東京都23区中古マンション成約日数ランキング！築年数との関係は？

マンションが平均してどれくらいの期間で売れるかを表す「平均成約日数」は、売却時の大きな指標となります。加えて、物件選びの際にもチェックしておきたいポイントです。平均成約日数は、エリアごと、築年帯ごとに異なります。

今回は、株式会社KIZUNA FACTORYの代表でユーチューバーでもいらっしゃる稲垣ヨシクニさんに、すみかうるを運営するマンションリサーチ独自のデータから算定した東京都23区の中古マンション成約日数ランキングを読み解いていただきます。

なぜ「早く」売れる必要がある？

早く売れるということは、それだけ資産性が高いということ。そして、資産性が高く、価値が維持できるかどうかは、所有者の人生にも関わってくる重要な要素です。

早く売れるマンションほど需要が高い

中古マンションの売却とは、すなわち物件と買主のマッチングです。早く売れるということはそれだけ需要が高いということであり、ひいては資産性の高さにも直結します。

つまり、早く売れるマンションは、高額売却にも期待できるのです。

なぜ早く、高く売れることが大事なのか

早く、高く売れることは、マンションを売る全ての方の希望でしょう。そして、売主だけでなく、これから中古マンションを購入される方におかれても「資産性」を見定めるべきだと思います。

ひと昔前までは、マイホームといえば「終の住処」と考える人がたくさんいました。しかし、暮らし方、働き方は近年とくに様変わりしており、今や1つの場所に永住する人のほうが少ないといえます。

住み替え、老後、あるいは相続……これらのことを考えれば、マイホームは手放しやすいほうが絶対良いはず。とくに、住宅ローン残債を上回る金額で売れることが何より求められます。

以上のことから、私は住まい探しをしている方に常々「売れる不動産を購入してください」と申し上げています。

東京都23区の中古マンション平均成約日数は「92日」

東京都23区の不動産は、全国的に見ても資産性、流通性が高く、売れない物件はないといっても過言ではありません。中古マンションの平均成約日数は「92.7日」（2020〜2022年）。およそ3ヶ月です。

23区の不動産は基本的に売れやすいものの「住宅ローン残債以上の価格で売却できる」「早く売れる」と保証されているわけではありません。

今回お伝えするのは、東京都23区の中でもとりわけ早く売れる区のランキングです。もちろん、該当する区であれば必ず早く売れるということではありませんが、早く売れるエリアの特徴についても言及しますので、売却戦略や物件選びの参考にしていただけるはずです。

2020〜2022年東京都23区中古マンション成約日数ランキング

それでは早速、東京都23区中古マンション成約日数ランキングを見ていきましょう。今回は、2020年から2022年までの集計を元にランキングしています。

1位 文京区：79.8日

1位は「79.8日」の文京区。23区の中で、唯一、平均成約日数が80日を切っています。

日本の文京地区の代表であり、治安も良い、交通利便性も良いという文京区は、非常に人気の高いエリアです。それに対し、価格はそこまで高くなく、売り出し数は多くありません。

つまり、需要と供給のバランスが需要に傾いていることから成約スピードが早いものと考えられます。

2位 豊島区：84.2日

2位にランクインしたのは「84.2日」の豊島区です。交通利便性が高いわりに、物件自体の価格がそこまで高くないというバランスの良さが、成約スピードの早さにつながっているのでしょう。

3位 世田谷区：85.7日

3位は「85.7日」の世田谷区。高級住宅も多くあるエリアですね。

世田谷区は、都市計画上、タワーマンションなど大きな住宅を建てることができない地域が多くあります。人口は23区1位にもかかわらず、住宅は一戸建てや小規模なマンションばかりであるため、需給バランスが需要に傾いています。

3位 北区：85.7日

世田谷区と同率3位の北区は、近年、人気が高まっているエリアです。交通利便性が良く、緑も豊富。子育て支援制度も豊富とあり、老若男女問わず住みやすい街だといえるでしょう。

また、北区は長く住む人が多いのも特徴の1つ。区外に出る方が少ない＝人口の流出が少ないということは、不動産の資産性を維持するうえでも非常に重要な観点です。

5位 練馬区：86.7日

5位は、東京の北西部に位置する練馬区。平均成約日数は「86.7日」です。

練馬区もまた、区外への流出が少ない区の1つです。人口も、23区の中で世田谷区に次いで2位。強固な地盤「武蔵野台地」にある練馬区は、23区の中でも災害リスクが低いといえます。

未来の「売りやすさ」を予測するには

2020年〜2022年においては、文京区が1位、豊島区が2位……という結果になりましたが、このランキングは変動するものです。未来永劫、今回ランクインしたエリアの成約スピードが早いとは限りません。だからこそ、将来的な売りやすさを予測する必要があります。

市況次第で成約日数は増減する

コロナ禍になってから、中古マンション価格の高騰は勢いを増しました。しかし、2022年後半ころから高止まりの様相を見せています。

依然として非常に高い水準で維持していることには変わりませんが、物件の在庫数は増え、成約数も落ち始めており、これらは2020年ごろの水準に戻りつつあります。

コロナ禍〜コロナ禍が始まった2020年の東京都23区の平均成約日数は、約100日。2023年は、これくらいまでに成約日数が伸びていくのではないかと予想しています。

人口動態を見る

10年後、20年後の売りやすさを推測するには、人口動態が1つの大きな指標となります。

東京都23区の人口は、2020年から2040年の20年で7万人ほど減ると予想されています。とはいえ、全国の減少数に比べれば、著しく小さい減少幅です。

一方、23区の中でも、上記グラフのように増減率はさまざま。千代田区・中央区・港区の都心3区はいずれも2040年の増減予測が120%を超えていますが、100%を下回る区も少なくありません。今回、5位までにランクインした区も、文京区を除いて全てが100%を下回っています。

