2025年度からの省エネ基準適合義務化完全ガイド

住まいの購入を検討している人は、「断熱性能」や「省エネ性能」「ZEH（ゼッチ）」など住宅の省エネ性能に関わる言葉をよく耳にされているのでしょうか？住まいの省エネ性能への意識の高まりは、近年、急速に進んでいます。

さらに、2025年4月からは省エネ基準適合義務化がスタート。これにより、省エネ基準に適合していない住宅は建築できなくなります。

省エネ基準適合義務化とは？

省エネ基準適合義務化とは、原則、すべての新築住宅および非住宅に省エネ基準への適合が義務付けられることです。

省エネ基準の概要

省エネ基準とは、建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（建築物省エネ法）で定められる建築物が備えるべき省エネ性能の確保のために必要な建築物および設備に関する基準です。具体的には「一次エネルギー消費量基準」と「外皮基準」からなります。

一次エネルギー消費量基準

「一次エネルギー消費量」とは、エネルギー消費量から太陽光発電設備などによるエネルギー創出量を差し引いたものを指します。エネルギー消費量とは、以下のようなものを指します。

• 空調エネルギー
• 換気エネルギー
• 照明エネルギー
• 給湯エネルギー

省エネ基準では、一次エネルギー消費量基準が基準値以下になっていることが求められます。

外皮基準

「外皮」とは、外壁や窓なら外部に接している部分です。外皮性のは「UA値」と「ηAC値」で構成されますが、いずれも省エネ基準では一定の基準値以下になっている必要があります。

省エネ基準適合義務化の背景と目的

日本では、エネルギー消費量の約3割を建築物分野が占めています。木材需要の約4割を占めているのもまた、建築物分野です。2050年カーボンニュートラルと2030年度温室効果ガス46％削減（2013年比）の実現に向け、2021年には地球温暖化対策などの削減目標を強化することが決定しました。

これを受け、建築物省エネ法が改正され、すべての建築物に省エネ基準の適合が求められることになったのです。省エネ基準適合義務化の目的は、建築物の省エネ性能の一層の向上を図る対策の抜本的な強化や建築物分野における木材利用の更なる促進に資する規制の合理化にあります。

2025年4月、新築住宅に求められる変化

2025年4月からの具体的な変更点は、次のとおりです。

具体的な義務化の内容

現時点では、省エネ基準は一部の住宅や非住宅には義務付けられているものの、一般的な住宅については「努力義務」にとどまっています。つまり、基準を満たしていなくても違法ではありません。しかし、2025年4月からは、建築物省エネ法の改正により、すべての新築住宅に省エネ基準適合が求められることとなります。

増改築を行う場合は、増改築される部分のみ省エネ基準の適合が求められます。たとえば、平家を2階建てにする増改築をした場合、2階および2階に登る階段が省エネ基準に適合していなければなりません。具体的には、増築部分の壁や屋根、窓などに一定の断熱材や断熱性能の高いサッシや窓、省エネ性能の高い照明や空調などを施工することで、増改築部分の省エネ性能を高めます。

確認手続きと審査プロセス

省エネ基準に適合しているかどうかの確認は、建築確認手続きの中で行われます。建築主は着工の前に建築確認申請をしますが、このときに省エネ性能が判定され、適合判定通知書をもって省エネ基準への適合が確認されます。

省エネ基準に適合しない場合や確認に必要な手続き、書面の整備などを怠った場合は確認済証や検査済証が発行されず、着工や入居が遅れる可能性があるためご注意ください。

省エネ基準に適合しているのはどんな住宅？

昨今では「ZEH（ゼッチ）」や「LCCM住宅」など、住宅の性能を表す用語がたくさん出てきているため、頭を悩ましている方も多いのではないでしょうか？ここでは、省エネ基準に適合している住宅の種類と性能を解説します。

ZEH（ゼッチ）

ZEH（ゼッチ）は、net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略語で、エネルギー収支をゼロ以下にする家を指します。断熱性や気密性を高め、高性能設備を導入することで消費電力を減らし、太陽光発電などでエネルギーを創出することで、エネルギー収支ゼロ以下を目指します。再生可能なエネルギーを除き、省エネ基準の一次エネルギー消費量から20%以上の一次エネルギー消費量削減、および再生可能なエネルギー等を加えて100%以上の削減が基準となっています。

屋根の面積が小さくなってしまう都市部や寒冷地、低日射地など十分なエネルギー創出が見込めず、エネルギー収支ゼロ以下とすることが難しいため、エリアや土地の面積に合わせた「Nearly ZEH（ニアリーゼッチ）」や「ZEH Oriented（ゼッチオリエンテッド）」といった基準もあります。再生可能なエネルギー等を加えた一次エネルギーの削減基準はNearly ZEHが75%以上、ZEH Orientedが50%以上です。

LCCM（エルシーシーエム）住宅

LCCM（エルシーシーエム）住宅とは、Life Cycle Carbon Minus（ライフ・サイクル・カーボン・マイナス）の略称でライフライクルを通じて二酸化炭素の収支をマイナスにする住宅を指します。ZEHとの違いは、居住中のみならず、建設時から廃棄時にまで配慮していることです。

