも利便性を重視する傾向にあり、駅からの近さを求めます。駅から近い立地であれば通勤・通学の時間を削減でき、自分の時間の確保にもつながります。

また、駅にはデパートや医療施設、公共施設などが集まり、周辺環境が向上するのも価格に影響を与えているといえるでしょう。

駅ができると自然に人が集まり、生活に必要な施設が建築されます。より便利になった地域は人口が増加し、住まいに対する需要が高まります。

要因②物件の築年数と建物の状態

マンション価格は新しいほど、建物の状態がよくなるほど高くなります。

築年数が新しいほど設備や建物自体の性能が高くなる傾向にあり、便利で安心な生活がおくれます。また、建物の状態がよくなるほどマンションの寿命が伸びるため、資産価値が高いと判断されるでしょう。

このことから、一般的に新しいマンションや建物の状態がよいものは価値が高くなります。

ただし、築年数が古くてもデザイン性が高い、高級住宅地に建っているなどの特長がある場合、ヴィンテージマンションとして値段が上がるケースもあります。

築年数の影響とリフォームの効果

築年数が古くなると室内の状態が悪くなり、リフォームする人もいるでしょう。しかし、リフォームしたからといって、マンションの価値は向上しないと考えたほうがいいかもしれません。

リフォームは補修という意味であり、室内の状態をもとに戻す工事です。つまり、価値を高める工事ではありません。

ただし、リノベーションのようにもとから設置されていない最新の設備を導入したり、間取りを一新する工事なら価値が高まるケースもあります。

築年数の古さを感じさせないような高額な改修工事をして、はじめてマンションの価値が高まると考えておきましょう。

要因③市場の景気動向と需給バランス

マンション価格は市場の景気がよくなるほど、需要が高く供給が少なくなるほど高くなります。

市場の景気がよくなると所得の増加により住宅購入希望者の購入意欲が高まり、投資家の投資額も増加しマンションに対する需要が増加します。

需要に対して供給が少なければ、東京都心部のマンションのように値上がりするはずです。一方、需要が高まったとしても供給が多すぎると、価格の上昇は見込めません。

市場動向と需給バランスはマンション価格に大きな影響を与えるため、価格を調べる時期によって金額が変わります。

景気や不動産市場が価格を左右する

マンションの価格は市場のなかでも、とくに不動産市場に影響を受けます。

不動産市場とは、不動産取引に関わる市場全般です。

たとえば、不動産市場がよくなってくると条件のよいマンションの価格が高くなり、成約価格がデータとして登録されていきます。そして、不動産会社は登録されたデータをもとにして査定金額を決めていくため、不動産市場が好調になるとマンション全体の価格が徐々に上昇します。

不動産市場が好調なうえに景気がよくなると価格が上昇するマンションも出てきますが、景気がよくても不動産市場が悪い場合は、価格の上昇はあまり期待できません。

売却時の価格設定は3段階で決める

マンションを売るときに売出価格を決めるだけでは、スムーズに売却できないケースもあります。

売却時には以下の3つの価格を決めることが大切です。

STEP①希望価格
STEP②予想価格
STEP③最低価格

それでは、それぞれの価格がどのようなものなのかみていきましょう。

STEP①希望価格

マンションを売り出す際には、まず希望価格を決定します。

誰しも高く売りたいと考えるものですが、相場を無視した希望価格を設定してはいけません。買主は相場を調べている人が多いため、相場からかけ離れた金額に設定すると売却できなくなるリスクがあります。

希望価格を設定するときには相場を調べ、調査した金額から1割ほど上乗せするくらいがちょうどよいでしょう。

STEP②予想価格

希望価格が決まったら、次に予想価格を決めます。

不動産を売却する際には、ほとんどのケースで買い手から値段の交渉を受けます。そのため、希望価格で売れる可能性は高くなく、ある程度、値段が下がると考えなければなりません。

予想価格は不動産会社の査定金額近辺で収まるケースが多いものの、売主も予想価格を独自に考えておくとよいでしょう。自分で納得できるラインを決めておけば、買い手からの交渉を受けるかどうかがすぐに判断できます。

STEP③最低価格

希望価格と予想価格を決める際には、最低価格も設定しましょう。

手元に残したい金額が決まっているなら、予想価格から売却諸経費を引くことで計算が可能です。また、抵当権を抹消するのに必要な金額に売却諸費用を足した金額が最低価格となるケースもあります。

