転勤になったら家はどうする？貸す？売る？

突然転勤が決定した場合、元々住んでた家はどうしたら良いのでしょうか。単身赴任で家族が住んでいるのであれば、とくに気にしなくてはいけないことはありません。しかし、家族と離れて暮らしたくない場合には、家について考えなくてはいけません。このような場合は、売るべきなのか、貸すべきなのか、それぞれのメリットやデメリットを合わせながら解説していきます。

転勤になったら家はどうするべき？

転勤が決まった際の家の扱い方には、「売却」「賃貸」「空き家」の3つの選択肢があります。しかし、空き家にすることは家の劣化を早めるだけでなく、固定資産税の支払いも続くためあまりおすすめしません。そこで、ここでは「売却」と「賃貸」の2つの選択肢に焦点を当て、それぞれのメリットとデメリットについて解説します。

転勤した際に家を売る：メリット・デメリット

まず、転勤時に家を売る場合のメリットとデメリットは以下のとおりです。

・資金確保ができる
・買い換えしやすくなる
・管理の手間がいらない
・税金の負担が軽減する

・戻る拠点がなくなる
・不動産市況による影響を受ける
・売却手続きが煩雑になる

不動産の売却で得られる収入が生じるため、資金の確保ができます。これらの資金は、生活資金はもちろん転勤先での新居購入へも充てられるでしょう。たとえば、「買い換えローン」を利用すれば、現在の住宅ローンの残債と新しい家の住宅ローンを合わせて契約することも可能です。また、毎年支払う必要のある固定資産税の支払いがなくなることから、税負担も軽減できます。特に高額な固定資産税を支払っていた場合や、収入に対して税負担が大きかった場合には有効な選択肢となるでしょう。

一方で将来的に元の地域に戻る可能性がある場合には帰る家がなくなるほか、不動産市況の状況によっては希望価格で売却できない等の恐れがあります。メリットとデメリットをそれぞれ踏まえた上で、適切な選択をすることが大切です。

転勤した際に家を貸す：メリット・デメリット

次に、転勤時に家を貸す場合のメリットとデメリットを見ていきましょう。

・資産を維持できる
・家賃収入を得られる
・将来的に柔軟な対応ができる

・管理の手間がかかる
・空室リスクがある
・修繕やメンテナンス費用が生じる
・賃借人とトラブルになる恐れがある

家を所有したまま転勤先で生活できるため、資産を維持できることはもちろん賃貸に出すことで定期的な家賃収入を得られます。家賃収入を転勤先での生活費の補助や、住宅ローンの返済に充てられることは大きなメリットといえるでしょう。

一方で、賃貸物件のオーナーとしてさまざまな管理業務が生じる点に注意が必要です。特に遠隔地からの管理は非常に困難であり、不動産会社に依頼する場合であっても、ある程度の関与を要するでしょう。また、賃借人とのトラブルが起こるリスクがあるほか、賃借人が見つからない期間は家賃収入が得られない点も考慮しなければなりません。

家を売るべき？貸すべき？転勤先やライフプランに応じた判断基準

家を売るべきか貸すべきかの判断は、転勤の状況やライフプランによって大きく異なります。ここでは、それぞれの選択肢が適している具体的なケースを見ていきましょう。

売る場合はどういうとき？

転勤が長期間に及ぶ場合や転勤先に永住する可能性が高い場合は、家を売却するのが賢明な判断といえます。たとえば、以下のような状況に当てはまる場合は、売却を検討することがおすすめです。

・転勤期間が5年以上と長期にわたる場合
・転勤先でのキャリアアップや生活環境の向上が見込める場合
・家族全員で転居し、子供の教育環境なども転勤先に合わせる場合
・現在の住宅ローンの返済負担が大きく、売却によって財政状況の改善が見込める場合
・転勤を機に、より良い住環境や条件の物件に住み替えたい場合

これらのケースでは、売却によって得られる資金を活用して、新しい生活基盤を整えることができます。また、長期的な管理の手間や費用負担から解放されるといったメリットも大きいでしょう。

貸す場合はどういうとき？

一方で、以下のようなケースでは家を賃貸に出すことが向いています。

・転勤期間が3年以内と短期の場合
・将来的に元の地域に戻る可能性が高い場合
・現在の住宅に愛着があり、将来的に再び住みたいと考えている場合
・不動産価値の上昇が見込める地域に家がある場合
・賃貸需要が高く、安定した家賃収入が期待できる地域の場合
・住宅ローンの返済が続いており、家賃収入でローン返済をカバーできる場合

これらのケースでは、家を所有し続けることで将来の選択肢を確保できるほか、家賃収入による経済的メリットも期待できます。ただし、管理の手間や空室リスクなどのデメリットもあるため、総合的に判断することが大切です。

