【考察と注意点】2020年中古マンション値上がりランキングTOP３【東京編】

本記事では2020年中古マンション値上がりランキングTOP3を紹介します。マンション価格の値上がり率だけでなく、各エリアの坪単価がどのように変化したかも加味されたランキングです。

また、それぞれのマンションの値上がり理由や注意点も解説しているので、そちらも併せてご確認ください。

2020年中古マンション値上がりランキングTOP３

2020年の中古マンション値上がりランキングTOP３は以下の通りです。

1. アークヒルズ仙石山レジデンス
2. タワーレジデンストーキョー
3. シティタワー銀座東

なお今回のランキングは、「対前年比成約坪単価の増加額（マンションごと）」と「築年数別の成約坪単価（エリア別）」の差をランキングにしています。

つまりランキング上位のマンションは、そのエリア全体のマンション価格は上がっていない（下がっている場合もある）状況にもかかわらず、そのマンションの価格は上がっているということです。

以下より、具体的な坪単価と値上がりした理由を解説していきます。

1位：アークヒルズ仙石山レジデンス

第1位はアークヒルズ仙石山レジデンスで、概要は以下の通りです。

• 住所：港区六本木１丁目
• 階数：地上47階 地下4階建
• 構造：鉄筋コンクリート造
• 竣工：2012年8月
• 総戸数：243戸

本マンションの成約坪単価、およびエリアの成約坪単価などを見ていきましょう。

成約坪単価とエリア坪単価

アークヒルズ仙石山レジデンスの成約単価、およびエリア（東京都港区）の平均成約坪単価は以下の通りです。

年度	本マンション 成約坪単価	東京都港区 築平均成約坪単価
2019年	7,751,567円	5,567,684円
2020年	8,909,597円(+14.9％)	5,408,748円(－2.85％)

このようにエリアの成約坪単価は2.85％下落しているものの、アークヒルズ仙石山レジデンスの成約坪単価は15％近く上昇しています。

値上がりしている理由

アークヒルズ仙石山レジデンスの成約坪単価が上がっている一番の理由は、やはり港区六本木1丁目という資産価値の高さでしょう。アークヒルズ仙石山レジデンスの最寄り駅は、「六本木一丁目」駅から徒歩4分、「神谷町」駅 から徒歩6分の好立地です。

電車はもちろん、車でも銀座・東京方面に行きやすく、新宿方面へも行きやすいためビジネスパーソンからの評価は高いです。またタワーマンションらしく、専用のスパがあったり、ビューラウンジを用意していたりと、共用施設が充実している点も人気の理由の一つと考えられます。

立地的に資産価値も高いため、リセールバリューの観点からもマンション価格は値上がりしたのでしょう。

2位：タワーレジデンストーキョー

第2位はタワーレジデンストーキョーで、本マンションの概要は以下の通りです。

• 住所：台東区台東1丁目
• 階数：地上37階地下1階
• 構造：鉄筋コンクリート造
• 竣工：2008年1月
• 総戸数：260戸

本マンションの成約坪単価、およびエリアの成約坪単価などを見ていきましょう。

成約坪単価とエリア坪単価

タワーレジデンストーキョーの成約坪単価、およびエリア（東京都台東区）の平均成約坪単価は以下の通りです。

年度	本マンション 成約坪単価	東京都台東区 築平均成約坪単価
2019年	3,575,897円	2,665,635円
2020年	4,159,690円(+16.3％)	2,704,110円(+1.44％)

このようにエリアの成約坪単価は1.44％の上昇に留まっていますが、タワーレジデンストーキョーの成約坪単価は16％以上の上昇率です。

値上がりしている理由

タワーレジデンストーキョーの成約坪単価が上がっている理由は、立地と共用施設の2点でしょう。

まずタワーレジデンストーキョーは秋葉原駅まで徒歩8分の立地です。秋葉原駅は東京駅までわずか5分、新宿駅も乗り換えなしで行ける立地のため、アークヒルズ仙石山レジデンスと同じくビジネスパーソンからの評価は高いです。

またタワーレジデンストーキョーは、以下のように共用施設が充実している点も需要が高い理由でしょう。

• フロントコンシェルジュサービス
• ゲストルーム
• シアタールーム
• ラウンジ
• ミーティングスペース
• ライブラリーコーナー

3位：シティタワー銀座東

第3位はシティタワー銀座東で、本マンションの概要は以下の通りです。

• 住所：中央区湊2
• 階数：地上22階　地下1階
• 構造：鉄筋コンクリート造
• 竣工：2019年3月
• 総戸数：492戸

本マンションの成約坪単価、およびエリアの成約坪単価などを見ていきましょう。

成約坪単価とエリア坪単価

シティタワー銀座東の成約単価、およびエリア（東京都中央区）の平均成約坪単価は以下の通りです。

年度	本マンション 成約坪単価	東京都中央区 築平均成約坪単価
2019年	4,204,105円	3,683,332円
2020年	4,963,795円(+18.1％)	3,799,347円(+3.14％)