認定低炭素住宅

認定低炭素住宅とは、二酸化炭素の排出を抑えた建築物のうち自治体の認定を得た住宅を指します。認定基準は、以下のとおりです。

1. 省エネ法の省エネ基準に比べ、一次エネルギー消費量が-20％以上となること
2. 再生可能エネルギー利用設備が設けられていること
3. 省エネ効果による削減量と再生可能エネルギー利用設備で得られるエネルギー量の合計値が基準一次エネルギー消費量の50％以上であること(一戸建ての住宅の場合のみ)
4. その他の低炭素化に資する措置が講じられていること

長期優良住宅

長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた住宅を指します。求められる省エネ基準は、断熱等性能等級5かつ一次エネルギー消費量等級6です。別途、耐震性やバリアフリー性、劣化対策、可変性などの基準も設けられています。

性能向上計画認定住宅

性能向上計画認定住宅とは、建築物省エネ法に基づき建築物エネルギー消費性能向上計画が自治体に認定された住宅です。認定基準は、2022年10月にZEH水準に引き上げられました。

具体的な基準は以下のとおりです。

1. 省エネルギー性能が建築物省エネ法に基づく誘導基準に適合するものであること
2. 建築物エネルギー消費性能向上計画に記載された事項が基本方針に照らして適切であること
3. 資金計画がエネルギー消費性能の向上のための建築物の新築等を確実に遂行するために適切なものであること
4. 複数建築物の認定を取得する場合、他の建築物についても、誘導基準に適合するものであること

2024年4月から先行実施！省エネ性能表示制度

省エネ基準適合義務化に先立ち、2024年4月に「建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度（建築物の省エネ性能表示制度）」がスタートしました。

表示性能の概要と目的

不動産ポータルサイトや不動産会社のホームページ、チラシに掲載されている物件情報に記載されているものといえば、何を思い浮かべますか？価格や所在、広さや間取り……これらが思い当たるでしょうが、2024年4月から「省エネ性能」の表示が始まりました。省エネ性能の表示が必要なのは新築建築物の販売・賃貸の広告などですが、中古住宅についても推奨されています。

同制度の目的は、消費者が建築物を購入・賃貸する際に、省エネ性能の把握や比較をしやすくするためです。同時に消費者の関心を高め、省エネ性能の高い住宅や建築物の供給を促進することも目的の一つとなっています。

省エネ性能ラベルとは？

省エネ性能は、上記のような「ラベル」で表示されるようになっています。

エネルギー性能や断熱性能が星や数字で表されるとともに、目安となる光熱費など、消費者がわかりやすいように省エネ性能が表示されます。省エネ性能は、暮らしの快適性や光熱費とともに、住宅ローン控除（減税）にも影響するためよく確認しておくようにしましょう。

「エネルギー消費性能」ってなに？

省エネ性能ラベルで星で示される「エネルギー消費性能」は、どの程度、消費エネルギーを削減できているかを表しています。太陽光発電など再エネ設備がない場合は５段階評価、ある住宅は7段階評価です。

「断熱性能」ってなに？

エネルギー消費性能の下に表示されている「断熱性能」は、建物からの熱の逃げやすさや日射熱の入りやすさを表した指標です。断熱性能は7段階評価となりますが、同じ性能だったとしても地域によって等級は異なります。省エネ基準レベルは星４つ。星5つ以上は誘導基準を達成している断熱性能を有していると判断できます。

省エネ基準適合義務化による市場への影響やメリット

省エネ基準適合義務化は、温室効果ガスの吸収源対策の強化のための抜本的な施策の始まりの一手にすぎません。2030年には、現行の省エネ基準よりさらに性能が高い「ZEH」や「ZEB」水準（（ゼッチ・ゼブ＝エネルギー収支ゼロ以下を目指す家）が基準となる見通しです。今後、住まいの省エネ化は推進されていくに伴い、市場や消費者にはどのような影響があるのでしょうか？

住宅市場への影響

省エネ基準適合義務化や省エネ性能表示制度は、主に新築住宅を対象としています。しかし、住宅の省エネ性能はすでに底上げされつつあり、中古住宅の中でもZEHや長期優良住宅など高品質な住宅が見られ始めています。

法改正および消費者の意識の高まりは「不動産の価値の指標」をも変えるものです。つまり、省エネ基準が低いという理由で価値が下がる、あるいは売にくくなるということが近い将来、起こり得るということ。もちろん、その逆も然りです。

消費者にとってのメリット

省エネ性能は毎日の光熱費に直結するため、省エネ性能の高い家に住むと光熱費を削減できます。また、省エネ性能の高い住まいは、家の中の温度差が小さくなるため、ヒートショックや高血圧症などの予防効果にも期待できます。夏涼しく、冬暖かいという環境は、快適さの向上やストレスの軽減にも直結するものです。

これから住まいを購入する方は、光熱費の削減や健康、資産価値の維持のためにも、省エネ性の高さをよく確認したうえで検討するようにしましょう。そして住まいの売却を検討している人は、このような法改正や住宅購入検討者のニーズの変化を察知しながら売り時を検討することが大切です。

2025年度から省エネ基準適合義務化がスタート

2025年4月から、すべての住宅に省エネ基準への適合が義務付けられます。これに先立ち、2024年4月からは省エネ性能表示制度がスタート。これらの改正により、省エネ性能に対する意識は今後ますます高まっていくことになるでしょう。

省エネ性能は不動産の価値にも影響する要素であり、その傾向も強くなっていくはずです。住まいを買う人、売る人ともに、このような法改正や市場の変化に敏感になったうえで物件選びや不動産の売り時を検討することが大切です。