転勤時に家を売る場合のポイント

家を賃貸に出す場合、主に以下のようなポイントを意識しましょう。

物件状況を考慮して賃貸契約の種類を選ぶ

賃貸契約には主に「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。転勤者にとっては、定期借家契約がより適している場合が多いでしょう。

普通借家契約は、契約期間が終了しても正当な理由がない限り更新を拒否できず、賃借人の居住権が強く保護されています。そのため、家主が建物の明け渡しを求めるのが困難です。一方、定期借家契約は契約期間が終了すると自動的に契約が終了し、契約更新の際に条件の見直しが可能です。また、転勤者が戻ってくる時期に合わせて契約期間を設定できるという利点があります。

転勤者の場合、将来的に自身で住む可能性を考慮し、定期借家契約を選択するのが賢明です。ただし、定期借家契約には更新料収入が見込めないなどのデメリットもあるため、物件の状況や地域の慣習なども考慮して選択しましょう。

管理会社に任せきりにしない

特に遠隔地からの賃貸管理が想定される場合、思っている以上に手間がかかる点に注意が不必要です。以下のような業務が発生するため、多くの場合、不動産管理会社に依頼することをおすすめします。

・入居者の募集と審査
・賃貸契約の締結と更新
・家賃の回収と滞納対応
・建物の維持管理とメンテナンス
・入居者からの問い合わせや苦情対応
・退去時の原状回復と精算など

管理会社に依頼する場合、月額家賃の5〜10%程度の管理手数料がかかります。この費用と引き換えに煩雑な管理業務から解放されるため、特に遠隔地の管理ではメリットが大きい選択肢といえるでしょう。

ただし、管理会社に全てを任せきりにするのではなく、定期的に報告を受け、重要な判断には自身で関与するなど、オーナーとしての責任を果たすことが大切です。

空き家リスクへの対策を講じる

賃貸に出す場合、避けて通ることができないのが空き家リスクです。このリスクを軽減するために、以下のような対策を講じる必要があります。

適切な賃料設定を心掛ける	地域の相場を十分に調査し、競争力のある賃料を設定しましょう。ただし、必要以上に高額な賃料設定は、空室期間の長期化につながります。
物件の魅力向上に努める	定期的なメンテナンスや適度なリノベーションにより、物件の魅力を維持・向上させましょう。
柔軟な契約を結ぶ	短期契約や家具付き物件など、多様なニーズに対応できる柔軟な契約条件を用意することで、入居者を見つけやすくなります。
早期に募集を開始する	現入居者の退去が決まったら、すぐに次の入居者の募集を開始しましょう。空室期間を最小限に抑えることが重要です。
定期的な見回りを行う	長期間の空き家状態は、建物の劣化を早めます。定期的な見回りと換気、清掃を行うことで、物件の状態を良好に保ちましょう。

これらの対策を講じることで、空き家リスクを軽減し、安定した賃貸経営を行うことができます。

転勤時に家を貸す場合のポイント

家を売却する場合も、以下のポイントについて意識することが大切です。

売却までの流れを把握する

事前に売却までの流れについて把握しておくことで、よりスムーズに売却の取引を行えるでしょう。

諸費用を考慮する

不動産の売却の際に発生する主な諸費用は、主に以下の通りです。

・仲介手数料：売却価格の3〜3.6%（税別）
・登記費用：司法書士報酬、登録免許税など
・抵当権抹消費用：住宅ローンがある場合
・譲渡所得税：売却益に対して課税

なお、住宅ローンの残債がある場合には、売却金額から返済に充てる金額を差し引いた実質的な手取り額を算出する必要があります。資金計画を立てる際は、これらの費用を考慮した上で実質的な手取額を正確に計算しておくことが重要です。

売却タイミングの見極め

売却のタイミングは価格や税金に大きな影響を与えるため、最適なタイミングを見極めほか、不動産市場の把握や住宅ローンの返済状況、税制上の優遇措置についても考慮する必要があります。また、春や秋など不動産取引が活発になる時期を狙うことで、より多くの購入者の目に触れることから、希望価格で売却できる可能性が高まるでしょう。ただし、転勤のタイミングもあることから、可能な限り余裕を持ったスケジュールを組むように心がけましょう。

転勤時の家の対処法まとめ

転勤時の家の扱いについて、売却と賃貸のそれぞれの選択肢を比較しながら解説してきました。最適な決断をするためには、自身の置かれている状況を把握した上で、慎重に検討することが大切です。

とはいえ、転勤時の家の扱いに絶対的な正解はありません。それぞれの状況や優先順位に応じて、最適な選択肢は異なります。この記事で紹介した情報を参考に、じっくりと検討し、自分たちにとってベストな選択をするように努めましょう。