長期的にみれば、周辺エリアの人口が増えるか減るかは不動産の需要に大きく関わってきます。23区はおおむね人口を維持する見込みではありますが、大きく増える区もあることから需要が二極化する可能性があります。

旧耐震と新耐震で成約日数は変わる？

エリアだけではなく、マンションの築年数によっても価値や売りやすさは異なります。しかし、実際には、東京23区では中古マンションの築年帯による成約日数の大きな差はありませんでした。

もちろん、どんな築年帯であっても価格が同等ということではありません。ただ、この結果は、エリアが最も重要であるというこに加え、相場を読んだ価格設定をすれば築古物件でも早期売却を目指せるという表れだといえるでしょう。

旧耐震（～1981年）：97.2日

1981年築以前の旧耐震基準で建てられたマンションの平均成約日数は「97.2日」。東京都23区の平均をオーバーしていますが、売却までにそこまで長い時間を要しているわけではありません。

旧耐震物件であれば、不動産買取業者も売却先の候補の1つになってくるはずです。早く売りたいという方はとくに、不動産買取も検討してみると良いでしょう。買取業者への売却であれば、基本的にリフォームや修繕は不要。現状のまま売却できるというメリットもあります。

新耐震（1982～2000年）：91.3日

3つの築年帯のうち、最も平均成約日数が短いのが「91.3日」の1982年〜2000年築のマンションです。

この築年帯のマンションは、買主が住む前にリノベーションしたり、すでにリノベーションされた物件が多いことから、即決につながりやすいものと推測されます。

新耐震（2001年～）：94日

3つの築年帯のうち最も新しい2001年築以降の中古マンションは、なんと平均成約日数を上回る「94日」という結果になりました。このことからも、新しい物件であるほど早く売れるわけではないことがわかります。

マンションを早く売るための方法

ここまでお伝えしてきたのは、あくまで平均成約日数です。区の中でも売りやすいエリア、売れにくいエリアがあり、売却するタイミングで需要も異なります。最後に、どんな状況であってもどんな物件であっても効果的なマンションを早く売るための方法をお伝えします。

綺麗な写真を掲載する

中古マンションを探している方は、ほとんどSUUMOやHOME’sなどのポータルサイトを利用しています。検索条件を絞ると、YouTubeのサムネイル画像のように物件写真が並びます。

ここで重要になってくるのが、クリックしてもらえるかどうかです。「この物件見てみたい！」と思わせるには、まずクリックして物件情報の詳細を見てもらい、興味を持ってもらうことが不可欠。このとき重要になるのが、物件写真です。

良い写真を撮って掲載することはどんなエリアでもどんな築年帯でも早く売るために効果的ですので、ぜひ試してみてください。

バーチャルステージングも効果的

• 家が散らかっている・モノが多い
• 劣化や汚れが目立つ
• 綺麗な写真が撮れない

良い写真を掲載するには「バーチャルステージング」もおすすめです。

バーチャルステージングであれば、既存の家具や家電を消し、モデルルームのような写真に加工できます。

内覧時の印象を良くする

いくら良い写真を掲載しても、実際に物件を見に来てくれた方に良い印象を与えられなければ売却にはつながりません。

• 見てはいけない部分がある
• 不衛生
• 散らかっている

当然ながら、このような物件の印象は良いものではありません。内覧前には徹底的に掃除し、物や靴が散乱していない状態にしておきましょう。

また、売主の都合で「見ないでください」という部分がないようにすることも大切です。たとえば、クローゼットの中やベランダ。売主からすれば積極的に見て欲しい場所とはいえませんが、数千万円もする商品＝家を隅から隅まで見たいと思うのは当然のことです。見られても問題のないよう、普段見えない部分まで掃除を徹底しましょう。

不動産会社や担当者を「比較」する

まず大前提として、どんなエリア、どんな築年帯のマンションであっても、早く売るうえで重要なのは適正な査定額を知ったうえで売り出し価格を決め、販売活動中も反響を見ながら価格を調整していくことです。

• 適正価格が見定められるか
• 物件写真にこだわってくれるか
• 状況に応じてバーチャルステージングなどを提案してくれるか

ここまでお伝えした早期売却のために大切な要素は、すべて不動産会社次第であり担当者次第です。

不動産会社や担当者の積極性やスキルを見定めるには、SNSや各社のホームページ、各社が作っているポータルサイトのページや写真のクオリティなどを比較することが効果的です。いずれも簡単にチェックできるものですので、マンションの売却を検討している方はぜひ実践してみてください。

早く売れる＝資産性の高いマンション

マンションを早く売るためには、まずは売主自身が適正な価値を知り、自分と同じように早期売却を目指してくれる不動産会社や担当者を味方につける必要があります。今回の検証は、そもそも「早い」とはどれほどなのかを認識し、売却戦略を練るためにお役立ていただけるのではないでしょうか。加えて、将来の資産性を考えるうえでも成約日数は重要な指標となると稲垣さんは言います。

2020年〜2022年の集計では、文京区、豊島区、世田谷区、北区、練馬区がTOP5にランクインしました。今回のランキングおよび2040年までの人口動態を見ると、都心3区はもちろん、江東区や品川区も資産性の維持に期待できるエリアだと考えられます。

今後も稲垣さんには、YouTubeおよび本メディアで、マンションリサーチ独自のデータからマンション市況を読み解いていただきますのでお楽しみに！