これ以上値段を下げられないラインを決めておけば、売却資金が足りなくなるといったトラブルを防止できます。

価格相場を見極めるための方法

マンション売却をスムーズに進めるには、価格相場を見極めて売出価格を設定しなければなりません。

価格相場を見極める際には、以下の方法を活用しましょう。

・インターネットで相場を調べる
・複数の不動産会社に査定を依頼する
・地域の動向や類似物件の価格をチェックする

それでは、どのような方法で価格相場を確認すればよいのかみていきましょう。

インターネットで相場を調べる

価格相場は、不動産ポータルサイトや国土交通省のサイトで調査できます。

不動産ポータルサイトとは、不動産情報が網羅されている総合サイトです。

不動産ポータルサイトには数多くの売出物件が掲載されており、所有しているマンションと似ているものを探せば価格相場がわかります。

また、国土交通省のサイトである「不動産情報ライブラリ」の利用もおすすめです。

不動産情報ライブラリには成約事例が掲載されており、売却するマンションと似た条件の物件を比較すれば相場がわかります。

複数の不動産会社に査定を依頼する

複数の不動産会社から査定金額を聞けば、正確な相場がわかります。

不動産会社の査定方法は各社の規定によって異なり、提示される金額が違います。そのため、1社の査定額を聞くだけでは正確な相場がわかりません。

また、不動産会社によっては売却の依頼を受けたいがために、相場からかけ離れた提示をしてくるケースもあります。このようなケースを防止するためにも、最低でも2〜3社の査定を受けるべきでしょう。

査定を受けるときには、査定金額を算出した根拠を聞いておくことが大切です。根拠までわかれば、より正確な相場が理解できるはずです。

地域の動向や類似物件の価格をチェックする

不動産会社の査定を受ける前に、地域の動向や類似物件の価格をチェックしておけば、査定金額の根拠がより理解しやすくなります。

不動産会社から査定金額の根拠を聞いても、その理由が本当かどうか判断できなければあまり意味がありません。

不動産は地域の動向や類似物件の価格に影響を受けやすいため、この2点を押さえておくべきでしょう。

どちらの項目も先述した「不動産情報ライブラリ」を利用すると、動向や価格がわかります。

不動産情報ライブラリには成約事例が掲載されているため、売却物件周辺のマンションが直近1年で何件売れたのか、いくらで売却できたのか調査可能です。

おおよその動向や価格がわかれば、不動産会社の査定の正確性をチェックできるようになります。

高く売るための工夫と注意点

マンションを高く売りたいと考えるなら、以下のように工夫しつつ売り出しましょう。

注意点①売却のタイミングを見極める
注意点②リフォームは必要最低限に留める
注意点③内見準備を徹底する

それでは、どのような工夫や注意点なのかみていきましょう。

注意点①売却のタイミングを見極める

不動産には売却するタイミングがあり、売り出す時期によって金額が変わります。

新年度までに新居に入居したいと考える人は多く、3月までに引渡しできる物件は需要が高くなります。需要の高さは売却金額によい影響を与えるため、3月に引渡しできるよう売り出さなければなりません。

東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2023年）」によると、中古マンションは売り出してから契約するまでに平均80. 1日かかったと公表されています。また、実際に売り出すには売却準備もしなければならないため、3月引渡しするには遅くとも前年の夏頃には準備を始める必要があります。

注意点②リフォームは必要最低限に留める

室内が汚かったり設備の性能が低下していたりしていても、全面的なリフォームの実施はやめておきましょう。

リフォームはあくまで室内や設備をもとの状態に戻す工事であり、実施したからといって高く売るのは困難です。リフォーム工事代金が損失となるおそれがあるため、壁クロス・床フローリング張替など、費用が増えすぎない程度におさめておきましょう。

金額の上昇はあまり見込めないものの、リフォームして室内の雰囲気がよくなると早く売却できる可能性が高まります。

注意点③内見準備を徹底する

買い手は内見で購入するか判断するケースが多いため、しっかりと準備して臨みましょう。

内見の前に準備すべきことは、以下のとおりです。

・室内を清掃・整理整頓する
・買い手に聞かれそうな情報をまとめておく
・できる限り土日祝に予定を入れない
・室内をすべてみてもらえるようにする
・内見直前にすべての照明を点灯させておく

室内をキレイにして、照明をつけて雰囲気をよくしておけば物件に対する印象が変わります。また、あらかじめ質問されそうな情報をまとめておけば、すぐに買い手の不安を解消できるはずです。

まとめ

マンションの価格は、主に以下の3つの要因によって決まります。

・マンションの立地が価格に与える影響
・物件の築年数と建物の状態
・市場の景気動向と需給バランス

ただし、売却する際にはマンション価格で売れるとは限らないため、希望価格・予想価格・最低価格の設定が重要です。

マンション価格を参考に希望価格などを設定すれば、スムーズな売却につながります。高く売るための工夫や注意点を考慮し、満足いくマンション売却を実現しましょう。