このようにエリアの成約坪単価は3.41％の上昇に留まっていますが、シティタワー銀座東の単価は18％以上も上昇しています。

値上がりしている理由

シティタワー銀座東の成約坪単価が上昇している理由は、立地と開発の2点でしょう。シティタワー銀座東は「八丁堀」駅から徒歩5分の立地です。「八丁堀」駅は東京駅までわずか1分、「有楽町」駅まで3分、「銀座」駅まで5分と都心まで非常に近い立地です。

距離で見ると、以下のように都心までの近さはさらに分かりやすいでしょう。

• 銀座まで約1.3ｋｍ圏内
• 東京まで約1.4ｋｍ圏内
• 日本橋まで約1.2ｋｍ圏内

また周辺の歩道を、歩きやすい「インターロッキング敷き」にしたり、電柱地中化にしたりと開発も進んでいます。さらにスーパーマーケットや広場も新設されたことで、住環境が整っている点も人気の理由と言えます。

実は筆者も本物件周辺に住んでいたことがあり、都心でありながら住環境は非常に良かった記憶があります。つまり都心に近く、かつ住環境が良いという点が評価されているのでしょう。

・アークヒルズ仙石山レジデンスは六本木1丁目という絶対的な立地が魅力
・タワーレジデンストーキョーは立地と共用施設の充実さが魅力
・シティタワー銀座東は都心ながらも住みやすい環境が魅力

【要注意】査定しないと価格は分からない

前章では、2020年中古マンション値上がりランキングTOP３について、値上がりした理由を含め解説しました。

ただアークヒルズ仙石山レジデンスが値上がりランキング1位だからと言って、六本木1丁目のマンションすべてが値上がりしているわけではありません。同じエリアでも、マンションによって成約単価の増減率は異なります。

自分のマンションがどのくらいの価格で売却できるかを知るためには、不動産会社に査定依頼しましょう。この章ではそんな査定依頼について以下を解説します。

• 物件ごとに不動産価格は異なる
• 売り出し価格はやや高い価格
• 複数社へ査定依頼しよう

不動産会社へ査定依頼することで、周辺の成約事例を基にした「売却価格の目安」を知ることができます。

物件ごとに不動産価格は異なる

まず物件ごとに不動産価格は大きく異なります。たとえば、前章で解説したタワーレジデンストーキョーの坪単価は、2020年で約416万円です。

しかしこの単価は、あくまでタワーレジデンストーキョーの坪単価であり、仮に向かい側に全く同じマンションがあったとしても、同じ坪単価にはなりません。また同じマンションでも部屋ごとに坪単価は異なります。

その理由は周辺環境・陽当たり・眺望・間取りなど、諸条件が異なるからです。つまり前章で紹介した物件と立地的に近いマンションだとしても、査定依頼してみないと売却価格の目安は分からないのです。

売り出し価格はやや高い価格

また中古マンションの売り出し情報が掲載されている、いわゆる不動産ポータルサイトの価格は査定価格（≒相場価格）よりもやや高い価格です。

というのも、中古不動産は値引き交渉されやすいので、査定価格より少し高めに売り出すことが多いからです。不動産ポータルサイトに掲載されている価格はあくまで参考価格にしておきましょう。

複数社へ査定依頼しよう

不動産会社へ査定依頼するときは、一社ではなく複数社へ査定依頼しましょう。不動産会社によって得意・不得意があるため、一社だけに査定依頼するのはリスクが高いからです。言い換えると、査定依頼は自分のマンションと相性の良い不動産会社を選ぶ必要があります。

おすすめは「マンションナビ」というサイトです。マンションナビはマンション売却に特化しているので、相性の良い不動産会社を見つけやすいでしょう。

また1分ほどの入力作業で複数社へ同時に査定依頼できるので、手間がかからない点もマンションナビをおすすめする理由の1つです。

・諸条件が異なるので立地が近くても坪単価は異なる
・不動産ポータルサイトの売り出し価格は相場よりやや高い
・マンション売却に強いマンションナビで査定依頼しよう

まとめ

不動産価格はエリアの需給環境によって成約坪単価は大きく変わります。たとえば周辺で同じような中古マンションが売り出されただけで、坪単価は下がる可能性があるでしょう。逆に競合マンションが全くなければ、高く売却できる可能性もあります。

そのためマンションを売却している人は、早めの査定依頼をおすすめします。もしかしたら売却しやすい環境の可能性があるので、査定価格を算出してから売却するか否か判断すると良いでしょう。